山莊開發(fā)可行性研究報告
一、總說明
1、開發(fā)商基本情況分析昆山__房地產(chǎn)建設(shè)有限公司總投資額為1250萬美元，注冊資金為500萬美元，其董事長曾寶雄先生亦是臺灣__建設(shè)機構(gòu)的董事長，劉國成先生是該機構(gòu)的總經(jīng)理，__事業(yè)機構(gòu)設(shè)立于1985年，十六年來開發(fā)興建個案共近百萬平米，本著“塑造完美居住環(huán)境、提升人文生活品質(zhì)”為經(jīng)營理念，“堅持品質(zhì)，追求極致“為__事業(yè)機構(gòu)的企業(yè)理念。公司在臺灣建筑方面享有盛譽，由該機構(gòu)設(shè)計推出的“__建筑系列”在臺灣銷售狀況良好，銷售值近百億。
2、開發(fā)結(jié)構(gòu)的組成昆山__房地產(chǎn)公司建設(shè)有限公司有三方合作組成：甲方：昆山大市旅游發(fā)展有限公司地址：昆山張浦鎮(zhèn)大市代表：顧學(xué)周乙方：曾寶雄丙方：劉國成
3、公司管理公司的最高權(quán)力機構(gòu)為董事會，董事長為公司的法人代表，公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，另設(shè)有管理部、工程部、業(yè)務(wù)部、企劃部、財務(wù)部等部門協(xié)助總經(jīng)理處理日常工作。
4、開發(fā)目標(biāo)立足昆山，放眼中國，首先開拓周邊市場，建立高尚、領(lǐng)先的房產(chǎn)品牌及企業(yè)形象。推動昆山房地產(chǎn)市場邁向一個新臺階，使__山莊跨越國際，領(lǐng)先未來，成為房地產(chǎn)的一個新亮點。
二、開發(fā)項目概況
1、項目概況__山莊位于昆山張浦鎮(zhèn)蘇滬機場路南側(cè)、昆山南北公路西側(cè)、雙洋湖東岸，四面環(huán)水，這里自然環(huán)境怡人，交通便利。東鄰上海國際大都市，西接江南名城蘇州、無錫，與已改道建設(shè)的昆山段312國道僅距12公里，距建成后的上海輕軌昆山站僅距3公里。全區(qū)占地面積95452m2，經(jīng)審批的以西歐早期皇家宮廷建筑風(fēng)格為特點的全區(qū)規(guī)劃包括a、b、c、d四種房型別墅88棟及一棟7200m2的大型五星級集餐飲、住宿、商務(wù)、會議、娛樂、休閑、健身為一體的皇龍俱樂部，其配套豐富多彩。便捷優(yōu)雅的公共娛樂設(shè)施有物業(yè)管理中心、水上碼頭、室外游泳池、各類球場、大型停車場、大型的花壇、石壁、景觀。同時配置了集通訊、網(wǎng)絡(luò)、防盜、監(jiān)控、門禁、電子顯示、衛(wèi)星傳播、三表抄送為一體的智能化平臺。小區(qū)綠化面積達(dá)43%，建筑外墻全部采用高檔花崗巖、天然石材裝飾、鋼筋混凝土整板基礎(chǔ)，框架剪力墻結(jié)構(gòu)。每戶均配設(shè)搖控車庫門，雙層玻璃復(fù)合鋁合金窗，家用中央空調(diào)、中央熱水器等等。其中a型別墅的建筑面積為630m2,b型別墅的建筑面積為512m2,c型別墅的建筑面積為301m2，d型別墅的建筑面積為301m2。全部為居家式的功能布置，飲食起居、讀書、辦公、健身、會客，休閑娛樂一應(yīng)俱全。它必將成為商業(yè)、居住的勝地！
2、開發(fā)步驟本公司經(jīng)過周密的企劃，以經(jīng)濟、商業(yè)、市場多角度考證將__山莊的開發(fā)步驟共分為三期：一期工程：以遠(yuǎn)期目標(biāo)為方針，以至今開發(fā)規(guī)律為指導(dǎo)，回填5萬方土，提高地坪的抗洪，防潮能力。建設(shè)皇龍俱樂部、物業(yè)管理中心，為后期居家服務(wù)打下基礎(chǔ)。樹立五棟別墅樣品房，為客戶提供直觀視覺和后期房產(chǎn)銷售做好引導(dǎo)。敷設(shè)全區(qū)道路及給排水、供配電、消防智能化網(wǎng)絡(luò)的管線，為已建成的建施使用提供能源，為后期的開發(fā)做好水、電、路的保障。（一期工程已基本竣工）二期工程：40幢別墅的建造；宏偉的凱旋門樓；78m長的室外弧形俱樂部長廊；金碧輝煌的俱樂部室內(nèi)裝飾；室外污水排放，環(huán)保工程；配帶溫泉的游泳池；水岸觀景臺及水上碼頭；網(wǎng)、排、羽球場；停車場；一、二期工程配套的綠化及景觀工程；全區(qū)一級供配電；三期工程：43棟別墅的'建造及相關(guān)的市政配套綠化景觀工程
3、開發(fā)結(jié)果：完成全區(qū)35000m2的別墅建筑及11100m2的齊備、豪華、先進(jìn)的服務(wù)設(shè)施和1.2萬平米道路基礎(chǔ)、12公里長的給排水、供配電及智能化地下管線排放，3.8萬平米喬木、花草的種植，實現(xiàn)投資16645.09萬元。
三、開發(fā)市場及銷售
1、銷售區(qū)域的基本調(diào)查
（1）經(jīng)濟水平a、本地昆山至改革開放特別是近幾年來，外向型經(jīng)濟有了長足的發(fā)展，20__年國民生產(chǎn)總值達(dá)到280
億元（人民幣），全國排名第三，外商投資企業(yè)超過20__家b、周邊城市常熟、吳江、張家港、太倉等周邊城市的經(jīng)濟水平都位居全國前十位，蘇州新區(qū)、工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展更是蒸蒸日上c、上海上海作為中國的金融中心，居民的收入水平大大高于其他城市，可支配的收入也大大高于其他城市，高薪階層的年收入超過30萬人民幣
（2）人文特點昆山及其周邊城市都是以外向型經(jīng)濟為主開放城市，常駐昆山的臺灣同胞就達(dá)三、四萬人，通過十幾年來的改革開放，造就了一大批的私營業(yè)主、民營企業(yè)家、金融證券投資商，以及大部分的高薪收入階層，這部分佼佼者可能都將是__山莊未來的業(yè)主
（3）發(fā)展趨勢__山莊的定位就是高級豪華歐式別墅住宅小區(qū)，別墅的房型大，檔次高，設(shè)施齊全，外裝飾材料全部采用天然石材，并為業(yè)主提供高級的商務(wù)、休閑、娛樂場所，并充分考慮了小區(qū)的安保及網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)施，且地理條件優(yōu)越，機場路、滬寧高速公路、南北公路、京滬線，為__山莊提供了便利的海陸空的通道，作為上海及蘇州的后花園，__山莊將成為有志之士的首選理想之地。
2、銷售對象的組成及比例__山莊的開發(fā)的定位決定了銷售的對象，即為港臺同胞、海外華僑、民營企業(yè)家、私營企業(yè)業(yè)主、金融證券投資商、高薪收入階層，至20__年3月宣傳銷售以來，立即引起許多高層人士的關(guān)注，至今別墅的銷售已達(dá)70%（詳見有關(guān)資料）。
四.工程隊要求投標(biāo)須知
1.工程概況本工程位于昆山市張浦鎮(zhèn)大市雙陽潭傍,占地面積約95000m2,建筑__山莊別墅,建筑面積約為30000m2的土建及外裝飾工程,本次對__山莊別墅工程進(jìn)行招標(biāo)。
2.本公程的土地使用證、規(guī)劃許可證等有關(guān)政府批文已齊全政府批準(zhǔn)文號分別為：建設(shè)用地規(guī)劃許可證編號:領(lǐng)20__-194號；國有土地證:((n000308227),現(xiàn)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn),正式對外招標(biāo)。
3.招標(biāo)方不一定要接納最低投標(biāo)價或任何投標(biāo)價,也不須解釋其選擇或否決任何投標(biāo)的原因。在遞交投標(biāo)文件時,投標(biāo)方需繳納5%的投標(biāo)保證金約人民幣150萬元,人民幣的投標(biāo)保證金。投標(biāo)方如果接到雇主的中標(biāo)通知書后，不按照投標(biāo)書的價格和承諾簽署施工合同，投標(biāo)保證金不退還；如不交納上述保證金，雇主有權(quán)取消其投標(biāo)資格；未中標(biāo)的承包商在接到未中標(biāo)通知書后，10日內(nèi)退還招標(biāo)文件和圖紙，并無息領(lǐng)取投標(biāo)保證金。
4．所有投標(biāo)報價以人民幣為貨幣單位。除招標(biāo)文件已有規(guī)定，報價不能因匯率的變動及其它任何原因而調(diào)整。
5．投標(biāo)單位必須具有二級及以上施工資質(zhì)，三年內(nèi)無重大質(zhì)量安全事故及不良財務(wù)狀況。提供兩個以上近兩年內(nèi)承包施工的項目（不小于該工程），如發(fā)現(xiàn)承包商有隱瞞欺騙或冒充行為，雇主有權(quán)終止合作協(xié)議。
6．投標(biāo)單位元在工程投標(biāo)上所承擔(dān)的所有費用及開支全部由投標(biāo)單位負(fù)責(zé)，雇主不會向投標(biāo)單位作任何補償。
7．投標(biāo)單位在領(lǐng)取投標(biāo)文件后24小時內(nèi)，將需要雇主進(jìn)一步明確的事項以書面形式提交雇主，雇主在收到承包商書面材料后24小時內(nèi)書面回復(fù)投標(biāo)單位，雇主不組織公開的招標(biāo)答疑。
8．投標(biāo)單位遞交投標(biāo)書時，必須連同提交下列文件：l經(jīng)單位法人簽字并加蓋單位公章的投標(biāo)文件（招標(biāo)文件要求的所有空格均應(yīng)填寫完整）。l總額為投標(biāo)總額5%的投標(biāo)保證金。簽訂施工合同時遞交合同總價的10%履約保證金，履約保證金從投標(biāo)截止日起至該項工程結(jié)束時至，按工程進(jìn)度分期返回。l按招標(biāo)文件的要求，完整的填寫所選用的材料、設(shè)備有關(guān)技術(shù)選型等。l詳細(xì)工程進(jìn)度計劃、施工組織方案及應(yīng)用于本工程主要施工機械設(shè)備。l現(xiàn)場施工組織以及負(fù)責(zé)管理和執(zhí)行合同的現(xiàn)場內(nèi)外主要人員的資歷，一經(jīng)中標(biāo)這些人員不得隨意更改。l投標(biāo)單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、當(dāng)?shù)厥┕ぴS可證、銀行資信證明、iso質(zhì)量保證體系國際認(rèn)證證明復(fù)印件。l投標(biāo)單位近三年資產(chǎn)負(fù)債表。l投標(biāo)單位元提供雇主按進(jìn)度支付工程款最優(yōu)惠的方式（分管道預(yù)埋施工安裝、主機設(shè)進(jìn)場安裝調(diào)試兩面三個部分）。
9、投標(biāo)單位應(yīng)于年月日到本公司購買招標(biāo)文件，并支付文本工本費壹仟伍佰元人民幣。此費用無論招標(biāo)單位是否中標(biāo)概不退還。
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