農(nóng)業(yè)用地資產(chǎn)評估報(bào)告方法

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　　農(nóng)地資源十分有限，農(nóng)地資源轉(zhuǎn)作其它用途有嚴(yán)格的限制，其主要用途在相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)以獲取農(nóng)業(yè)收益為目的，即使農(nóng)地資源轉(zhuǎn)為他用，對農(nóng)地資源所有者的補(bǔ)償也須以農(nóng)地資源收益為基準(zhǔn);另外，隨著農(nóng)地市場的培育與發(fā)展，農(nóng)業(yè)系統(tǒng)外的市場和價(jià)格對農(nóng)業(yè)內(nèi)部的資源利用和供求關(guān)系有重要影響，農(nóng)地資源的價(jià)格也須以市場上的供求關(guān)系作為重要基礎(chǔ)。因此，當(dāng)前農(nóng)地價(jià)格體系應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)為核心，估價(jià)方法應(yīng)以收益還原法與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法為主，同時(shí)兼顧比較法等估價(jià)方法。

　　1市場比較法

　　市場比較法是對比相同或相近情況下同類農(nóng)地資源的價(jià)格來確定待估農(nóng)地價(jià)格的方法，即根據(jù)同一市場中近期發(fā)生的類似農(nóng)地交易案例，結(jié)合市場行情，對案例交易價(jià)格進(jìn)行交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、年期修正等(園地、林地尚需考慮成熟度)得到待估農(nóng)地的價(jià)格。市場長期趨勢法是根據(jù)已有市場上農(nóng)地價(jià)格的變化及其趨勢，結(jié)合農(nóng)地供求關(guān)系的預(yù)測、供給彈性和需求彈性計(jì)算等，對某類農(nóng)地資源進(jìn)行價(jià)格評估，此法特別適用于農(nóng)地市場發(fā)育較好、運(yùn)行較規(guī)范的情況。

　　2收益還原法

　　收益還原法實(shí)際上是將農(nóng)地收益視為一種投資，以獲取利潤為目的，虛擬利潤以平均利潤率為準(zhǔn)計(jì)算，將未來利潤還原為現(xiàn)值總和的方法。采用此法的關(guān)鍵是如何確定純收益與還原利率。純收益可從總收益中逐一扣除資本、勞動(dòng)等生產(chǎn)要素及其收益后得到，或運(yùn)用系統(tǒng)規(guī)劃的方法求取農(nóng)地資源的影子價(jià)格，這個(gè)影子價(jià)格便是純農(nóng)地收益。農(nóng)地還原利率應(yīng)以行業(yè)平均利潤率為基礎(chǔ)，結(jié)合農(nóng)地經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)程度確定。同樣，收益倍數(shù)法是收益還原法的一種較為簡單的形式，據(jù)此方法，農(nóng)地價(jià)格是農(nóng)地收益或若干年農(nóng)地收益平均值的若干倍，這個(gè)倍數(shù)一般由交易雙方協(xié)議，或由政府根據(jù)市場實(shí)際成交情況確定。

　　3成本逼近法

　　成本逼近法是以未利用土地或廢棄地取得費(fèi)用、農(nóng)地開發(fā)費(fèi)用為基本成本，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上基本投資應(yīng)產(chǎn)生的利潤與利息，以及應(yīng)納稅金構(gòu)成基礎(chǔ)價(jià)格，結(jié)合市場供求狀況、收益年限與待估宗地區(qū)位條件，評估出農(nóng)地價(jià)格。

　　4基準(zhǔn)地價(jià)法

　　首先依據(jù)農(nóng)地綜合質(zhì)量評價(jià)計(jì)算分值，劃分農(nóng)地等級，其次在各等級內(nèi)確定標(biāo)準(zhǔn)田或抽樣，用收益還原法計(jì)算地價(jià)，最后參照同等級內(nèi)各地塊的綜合質(zhì)量分值和標(biāo)準(zhǔn)田價(jià)格(或抽樣地塊平均價(jià)格)，比較修正得到各等級農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)，并確定出宗地地價(jià)修正系數(shù)。

　　①收集各分等定級單元(或標(biāo)準(zhǔn)田)的農(nóng)地產(chǎn)出、收益、費(fèi)用、收益分配等方面的資料，根據(jù)農(nóng)地內(nèi)部生產(chǎn)情況，對各類生產(chǎn)用途的收益和分配進(jìn)行面積加權(quán)平均，作為農(nóng)地單元的平均收益、成本。

　　②從農(nóng)地總收益中分離出純土地收益部分，分離的依據(jù)是各生產(chǎn)要素對農(nóng)地總收益的邊際貢獻(xiàn)。土地收益分離過程為：總產(chǎn)值扣除物資費(fèi)用(折舊、用電、機(jī)械等費(fèi)用)及其盈利額，再扣除勞動(dòng)費(fèi)用(以實(shí)際用工乘以當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)工資計(jì))及稅收。

　　③根據(jù)當(dāng)年銀行存款利率、農(nóng)地投資風(fēng)險(xiǎn)率。農(nóng)地投資利潤等因素，結(jié)合農(nóng)地市場行情，綜合確定出農(nóng)地還原利率，并以此利率將農(nóng)地純收益還原為價(jià)格(得到單元價(jià)格或標(biāo)準(zhǔn)田價(jià)格)。農(nóng)地投資風(fēng)險(xiǎn)低于非農(nóng)地，故農(nóng)地還原利率低于其它非農(nóng)地的還原利率。

　　根據(jù)各單元在等級中的面積比重，加權(quán)平均得到各等級的平均價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)。

　　④根據(jù)估價(jià)區(qū)內(nèi)農(nóng)地資源的自然條件、經(jīng)濟(jì)水平等編制以基準(zhǔn)價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)田)為核心的宗地地價(jià)修正系數(shù)。

　　⑤根據(jù)待估農(nóng)地所處等級的基準(zhǔn)地價(jià)(標(biāo)準(zhǔn)田價(jià))及其相應(yīng)修正系數(shù)求得農(nóng)地價(jià)，結(jié)合農(nóng)地市場行情及評估目的，最終確定其價(jià)格。

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