投資建議書集錦九篇
現如今，需要使用建議書的場合越來越多，建議書是一只無形的手推動展某項工作、任務或活動開展。相信很多朋友都對寫建議書感到非常苦惱吧，下面是小編精心整理的投資建議書9篇，希望能夠幫助到大家。
投資建議書 篇1
1.經營簡介
1.1本公司及其相關產業的主要業務
本公司作為一個能源服務公司，以私人股份有限公司的形式運營，其主要業務領域集中于對以RES（可再生資源）能源產品和服務為基礎的零排放運輸解決方案的先進的實施和運作，這項產品和服務將在短時間內成為全球范圍內一種新型，創新和充滿活力的能源領域。
MOBIL-ESCO公司的業務范圍涵蓋了許多對零排放汽車的全面解決方案，包括從規劃和通過融資進行的個別項目的執行到帶有電力貿易的操作，這是由負責自主集群的虛擬宏觀網絡平衡組(MAKROVIRKA)型平衡組來執行。
用于可替代燃料零排放車輛的燃料的生產、存儲和分配的系統，以及與特殊車輛停放有關的制造業和產品開發的合作，還有復雜的組織結構和對要求的策劃、執行、運行、維護及常見故障任務的操作，這都由以下來自于第三方融資MOBIL–ESCO控股公司的成員公司來支持：
MOBIL–ESCOTervez,Kivitelez,zemeltet( 策劃、執行、操作)Kft.
MOBIL–ESCORESEnergiatermeltet,-tároló,-elosztó(能源供給、儲存、分配)Kft.
MOBIL–ESCOBEVsszeszerel(裝配)Kft.
MOBIL–ESCOMAKROVIRKAKzpont(總體)Kft.
1.2市場規模、對產品和服務的需求
MOBIL-ESCO正在確定一個新的目標市場，主要致力于以分散的RES能源系統為基礎的零排放車輛，此系統無論在匈牙利還是在歐盟都還未普及。
隨著直接供電的電池驅動汽車（BEVs）以及氫動力燃料電池電動汽車(FCEVs)的快速普及，同時也伴隨著帶有內燃機的化石燃料汽車的市場份額的快速下降，與新型復雜能源有關的工業服務供應商系統也開始有一席之地，這也使新市場成員開始占據有利位置獲得好的機會。
安全能源供應的爭奪以及對運輸解決方案的成本效益和環境保護的需求是面向于提供以DG,RES為基礎的車輛系統的傳播，它的有效地可持續性可由智能電網解決方案來保證，這種解決方案是公司計劃產品和服務檔案的基本組成部分。
1.1本公司在相關市場中的競爭優勢
公司的成功可能是由于當前的時間優勢，這一方面是基于已被項目管理（PM）的成員及其公司所采用的創新技術和工藝，另一方面，是由于管理人員的廣泛的專業知識,認可度和社會資本。
2.MOBIL-ESCO控股有限公司的策劃特點
2.1公司概況
本公司是以MOBIL–ESCO有限公司的形式，是一家私人股份有限公司，是一家資本投資公司，其股票不能轉成公開發行股。
至于業務概況，MOBIL–ESCO股份有限公司作為一個能源服務公司運營，其核心目標是去鼓勵促進復雜能源和汽車投資、項目策劃、項目融資和全面執行，其中包括已安裝系統的維護，它是用來服務于以可再生能源為基礎的零排放車輛解決方案的。
由于MOBIL-ESCO公司的成立，本公司集團在國內外市場上第一次以這種形式出現，它為各種規模的社區提供復雜的服務----鄉村、城市、國家、企業、非營利組織---為了優化實現第三方融資“從構思到出品”的，可提供使用零排放可再生能源燃料的汽車的復雜能源和汽車系統。
公司創立的構想是一個從20xx年一直進行的過程的結果，最近幾年在利用、倉儲、配送、循環和可再生能源來源的整合方面有所發展，這些能源是用于位于Bükkaranyos.的BKK-MAKLEADER農村開發社區中的專業圈的區域和居住的發展。
下來，根據在歐盟300項目中已提交并取得匈牙利國家登記的HU–NER-TOWN–300項目，我們提供這次MOBIL—ESCO公司在歐盟300項目中的機會。
公司的旗艦項目是在國內招標競爭中已取得成功的MAKROVIRKA-typeHU-NER-TOWN-300項目的實現。即使沒有NER300的不可退還支持，這個項目可以發展成為一個利潤豐厚的投資計劃。
2.2HU-NER-TOWN-300項目
2.2.1項目概況
此項目的目的是為匈牙利五座縣級城市的零排放交通基礎建設奠定基礎，通過在《城市環境》中“共享可再生能源管理(智能電網)“這個子分類來支持，此《城市環境》是根據用來申請可再生能源（RES）使用權并已獲得支持的創新示范項目的規定，可再生能源（RES）已被定義在歐盟委員會的NER300招標制度中。
招標中幾個新的條件都涵蓋在匈牙利國對其“使用可再生能源的微網格平衡群體”的專利申請中(參考編號:P1000388)以及在匈牙利國對“燃料的智能宏觀網絡、易燃的和工業基地的生成，對核電和可再生能源的儲存和收費站點”專利的申請中。
2.2.1技術內容
2.2.1.1MAKROVIRKA的概述
虛擬宏電網資產集團(MAKROVIRKA)旨在協調使用可再生能源（RES）的處理分散發電（DG）單元，和其他相同的處理單元，以及集中生成（CG）核電廠（AE）或其他電廠，還有處理點的固定（DES）和移動的（BEV）能源儲存單位以及它們各自在全國范圍內的油H2和插件系統——寬式智能宏觀電網——主要提供了替代燃料車輛的需要，與該國的電力操作系統（MAVIR）一致。（MAKROVIRKA專利申請號：P1100017）
2.2.1.2HU-NER-TOWN-300項目的MAKROVIRKA描述
MAKROVIRKA型一體化的基本特點如下：
DGRES綜合發電機的數量和消費者數量的提高是有利的，沒有限制，不分國界。
作為自主負責的平衡組，通過使用CHAR和FA-CHAR的BVE電力儲存和RES發電來確保城市車輛的替代燃料的供應和減少二氧化碳排放量。
通過對目前的移動存儲容量和/或電力的交易量的操作，為國家電力系統的的規劃提供參考。
擁有的加載，存儲，發電，交易，運營，維護，監督和遠程管理權限都遵循一定的計劃。
利用公共電網來完成發電，存儲和電力的交易。
利用不斷發展的，移動的GPRS和/或基于互聯網的中心和邊緣提供寬帶信號的傳輸，建立起使個別單位和數據通訊控制設備的遠程管理解決無障礙的通信系統。
低成本運作。
2.2.1.3發電廠
城市集中光伏電站的一般描述（C-PV）
在五個縣級城市（MJV）與國家高等教育機構的處所的一個或幾個地點，需安裝一個晶體硅模塊化光伏裝機容量為51.5兆瓦的光伏電站，并通過跟蹤到的直流/交流網絡所需的逆變器與中壓電網相連。
C-PV容量分配如下：
埃格爾MJV 10兆瓦
EsterházyKároly學院（埃格爾） 0兆瓦
凱奇凱梅特MJV 12兆瓦
米什科爾茨MJV1 5.5兆瓦
SalgótarjánMJV 7兆瓦
維斯普雷姆MJV 7兆瓦
總計：51.5兆瓦
C型光伏電站是單或雙軸跟蹤固定或安裝，但由于是20xx-2014-20xx，他們的總收購成本不得超過凈金額歐元/2萬兆瓦。
C型光伏電站500千瓦逆變器都配備了MAKROVIRKA平衡整合集團的Bükkaranyos中心集群虛擬宏平衡電網的遠程的管理和監督工具。一個C型光伏電站發電量的很大一部分作為分散的移動能源MAKROVIRKA智能電網的一部分，主要通過高頻快速充電（FA-CHAR）和正常充電站（CHAR）以及貯存設施用于城市電動汽車（BEV）。
BEV公交的充電和在倉庫的停靠，停車場的停靠以及在戶外的停靠都在MAKROVIRKA中心的遠程監督和管理控制之下。MAKROVIRKA管理中心在不斷的與匈牙利的電源管理系統溝通，因為他的移動電池存儲容量是受與MAVIR達成的.協議的控制。
2.2.1.4對于城市體系中光伏電站情況的大體描述
在五個縣級城市（MJV）與國家高等教育機構的處所的在屋頂和空地，需安裝一個晶體硅模塊化光伏裝機容量為21.31兆瓦的光伏電站，并通過所需的DC/AC逆變器連接到低壓電網。
公共機構光伏裝機容量的分配如下：
埃格爾MJV 3.631兆瓦
EszterházyKároly學院 0.375兆瓦
凱奇凱梅特MJV4.018兆瓦
米什科爾茨MJV7.7579兆瓦
SalgótarjánMJV2.44兆瓦
維斯普雷姆MJV3.041兆瓦
總計：21.31兆瓦
光伏電站作為MAKROVIRKA平衡整合集團的一員并配備有遠程的管理和監督工具。
為了滿足計劃中的電動車停放在公共機構部分（BEV），應設立50-100千瓦的高頻快速充電器（FA-CHAR）110件和21千瓦的正常充電器（CHAR）490件。
光伏電站，FA-CHAR，CHAR以及BEV工具都在與MAVIR全國范圍系統合作的（MAK-TAF）分中心和MAKROVIRKA中心得遠程管理和監督之下。
2.城市插入式充電系統的說明
直流極高頻快速充電器（FA-CHAR）（50-100千瓦的功率單位）和正常充電器（CHAR）應建立在公共交通停車場、機構樓宇，倉庫和公共場所。
安裝在倉庫，停車場，公共土地和公共機構和各自的分控中心的FA-CHAR和CHAR單元，仍然由直轄市和較高的教育機構擁有。基于一個長期的合同，不得出售光伏業務給當地和公共交通服務公司
電力物流管理是由MAKROVIRKA中心進行管理，它與MAVIR合作，對當前的存儲技術，產出和貿易情況進行了優化，
MAKROVIRKA的主要任務是為C-PV，PV，FA-CHAR，CHAR，BEV工具，提供組織，技術，物流和貿易的優化，使其智能合作。
白天主要來自其C-光伏發電和光伏電站，在晚上從電力交換中心或套組電源購買電力。MAKROVIRKA平衡組通過FA-CHAR和CHAR組件提供給BEVS充電的燃料。
3.財務計劃
3.2HU–NER–TOWN–300項目財務計算
適當的專業的財務規劃，成本的有效運作是至關重要的。下面的例子展示的是該公司的旗艦項目，HU-NER-TOWN-300的財務核算。
80400MWh/年的72.81兆瓦光伏系統提供的電力主要是用來作為電動汽車（BEV）的“燃料”。51.5MWp的中等電壓的光伏電源是用于重型卡車和公共汽車的，而21.31MWp裝機容量的低電壓光伏主要買給小型汽車作為燃料。
3.1.1例1：24+1乘客的100千瓦BEV巴士
如果現在每一個電動汽車在的單位距離燃料價格成本相當于一個以柴油為動力的車輛的燃料成本，我們會得出以下結論：
一輛25位乘客的傳統燃油的公共汽車百公里的油耗為百公里25升燃油，而百公里380福林的價格就相當于9500福林的燃料成本。同樣數量的乘客的電動巴士每百公里消耗功率為110千瓦時，如果我們同樣花費9500福林，那么1千瓦時的電力將在86福林價格。如果我們利用HU–NER–TOWN–300項目的光伏電站提供的電力來運行公共汽車，那么我們的運行總里程將達到21.5萬公里。因此，作為零排放燃料的電力銷售收入為4.8億福林/年，同時伴隨著過剩的二氧化碳配額銷額1.297億福林。（見表一）
投資建議書 篇2
尊敬的XXX：
20xx年7月30日，鑒于當時的市場情況，結合我對股票市場的理解，為您提供了首份基金投資建議，并表明了我的綜合判斷。
2個月過去了，市場基本按照預期震蕩向下，期間，最低下探到2639.76點。鑒于目前的市場情況，按照趨勢交易理論，黃金分割的點位與上漲（下跌）幅度度量，我認為有必要為您再次提供投資建議，供你參考；再次感謝您的信任和支持，未來，我將視具體的形勢變化為您提供不定時的投資建議，本次建議如下：
一、 基本判斷：
市場下跌的原因：
1、 下半年銀行信貸收緊引起的違規投資資金流出，是造成股票市場失血下跌的主要原因；
2、 新股發行次第不斷，尤其是創業板即將推出，將有一批小企業集中上市，對市場資金面的考驗壓力也是下跌的原因之一；
3、 投資人信心不足，導致投機人心態保守，認賠出局；
4、 全球投資人對美國量化寬松貨幣政策的擔憂，以及由于美國著名投資管理公司——洛克菲勒公司ceo詹姆斯麥克唐納自殺原因未明，也是負面影響之一；
5、 投資人出于鎖定年度投資利潤的需要，賣出一些獲利豐厚的股票，導致的局部資金供求不平衡；
二、未來向好的因素：
1、 中國率先走出經濟危機的陰影，符合預期；
2、 未來通脹引起資本、消費、大宗商品等價格上漲預期，與投資相關的股票市場、黃金市場、房地產市場、外匯市場會有相應的反映；
3、 二次筑底是絕大多數投資人的看法；更有一些，按照技術分析理論，認為目前市場走的是下跌c浪，也許到2150點才算調整到位。但是，投資市場在趨勢的拐點形成上，往往是少數決定多數。
4、 用較長的時間（10年）來看，中國的人口紅利，城市化進程，消費升級都處于快速上升的時期，長期投資股票市場才能獲取較高的風險回報，以滿足未來家庭消費的需要；
5、 市場短期雖有繼續下探的可能，但是，在2800點以下，市場估值明顯不貴，具有投資價值。現在是時候考慮將資本配置到正常水平了。我認為，現在將投資資本比例從8月初的30%提高到50%是可行的；
6、 如果市場進一步下跌，以每下跌10%增加配置15%進行超比例配置。可以說，現在的下跌，給我們提供了一個用較低的價格獲取廉價籌碼的機會，現在是戰勝恐懼，理性貪婪的時候。像現在的金融板塊（證券、保險、銀行、期貨）就極具投資價值。
綜上，擇機買入回到正常的資本配置水平是現實和必要的，現階段是回補風險資本配置的好時候。保持一定比例（40%-50%）的現金頭寸是為了應對隨后可能出現的回調。
我將持續關注市場出現的變化，隨時為您提供投資建議。
投資建議書 篇3
尊敬的★★★：
20xx年7月30日，鑒于當時的市場情況，結合我對股票市場的理解，為您提供了首份基金投資建議，并表明了我的綜合判斷。
2個月過去了，市場基本按照預期震蕩向下，期間，最低下探到2639。76點。鑒于目前的市場情況，按照趨勢交易理論，黃金分割的點位與上漲（下跌）幅度度量，我認為有必要為您再次提供投資建議，供你參考；再次感謝您的信任和支持，未來，我將視具體的形勢變化為您提供不定時的投資建議，本次建議如下：
一、 基本判斷：
市場下跌的原因：
1、 下半年銀行信貸收緊引起的違規投資資金流出，是造成股票市場失血下跌的主要原因；
2、 新股發行次第不斷，尤其是創業板即將推出，將有一批小企業集中上市，對市場資金面的考驗壓力也是下跌的原因之一；
3、 投資人信心不足，導致投機人心態保守，認賠出局；
4、 全球投資人對美國量化寬松貨幣政策的擔憂，以及由于美國著名投資管理公司——洛克菲勒公司ceo詹姆斯麥克唐納自殺原因未明，也是負面影響之一；
5、 投資人出于鎖定年度投資利潤的需要，賣出一些獲利豐厚的股票，導致的局部資金供求不平衡；
二、未來向好的因素：
1、 中國率先走出經濟危機的陰影，符合預期；
2、 未來通脹引起資產、消費、大宗商品等價格上漲預期，與投資相關的股票市場、黃金市場、房地產市場、外匯市場會有相應的反映；
3、 二次筑底是絕大多數投資人的看法；更有一些，按照技術分析理論，認為目前市場走的是下跌c浪，也許到2150點才算調整到位。但是，投資市場在趨勢的拐點形成上，往往是少數決定多數。
4、 用較長的時間（10年）來看，中國的人口紅利，城市化進程，消費升級都處于快速上升的時期，長期投資股票市場才能獲取較高的風險回報，以滿足未來家庭消費的需要；
5、 市場短期雖有繼續下探的可能，但是，在2800點以下，市場估值明顯不貴，具有投資價值。現在是時候考慮將資產配置到正常水平了。我認為，現在將投資資產比例從8月初的30%提高到50%是可行的；
6、 如果市場進一步下跌，以每下跌10%增加配置15%進行超比例配置。可以說，現在的下跌，給我們提供了一個用較低的價格獲取廉價籌碼的機會，現在是戰勝恐懼，理性貪婪的時候。像現在的金融板塊（證券、保險、銀行、期貨）就極具投資價值。
綜上，擇機買入回到正常的資產配置水平是現實和必要的，現階段是回補風險資產配置的好時候。保持一定比例（40%—50%）的現金頭寸是為了應對隨后可能出現的回調。
我將持續關注市場出現的變化，隨時為您提供投資建議。
投資建議書 篇4
第一章 項目總論
一、 項目概況
項目名稱：ｘｘｘｘ建材家居大市場;
項目選址：ｘｘｘｘ
項目規模：一期用地91畝，建筑面積12.5萬平方米;
項目總投資：一期總投資人民幣5.325億元;
投資商：ｘｘｘ投資開發有限公司
項目承建單位：ｘｘｘｘｘｘ建設有限公司。
二、 項目投資單位簡介
投資開發有限公司是由浙商出資設立的專業從事商業地產投資的企業，注冊資本5000萬元人民幣，擁有一大批專業從事規劃設計、建筑設計、施工管理、市場運營管理、成本控制管理、資本運作管理、物業管理、物流管理等多方面人才，近年來，在安徽、江蘇、浙江等省投資建設各類專業商品交易市場五個，總建筑面積100萬平方米。多次獲得“省級五星文明誠信市場”和“全國百強專業市場”榮譽。
三、 項目背景
1.ｘｘｘｘｘｘｘ提出，ｘｘｘ要加快建設充滿活力、獨具魅力、創新發展，宜居宜業的現代ｘｘｘｘ大城市和現代產業基地，努力成為在全國有較大影響力的區域性特大城市。全力以赴把ｘｘｘｘ打造成為“長三角”地區繼滬、寧、杭之后的現代化“新興中心城市”，是新興中心城市的重要組成部分，要按照中心城區標準等高對接，建設成為現代商業發展的高地，全國著名的旅游、休閑、度假勝地和山川秀美的生態之城。
2.ｘｘｘｘ行政區劃調整后，直接融入合肥，成為ｘｘｘ市建設現代化區域性特大城市的重要部分，為ｘｘ市快速發展帶來了重大契機。尤其ｘｘｘｘｘｘｘ，是ｘｘｘ市承接產業轉移前沿陣地，產業發展的主引擎，創新發展的新高地，需要有與之相配套的現代服務業，以推動城市功能開發和業態繁榮，推動生產性服務業集聚發展。
四、 項目建設必要性
1. 國家產業政策要求加快商貿業發展。隨著中央關于促進中部崛起和承接產生轉移一系列政策出臺，特別是ｘｘｘｘ調整后，ｘｘｘｘ以其獨特的區位優勢，迎來了跨越式發展的良好機遇。作為政府招商引資的重大項目“ｘｘｘｘ大市場”的興建，對于加快形成大市場、大商貿、大流通的格局，加快中心城區建設具有十分重要的作用。
2. 是城市化發展的需要。隨著巢湖城市化發展，五年來 市區擴展成倍，市區人口迅猛增長，居民生活水平不斷提高，對居住環境和居住質量要求越來越高，多元化消費結構逐步升級，并且向環保型、品牌化高端發展，而目前ｘｘｘｘ沒有此類消費市場，本項目建設正是為適應這種市場消費需求結構變化，以滿足城市化發展中的消費需求。
3. 有利于促進資源整合和產業發展。 地處丘陵地帶、林業、陶土資源豐富，充分利用這此資源生產板材、木地板、家具、陶瓷、衛浴潔具將極大地提升其經濟價值，建立一個集生產、商品交易、信息發布、物流配送等多功能家居建材市場，必將給產業發展帶來一次革命性飛躍。
第二章 市場分析
根據市場調查分析，ｘｘｘｘ目前僅有ｘｘｘｘ大市場一家經營家裝材料市場。始建于20ｘｘ年，其優點在于地處市區中間，消費者購物就近方便。其劣勢也是顯而易見：一是在建設布局上缺少通、透、暢，營業面積有限，利用率低，消費者很難找到所需商品和心目中的商品品牌;二是在功能設施工上不配套，沒有倉庫，商家商品零散地存放在周邊居民住宅內，甚至存放在數公里外有倉庫條件的地方，增大了經銷商的管理難度和管理成本，導致商品價格提高，市場沒有專業停車場，物流車、購物車，從業人員交通車見縫插針，到處停放。致使時常發生交通堵塞;三是在物業經營管理中沒有話語權，市場商鋪90%已出售，租賃及定價權在業主，經銷商普遍存在不穩定危機感，商鋪隨時都有被業主收回的可能，房租隨意加價，租金價格比合ｘｘｘｘ等城市同類市場高出15%以上，是目前ｘｘｘｘ市區商鋪租金最高的地方;四是在商業管理模式上混亂，因ｘｘｘｘ大市場是完全產權式商鋪，初始沒有按商品功能類別要求有序招商入駐，導致商業功能不明確，各類商品經營互相穿插，缺乏經營透明度和競爭力，以低檔商品為主，缺少消費吸引力，市場內商品低劣，以次充好，消費欺詐，投訴率極高，有近40%消費者選擇到外地購物;五是市場容量小，總建筑面積僅7.2萬平方米，有效經營面積僅占65%。難以引入國家和地方眾多建材家居品牌商品入駐。
綜上所述，ｘｘｘｘ市迫切要求建設一個新的家居建材市場。本項目建設，將以其獨創的設計理念、全新的商業定位和最優化的運營方式、管理模式，使ｘｘｘｘ建材家居行業帶來質的突變，使其成為我國中部地區行業標桿。具有以下八大優勢：
優勢一：項目投資單位已成功地建設運作了五個市場，擁有一支諳熟專業市場建設、招商、宣傳、管理，具有七年以上實踐經驗的團隊，擁有從事物流配送、物業管理、市場營銷招商專業隊伍。在全國擁有豐富的客戶網絡資源，并與馬可波羅、圣象等一批主要品牌生產企業建立了戰略伙伴關系。為項目快速建設、快捷形成和早見成效奠定了基礎。
優勢二：項目著眼于ｘｘｘｘ市區未來20年的發展，在規劃上將商貿、倉庫物流、生產加工納入統一規劃、分步實施，在建設布局上采用獨創的雙層“商場+商業步行街”復合型商業建筑模式，做到整體布局的通、透、暢和內部空間的可視性、交通引導性;硬件設施一次性到位，并留有較大的可持續性發展空間。
優勢三：項目建成后，投資單位自持物業不少于40%，是市場的最大股東，享有充分話語權，對市場租賃定價、商業功能區
布局和物業管理具有很強的調控能力，能夠確保入駐經營者安心穩定經營，大膽投資謀略長久發展。
優勢四：項目實行完全商場化管理如：統一營銷宣傳，統一倉儲物流，統一裝卸配送，統一車輛停放，統一治安消防、統一衛生保潔、統一從業人員招聘、統一上下班時間、統一明碼實價、統一商品投訴賠付，市場實行商品品質保障，天天平價，無原因退貨等，為消費者創造一個良好的消費環境，做到引導并拉動消費。
優勢五：項目商業定位為中高檔家裝、家居材料專業市場，一期入駐陶磚、潔具、櫥柜、板材、木地板、五金、油漆、燈具、家居九大類商品，實行商品準入制度，引入國內外知名品牌入場經營，能夠充分滿足廣大消費者的需求。
優勢六：項目建成投入運營后，實行一年免租免費試營期，試營期后的五年內，房租金和市場管理規費比目前ｘｘｘｘ大市場低30-35%，使經營者在低成本下運營，必然帶來同類同質商品的比價優勢，對消費者有極強的吸引力，從而使項目形成有效的良性發展，真正實現政府、經營者、消費者、投資者共贏局面，使各方結成牢固的經濟利益共同體。
優勢七：購置15輛中巴車作為導購車，定時定點免費接送消費者，既解決入場購物消費者的交通問題，又起到了流動宣傳市場、宣傳商家、宣傳商品的作用。
優勢八：項目配套功能是目前國內同類市場最完善的市場。設立1萬平方米大型停車場，分為公交停車區、從業人員停車區、消費者購物停車區和物流配送停車區，可同時停放各類車輛180輛和摩托車、電瓶車600余輛;展示交易區設置綜合導購圖和分類市場商鋪分布導購圖，并配備聲、像系統進行導購宣傳;交易區臨路外立面設立面積3600㎡的廣告幕墻，供商家進行商品宣傳;交易區各街區上空采用彩玻瓦遮陽防雨，切實體現“商場+步行街”，項目實行封閉式管理，建立統一消防安全系統和治安應急管理系統，實行統一給排水和分區供電管理。
第三章 項目實施計劃
一、 項目選址
項目選址位于ｘｘｘｘ區 東北側。長約ｘｘｘｘ320 米，寬約 170 米
二、 建設規模
項目建設分二期實施，一期建設用地91畝，建筑面積12.5萬平方米，總投資約5.325億元。
三、 建設內容
1. 商品展示區：2.6萬平方米;
2. 商品交易區：6.3萬平方米;
3. 配套及服務：3.6萬平方米;
4. 大型停車場：1萬平方米;
5. 消防設施系統、供電系統、給排水系統、弱電系統和市場道路、綠化等。
四、 實施計劃
本項目按照高起點規劃設計、高標準配套一次性到位。實施期限為18個月，分三個階段。第一階段為項目可行性研究評估、項目審批、土地征用出讓及前期調整，為期2個月。第二階段為項目規劃設計及評審、施工圖設計、施工報建、場地“七通一平”，建設招標，為期4個月。第三階段為建設施工、招商入駐，為期12個月，三個階段部分工作可交叉進行，盡可能縮短時間。
第四章 投資分析
一、 投資估算
1、土地費用：1820萬元
2、前期費用2450萬元(報建規費、設計、勘探、監理等)
3、建設費12.5萬平米×1820元/平米=22750萬元
4、展示區裝飾費：5萬平米×1500元/平米=7500萬元。
5、設備設施建設費10800萬元。(包括供電、給排水、消防、人防、弱電、電子聲像導購、中央空調系統、天橋電梯、過道遮陽棚、道路、停車場、綠化等)
6、項目前期推廣運營費2700萬元 7、管理費用1500萬元
8、財務費用1980萬元 9、不可預見費20xx萬元 上述1—9項合計為53250萬元。
二、 經濟收益分析(依據謹慎性原則)
1. 銷售收入
本項目經營性用房面積12.5萬平米，根據專業市場業態規范要求自留物業40%(展示區和酒店式公寓5萬余平方米)，可供銷售面積為7.2萬平米，分四年期按3:2:2:3銷售，銷售收入69840萬元。扣稅后為62506萬元。
2. 租金收入
項目建成投入運營后，第一年為市場培育期，免收租金。自第二年起收取租金，有效出租面積按90%計，取五年期平均值。一層為35元/㎡月，二層為25元/㎡月，三層為20元/㎡月。
上述已扣減銷售動態面積，自第五年起進入穩定期。
3.物業管理收入
根據商業物業相關要求，參照 大市場物業收費標準，按平均每月1.5元/㎡，按有效出租面積90%計算：10.8萬平方米×1.5元/㎡×12=194萬元稅后為160萬元。
4.廣告位出租收入及其他收入180萬元，稅后為148萬元。
三、 運營費用分析
1、 管理費用平均每年1850萬元。
其中：人員工資福利及各項社會保險費1180萬元，辦公 180萬元，差旅費40萬元，接待費40萬元，教育培訓費50萬元，公用水電費360萬元。
2、 財務費用3600萬元。
3、 后期運營宣傳費用3200萬元(4年)。
4、 設施設備維護費平均每年300萬元。 項目前四年運營費用為15400萬元。
四、 投資分析估算
1、本項目四年總收入為68648萬元。
銷售62506萬元+租金5142萬元+物業費480萬元+廣告位及其他518萬元=68648萬元
2、本項目前期投資及投入運營后四年內總費用為 53250+15400=68650萬元
綜上所述，本項目自投資建設到投入運營需經過五年半時間即可收回全部投資。
第五章 市場運營
從投資分析可以看出，該項目通過銷售和出租，總投資回收年限為5.5年。這表明項目的經濟效益較好，投資回收期短，抗風險能力較強。
該項目主要的風險來源于競爭對手的盲目建設，惡性低價競爭及消費方對項目不認可。為了降低市場風險，要在市場招商，市場運作和市場管理方面下功夫，我們計劃采取以下措施：
1.強化自身競爭力，充分發揮自己在市場營銷、招商和物業管理、物流配送的優勢，引入國際國內先進的管理理念，引進優秀的管理人才，并采取送出去、請進來方式，對內部管理層進行輪崗培訓，不斷提升團隊人員的管理能力和運營水平。
2.與ｘｘｘ建材市場、東方家具城、ｘｘｘｘ市場、ｘｘｘｘ家居市交易博覽城及ｘｘｘｘ大市場建立戰略聯盟關系，實行信息資源共享，形成運營機制和商品、價格的聯動，以達到共贏局面。
3.在招商上把招外地商作為重點，充分發揮項目投資單位的信息網絡和客戶資源優勢。注重引入品牌商家、品牌商品，以培養品牌消費，達到建立品牌市場的目的。
4.利用各種廣告載體和各種宣傳媒體、企業網站、宣傳手冊、宣傳光盤等多種手段向目標客戶進行廣泛宣傳，并組織專業營銷團隊對目標客戶進行引導和洽談，使目標客戶產生強列的入駐經營欲望，進入市場投資和消費欲望。
5.強化對市場經營者的誠信教育和管理，切實以優質品牌商品、低廉價格、品牌服務贏得消費者。
第六章 環境保護
ｘｘｘｘ本項目為純商業與服務項目，無噪音污染，無有毒有害氣體排放，只有少量生活廢水排放(一期年排放量600噸)，生活廢水排放的化學耗氧量及PH值等主要指標可達到國家環保標準。少量生活垃圾(年產生量一期約500噸)。為加強環境保護，本項目設有專業物業負責保證垃圾物及時得到清理，能夠較好的保護項目環境。
第七章 結論
一、 財務評價結論
本項目經投資分析得出如下結論：項目一期總投資53250萬元，通過商鋪銷售和自持物業出租收益，僅需5.5年(含一年市場培育期)即可收回投資，符合財務指標預期，切實可行，表明了本項目投資風險小，經濟效益顯著。
二、 經濟和社會效益顯著
1. 項目建成投入使用后，將產生巨大的社會效益，一是在項目發展帶動下，將引起相關產業的結構性調整，尤其三產中的倉儲物流、餐飲等服務業必將得到快捷發展，二是促進家裝施工企業規范發展和有序競爭，提升其經營能力、技術水平和施工質量，讓居民得到更多實惠，三是廣開了就業門路，可提供6000—8000個就業崗位(不包括三產服務人員)。
2. 項目一期投入運營后，入駐經銷商600余家，年商品交易額7.5億元，每年可實現稅收3000萬元以上，經濟效益顯著。
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了本項目投資風險小，經濟效益顯著。
二、 經濟和社會效益顯著
1. 項目建成投入使用后，將產生巨大的社會效益，一是在項目發展帶動下，將引起相關產業的結構性調整，尤其三產中的倉儲物流、餐飲等服務業必將得到快捷發展，二是促進家裝施工企業規范發展和有序競爭，提升其經營能力、技術水平和施工質量，讓居民得到更多實惠，三是廣開了就業門路，可提供6000—8000個就業崗位(不包括三產服務人員)。
2. 項目一期投入運營后，入駐經銷商600余家，年商品交易額7.5億元，每年可實現稅收3000萬元以上，經濟效益顯著。
年限市場運營單位
市場經營戶 銷售 出租收入 其他 所得稅萬元 增值稅 萬元 合計萬元
面積 ㎡ 收入 萬元 稅金 萬元 稅金 萬元 稅金 萬元 土地使用稅萬元
第一年 21600 17280 18140 0 0 60 0 0 1874
第二年 14400 14400 1512 459 32 51 300 600 2954
第三年 14400 14400 1512 390 32 43 600 1200 3777
第四年 21600 23760 2495 242 32 30 600 1200 4599
三、 結論
ｘｘｘｘ通過對ｘｘ家居大市場項目全面綜全分析后認為，該項目符合產業政策和巢湖城市發展要求，定位準確，可持續發展性強，經濟和社會效益顯著，具有良好的發展前景，項目經濟指標符合投資要求，項目建設可行。
投資建議書 篇5
第一部分 項目背景
該項目為我公司長期合作方，北京中招國際拍賣有限公司委托拍賣項目，項目前身為北京德華房地產開發公司于1998年開發的位于XX區大屯路223號的現代花園外銷公寓項目，該項目因虛假按揭、抵押、法院查封等問題，已爛尾多年，現項目方欲通過拍賣方式轉讓該項目。由于該項目爛尾牽扯到的問題比較多，所以其轉讓價相對較為低廉，另該項目地理位置巨佳，符合本公司收購項目的意向和要求，可考慮對其進行收購后進行開發銷售或部分持有。
第二部分 項目概況
一、項目區位
1. 地理位置
項目位于項目位于XX區亞運村大屯路222號院，陽光廣場東500米
圖1：項目所處區域位置
具體四至：北臨中石油加油站，南至小營北路，東至浩運園(主場)小區，西至裕農農產品貿易公司
2. 交通狀況
(1)對外道路
北苑路：地塊位置西面50米，向北距離5環2.5公里，向南距離四環1.2公里
大屯路：地塊位置向北沿北苑路300米，坐轉即可上大屯路
安立路：地塊位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路
(2)公共交通
項目位于地鐵5號線大屯路站300米，周邊公交845、833、358、713等多路公交到達，公共交通方便。
二、項目現狀
1. 項目現狀
該項目欲轉讓表的為北京德華房地產開發有限公司名下的現代花園(天馬大廈)國有土地所有權及在建工程，在建工程現狀：結構已封頂，外立面裝修與設備安裝基本完成，內裝已完成30%，各項公共設施齊全，水、電、通訊、電梯、中央空調完好，地下已完成車庫對外接口，地面停車位80個。
2. 土地權屬
(1) 該項目土地屬北京德華房地產開發有限公司所有。
(2)項目用地正北部存在1棟4000平米6層小樓，屬違章建筑，有土地證但無規劃許可證，該部分不屬轉讓范圍之內，若購買方有意向，轉讓方欲以5000元/平米價格進行轉讓，但需自己另交規劃罰款等手續辦妥規劃許可。
3. 周邊環境與配套
教育：陳經綸嘉銘分校、芳草地小學、安慧里小學、二十一世紀雙語幼兒園
商場： 飄亮購物中心、北辰購物中心、第五大道、華堂商場、居然之家
醫院：中日友好醫院、慧忠醫院、
運動休閑：姜莊湖高爾夫、錢柜
文化娛樂：炎黃藝術館
三、項目規劃條件
項目規劃指標
序號項目名稱數量單位性質
1土地面積12086.95平米公寓
2公寓住宅2棟34000平米在建工程
3寫字樓12000平米在建工程
4配套樓4000平米違章
5共計46000平米不含違章建筑
四、轉讓價格及構成
(1)轉讓價格：北京德華房地產開發有限公司名下的現代花園(天馬大廈)國有土地使用權及在建工程按標的清單所列內容，轉讓價為3.3億元人民幣，含全部債務、土地價款、各類罰金。
(2)轉讓傭金：1000萬元人民幣
注：競價者另需提供至少1億的資金證明。
五、項目購買方式與付款方式
1. 購買股權
如采用購買股權方式收購天馬大廈項目，建設手續可以沿用，由我方申辦開工證或復工證即可。當然要充分留意或有債務問題。
2. 購買資產
采取資產過戶方式主要做好土地證過戶、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證的變更
3. 債務、罰款、抵押、訴訟、法院查封的處理
由我公司、拍賣公司、項目方、法院共同成立的重組小組進行清償債務，簽署債務償還協議(含繳納土地款和滯納金)，又法院出具清債裁決書，解除抵押與查封。
4. 交接方式
在中招國際拍賣公司協同法院主持下
(1) 確認項目實物清單、資料清單內容
(2) 按清單內容，買賣雙方進行資料交接和現場交接
5. 付款方式
(1) 在法院出具清債裁決書的當日，我公司需支付2.8億元人民幣至拍賣公司帳戶，按裁決書內容進行清償債務。
(2) 資料交接和現場交接后，辦理過戶手續，我公司需支付剩余款項至拍賣公司帳戶。
(3) 暫留1000萬元人民幣在我公司帳戶一年，避免或有債務出現。
第二部分 市場研究
一、20xx年上半年XX市總體市場分析
1. XX市場對宏觀調控的反應
近年內XX市房地產市場已處于較為成熟的階段，開發投資總量將緩慢上漲，但住宅投資則由于土地資源的有限性，呈現緩慢增長。上半年，XX市受宏觀調控政策影響較為顯著，房地產企業的應對策略也較為明顯，施工面積同比出現明顯下降，開發商采取了減慢開發速度的策略，未來一年內北京房地產供應增量將下降。
北京房地產市場對價格敏感度較高，隨著開發商新開樓盤價格的調整，優惠措施出臺，對增加銷售起了較好的作用，這些效果從期房的銷售中體現出來，但由于宏觀環境的不利，市場觀望氣氛濃厚，整體銷售業績較去年同期大幅下降。北京商品房價格無論較去年同期，還是相比瘋狂上漲的20xx年下半年，仍處于增長趨勢，而且環比、同比都在上升，尤其是中心城區，土地資源的稀缺性支持了這些地塊的上漲。
2. 土地市場的變化
1、供應量大幅增加，居住用地居主導據《XX市國土局20xx年度土地供應計劃》，20xx年京城土地供應量大幅增加，比20xx年增加了100公頃，廉租房和經濟適用房比重大幅增長，占用地計劃的23.3%，限價房占計劃用地的17.65%，普通商品房僅有58.82%。隨著這些地塊的逐步開發，北京的住宅供應結構將進一步得到調整，以滿足人們居住需求的限價房、經濟適用房、廉租房比重的增加，將一步抑制商品房的有效需求。
2、交易場面趨冷，月成交量下降
進入20xx年以來，XX市住宅及商業用地成交面積大幅下滑，尤其是進入3月份以來，土地市場極為冷清，盡管土地部門采取了放慢推地的速度，但推出地塊的交易情況仍不盡如人意。與去年多家地產商瘋搶一塊土地的情形相比，今年土地出讓的行情大異從前，多數地塊停留在流標的邊緣地帶，僅3家企業或4家企業參與競標。
3、整體較去年同期價升量升，但漲幅趨緩
由XX市土地整理中心公布的數據顯示，居住及商住用地的地塊20xx年上半年樓面地價達4107.93元/平方米，成交金額達292.05億元，規劃建筑總面積710.95萬平方米。但二季度與一季度相比有所下降。價格比去年同期也有大幅上漲，較去年下半年的瘋狂上漲時期也在緩慢上漲。
4、土地購置費用仍處于增長趨勢，但增速大幅下降
從土地購置價款來看，持續增長的地價水平和較高的成交量使其仍處于增長態勢，隨著開發商資金鏈的日益吃緊，以及土地價格的居高不下，開發商在土地市場開始進入觀望期，放慢了購地速度，利用有限的資金開發現有土地維持生存已成為主要策略。
二、需求分析
1. 亞奧區域支持
在已經過去的十幾年里，亞奧區域早已由當年的競技場迅速發展成為京城首屈一指的富人區，其繁華程度和聚集大商業的能力略有體現。20xx年北京申奧成功，該地區更是進入了奧運時代。北京啟用1800億元加強基礎設施的建設，其中有900億元用于高速公路、城市快速路和軌道交通的建設，以提速城市交通。在這十幾條交通干道中，約有一半都集中在亞奧地區。國家專項奧運投資使亞奧區域內的基礎設施建設有了一個質的飛躍。而且，在整個奧運場館建好以后，該地區將出現新的世界級的配套設施。不僅如此，“奧運”因素更讓亞奧區域的商務環境更為人性、生態：北環水系改造工程、京城最大公園氧吧——奧林匹克森林公園、溫榆河及周邊地區的環境治理。根據XX區政府最新發布的《XX區奧運功能區“十一五”發展規劃》，奧運功能區將形成“一軸奧運景觀大道，兩園奧林匹克森林公園和健翔科技園，三區生態旅游區、文化教育區、宜居生活區”，及四大產業支撐、五大重點任務等態勢。
2. 需求積極因素分析
根據XX區政府最新發布的《XX區奧運功能區“十一五”發展規劃》稱XX區將加強該區域人口規模調控，適當控制低價商品房的開發建設，減緩戶籍人口增長過快的勢頭；以高檔商用公寓開發建設為主，吸引高素質人才。20xx年前，奧運功能區人口自然增長率控制在年均1.5‰以內。該區域仍將延續過去“富人區”的聚集效應，同時奧運所帶來的休閑、娛樂等環境，總體上對中產階層以上人群具有教高吸引力，本地區居住人群以科研、教育、文化、等高素質從業人員居多，改善住房條件需求強，該項目的需求是真實、旺盛的。
3. 需求不利因素
該項目也存在以下需求不利因素，需要我們積極看待，把握機會：
(1) 該區域由于奧運炒作因素，房價普遍超出正常上漲水平，在奧運后有回落可能；
(2) 亞奧區域商務氣氛不夠，寫字樓售賣存在一定難度；
三、區域市場分析
表4：亞運村周邊項目銷售情況表
項目名稱位置類型價格(元/平米)規模(平米)裝修銷售情況
遠洋萬和城北四環東路73號地，望和橋西北角 公寓均價23000176000精裝修20xx年5月10日開盤
保利香擯花園XX區路東側 住宅均價1950051069 毛坯20xx年9月27日
準許銷售面積：44566
已簽約：26024
保利金泉XX區亞運村大屯路住宅均價19000184000毛坯20xx年4月15日
準許銷售面積：84042
已簽約：44304
亞奧觀典
國際公寓XX區慧忠路9號，北辰購物中心東200米路北公寓一期20000 二期22000-25000
78121精裝修一期已售完，二期近期開盤
世奧國際
中心XX區北四環東路慧新東橋向東200米酒店式公寓均價19200待定精裝修20xx年11月18日
準許銷售面積：80399
已簽約：11679
美倫堡XX區科薈西路(國家森林公園以西)公寓均價1920xx0000精裝修20xx年4月12日
準許銷售面積：9188
已簽約：589
凱旋城XX區北苑路172號 商住樓公寓18000 寫字樓16000250000精裝修二手房
主場XX區亞運村大屯路220號公寓均價16000100000毛坯二手房
嘉銘桐城XX區西北苑路86號普通住宅
公寓均價16000600000毛坯二手房
光大名筑亞運村北苑路178號住宅均價1800090000毛坯二手房
芝麻街亞運村北辰購物中心向東500米商鋪一層30000 二層18000
北京mohoXX區安慧里北苑路168號 寫字樓二手售價19000 租4元/平米/天36000
洛克時代中心 XX區亞運村北辰購物中心正北500米寫字樓4.5元/平米/天82700
由于該區域地處亞奧板塊，市政配套設施良好，緊鄰地鐵5號線，交通便利，該區域由于受奧運影響，區域房價近年漲幅較快，產品主要以高檔公寓、寫字樓為主，銷售情況均比較理想，具有良好發展前景，區域市場近兩年供給較多，存在一定的競爭性。
第三部分 市場定位
一、客戶定位
1. 目標客戶來源
(1) 北四環沿線大企業的技術術開發、管理人員。
(2) 小營附近對外經貿大學、北京聯大等高校的中青年教職工。
(3) 亞奧區域公司企業中的中層骨干人員。
(4) 高科技企業、外資企業等企業中的白領。
2. 目標客戶特征
(1) 以投資客戶為主；
(2) 客群的職業分類比較清晰；
(3) 區域選擇性較強(亞奧區域)
(4) 收入穩定，大部分家庭年收入40---50萬(三居客戶)，20---30萬(兩居客戶)；
(5) 文化層次較高，對居住環境的舒適性、交通便利程度比較看重；
(6) 對價格敏感度不高；
3. 需求特點
(1) 住宅部分亦配備辦公環境，可作中小公司辦公用
(2) 交通便利：車程在10-15分鐘之內，公交條件好，最好有地鐵；
(3) 戶型：實用、適度舒適，兩居在90平米以內，三居130平米以內；
(4) 環境：對于園林景觀的要求比較高,追求“原生狀態”，對“人工雕琢味”較濃的東西不感興趣；
二、價格定位
1. 區域當前價格
根據市場調研，判斷假設目前該產品正在銷售，住宅部分可以取得18000-20000元/平方米的銷售單價，寫字樓部分可以取得18000-20000元/平米的售價，若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。
第四部分 規劃設計
一、方案構思
1. 小型商務辦公綜合體
作為緊靠地鐵5號線的商務辦公綜合體項目，有助于提升區域面貌與形象。
2. 完善的配套設計
必要的辦公配套商業與地鐵、公交站點與街區商業有機結合。
3. 原生態大型景觀社區
充分利用地塊北側已建成的城市綠化帶，同時項目范圍內組織比較集中的綠地，形XX市喧鬧繁華之中不失幽靜的感覺。
4. 原有戶型需要做改動
原有戶型按高檔外銷公寓設計，住宅設計以豪華為標準，并不適合現有辦工簡潔明快的要求，需要對戶型進
行開窗和內部裝修上從新設計。
第五部分 項目開發及銷售計劃
一、指導思想
在保證項目總體收益的前提下，優化安排現金流，控制風險。
二、項目轉讓、資產過戶，預計6個月內完成
(1) 7月份達成初步意向，著手設計轉讓實施方案
(2) 8月籌措3.4億的轉讓資金
(3) 8月達成債權人協議，付首期款
(4) 9月開始辦理資產清理交接過戶
(5) 10月辦理相關變更手續，付二期款
(6) 11月完成項目相關規劃報建變更手續
三、項目開發進程(附件：開發進程表)
(1) 8月開始進駐項目，接收資產資料
(2) 9月開始辦理項目規劃報建變更手續，項目外裝修、公寓內裝修方案，地下車庫開始施工設計
(3) 10月內外裝修及地庫施工招標定標，施工進場
(4) 11月全面開工建設
(5) 20xx年2月裝修完成
(6) 3月竣工驗收
(7) 5月地庫完成竣工驗收，辦理竣工備案手續
(8) 5月配套綠化等工程完成
(9) 6月交房
四、項目銷售計劃
(1) 9月辦理公寓1預售證，10月辦理公寓及辦公樓預售證，12月辦理綜合樓預售證，3月辦理車庫預售證。
(2) 1號公寓10月開盤，開盤價17000元/平米，均價18000元/平米，爭取在20xx年12月底銷售完畢。
(3) 2號公寓12月開盤，起價18000元/平米，居價19000元/平米，爭取在20xx年6月銷售完畢。
(4) 辦公樓整層銷售，均價18000元/平米。
(5) 車位15-20萬/個。
五、資金籌措計劃
1、首期股東借款3億元，用于支付定金1000萬，支付收購保證金29000萬元(包括銀行、土地、施工方等)合計3億元，計劃使用時間6-7月份。
2、第二期股東借款5000萬，用于收購支付收購余款與項目啟動資金，計劃使用時間7-8月份。
3、項目抵押貸款，評估6億，貸款3億，歸還股東借款3億元。計劃到帳時間11-12月份。
第六部分 投資收益評價
一、項目銷售測算
按亞奧區域目前的平均報價及調研分析。并參考未來的價格走向，并結合亞奧區域目前的發展，我們初步擬定天馬大廈未來銷售價格的三個方案即：謹慎、一般、樂觀。
謹慎方案一般方案樂觀方案
項目價格(元/平米) 項目價格(元/平米 )項目價格(元/平米)
公寓16000公寓18000公寓20000
寫子樓16000寫子樓18000寫子樓20000
車位150000萬/個車位150000萬/個車位150000萬/個
測算結果：(附件：銷售收入測算表)
a、謹慎方案 銷售總收入69394萬元
b、一般方案 銷售總收入77881萬元
c、樂觀方案 銷售總收入86368萬元
二、項目總成本、單位成本計算(成本測算表)
項目轉讓總金額為3.3億元。該3.3億元包含原項目涉及的所有債務、罰款、滯納金等。加上后期裝修費、配套費、管理費等，總投資成本47970萬元，每平方米可售面積單位成本為10300元/平米。
三、項目收益指標(項目全投資現金流量表)
謹慎方案一般方案樂觀方案
項目： 稅后利潤率22.28%稅后利潤率27.33%稅后利潤率31.395
項目： 內部收益率9.16%內部收益率11.74%內部收益率14.08%
項目：凈現值12212萬元凈現值18974萬元凈現值25851萬元
從以上財務指標看，該項目贏利前景比較樂觀，如能在付款方式與轉讓價格上取得轉
讓方的進一步讓步，則此項目具有更大的運作價值。
四、現金流分析與解決方案
1. 現金流分析
正常開發狀態的現金流
正常現金流前期資金壓力大
改善現金流的運作方案一
轉讓款支付可采取先支付小部分，同期加快辦理相關證照，實現開盤提前，提前回籠銷售款，減輕股東借款壓力。
改善現金流的運作方案二
寫字樓部分若采取自持，可減少所得稅和土地增值稅。
第七部分 風險評價與解決方案
一、宏觀市場風險
1. 房價下調的影響
XX年各一線城市均出現市場調整跡象，特別是一向號稱房價堡壘的北京也出現了房價打折松動下降的跡象，市場逐漸演變為觀望氣氛濃厚，成交量持續下降而，房價依然居高不下的局面。隨著后市的觀望氣氛依然，可以預見房價下降調整的可能性還是很大的，對于本項目來說，開盤定價可采取低開高走，以求通過低價快速銷售回籠資金，最大限度的縮短銷售周期。
2. 債務風險
該項目存在項目公司與母公司之間擔保貸款問題，該問題的能否順利解決，還有待進一步研究。
3. 工程問題
該項目地下車庫沒有建造，建造地下車庫將影響該項目的交房時間
4. 遺留違章建筑
該項目北側遺留一棟約4000平米違章建筑，未有規劃許可證和產權證，無轉讓可能，但又正好處在北側大門里邊，若不購買此棟違章建筑，將對項目整體規劃影響較大，而若購買此棟違章建筑，我方將不但按5000元/平米價格多付出20xx萬，還將就違章建筑的規劃從新審批補交罰款等問題進行處理，也比較麻煩。建議采取買下來，規劃成商業經營。
第八部分 結論與建議
該項目地處亞奧核心區域熱點發展區域，配套完善，交通便利，市場機會好。該項目優越的地理位置優勢決定其巨大的商業潛能，商住兩用的開發前景決定其潛在價值較大。
項目客戶定位清晰，價位便宜，回報率較高，項目回籠資金快，抵御風險能力強，但前期現金流壓力大，如能有效解決轉讓方的債務問題，建議公司對此項目積極投資。
本項目符合公司發展戰略的要求，轉讓價格便宜，在市場低迷時可考慮購買此項目，增加公司項目儲備，對于公司在北京地區發展意義重大。
XX(北京)投資有限公司
20xx年7月
附 件
1. 項目基礎資料
1.1. 項目立面圖
2. 投資測算文件
2.1. 規劃指標表
2.2. 靜態投資測算表
2.3. 開發銷售計劃表
2.4. 正常月份現金流量表
投資建議書 篇6
今年12月，將要迎來中國金融市場的全面開放開放，隨著國家對黃金管制進一步放開，目前黃金這個新興投資市場正在迅速膨脹，個人炒金業務不斷發展，黃金投資正成為一個越來越熱門的話題，有望成為繼股市、匯市之后的理財新熱點。
成熟的金融市場里面有“四條腿”在走路，即貨幣市場、資本市場、外匯市場和黃金市場。目前，我國黃金市場由于處于初期階段，交易量和交易范圍都還很小，在全國整體金融產品里面大概只占0.2%的份額。目前這個情況和國際上完全是兩個概念，因為現在國際上主要市場，包括紐約市場、倫敦市場，實際上它們都有真正的金融投資品種，期貨、現貨配套運作。像倫敦市場，據統計，XX年期貨交易是現貨交易的1000倍。如果我們國家現在黃金市場的規模放大1000倍是什么概念？可以想像，就我們國家目前的環境和人口規模而言，黃金市場完全可以和證券市場、資本市場媲美。
XX年下半年，國內陸續開放個人黃金業務，現在市場上存在的個人黃金投資業務大致分為3類：黃金交易所的實物買賣黃金；各中資銀行開放的紙黃金業務;以及國外成熟平臺提供的黃金現貨保證金交易。
去年底,上海期貨交易所推出了黃金投資的第四種產品:黃金期貨,進一步完善了國內的黃金投資市場,黃金投資的大門已經向投資者全面開放.
由于黃金期貨目前還在起步推廣階段且風險性非一般投資者所能承受,因此這里暫不做介紹.以下主要介紹市場上比較普遍的三種黃金投資品種:
第一種：黃金的實物交易
顧名思義，是以實物交割為定義的交易模式，包括金條、金幣，投資人以當天金價購買金條，付款后，金條規投資人所有，由投資人自行保管；金價上漲后，投資人攜帶金條，到指定的收購中心賣出。
優點：黃金是身份的象征，古老傳統的思想讓國人對黃金有著特殊的喜好，廣受個人藏金者青睞。
缺點：這種投資方式主要是大的金商或國家央行采用，作為自己的生產原料或當作國家的外匯儲備。交易起來比較麻煩，存在著“易買難賣”的特性。
第二種：紙黃金交易
什么叫紙黃金？說的簡單一點，就相當于古代的銀票！投資者在銀行按當天的黃金價格購買黃金，但銀行不給投資者實金，只是給投資者一張合約，投資者想賣出時，再到銀行用合約兌換現金。
優點：投資較小，可以從0.1盎司做起，交易比較方便，省去了黃金的運輸、保管、檢驗、鑒定等步驟。
缺點：紙黃金只可買漲，也就是說只能低買高賣，當黃金價格處于下跌狀態時，投資者只能觀望。投資的傭金比較高,時間比較短。
第三種：黃金現貨保證金交易
通俗的說，打個比方，一個10塊錢的石頭，你只要用1塊錢的保證金就能擁有，并使用，這樣如果你有10塊錢，就能擁有10個十塊錢的石頭，如果每個石頭價格上漲1塊，變成11塊，你把它們賣出去，這樣你就純賺10塊錢了。保證金交易，就是利用這種杠桿原理，把錢用活。
優點：1.保證金原理以小博大
2.雙向操作，漲跌雙贏
3.二十四小時全球同步操作
4.k線指數單一，無莊家操作，不受人為控制
5.t+0交易，不設漲跌幅
缺點：保證金要求投資者面臨更大的本金風險，對個人投資的專業要求較高，具備一定的分析判斷能力.
保證金黃金投資簡介
黃金交易指南
一、黃金報價：廣富投資顧問有限公司的黃金報價以美國道瓊斯即時國際報價為準，主要根據倫敦市場的現貨黃金價格。黃金計價單位為“美元/盎司”。現在價格為980 美元/盎司。
二、交易時間：公司目前的黃金交易時間是從周一早上7:30到周四凌晨的3：30點,星期五是從早上7:30到凌晨2:30。基本做到了全天候交易。一般來說，黃金交易最活躍的時間為美洲盤時間，大致在晚上20點至次日凌晨3點30分之間。
三、下單方式：下單方式分為兩種：下多單（買進）和下空單（賣出）。下多單就是看漲黃金后市行情，先以低價格買進，等價格漲上去有利潤可圖時再賣出平倉。反之，下空單就是看跌黃金后市行情，先以高價格賣出，等價格跌下去有利潤可圖時再買進平倉。
四、交易數量： 1手為100盎司,所以交易數量應該是100盎司的整數倍。
五、開戶最低要求： 10000美金.
六、交易所需保證金：交易1手的保證金是1000美金.
七、手續費：雙邊50美金/一手.
保證金黃金投資的特點
特點一：利用杠桿原理——低投入、高回報，資金利用率高
通過控制倉位達到杠桿放大效應,以小博大.
舉例：投資人10000美金開戶, 8月10日20時倫敦金價格658.4美元/盎司，投資人買入一手黃金, 使用了1000美金保證金,客戶相當于只用了1000美金購買到了價值100*658.4=65840美金的黃金,此時保證金杠桿原理放大大約60倍. 當日23時金價上漲到676.8美元/盎司，投資人將黃金賣出，那么他的獲利額為（676.8-658.4）*100=1840美金.
特點二：雙向交易，投資靈活
雙向交易就是指投資人即可買黃金上漲，也可買黃金下跌，這樣無論金價如何走勢，投資人始終有獲利的機會。
舉例：8月16日22時金價663.5美元/盎司.投資人通過分析判斷,認為行情要下跌,于是在此價格賣出1手做空,當日23時金價跌至653.0美元/盎司,投資人此時再買入一手平倉,當晚該投資者獲利為(663.5-653.0)*100=1050美金.
特點三： t+0交易,及時操作,扭虧為盈
一旦發現判斷失誤,立刻平倉出局并反向操作,挽回損失.
舉例：8月17日16時金價651.4美元/盎司,投資人判斷價格會下跌,該時賣出一手做空,但此后金價上漲,當日20時投資人以655.1美元/盎司平倉,此時投資者虧損(655.1-651.4)*100=370美金;同時投資者在此價位買入一手反向做多,并于21時金價662.6美元/盎司平倉,此時投資者獲利(662.6-655.1)*100=750美金.當日該投資者總體收益:750-370=380美金.
特點四：交易服務時間長
黃金交易時間為全天24小時，全球市場輪動交易，適合上班族利用業余時間進行投資理財。
特點五：全球市場，交易活躍
黃金交易全球每天交易總額為20萬億美元，無人能夠操縱，完全受供求關系影響，市場走勢適合技術分析。
利家安國際投資集團有限公司成立于1978年，是一家擁有三十余年歷史的國際化、專業化投資公司，是香港金銀業貿易場執牌交易商，也是香港中華廠商聯合會之會董單位。繼深圳、成都、上海后，集團公司即將在武漢開設辦事處。
—、外匯簡介
由于美元利率不斷下調，原來以享受美元高利率為主要目的的外匯持有者，越來越多地選擇炒匯作為外幣保值增值的途徑。而近一年來股票市場的不景氣和個人外匯買賣交易的低手續費、簡便的操作以及極高的市場可參與性與投機性，又使匯民把關注放在投資外匯上來。 在現有的外匯市場中，主要的流通貨幣包括：歐元 美元 日圓 英鎊 澳元 新西蘭元 瑞士法郎 加拿大元（eur)(usd) (jpy) (g )(aud) (nzd) (chf) (cad)
二、 外匯交易的優勢---漲跌都能賺錢
本套理財方案的投資領域包括外匯、指數股票等。不過一直以來各國客戶的首選是外匯這一投資項目，因為據權威統計，近年來，國民的資金已不再是像從前一樣涌入股票市場而是大量的注入了外匯交易市場中，外匯市場之所以成為天下第一大市場，它有著自己獨特的優勢：
1、 可以雙向買賣，可買升又可買跌，風險容易掌握。外匯投資跟股票相比，一個非常大的操作優勢特點就在于，它可以買升（上升時先買后賣），又可買跌（下跌時先賣后買）。因為國際上的所有外匯的交易形式都是以美元為兌換單位的，例如：我們說歐元匯率為1.1300時，實際是說1歐元＝1.1300美元。所以我們所謂的買某種貨幣跌就是買美元漲，反之亦然。例如：投資顧問認為當天的歐元有可能升值，于是在歐元兌美元1.1152時為您買一手歐元，買其升值，當升到1.1200時，您就賺取了48個點的利率，折合人民幣為4980元；而當歐元在1.1152時，他認為歐元有可能下跌的話，若他先賣（就是買其跌）一手歐元，到1.1100時,您也可以賺取52個點的利潤差價，折合人民幣為5393元。所以外匯則不象股票只可以在低位買進高位賣出賺取其中的利潤。
2、 以保證金的形式進行交易，投資低，用有限的資金搏取高額利潤。以保證金的形式來交易外匯，是國際上以虛盤交易外匯的一個新方法。它的優勢在于，您只要用相對較小的一筆資金就可以操縱相對大量的外匯而賺取買入與賣出時的`差價。例：現國際外匯的交易的形式是以手計算，一手的歐元如果以實盤計算是125,000歐元，但是我們以保證金的形式只需投入1000美元（相當于實際總交易金額的百分之一）就可交易一手歐元，得到百分之百甚至更多的利潤。這樣的交易與股票的實盤交易相比，給了客戶一個十分大的投機操作空間。
3、 成交量大，不容易為大戶所操控，可以隨時平倉（即結束交易）。眾所周知，外匯所投資的目標不是一個上市公司，而是一個國家。一個國家的貨幣利率不可能降為零。據統計，每日的外匯成交量是2萬億美元，這樣的一個龐大的數字，不是人為可以操控的，可避免人為因素的影響。
4、 開戶的程序簡單、買賣交易公正。開戶時只需通過internet進行，簽署電子化合約及協議，通過國內銀行進行匯款戶即可，客戶可隨時登陸交易平臺（在家中電腦上網）實時的查詢自己帳戶內的金額和交易明細，需將帳戶內的金額轉出時，只需要客戶在網上親自填寫提款申請，經過確認無誤后，隨即可轉出。在交易過程中，經紀人或經紀商不可能做出欺詐行為，每筆交易都有明細記錄。最低投資200美元也可開戶交易.
5、 能夠掌握虧損的幅度（設定止損位） 您可以根據您所能承受的虧損設置止損位，外匯保證金交易提供完善的交易機制保障您的虧損不會超過您自己所能承受的幅度。
6、 交易時間長每交易日24小時可連續交易。當有突發事件時，客戶可拿到第一手資料，取得最好的價位投資或平倉。如911事件發生時，在北京時間的九點整，中國的股市已休市，股民無法立即交易，結果損失慘重，而外匯市場投資者則可即刻做出反向買賣，仍有機會取得巨大利潤。因每天成交量特大不會出現難以成交的情況。
7、分析市場走勢的資料較多。每日的準確、迅速及透明度極高的國際政治、經濟新聞的批報是外匯行情的最佳參考，我公司的資深的投資顧問將以專業人士的豐富經驗為客戶提供技術分析，把客戶投資的時機緊緊把握并將風險減至最小，使顧客大程度的獲得利潤。
8、投資收益無須繳納稅金。
投資建議書 篇7
就申請國際金融公司融資而言，沒有一個標準的格式。希望開辦新企業或擴展現有業務的公司或企業家（國內或國外）均可直接與國際金融公司取得聯系。最佳的辦法是閱讀如何申請融資，并提交投資建議書。
可向國際金融公司部門及行業局、位于華盛頓總部的國際金融公司地區局，或離擬議項目所在地最近的國際金融公司駐當地辦事處提交投資建議書。
為了解向哪個部門提交投資建議書，請閱讀國際金融公司的組織結構和投資業務。
投資建議書應包括以下初步信息：
1.項目簡介
2.項目發起單位、項目管理和技術援助：
項目發起單位的歷史和所從事的行業，包括財務信息。
擬議的管理安排以及管理人員的姓名和履歷
描述技術性安排和其他外部援助（管理、生產、銷售、財務等）
3.市場與銷售：
基本市場定位：當地、全國、地區或出口。
預計的生產規模、單價、銷售目標以及擬議企業所占的市場份額
產品的潛在用戶和使用哪些銷售渠道
目前產品的材料供給來源
今后的競爭和是否存在可替代產品滿足市場需求的可能性
關稅保護或影響到產品的進口管制
決定市場潛力的關鍵因素
4.技術可行性、人力、原材料和環境:
簡要介紹生產過程
評述特殊的技術復雜程序和對技巧和特殊技能的需求
潛在的設備供應商
是否具備人力和基礎設施（交通、通訊、電力、水等）
根據幾大支出類別細分預計的運營成本
原材料的來源、成本和質量以及與輔助行業的關系
對所需原材料進口的管制
考慮供應商、市場、基礎設施和人力因素后所擬議的廠址
與其他所知的工廠相比，擬議工廠的規模
潛在的環保問題以及如何解決這些問題
5.投資規定、項目融資和收益：
估算項目總成本、細分為土地、建筑、安裝設備和流動資金，列明外匯占多少比重
擬議的企業財務結構，列明股本和債務融資的預計來源和融資條件
國際金融公司融資種類（貸款、股本、準股本、幾種金融產品的結合等）及數額
預期財務報表、利潤率和投資收益
影響利潤率的關鍵因素
6.政府的支持和規章條例：
從政府經濟發展和投資規劃角度介紹項目.
政府為項目提供的具體優惠和支持措施
預計項目對經濟發展的貢獻
簡述政府關于匯總控制和資金匯入與匯出的管理條例
7.預計項目從準備到完成所需的時間
投資建議書 篇8
一個人可以積累多少財富，不在于您每個月、每年能賺多少錢，而在于您如何理財，即如何錢生錢！
即將開始的第五次致富浪潮是又一次少數人創富的良機。時間大約8—10年，最重要的領域就在金融市場，但是需要有一定的資本及專業理財能力。合作“雙贏”才會有機會做到！
一、風險控制：
風險的大小不在于投資項目本身的風險大小，而在于風險控制能力的大小。黃金及投資是屬于一般來講風險比較大的投資，就是所謂的高利潤伴隨著高風險，但是這個行業的投資風險是完全可以控制的，我們會用嚴格的資金管理方式來控制風險。
二、投資方式：
以杠桿原理，保證金的形式。即以銀行或交易商提供融資給投資者，投資者以一定比例的保證金的形式進行，交易商目前提供的保證金每手為10000人民幣，每手黃金的單位量為100盎司，目前1盎司黃金國際市場價格大約為750美元。
三、投資方法：
（一）自行操作：
投資者在完成開戶程序后，即可進行交易。如果自己有很強的操盤力，可以通過我們公司提供的網上交易平臺自行操作，我們也會提供實時操盤指導。
（二）授權操作：
如果投資者不想自己操作，可授權給我們。我們會依據投資者的意愿進行操作，做到及時匯報操作動態。
四、廣州曈訊投資管理有限公司簡介：
香港北方金銀業有限公司成立于XX年，廣州曈訊投資管理屬于為香港金銀業有限公司。香港金銀貿易場行員（行員編號10），專門從事貴金屬現貨買賣服務，一直以推動香港的金銀業貿易為己任。本公司一直秉承忠誠為客戶服務的原則，一切以客為先，并且嚴格遵守金銀業貿易場的守則。為了向客戶提供最佳的服務，本公司現在與多家外國金商聯系成為策略伙伴，提供更全面，更完善的貴金屬買賣服務，務求使客戶在投資貴金屬市場時更得心應手。
五、投資理念：
堅持“生存第一”的原則，以保住投資者的本金為前提；以做短線為主，中長線為輔；把握獲取利潤的機會；在控制風險的前提下，利潤最大化；
六、投資市場簡介：
國際黃金市場已有百年以上的歷史，全球眾多國家、基金和投資者參與。除了具有公平和活躍的金融市場投資必須條件之外，也具備我們認為的投資一個項目所應具備的必要條件，一是這個市場的“量”巨大，目前每天成交量在二萬億美元左右，二是這個市場的利潤空間巨大。
七、投資優勢：
1.安全性：黃金的價值是自身所固有的和內在的，并且有千年不朽的穩定性。全世界公認最佳保值的產品。
2.變現性：由于黃金市場是一個全球性的24小時交易的市場，因此可以隨時交易變成鈔票，黃金更是與貨幣密切相關的金融資產，具有世界價格，還可以根據兌換比價，兌換為其他國家貨幣。
3.逆向性：黃金的價值是自身固有的，當紙幣由于信用危機而出現波動貶值時，黃金就會根據此貨幣貶值比率自動向上調整.而當紙幣升值時，黃金價格恒定，這種逆向性便成為人們投資規避風險的一種手段，也是黃金投資的又一主要價值所在。
4.稀有性：目前地球黃金存量大約13.74萬噸，地面上黃金存量以2％速度遞增，黃金年供應量約為4200噸，目前由于全球工業，首飾業的飛速發展，黃金的需求量呈直線上升！
5.投資性：由于黃金長期趨勢向上，且黃金市場不可能被人為操控，風險較小，所以黃金是一種非常適合中長期的投資產品，不同于一些投機型的金融產品。
八、黃金交易特點：
國際黃金合約交易標準1手黃金100盎司（約3101克）
（1）雙向交易制度；黃金可以買漲，也可以買跌，主要方向判斷正確漲跌都可以獲利
（2）交易方式靈活；24小時交易，t+0交易，可以當天買入就當天賣出。
（3）信息公開公平公正；全球市場，沒有任何機構可以控制價格。
（4）風險可以控制；當你判斷方向錯誤了，可以用止損價和止贏價來規避。
九、投資金額及方向：
五萬人民幣以上，投資于全球黃金現貨市場(主要從事倫敦金交易)而且您的帳戶名字是您自己而不是本公司。在此已在證監會押有5000萬港幣做保證金；同時也在廣州資產管理會押有3000萬人民幣作為保證金。
十、利潤預測及計算：
國際黃金保證金投資，以投資標準金額1000人民幣，實際操作放大50幾倍，等于53萬人民幣來操作。(1盎司680美元，100盎司為68000美元，換算為人民幣即為68000*7.8=530400)
例：您的帳戶里有10萬或5萬人民幣，您于黃金價格為680美元/盎司時購入5手，并作多(即買漲)，那么當黃金價格上漲為685美元/盎司時，您的收益為：(685-680)*100*5=2500美元*7.8=19500人民幣再減去390*5=1950人民幣=17550人民幣，(另注：1美元=7.8人民幣，390人民幣是傭金)
十一、投資建議：
綜上所述即使我們有把握把風險控制在您投資本金的20%—40%的范圍內，利潤可以達到50%或翻番，甚至更高，這樣的投資也是有風險的，因此我們真誠的建議您所要投資的資金是可以承擔這樣風險的資金，我們會依據您的回報要求而采取積極的或保守的資金管理和嚴格的操作流程。
投資建議書 篇9
一、項目簡介
王府井總建筑面積約140000平方米（其中地下商城及車庫約28000平方米），容積率3.0，建筑密度35％，綠地率30％以上。該項目作為屏山新城首個商業文化中心，集商業、金融、辦公、娛樂、產權式酒店、大型超市、美食、文化、體育休閑為一體的多功能、綜合性的大型商業區，布局合理、功能完善，地面、地下停車場可停泊300多輛小車，給客戶購物帶來極大的方便，這是市內任何商場目前都不具備的。商業部分計劃于20xx年8月前完工，全部工程于20xx年6月底前完工。
二、環境位置
屏山新縣城東距宜賓城區37公里，東南距向家壩水庫壩址46公里，距南側的屏山舊城51公里，樂宜高速公路及峨宜鐵路將分別從縣城北部、東南部經過，整個區域交通便捷，物通八方。
本項目建于屏山新縣城，位于縣城主干線丁石路南側，背靠鳳凰山森林公園，西臨環城路真溪河段，北臨岷江二橋及濱江路，政府行政中心、縣婦幼保健院、教育園區，五指山酒店，臨江高端住宅區等中心地段標志性物業及行政事業部門環繞四周。
三、商情分析
宜賓經濟指數位居全省第四，消費旺盛、城市規模發展較快，但宜賓商業落后卻是一個不爭的事實，很多宜賓人購物都喜歡去自貢、瀘州。城市商鋪租金過高，商業規劃凌亂，沒有統一布局，是宜賓商圈始終無法形成良好發展態勢的根本。
王府井商業項目，地處新縣城核心區，借助新縣城良好的交通優勢及發展態勢，以及本項目先進的規劃理念，必將成為一個可以輻射宜賓城區以及周邊縣市的新興商圈。目前規劃的商業項目主要有品牌街（一線品牌
專賣店）、精品街（小百貨精品店）、近6000㎡大型超市、4星級電影院、女人世界、大型電器連鎖、數碼城、7000㎡商務酒店、1000㎡西餐廳、大型中餐廳、KTV、書城、網吧等。
王府井商業項目一站式購物的業態規劃理念，無與倫比的商業價值、無可替代的龍頭地位、以及遠低于宜賓城區的租金成本，結合屏山新城全新的城市建設以及良好的交通區位優勢，必將成為輻射宜賓、影響川南的一棵商業明珠。投資王府井，企業的經濟效益與社會效應必將獲得長遠的、難以估量的回報。
四、誠摯邀請
王府井商業項目由四川詳鷹房地產開發有限公司斥巨資打造，專業的運營公司統一招商、統一管理、統一運營。該項目的投入，說明屏山新城的商業中心已經確立，我們將以此為起點，不斷刷寫屏山新城商業繁榮的新篇章。
我們期待您的加盟與垂詢！ 共謀發展、共創未來！
招商熱線：18048466765(曾先生)
18048466758（賴女士） 18048466759（蕭女士）
開 發 商：四川詳鷹房地產開發有限公司
管理公司：四川詳鷹房地產開發有限公司商業管理部 項目地址：屏山新縣城.王府井
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