項(xiàng)目建設(shè)建議書(shū)
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第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況
第一節(jié) 項(xiàng)目申報(bào)單位
一、申報(bào)單位基本情況
二、經(jīng)營(yíng)范圍
三、資質(zhì)情況
四、管理體制及資產(chǎn)情況
五、經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)
第二節(jié) 項(xiàng)目概況
一、項(xiàng)目名稱
四川某溫泉城ppp項(xiàng)目
二、項(xiàng)目地點(diǎn)
三、項(xiàng)目定位
1、總體定位
本項(xiàng)目通過(guò)打造集綠色生態(tài)回歸、游園嬉水、文化旅游、休閑度假、健康養(yǎng)老、生態(tài)居住等于一體的綜合性景區(qū)。使其包含的“水上樂(lè)園”、“生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)園”、“明月湖自然風(fēng)景區(qū)”、“健康養(yǎng)老”、“溫泉?dú)W洲小鎮(zhèn)”能形成互為輔助的產(chǎn)業(yè)鏈。逐步形成“可覽、可游、可參與”的環(huán)境景觀，構(gòu)筑“城市-郊區(qū)-鄉(xiāng)間-田野”空間休閑系統(tǒng)，打造西南片區(qū)最大的溫泉旅游、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園，推動(dòng)和提升開(kāi)江城市建設(shè)及文化旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全國(guó)先進(jìn)行業(yè)。
項(xiàng)目以當(dāng)?shù)販厝鷳B(tài)資源為基礎(chǔ)，以土地開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為保障，通過(guò)各類功能性景觀、設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)，提升環(huán)境質(zhì)量、創(chuàng)造高質(zhì)量的休閑、養(yǎng)老服務(wù)體驗(yàn)為重點(diǎn)，同時(shí)推進(jìn)以生態(tài)資源為核心的養(yǎng)老及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚，形成生態(tài)旅游、養(yǎng)老居住、休閑養(yǎng)生、生態(tài)療養(yǎng)、文化康體為主要功能的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，逐步構(gòu)建獨(dú)具特色、自成體系、效益卓著、帶動(dòng)力強(qiáng)的綜合性生態(tài)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈，力爭(zhēng)將本項(xiàng)目打造成為集生態(tài)溫泉休閑旅游和生態(tài)養(yǎng)老服務(wù)為一體的生態(tài)休閑及高端養(yǎng)老養(yǎng)生名區(qū)”。
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四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路
五、項(xiàng)目運(yùn)作模式
1、模式選擇
為避免風(fēng)險(xiǎn)與利益的不對(duì)等，實(shí)現(xiàn)政府及社會(huì)資本的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，從而實(shí)現(xiàn)互利共贏利益共享，本項(xiàng)目采用政府與社會(huì)資本合作(ppp)模式進(jìn)行合作。
其中考慮政府方實(shí)際財(cái)政支付能力，以及項(xiàng)目實(shí)際所需投資數(shù)額較大。項(xiàng)目將采取boo模式(建設(shè)-擁有-運(yùn)營(yíng))。社會(huì)資本將負(fù)責(zé)全部建設(shè)投資，包括前期拆遷、土地平整、工程建設(shè)以及后期運(yùn)營(yíng)，政府方主要為項(xiàng)目融資建設(shè)階段提供公信力擔(dān)保，以及對(duì)ppp項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)全生命周期進(jìn)行監(jiān)督。
同時(shí)，由于社會(huì)資本方將承擔(dān)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期全部運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，包括項(xiàng)目公共部分維護(hù)保養(yǎng)、人員工資等部分，采取boo模式有助于項(xiàng)目公司持續(xù)運(yùn)營(yíng)、系統(tǒng)管理、合理營(yíng)收。通過(guò)完全市場(chǎng)化的手段，進(jìn)一步提高了社會(huì)資本全力運(yùn)營(yíng)、追求卓越的信心和動(dòng)力。
2、運(yùn)作流程
……
六、項(xiàng)目發(fā)展內(nèi)容及目標(biāo)
七、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容
本項(xiàng)目整體分為三期建設(shè)。
合計(jì)5001538000
八、項(xiàng)目總投資
1、一期工程
2、二期工程
3、三期工程
4、項(xiàng)目整體
項(xiàng)目總體工程初步估算總投資508111.13萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資476432.45萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金31678.68萬(wàn)元;
九、社會(huì)效益
十、經(jīng)濟(jì)效益
1、一期工程
項(xiàng)目一期工程建設(shè)期為3年，建設(shè)完成后在10年運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，在考慮折舊、攤銷、運(yùn)營(yíng)成本、融資成本等費(fèi)用后，預(yù)計(jì)每年?duì)I業(yè)收入為15553.68萬(wàn)元。
項(xiàng)目所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為11.22%，所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為8.43%，稅后靜態(tài)投資回收期為8.06年，稅后動(dòng)態(tài)投資回收期為12.26年。
2、二期工程
3、三期工程
4、項(xiàng)目總體
第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性分析
第一節(jié) 項(xiàng)目背景
一、政策背景分析
(一)國(guó)家政策
1、政策支持旅游業(yè)發(fā)展
《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)的若干意見(jiàn)》
20xx年08月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳公布進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)的若干意見(jiàn)，意見(jiàn)中提出，實(shí)施鄉(xiāng)村旅游提升計(jì)劃，開(kāi)拓旅游消費(fèi)空間。到2020年，全國(guó)建成6000個(gè)以上鄉(xiāng)村旅游模范村，形成10萬(wàn)個(gè)以上休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游特色村、300萬(wàn)家農(nóng)家樂(lè)，鄉(xiāng)村旅游年接待游客超過(guò)20億人次，受益農(nóng)民5000萬(wàn)人。
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2、多項(xiàng)政策鼓勵(lì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展
3、政策支持設(shè)施農(nóng)業(yè)、生態(tài)觀光旅游發(fā)展
(二)地方政策
《關(guān)于四川省20xx-20xx年養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)安排意見(jiàn)》
20xx年3月，四川政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于四川省20xx-20xx年養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)安排意見(jiàn)》(川辦函[2015]57號(hào))。《意見(jiàn)》提出，新增民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位12.9萬(wàn)張。圍繞每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到33張的目標(biāo)，通過(guò)用地保障、信貸支持和資金補(bǔ)助等方式，積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)各類企業(yè)、公益慈善組織及其他社會(huì)力量參與社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，支持民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)新增養(yǎng)老床位12.9萬(wàn)張(包括新建、改擴(kuò)建、購(gòu)置房屋等形式)。20xx—20xx年按每年新增床位4.3萬(wàn)張安排。
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二、社會(huì)背景分析
(一)居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，度假旅游市場(chǎng)持續(xù)爆發(fā)
隨著居民收入、閑暇時(shí)間的增多，生活節(jié)奏的加快，以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在大自然的環(huán)境中放松自己。
20xx年，我國(guó)城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。全年全國(guó)居民人均可支配收入21966元，比上年增長(zhǎng)8.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.4%;全國(guó)居民人均可支配收入中位數(shù)19281元，增長(zhǎng)9.7%。按常住地分，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31195元，比上年增長(zhǎng)8.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.6%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)為29129元，增長(zhǎng)9.4%。農(nóng)村居民人均可支配收入11422元，比上年增長(zhǎng)8.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.5%;農(nóng)村居民人均可支配收入中位數(shù)為10291元，增長(zhǎng)8.4%。全年農(nóng)村居民人均純收入為10772元。全國(guó)農(nóng)民工人均月收入3072元，比上年增長(zhǎng)7.2%。全國(guó)居民人均消費(fèi)支出15712元，比上年增長(zhǎng)8.4%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.9%。按常住地分，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出21392元，增長(zhǎng)7.1%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)5.5%;農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出9223元，增長(zhǎng)10.0%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)8.6%。
第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析
一、項(xiàng)目采取ppp模式的必要性
本項(xiàng)目合作模式采取ppp模式，一是可以減輕財(cái)政壓力，吸引社會(huì)資本和金融資本，加快地區(qū)旅游及養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，有效控制地方債務(wù)規(guī)模;二是通過(guò)引進(jìn)具有先進(jìn)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的社會(huì)資本合作達(dá)到節(jié)約項(xiàng)目成本，提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率的目的;三是與傳統(tǒng)模式相比，有效化解政府的`風(fēng)險(xiǎn)，將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在政府和社會(huì)資本間合理的分配。充分利用社會(huì)資本在旅游設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)、理念和技術(shù)上的優(yōu)勢(shì)，盡早的參與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、可行性研究，并可以在項(xiàng)目的初始階段更好地識(shí)別和解決項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)周期中的風(fēng)險(xiǎn)分配問(wèn)題，從而使項(xiàng)目的順利實(shí)施有了更好的保障，同時(shí)也能夠?yàn)檎疁p輕財(cái)政負(fù)擔(dān)。
通過(guò)采取政府和社會(huì)資本合作模式可以拓寬城鎮(zhèn)化建設(shè)融資渠道，形成多元化、可持續(xù)的資金投入機(jī)制，有利于整合社會(huì)資源，盤活社會(huì)存量資本，激發(fā)民間投資活力，拓展企業(yè)發(fā)展空間，提升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)。因此，本項(xiàng)目采取ppp模式，將為開(kāi)江縣、達(dá)州市乃至四川省各級(jí)政府生態(tài)旅游及養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)推廣運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式提供先行經(jīng)驗(yàn)，是促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、支持新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的必然要求。
二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性
(一)發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)是城市建設(shè)、改善民生、提升城市形象的需要
2、項(xiàng)目建設(shè)是廣大群眾改善居住環(huán)境：提升生活質(zhì)量的客觀需要
隨著廣大群眾收入的持續(xù)增加和生活觀念的轉(zhuǎn)變，人民對(duì)于地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)文化水平和社會(huì)服務(wù)水平有了越來(lái)越高的要求，旅游產(chǎn)業(yè)集“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”于一體，注重人們的生活享受和精神需求。項(xiàng)目的建設(shè)把旅游業(yè)所蘊(yùn)涵的生活理念注入開(kāi)江縣，將改變當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)生活的看法，提高他們的生活品位。從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，本項(xiàng)目將呈現(xiàn)給當(dāng)?shù)鼐用癫煌貐^(qū)、不同層次游客的生活狀態(tài)，從而影響他們的生活方式。在居民收入提高，經(jīng)濟(jì)條件具備的情況下，他們會(huì)選擇更為時(shí)尚的生活方式，會(huì)更加注重自己的精神享受。
……
第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)可行性分析
第三章 項(xiàng)目選址
第一節(jié) 項(xiàng)目選址
第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件分析
一、區(qū)域基礎(chǔ)條件分析
二、溫泉水資源概況
第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案
第一節(jié) 項(xiàng)目發(fā)展定位
1、總體定位
本項(xiàng)目通過(guò)打造集綠色生態(tài)回歸、游園嬉水、文化旅游、休閑度假、健康養(yǎng)老、生態(tài)居住等于一體的綜合性景區(qū)。使其包含的“水上樂(lè)園”、“生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)園”、“明月湖自然風(fēng)景區(qū)”、“健康養(yǎng)老”、“溫泉?dú)W洲小鎮(zhèn)”能形成互為輔助的產(chǎn)業(yè)鏈。逐步形成“可覽、可游、可參與”的環(huán)境景觀，構(gòu)筑“城市-郊區(qū)-鄉(xiāng)間-田野”空間休閑系統(tǒng)，打造西南片區(qū)最大的溫泉旅游、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園，推動(dòng)和提升開(kāi)江城市建設(shè)及文化旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全國(guó)先進(jìn)行業(yè)。
項(xiàng)目以當(dāng)?shù)販厝鷳B(tài)資源為基礎(chǔ)，以土地開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為保障，通過(guò)各類功能性景觀、設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)，提升環(huán)境質(zhì)量、創(chuàng)造高質(zhì)量的休閑、養(yǎng)老服務(wù)體驗(yàn)為重點(diǎn)，同時(shí)推進(jìn)以生態(tài)資源為核心的養(yǎng)老及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚，形成生態(tài)旅游、養(yǎng)老居住、休閑養(yǎng)生、生態(tài)療養(yǎng)、文化康體為主要功能的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，逐步構(gòu)建獨(dú)具特色、自成體系、效益卓著、帶動(dòng)力強(qiáng)的綜合性生態(tài)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈，力爭(zhēng)將本項(xiàng)目打造成為集生態(tài)溫泉休閑旅游和生態(tài)養(yǎng)老服務(wù)為一體的生態(tài)休閑及高端養(yǎng)老養(yǎng)生名區(qū)”。
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第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃
一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃原則
二、項(xiàng)目策劃思路
三、項(xiàng)目性質(zhì)、功能及定位
1、項(xiàng)目性質(zhì)
本項(xiàng)目以打造溫泉旅游及養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)為契機(jī)，整合區(qū)域生態(tài)文化資源，將本項(xiàng)目打造成為四川省內(nèi)老少居民生態(tài)觀光旅游和生態(tài)養(yǎng)老的必選之地，同時(shí)，面向西南地區(qū)乃至全國(guó)的高端群體提供養(yǎng)老、養(yǎng)生、保健服務(wù)。
2、項(xiàng)目功能
本項(xiàng)目建設(shè)完成后將成為集旅游、休閑、療養(yǎng)、康體及養(yǎng)老五大功能于一體的綜合性項(xiàng)目。
領(lǐng)航功能：溫泉旅游
主導(dǎo)功能：休閑養(yǎng)生
補(bǔ)充動(dòng)能：生態(tài)療養(yǎng)
配套功能：健身康體
特色功能：養(yǎng)老服務(wù)
3、項(xiàng)目定位
主題定位——特色溫泉養(yǎng)生、生態(tài)療養(yǎng)和旅游休閑目的地
圍繞溫泉資源優(yōu)勢(shì)，突出水景特色，打造集綠色生態(tài)回歸、游園嬉水、文化旅游、休閑度假、健康養(yǎng)老、生態(tài)居住等于一體的綜合性景區(qū)。項(xiàng)目整體建設(shè)風(fēng)格為歐式，將生態(tài)與貴族氣息和諧統(tǒng)一。
市場(chǎng)定位——西南地區(qū)
項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)為西南地區(qū)，特別是四川和重慶地區(qū)。本項(xiàng)目客源市場(chǎng)主要為三部分。
成都城鎮(zhèn)群市場(chǎng)：指成都市、綿陽(yáng)市、資陽(yáng)市等四川省內(nèi)城市;
重慶城鎮(zhèn)群市場(chǎng)：指重慶市、瀘州市等;
川東北城鎮(zhèn)群市場(chǎng)：指廣元市、南充市等。
圖表5：項(xiàng)目市場(chǎng)輻射范圍
四、項(xiàng)目業(yè)務(wù)發(fā)展策略
(一)景點(diǎn)聯(lián)動(dòng)，協(xié)同發(fā)展
(二)健康養(yǎng)老，產(chǎn)業(yè)聚合
項(xiàng)目采用區(qū)域整體開(kāi)發(fā)模式，園區(qū)建設(shè)以生態(tài)、文化、養(yǎng)生養(yǎng)老為基礎(chǔ)，醫(yī)療、保健、康復(fù)為保障，著力打造中心醫(yī)院、康復(fù)療養(yǎng)、文化教育、安全保障四大運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系。一是在項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)一個(gè)健康養(yǎng)老與明月湖生態(tài)環(huán)境結(jié)合的綜合體;二是通過(guò)設(shè)立老年大學(xué)等文化平臺(tái)，讓老人通過(guò)國(guó)學(xué)文化、琴棋書(shū)畫(huà)、打拳練劍等文體活動(dòng)修身養(yǎng)性，加深情感交流，建立一種充實(shí)、愉快的養(yǎng)老生活方式，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老與人文的結(jié)合;三是配套建設(shè)明月湖風(fēng)景區(qū)、生態(tài)有機(jī)農(nóng)場(chǎng)、溫泉?dú)W洲小鎮(zhèn)等10平方公里的健康產(chǎn)業(yè)園，老人可以進(jìn)行短途的山水游、民俗游、開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)體驗(yàn)游、采摘游，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老和觀光農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)的融合發(fā)展;四是通過(guò)設(shè)立醫(yī)護(hù)中心、康養(yǎng)中心、溫泉理療中心、健身中心，通過(guò)疾病治療、慢病康復(fù)、保健療養(yǎng)等方式，增強(qiáng)對(duì)老人身體健康的保障;五是搭建“智慧養(yǎng)老云服務(wù)管理平臺(tái)”，借助互聯(lián)網(wǎng)和各類終端向老人及家屬提供涉及安全看護(hù)、健康管理、遠(yuǎn)程醫(yī)療、生活照料、休閑娛樂(lè)、親情關(guān)愛(ài)等智慧養(yǎng)老服務(wù)，將互聯(lián)網(wǎng)和養(yǎng)老有機(jī)結(jié)合起來(lái)。
(三)全年運(yùn)營(yíng)，培養(yǎng)消費(fèi)
(四)主題活動(dòng)，豐富多彩
五、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案
第四節(jié) 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)模式
一、合作模式
為避免風(fēng)險(xiǎn)與利益的不對(duì)等，實(shí)現(xiàn)政府及社會(huì)資本的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)，從而實(shí)現(xiàn)互利共贏利益共享本項(xiàng)目采用政府與社會(huì)資本合作(ppp)模式進(jìn)行合作。
圖表6：項(xiàng)目合作模式
二、開(kāi)發(fā)與融資方案
政府及社會(huì)資本應(yīng)堅(jiān)持“科學(xué)規(guī)劃、整體設(shè)計(jì)、梯次推進(jìn)、分步實(shí)施、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)原則。
1、投資主體及開(kāi)發(fā)方案
項(xiàng)目公司是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及融資的主體。項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案(包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容、投資計(jì)劃)，并有權(quán)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展進(jìn)度以及自身的財(cái)務(wù)狀況對(duì)已制定的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行調(diào)整，政府方予以認(rèn)可并應(yīng)給予充分配合，確保項(xiàng)目公司制定和調(diào)整的相關(guān)開(kāi)發(fā)方案符合規(guī)劃。
2、招商引資
項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)招商引資。政府給予項(xiàng)目公司全部必要的授權(quán)。
3、項(xiàng)目融資
投資由項(xiàng)目公司承擔(dān)。除項(xiàng)目公司的資本金外，其余資金通過(guò)項(xiàng)目公司對(duì)外融資獲得。
社會(huì)資本主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司對(duì)外融資，在不違反股權(quán)變更限制的前提下，社會(huì)資本方可以通過(guò)股權(quán)、債權(quán)等多種方式對(duì)外融資。
政府為社會(huì)資本通過(guò)項(xiàng)目公司對(duì)外融資提供配合和支持，包括但不限于提供增信措施，協(xié)助投資公司取得銀行貸款優(yōu)惠，辦理相關(guān)審批等。融資成本由項(xiàng)目公司承擔(dān)。
三、運(yùn)營(yíng)機(jī)制
由于項(xiàng)目全部建設(shè)期投資建設(shè)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)期費(fèi)用，包括項(xiàng)目前期土地拆遷安置等費(fèi)用全部由社會(huì)資本方以及由社會(huì)資本方獨(dú)自成立的項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，政府近具有監(jiān)督職能。同時(shí)，項(xiàng)目客源市場(chǎng)較為穩(wěn)定廣大，并有持續(xù)增長(zhǎng)空間。
因此，項(xiàng)目初步考慮使用boo模式(建設(shè)-擁有-運(yùn)營(yíng))，即項(xiàng)目公司擁有項(xiàng)目所有權(quán)，并持續(xù)運(yùn)營(yíng)，自負(fù)盈虧。
第五節(jié) 項(xiàng)目融資方案
一、一期項(xiàng)目
二、二期及三期項(xiàng)目
第五章 項(xiàng)目投資估算
第一節(jié) 估算范圍及依據(jù)
第二節(jié) 一期項(xiàng)目投資估算
一、工程費(fèi)用
二、工程建設(shè)其他費(fèi)用
三、預(yù)備費(fèi)
四、流動(dòng)資金
五、一期項(xiàng)目總投資估算
項(xiàng)目一期工程估算總投資(含流動(dòng)資金)44984.30萬(wàn)元，其中：建筑工程費(fèi)用21122.00萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)4047.00萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用16525.87萬(wàn)元(含6975.00萬(wàn)元土地及拆遷費(fèi)用)，預(yù)備費(fèi)1735.99萬(wàn)元，流動(dòng)資金1553.44萬(wàn)元。
圖表 7：項(xiàng)目一期總投資估算表
序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)占總投資比例
1固定資產(chǎn)投資43430.8696.55
1.1建設(shè)投資43430.8696.55
1.1.1工程費(fèi)用25169.0055.95
1.1.1.1建筑工程費(fèi)21122.0046.95
1.1.1.2設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)4047.009.00
1.1.2工程建設(shè)其他費(fèi)用16525.8736.74
1.1.3預(yù)備費(fèi)用1735.993.86
2鋪底流動(dòng)資金1553.443.45
3總計(jì)44984.30100.00
第三節(jié) 二期項(xiàng)目投資估算
第四節(jié) 三期項(xiàng)目投資估算
第五節(jié) 項(xiàng)目總投資估算
項(xiàng)目總體工程初步估算總投資508111.13萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資476432.45萬(wàn)元(包含土地費(fèi)用67500萬(wàn)元)，鋪底流動(dòng)資金31678.68萬(wàn)元;
圖表 8：項(xiàng)目總投資估算表
序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)占總投資比例
1固定資產(chǎn)投資476432.4593.77
1.1建設(shè)投資476432.4593.77
1.1.1工程費(fèi)用350816.0269.04
1.1.1.1建筑工程費(fèi)282727.0055.64
1.1.1.2設(shè)備購(gòu)置費(fèi)67276.0013.24
1.1.1.3安裝工程費(fèi)813.020.16
1.1.2工程建設(shè)其他費(fèi)用110058.7121.66
1.1.3預(yù)備費(fèi)用15557.733.06
2鋪底流動(dòng)資金31678.686.23
3總計(jì)508111.13100.00
第六章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)
第一節(jié) 評(píng)價(jià)依據(jù)
第二節(jié) 一期項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算
一、營(yíng)業(yè)收入及稅金測(cè)算
圖表 9：2019-2028年游客數(shù)量預(yù)測(cè)
年份201920202021202220232024-2028
本地游客人數(shù)21.7223.5025.5727.7430.1032.66
外來(lái)游客人數(shù)21.2822.3523.4624.6425.8727.16
接待總?cè)藬?shù)43.0045.8549.0352.3855.9759.82
1、收入估算
本項(xiàng)目建成后，將獲得以下幾方面的收入：門票收入、酒店收入、餐飲收入、和停車費(fèi)收入。項(xiàng)目完全運(yùn)營(yíng)后計(jì)算期內(nèi)年均收入可達(dá)15553.68萬(wàn)元。
其中，門票收入按照150元/人計(jì)算;酒店收入根據(jù)酒店客房總量為400間，收費(fèi)價(jià)格200元/間/天，年入住率66.67%計(jì)算;餐飲收入考慮游客人均消費(fèi)100元/人;停車費(fèi)收入按照大巴車和小客車分別計(jì)算。
二、成本費(fèi)用測(cè)算
三、利潤(rùn)測(cè)算
利潤(rùn)總額=銷售收入-銷售稅金及附加-總成本費(fèi)用
企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額×稅率
凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅
經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目完全運(yùn)營(yíng)后年均凈利潤(rùn)總額3412.88萬(wàn)元。
四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)
(一)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率firr
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(firr)系指能使項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即firr作為折現(xiàn)率使下式成立：
式中：ci——現(xiàn)金流入量;
co——現(xiàn)金流出量;
(ci-co)t——第t年的凈現(xiàn)金流量;
n——計(jì)算期。
經(jīng)對(duì)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析計(jì)算，一期項(xiàng)目所得稅前內(nèi)部收益率為11.22%，所得稅后內(nèi)部收益率為8.43%。
……
第三節(jié) 二期項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算
第四節(jié) 三期項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算
第七章 項(xiàng)目生態(tài)及社會(huì)效益分析
第一節(jié) 總體評(píng)價(jià)
第二節(jié) 社會(huì)效益
一、項(xiàng)目對(duì)群眾生活水平和生活質(zhì)量的影響
本項(xiàng)目的實(shí)施將改善一部分群眾的就業(yè)條件，并提供適量的商貿(mào)活動(dòng)場(chǎng)所。項(xiàng)目能夠促進(jìn)片區(qū)的發(fā)展，加快城市化進(jìn)程，對(duì)區(qū)域居民收入水平及結(jié)構(gòu)、生活方式、思想觀念、人口素質(zhì)有正面的影響，能夠推動(dòng)區(qū)域配套和其它配套設(shè)施的完善，提高所在地居民生活水平和生活質(zhì)量。
二、項(xiàng)目對(duì)地區(qū)不同利益群體的影響
三、項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)增長(zhǎng)、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響
四、項(xiàng)目對(duì)提升城市品位的影響
五、項(xiàng)目對(duì)區(qū)域養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)的影響
六、項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)區(qū)域內(nèi)就業(yè)增長(zhǎng)的影響
第八章 風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源識(shí)別及控制對(duì)策
第一節(jié) 融資風(fēng)險(xiǎn)
第二節(jié) 公共政策及法律法規(guī)變化風(fēng)險(xiǎn)
第三節(jié) 政府支付風(fēng)險(xiǎn)
第四節(jié) 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
第五節(jié) 設(shè)計(jì)、建造風(fēng)險(xiǎn)
第六節(jié) 不可抗力風(fēng)險(xiǎn)
第九章 項(xiàng)目結(jié)論
1、解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中政府資金不足的問(wèn)題
本項(xiàng)目采取ppp模式可使項(xiàng)目的順利實(shí)施有更好的保障，在縮短工程工期，提升項(xiàng)目收益的同時(shí)，可緩解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中政府資金投入的壓力，而且還可以有效地促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
同時(shí)，由于項(xiàng)目全部投資均由社會(huì)資本方負(fù)責(zé)，并且前期拆遷、土地平整等費(fèi)用也全部由社會(huì)資本方出資。并且項(xiàng)目游客市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展較為穩(wěn)定，適合采用boo模式進(jìn)行政府及社會(huì)資本方合作。
另外，采取ppp模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目公司通過(guò)新技術(shù)及管理方法的運(yùn)用有利于提高項(xiàng)目建設(shè)及后期運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量和技術(shù)含量，通過(guò)溫泉資源開(kāi)發(fā)、新建人文景觀，擴(kuò)大了項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，在減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，縮短工期的同時(shí)，有利于節(jié)約社會(huì)資源。
2、促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)、提升居民收入
3、旅游興市、改善投資環(huán)境
4、對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)服務(wù)容量、基礎(chǔ)設(shè)施的影響
5、對(duì)所在區(qū)域居民生活質(zhì)量的影響
6、10年內(nèi)持續(xù)投資，引領(lǐng)區(qū)域建設(shè)，收益合理
7、綜合效益
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