整體資產評估報告

時間：2024-07-22 20:23:20 資產評估報告我要投稿

整體資產評估報告范文

　　整體企業資產評估是對獨立企業法人單位和其他具有獨立經營獲利能力的經濟實體的全部資產所進行的評估。下面是公文站小編整理的整體資產評估報告范文，供大家參考!

整體資產評估報告范文

　　整體資產評估報告范文(一)

　　××××公司接受××××公司的委托，依據國家有關資產評估的法律、法規，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，運用資產評估規定的方法和程序及我們認為必要的其他程序，對××××(以下簡稱××)擬進行整體改制設立股份有限公司而申報的全部資產和負債進行了評估。

　　本公司評估人員按照必要的評估程序對委估資產和負債實施了實地查勘、清查盤點核實、市場調查與詢證，對委估資產和負債在××××年××月×××日所表現的市場價值作出了公允反映�，F將資產評估情況及評估結果報告如下:

　　一、委托方與資產占有方簡介

　　(一)資產占有方簡介

　　略

　　(二)委托方簡介

　　略

　　二、評估目的

　　××××××××，為×××公司進行整體改制設立股份有限公司所涉及的整體資產提供價值參考。

　　三、評估范圍和對象

　　略

　　此次納入評估范圍的資產與委托評估確定的資產范圍一致。

　　四、評估基準日

　　略

　　五、評估原則

　　略

　　六、評估依據

　　略

　　七、評估方法

　　本次評估是為委托方擬整體改制為股份有限公司提供價值參考，對其進行整體資產評估。由于委估企業為從事房地產開發的民營企業，受諸多因素的影響，本所人員未收集到其客觀真實的收益預測情況資料，同時難以確定采用的收益折現率是否公允，故對采用收益現值法的評估結果難以做出準確的判斷。所以，本所人員擬采用成本加和法為主進行本次評估，然后以收益現值法對其進行驗證。

　　八、評估過程

　　略

　　九、評估結論

　　略

　　凈資產評估值為6955.88萬元………………(成本法中

　　的總資產中沒有評估無形資產)

　　十、特別事項說明

　　略

　　十一、期后事項說明

　　略

　　十二、評估報告法律效力

　　略

　　十三、評估報告書提出日期

　　略

　　整體資產收益現值法評估驗證說明

　　一、收益現值法的應用簡介

　　1.收益還原思路及收益現值法

　　收益還原思路，簡單地講就是“將利求本”的過程，即把企業在未來特定時間內的預期收益還原為當前的資本額或投資額。收益現值法是完成收益還原思路的評估方法，即收益現值法是指通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。

　　整體企業資產評估是對獨立企業法人單位和其他具有獨立經營獲利能力的經濟實體的全部資產所進行的評估。整體企業資產價值從理論上分為兩個組成部分，其一是企業的構成要素資產的價值之和，它們是整體企業資產價值的基礎部分;其二是企業超額收益或減額收益所形成的不可確指的無形資產價值或經濟性貶值。

　　從整體企業價值的定義以及資產評估角度出發，收益還原思路及收益現值法是評估整體企業價值的一條直接途徑。整體企業評估的直接對象是企業的整體獲利能力，收益還原思路及收益現值法就是以企業整體獲利能力為標的進行的評估。

　　2.本評估項目收益現值法適用的前提條件

　　(1)企業所遵循的國家有關法律、法規、政策、制度仍如現時狀況而無重大改變:

　　(2)企業所在地區以及經濟業務涉及地區的社會政治、經

　　濟環境無重大變化:

　　(3)企業將依法持續性經營，并在經營范圍、方式和決策程序上與現時基本保持一致;

　　(4)有關金融信貸利率、賦稅基準及稅率基本保持不變;

　　(5)無其他人力不可抗拒及不可預見因素所造成的對企業重大不利影響:

　　(6)被評估企業的未來預期收益能夠預測，并能基本保證預測收益數額的合理性和可用性;

　　(7)與企業獲得未來預期收益相聯系的風險也能估量，并能提供令人信服的根據。

　　3.整體資產評估公式

　　資產評估值(預期收益現值)=前若干年各年收益數×各年折現系數+(以后各年的年金化收益/本金化率)×前若干年最后一年的折現系數

　　4.本次評估在應用成本加和法對企業整體資產評估的基礎上，采用收益現值法進行驗證。

　　二、公司的生產經營業績與經營優勢

　　×××公司由某先生和某女士于1997年4月30日共同出資組建，在××市工商行政管理局登記注冊，企業法人營業執照號為××××××××。公司住所:××××市××南路××小區××棟。2003年3月11日經公司股東大會決議通過，公司新增注冊資本800萬元，由甲有限公司以實物資產投入，

　　注冊資本由人民幣500萬元變更為1 300萬元;同時公司于2003年3月27日辦理工商變更。公司法定代表人:×××;公司經營范圍:從事房地產開發;裝飾裝潢、五金交電、建筑裝飾材料、建筑機械、飲料、食品、副食品的銷售以及高爾夫球練習場、網球場、游泳池、桌球、乒乓球、保齡球。在2000年4月30日經××省建設廳批準，公司取得三級房地產開發企業資質證書(證書編號為××××××)。

　　公司自成立以來，先后在××××地區投資5 000萬元修建市政道路，共獲取政府補償土地238畝，并于1999年9月投資8000萬元，開發了××××高爾夫園林別墅區。該別墅區占地近兩百畝，建成高檔單體別墅84棟，××××公寓樓1棟，建筑面積45000前。

　　擁有高爾夫球練習場、網球場、門球場、游樂場、室外游泳池、兒童游樂場、釣魚池等大型公益設施。××××因其人居環境優越、高雅、安全及超前的生活理念，在2001年榮膺“中國房地產成功開發經營模式豪宅樓房類開發模式獎。

　　三、評估依據

　　(1)公司前3年的資產負債表、利潤及利潤分配表等財務會計資料;

　　(2)公司的年度經營計劃和財務計劃;

　　(3)公司發展規劃、技術改造計劃;

　　(4)資產現狀現場調查;

　　(5)公司領導和基層工作人員對公司發展前途、市場前景預測
公司銷售、成本、投資、管理等意見;

　　(6)有關政策、法律、法規、合同、協議、文件等。

　　四、公司的盈利預測

　　基于公司的投資計劃和融資計劃，以及對公司酒店經營業務、房地產開發業務和即將投資的大型基礎設施建設項目的分析，并根據公司的市場分析、銷售策略和定價原則，對今后5年的產品銷售情況進行了分析估計。新公司效益預測情況見表C2-17: 。

　　表C2-17新公司效益預測情況表。單位:人民幣元

　　五、折現率的選取

　　基于公司處于激烈的市場競爭之中，對公司未來預測存在很多不確定因素的考慮，確定風險報酬率為5.5%，安全利率按四年期國庫券2.45%確定，故最終確定折現率為8%。

　　風險報酬率估測采用累加法，計算公式為風險報酬率=行業風險報酬率+經營風險報酬率+財務風險報酬率+其他風險報酬率，具體確定過程如下:

　　(1)×××公司屬房地產企業，公司自成立以來，先后在××××投資 5000萬元修建市政道路，共獲取政府補償土地238畝，并于1999年9月投資8000萬元，開發了××××高爾夫園林別墅區。該別墅區占地近兩百畝，建成高檔單體別墅84棟，××××公寓樓1棟，建筑面積45000 m2。根據國家有關統計資料和國家產業政策等因素，確定行業風險報酬率為3%。

　　(2)××××地區因其人居環境優越、高雅、安全及超前的生活理念，在2001年榮膺“中國房地產成功開發經營模式豪宅樓房類開發模式獎”。在綜合考慮上述因素的基礎上確定經營風險報酬率為1%。

　　(3)××公司目前資產負債率較低，2003年3月31日公司資產負債率僅為18.38%，融資能力強，因此確定財務風險報酬率為0.5%。

　　(4)進入29世紀90年代，××市政府抓住機遇，以房地產和旅游業為龍頭，吸引了大量外來投資者，使××市經濟實現了騰飛，尤其是基礎設施建設取得了質的飛躍，初步形成了中等城市的規模，為××市經濟的持續發展奠定了良好的基礎，因此確定其他風險報酬率為1%。

　　(5)最后確定的風險報酬率=3%+1%+0.5%+1%=5.5%

　　六、評估值的計算過程

　　考慮到公司目前經營狀況及公司提供收益預測資料，并結合評估人員了解到的實際情況，評估人員進行了5年的收益預測。公司整體評估計算及結果如下:

　　1.計算未來5年企業凈利潤的折現值之和(見表)

　　前5年收益現值之和:2274.59萬元

　　表計算未來五年企業凈利潤的折現值表

　　2.從未來6年開始計算的永久性年金現值

　　第6年起收益在該年現值和三655.53/8%=8 194.125(萬元)

　　3.按第5年的折現系數將永久性年金現值折現至評估基準日

　　第6年起收益現值和=8194.125×0.6806=5576.92(萬元)

　　4.計算持續經營條件下收益現值之和，即為公司整體資產的評估價格

　　公司整體資產評估價格=2274.59+5576.92=7851.51(萬元)

　　七、評估結論

　　本評估是在上迷評估方法、程序、依據及假設條件下，運用收益現值法得出的公司整體資產評估結果為7851.51萬元。本次評估的依據是公司2001—2002年度實際經營的各項基礎數據、經濟指標及公司提供的收益預測資料，并考慮其今后發展情況遵循國家現行法律:法規和相關制度的有關規定，本著穩健的原則進行的。但由于受諸多因素的影響，我們無法收集到客觀真實的收益預測資料以及難以確定采用的收益折現率是否公允，對采用的收益現值法評估結果難以作出正確的判斷，因此，本次評估結果僅是一種其他評估方法的驗證。

　　八、評估說明

　　評估是在公司能通過不斷地自我補償和更新，使公司持續經營下去，并保證其獲利能力的基本假設下進行，未考慮不可抗力，如國際、國家政治、經濟形勢突變、特大自然災害等的影響。

　　評估過程中，收益額選用能綜合反映公司收益的基本指標——公司凈利潤，即公司交納所得稅后利潤，根據資產評估收益現值法中收益還原所要求的一致性原則，還原后的公司價格，內涵應是所有者權益。

　　第三部分案例點評

　　房地產行業是利潤率較高的行業之一，

　　這與經濟的'發展，人民生活水平的提高，對住房的需求不斷攀升相關。本案例中被評估企業是一個以房地產開發為主，進行多元化經營的綜合性民營企業。公司為了長遠發展，委托進行資產評估確定凈資產價值，以改制為股份有限公司。

　　對于持續經營，有著良好發展前景的房地產類企業，用收益法評估企業價值最符合企業的公允價值。但由于現階段在企業改制中對凈資產的偏愛，評估機構還是選擇了成本法評估企業的價值，并用收益法評估值作為企業價值的比照參考。

　　房地產企業的業務范圍廣，涉及的各項會計科目及明細科目多，評估機構按評估資產屬性分成建筑、設備、存貨及財務四個小組，根據被評估企業提供的資產清查評估申報明細表等資料，會同相關人員分別對不同資產進行了清查，這樣可以較好地完成清查工作。

　　被評估企業的主要資產是已有房產、建筑施工設備、正在開發的房地產項目和未開發的土地使用權等開發權利。對企業的自用房產評估機構運用核算法確定其重臵價格，采用完損等級打分法和耐用年限法確定其成新率，估計自用房產的價格。

　　對已開發的別墅和土地開發權等用同類開發產品現行市場售價為基礎，考慮商業繁華度、交通便捷度等基礎配套設施區域因素差異和建筑績構、裝修標準、環境綠化等個別因素差異進行修正調整。對于其他資產和負債都是采用評估實務中常用的成熟方法進行評估，使評估結果具有客觀合理性。

　　本案例在應用成本加和法對企業整體

　　資產評估的基礎上，采用收益現值法進行驗證。評估機構首先對企業的經營形勢進行分析，根據近年來的公司業績進行了盈利預測，以凈利潤為預測的收益值。將預測期分為兩個階段，用累加的方法選取折現率，將預測的凈利潤折為現值，得出在假設條件下運用收益現值法得出的公司整體資產評估結果為7 851.51萬元，比運用成本加成法估計的價值6 955.88萬元高出。895.63萬元。這符合兩種方法評估的一般結果，因為用收益現值法評估的企業價值包括了企業商譽等無形資產的價值。

　　但用凈利潤為收益值，不太符合企業現金流入的內涵，因為凈利潤指標沒用考慮企業長遠發展所需的資本支出和營業流動資產的增加及原有固定資產折舊對企業所者現金流量的影響。

　　假定企業5年后收益值為一恒定額，也不符合房地產行業的發展前景，中國人口基數的龐大，房地產市場的龐大不會使該行業在短短的5年時間就停止發展，只要企業能順應市場需求，將會不斷發展壯大。這兩個假設使企業價值的評估值偏低，不過這種方法在本案例中只是給用成本法評估進行對照參考。

　　整體資產評估報告范文(二)

　　xxx資產評估事務所有限公司接受金陵藥業股份有限公司的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對宿遷市人民醫院整體資產(不含土地)和負債進行了評估。本所評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢征，對委托評估的資產和負債在2003年2月28日所表現的市場價值做出了公允的`反映。評估結果匯總如下:

　　金額單位:人民幣萬元

　　項目帳面價值調整后評估價值增減值增值率%

　　帳面值

　　 A B C D=C-B E=(C-B)/B×100%

　　流動資產 1,919.00 1,919.00 2,033.16 114.16 5.95

　　長期投資

　　固定資產 10,049.90 10,049.90 8,960.92 -1,088.97 -10.84

　　其中:在建工程 21.40 21.40 21.40

　　建筑物 6,422.91 6,422.91 6,625.73 202.82 3.16

　　設備 3,605.59 3,605.59 2,313.79 -1,291.80 -35.83

　　無形資產 650.18 650.18 650.18

　　其中:土地使用權 650.18 650.18 650.18

　　其他資產

　　資產總計 12,619.08 12,619.08 11,644.27 -974.82 -7.72

　　流動負債 7,004.65 7,004.65 7,004.65

　　長期負債 315.32 315.32 315.32

　　負債總計 7,319.97 7,319.97 7,319.97

　　凈資產 5,299.11 5,299.11 4,324.30 -974.82 -18.40

　　提請評估報告使用者注意以下事項:

　　 ⒈本評估報告的有效期為一年，即20xx年2月28日至20xx年2月27日;

　　 ⒉列入本次評估范圍的建筑物，宿遷市人民醫院僅提供了部分建筑物建設規劃許可證，部分房屋未提供相關產權證明文件，提供房產證明的房屋全部為職工宿舍，本評估報告按帳面值列示;同時上述房屋所占土地為事業(醫院)劃撥用地，轉讓時會受到一定限制，本次評估的價值是在假設上述房屋已獲得合法權證條件下的評估價值，未考慮上述瑕疵事項對評估結果的影響。

　　 ⒊宿遷市人民醫院已取得38773.4平方米的劃撥土地使用權證以及新建門診樓以及新建職工及病員食堂用地的建設用地批準書，但尚未取得土地使用權證，新建門診樓建設用地已支付拆遷補償費6501808.16元，本次評估對該醫院征用部分土地的拆遷費用以賬面值列示，土地處置以及具體評估結果請參見《土地估價報告》[寧大陸估價字(2003)第088號]。

　　 ⒋宿遷市人民醫院根據宿遷市市級機關事業單位養老保險暫行辦法(尚未正式下發)，測算的欠繳職工養老保險統籌費1,632.48萬元，列示于其他應付款，該款項尚未經宿遷市勞動保障部門確認。

　　 ⒌本報告僅供委托方即金陵藥業股份有限公司進行投資決策參考之用，其他任何單位和個人因使用本報告造成的損失，與出具本報告的資產評估事務所和簽字的注冊資產評估師無關。

　　 ⒍請評估報告使用者在經濟行為實現時認真閱讀評估報告全文。

　　評估機構法定代表人:何xx

　　中國注冊資產評估師:潘xx

　　中國注冊資產評估師:陸xx

　　評估機構:xxx資產評估事務所有限公司

　　 20xx年xx月10日

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