房屋買賣合同

時間：2022-02-01 10:38:42 買賣合同我要投稿

【精選】房屋買賣合同匯編七篇

　　隨著人們法律意識的建立，我們用到合同的地方越來越多，合同是企業(yè)發(fā)展中一個非常重要的因素。那么問題來了，到底應(yīng)如何擬定合同呢？以下是小編精心整理的房屋買賣合同7篇，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

【精選】房屋買賣合同匯編七篇

房屋買賣合同篇1

　　賣方：____________（以下簡稱甲方）

　　買方：______________（以下簡稱乙方）

　　甲方將位于渝北區(qū)朝陽鎮(zhèn)中和路金盾苑單元樓號一套房屋賣給乙方。經(jīng)雙方協(xié)商達成以下協(xié)議：

　　1、本套房屋建筑面積為平方米（平方米）；房屋售價共計人民幣（）。

　　2、付款方式：合同簽訂之日，乙方一次性將全部購房款付

　　給甲方。合同簽訂后產(chǎn)生的一切費用由乙方承擔，甲方概不負責。

　　3、甲方負責協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)證，相關(guān)費用由乙方承擔，甲方概不負責；甲方所欠重慶市立仁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司肆仟元整（4000。00元）剩余房款由乙方在領(lǐng)取房產(chǎn)證時自行支付。

　　4、甲方負責在甲方單位把金盾苑單元房的集資人姓名改為乙方姓名。如未能更改為乙方姓名，本合同第3條所述肆仟元欠款由甲方負責支付。

　　5、雙方合同簽訂之日前所產(chǎn)生的水電氣費和物管費由甲方負責結(jié)清，之后產(chǎn)生的一切費用由乙方自行負責。

　　本合同一式兩份，甲乙雙方各一份，均具有同等法律效力。

　　本合同自雙方簽字蓋章付清全部款項后生效。

　　甲方__________ 乙方_______________

　　身份證號碼：____________ 身份證號碼：______________

　　年月日

房屋買賣合同篇2

　　甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達成以下合同條款：

　　一、甲方自愿將坐落在重慶市九龍坡區(qū) 渝州路 2小區(qū)3號樓 4單元 405室(建筑面積120平方米，儲藏室40 平方米，產(chǎn)權(quán)證號st1002105420 )房地產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時出賣給乙方(附房產(chǎn)證復(fù)印件及該房產(chǎn)位置圖)。

　　二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣大寫壹佰萬零二千元整 ;即人民幣小寫100XX元。

　　三、乙方在簽訂本合同時，支付定金三十萬元整，即小寫300000元。

　　四、乙方支付定金之日起 2個月內(nèi)，向甲方支付首付款(定金從中扣除)，首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付(有關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理)。

　　五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)(已交納土地出讓金)。

　　六、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費由甲方承擔。

　　七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)，待房產(chǎn)過戶到乙方名下之時，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。

　　八、甲方應(yīng)在1個月前將該房產(chǎn)交付乙方;屆時該房產(chǎn)應(yīng)無任何擔保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線電視費等。

　　九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨f 元的違約金;一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨P金，逾期30日視為毀約;如因政府及銀行規(guī)定，本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導致合同解除，不適用本條款。

　　十、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動的物件，并將抽風機一臺(型號：1005648485 )，空調(diào)兩臺(型號：0152468549 )，熱水器(型號：1095874554)，浴霸(型號：1025456985 )，飲水機(型號：1084759264 )，音響兩臺(型號：258695 )，涼衣架，房內(nèi)燈具，前后門窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛(wèi)設(shè)施，等讓與乙方(含在房屋價值內(nèi))。

　　十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。

　　十二、附加條款：

　　1、轉(zhuǎn)讓過后，甲方不的以任何借口干涉乙方對房屋的修改。

　　甲方(賣方)：趙升 (印) 身份證號：

　　住址：重慶市九龍坡區(qū)歇臺子長石村24號電話：

　　20xx年04 月 28日

房屋買賣合同篇3

　　隨著社會主義經(jīng)濟改革的更加深入，國家已經(jīng)開始探索建立宅基地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓機制，并在部分地區(qū)展開試點。集體經(jīng)濟組織要求“同地、同權(quán)、同價”的呼聲高漲，有關(guān)集體土地上房屋買賣的法律規(guī)定終將破繭而出。

　　一、集體土地上的房屋買賣合同的分類

　　從用益物權(quán)的角度劃分，集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)分為兩類：1、集體建設(shè)用地使用權(quán)。集體建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定在《物權(quán)法》第三編用益物權(quán)的第十二章建設(shè)用地使用權(quán)第一百五十一條。2、宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)規(guī)定在《物權(quán)法》第三編用益物權(quán)第十三章宅基地使用權(quán)第一百五十二條。集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)均為用益物權(quán)之列。與此相對應(yīng)，集體土地上的房屋買賣合同可以分為兩類：1、農(nóng)村居民宅基地上的房屋買賣合同。農(nóng)村居民在自己的宅基地上自建的私有房屋買賣合同。2、集體建設(shè)用地上的房屋買賣合同。主要是集體經(jīng)濟組織利用本集體建設(shè)用地建造房屋或者拆除舊住宅新建樓房的買賣合同。

　　二、如何認定集體土地上的房屋買賣合同的效力

　　一般論述集體土地上的房屋買賣合同效力的觀點，存在一個誤區(qū)，往往只論述農(nóng)村居民宅基地上的房屋買賣合同效力問題，卻忽略了另外一個重要的組成部分，集體建設(shè)用地上的房屋買賣合同的效力問題。相對來說，對于農(nóng)村居民宅基地上的房屋買賣合同效力問題，法律規(guī)定比較明確，學說理論分歧較小;對于集體建設(shè)用地上的房屋買賣合同效力問題，法律規(guī)定較少，學說理論分歧較大。

　　(一)農(nóng)村居民宅基地上房屋買賣合同的效力

　　根據(jù)買賣合同主體之一購買方的身份不同，農(nóng)村居民宅基地上的房屋買賣合同可以分為兩類：同一集體經(jīng)濟組織成員之間的宅基地上房屋買賣合同和集體經(jīng)濟組織以外人員的宅基地上房屋買賣合同。

　　1、同一集體經(jīng)濟組織成員之間的宅基地上房屋買賣合同有效。

　　我國法律雖然沒有直接規(guī)定宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，也沒有直接規(guī)定農(nóng)村居民的住房買賣合同有效，但是根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款的規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”可以推出這樣的結(jié)論：農(nóng)村居民可以買賣宅基地上的房屋，農(nóng)村居民買賣住房視同宅基地轉(zhuǎn)讓。這樣根據(jù)“地隨房走”的法律原則，結(jié)合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，可以認為同一集體經(jīng)濟組織成員之間宅基地上房屋買賣合同，只要符合《合同法》的規(guī)定，就應(yīng)當有效。另外山東省高級人民法院有指導意見。山東省高院制定的《全省民事審判工作座談會紀要》(魯高法〔20xx〕201號)規(guī)定：“農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定合同有效。”

　　2、集體經(jīng)濟組織以外人員的宅基地上房屋買賣合同無效。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十三條和《土地管理法》第六十三條以及國務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知》以及山東省高院的指導意見等規(guī)定，集體經(jīng)濟組織以外的人員，無論是城鎮(zhèn)居民或者同樣具有農(nóng)村居民身份但是和出賣房屋人不是同一經(jīng)濟組織的人員，所簽訂的農(nóng)村居民宅基地上的房屋買賣合同無效。這一點，目前審判實務(wù)判決結(jié)果比較一致，觀點統(tǒng)一。

　　(二)集體建設(shè)用地上房屋買賣合同的效力

　　對于集體建設(shè)用地上房屋買賣合同的效力，法律法規(guī)均沒有明確規(guī)定。分析《土地管理法》第六十三條的規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”本條法律規(guī)定僅僅對集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租的限制性規(guī)定，不是完全禁止性規(guī)定，且限制的是建設(shè)用地使用權(quán)，也不是房屋所有權(quán)。并且從目前法律實際執(zhí)行情況來看，集體經(jīng)濟組織出租集體建設(shè)用地的情況不僅大量存在，而且各地法院審判實務(wù)均有判決集體建設(shè)用地使用權(quán)出租合同有效的判例。對此條法律規(guī)定落實已經(jīng)有了松動的跡象。

　　此類房屋買賣合同比較復(fù)雜，需詳細分析。出于牟利等原因，集體經(jīng)濟組織往往利用集體建設(shè)用地，興建住房、商業(yè)用房或者工業(yè)用房。如社會主義新農(nóng)村建設(shè)或者農(nóng)村拆除舊住宅集中新建住房，很多情況下，出于經(jīng)濟利益的考慮，在滿足本集體經(jīng)濟組織成員住房需求的情況下，額外建一些住房，出售給集體經(jīng)濟組織以外的人員。集體經(jīng)濟組織企業(yè)，建設(shè)了商業(yè)用房或者工業(yè)用房，后來經(jīng)營不下去，將商業(yè)用房或者工業(yè)用房出售。集體經(jīng)濟組織主要是村民委員會或者居民委員會為房屋買賣合同出售方，集體經(jīng)濟組織以外的成員為購買方。集體建設(shè)用地上房屋買賣合同主要分為兩類：集體建設(shè)用地上住房買賣合同和集體建設(shè)用地上非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房等)買賣合同。區(qū)別不同情形進一步分析，才能認定合同的效力。

　　針對集體經(jīng)濟組織利用集體建設(shè)用地建成房屋后出售的情形，《土地管理法》第六十三條的規(guī)定并不完全符合適用條件。根據(jù)《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。”集體經(jīng)濟組織建成房屋后，就享有房屋所有權(quán)，不需要登記公示物權(quán)。又根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”將合同效力和物權(quán)轉(zhuǎn)移做了區(qū)分，物權(quán)是否轉(zhuǎn)移不是判斷合同的效力的要件。所以集體建設(shè)用地上房屋買賣合同可以有效。

　　1、集體建設(shè)用地上的住房買賣合同以認定無效為一般原則，認定有效為例外情形。

　　有關(guān)的法律規(guī)定、行政法規(guī)和部門規(guī)章等，均禁止農(nóng)村居民在宅基地上所建的私有住房出售給集體經(jīng)濟組織以外的人員，并沒有禁止集體經(jīng)濟組織將住房出售，只有限制性規(guī)定。在保證農(nóng)村居民“一戶一宅”或者“一戶一房”的前提下，經(jīng)村民會議同意或者村民會議授權(quán)村民代表同意，集體建設(shè)用地上的住房買賣合同可以有效。畢竟集體土地的所有權(quán)和集體建設(shè)用地上的所有權(quán)人是集體經(jīng)濟組織全體成員，只有全體成員才有對房屋的處分權(quán)。

　　2、集體建設(shè)用地上的非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房等)買賣合同以認定有效為一般原則，認定無效為例外情形。

　　有關(guān)的法律規(guī)定、行政法規(guī)和部門規(guī)章等均沒有禁止集體建設(shè)用地上的非住房的買賣，并且根據(jù)《土地管理法》第六十三條但書的規(guī)定，一定情形下，集體建設(shè)用地使用權(quán)可以發(fā)生轉(zhuǎn)移。只要集體經(jīng)濟組織和購買方簽訂了集體建設(shè)用地上非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房等)買賣合同，一般情況下就可以認定為有效。除非村民會議或者村民會議授權(quán)村民代表不同意出售的情形，才可以認定集體建設(shè)用地上非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房)買賣合同無效。

房屋買賣合同篇4

　　答辯人：李x

　　代理人：廣東金聯(lián)律師事務(wù)所馬俊哲律師

　　因陳x訴李x房屋買賣合同糾紛案一案，根據(jù)事實及相關(guān)證據(jù)，提出以下答辯意見：

　　一、關(guān)于本案的事實。

　　20xx年1月5日，原告與被告簽訂了《房屋買賣合同》，約定將位于從化市xx街xxx畔x11棟401房以715000元的價格出售給原告。現(xiàn)原告以被告拒收定金為由起訴至貴院。

　　二、關(guān)于原告提出的訴訟請求。

　　原告主張我方拒收定金于法無據(jù)，且不可能存在拒絕收取定金的情況。

　　第一、我方簽訂《房屋買賣合同》當天給了賬號給原告，但對方一直未支付定金給我方，同時在原告提交的相關(guān)證據(jù)中，郵件無法看出是與本案的糾紛相關(guān)聯(lián)的，也不是以原告的名義發(fā)出，僅僅是律師函三個字，正常人拒收寫上律師函的郵件是情理之中的，也不清楚該郵件里面的律師函是何內(nèi)容，因此，我方認為與本案無關(guān)。

　　第二、根據(jù)《房屋買賣合同》第三條的約定，經(jīng)紀方作為代理人有權(quán)代收代付定金、房款及相關(guān)稅費。但對方一直未將定金提存給中介，對方一直沒履行合同下的義務(wù)。

　　第三、涉案的主合同《房屋買賣合同》并無約定支付定金的情況，即使原告提交的證據(jù)中令頁提交了一份關(guān)于定金與剩余樓款的交易的附件，但該附件無法與《房屋買賣合同》聯(lián)系起來，且無原被告的簽名確認，更嚴重的是，該合同約定的時間是20xx年，而本案的買賣合同簽訂的.時間是在20xx年。

　　第四、附件上約定支付定金的時間是在1月5日，結(jié)合《房屋買賣合同》上簽訂的時間也是1月5日，也就是說簽訂合同當天是可以直接給定金的，但是對方一直未履行支付定金的義務(wù)。

　　第五、原告要求的違約金過高，同時我方并非違約方，違約金是在要補充對方的損失在產(chǎn)生的，現(xiàn)對方毫無損失，要求違約金過高，并不合理。

　　以上答辯意見請法庭考慮！

　　答辯人：

　　二0年月日

房屋買賣合同篇5

　　甲方(出售方)：身份證號：

　　乙方(購買方)：身份證號：

　　為了確保房屋買賣雙方的合法權(quán)益，甲乙雙方現(xiàn)就房屋買賣自愿達成協(xié)議如下：

　　第一條經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，甲方自愿將位于賓縣賓州鎮(zhèn) 區(qū)內(nèi)獨立一二樓(建筑面積平方米)出售給乙方。甲方保證對其所售房屋擁有完全的所有權(quán)，沒有抵押等各種負擔。

　　第二條上述房屋的出售價為人民幣元整(￥元)，此價格自甲乙雙方簽訂協(xié)議書之日起不得變更。

　　第三條付款方式為現(xiàn)金交付，本協(xié)議簽訂之日乙方一次性將購房款交付甲方。

　　第四條因甲方交房前需要搬家，乙方給甲方一個月的時間，甲方必須在20xx年1月日將房騰出并交付給乙方。

　　第五條因該房尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，故本協(xié)議簽訂之日甲方必須把此房的原買賣合同原件及相關(guān)票據(jù)均由乙方保管。將來房產(chǎn)證及土地證發(fā)放后甲方必須積極辦理，以及必須積極配合乙方共同到房產(chǎn)部門辦理上述住宅所有權(quán)過戶手續(xù)，并將新的《房產(chǎn)證》交給乙方。上述住宅一經(jīng)辦理所有權(quán)過戶手續(xù)，房屋的產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸乙方所有，甲方不再擁有產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)等任何權(quán)利。

　　第六條自本協(xié)議簽訂之日起，如遇征用、開發(fā)、拆遷等與此房相關(guān)的權(quán)利義務(wù)等均由乙方享有和承擔，在此日之前由此房產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)均由甲方享有和承擔。

　　第七條上述住宅的交易過戶費用由甲方承擔。

　　第八條違約責任：

　　(一)甲方在收到乙方支付的購房款后未按規(guī)定時間將房及產(chǎn)證交給乙方的，視為甲方違約，乙方有權(quán)要求甲方履行合同并承擔違約責任，也有權(quán)解除本合同并要求甲方承擔違約責任。

　　(二)房屋買賣協(xié)議簽訂后，甲方違約不出售上述房屋的，甲方除必須按乙方規(guī)定的時間退還已收取的乙方購房款外，必須承擔向乙方支付違約金的違約責任;如乙方已付款但終止購房的，甲方只按已收款項的80%退回給乙方。

　　(三)違約方承擔房價款20%的違約金。

　　第九條甲方交給乙方住房時須住房保持完好，并結(jié)清在此之前所發(fā)生的水電暖物業(yè)等所有費用。

　　第十條本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后生效。本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

　　甲方：

　　乙方：

　　年月日

房屋買賣合同篇6

　　（合同編號）

　　合同雙方當事人：

　　出賣人：

　　買房人：

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，買房人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

　　第一條買房所購商品房的基本情況

　　買房人購買的商品：第單元層門。商服樓東數(shù)第門。

　　該商品房的用途為：屬混合結(jié)構(gòu)層高為：建筑層數(shù)：層。

　　該商品房建筑面積 m2，其中套內(nèi)建筑面積 m2，公共部位與用房分攤建筑面積 m2。

　　第二條計價方式與價款

　　出賣人與買房人約定按建筑面積計算，該商品房單價為人民幣每平方米元。總金額人民幣：元。

　　第三條付款方式及期限

　　買房人按下列第種方式按期付款。付款金額以賣方收準。

　　1、一次性付清。

　　2、分期付款：預(yù)購之日起預(yù)付房款50%。余額在200 年月日前全部付清，方可入住。

　　3、其他方式。

　　第四條交付期限

　　出賣人應(yīng)當在200年月日前，經(jīng)縣建設(shè)質(zhì)檢部門驗收合格后，并符合本合同約定的商品房交付買房人使用。

　　但如遇下列特殊原因，出雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期。

　　1、遭遇不可抗拒力，且出賣人在發(fā)生之日起日內(nèi)告知賣房人的。

　　2、持續(xù)大雨、暴雨、洪水、地震等自然災(zāi)害對施工帶來嚴重損壞，影響正常工期的。

　　3、發(fā)生痛情，禁止勞動力流動的。

　　第五條商品房達到交付使用條件后，出賣人電話通知買房人辦理交付手續(xù)。（買房人必須提供真實，有效的電話聯(lián)系方式，如有變更馬上通知出賣人），雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當出示商品房驗收合格的批文，并簽署房屋交接單，所購商品房為住宅的，出賣人提供《住宅質(zhì)量保證書》。

　　第六條出賣人保證銷售的該商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債券債務(wù)糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債券債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔全部責任。

　　第七條保修責任

　　買房人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應(yīng)的保修責任。

　　在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣原因造成的損壞東西，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購房

　　人承擔。

　　第八條商品房室內(nèi)裝修標準

　　該商品房住宅部分，客廳為落地門洞，廚房、衛(wèi)生間水龍頭一，室內(nèi)地面找平昨理，衛(wèi)生間、廚房、墻面及地面不貼瓷磚。

　　第九條買房人的房屋僅作使用，買人使用期間不得擅自改變商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)用途。

　　第十條出賣人統(tǒng)一安裝電話和閉路進戶聯(lián)網(wǎng)費用買房人負責。價格由業(yè)務(wù)部門而定。排污入網(wǎng)費用，由賣房人負責。

　　第十一條出賣人不負責契稅和辦理房照，由買房人負責。但出賣負責出收據(jù)和辦理房照材料，物業(yè)管理由本公司物業(yè)管理，買房人要按期繳納水、電、取暖、衛(wèi)生及可能涉及的各項生活必須費用。如拒絕繳納，甲方有權(quán)停水、電。

　　第十二條本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決。協(xié)商不成的，依法向人民法院起訴。

　　第十三條本合同一式三份，具有同等法律效力。本合同自雙方簽字之日起生效。

　　出賣人：（簽章）買房人（簽章）：

　　年月日年月日

　　簽于簽于

房屋買賣合同篇7

　　一、逾期交付的違約責任

　　出賣人在房屋沒有達到合同約定的交付使用條件的時候就將房屋交付給了買受人，而買受人接收了房屋。如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人能否要求出賣人承擔逾期交房的違約責任？

　　【處理方法】

　　按照雙方當事人的合同約定，買受人在接收房屋時應(yīng)當有權(quán)察看房屋達到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無論是出賣人在交房時沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒有達到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當事人都以自己的實際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責任。

　　二、《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定

　　【處理方法】

　　按合同約定的違約責任為標準來計算違約金;合同沒有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標準來確定。

　　三、當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當如何處理

　　【處理方法】

　　按合同約定來處理。如當事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過損失30%為限來進行適當調(diào)整。

　　四、對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟措施有哪些

　　【處理方法】

　　買受人采取的補救措施有：

　　（1）實際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，如果通過加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。

　　（2）解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題后，難以通過修復(fù)辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。

　　（3）違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。

　　（4）違約侵權(quán)責任。

　　五、出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約侵權(quán)責任措施予以補救的，應(yīng)注意哪些問題

　　【處理方法】

　　（1）不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當事人之間存在著合同關(guān)系，也應(yīng)按侵權(quán)責任予以處理，因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。

　　（2）當事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。

　　（3）責任競合的情況下，若當事人事先在合同中約定了雙方僅承擔合同責任，原則上從其約定。但當事人的約定不能免除其應(yīng)承擔的故意或重大過失的侵權(quán)責任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。

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