物業管理員工作計劃
時光飛逝，時間在慢慢推演，我們的工作又進入新的階段，為了今后更好的工作發展，現在就讓我們好好地規劃一下吧。那么你真正懂得怎么制定計劃嗎？下面是小編幫大家整理的物業管理員工作計劃，僅供參考，大家一起來看看吧。
物業管理員工作計劃1
20xx年，銀都名墅物管處的日常工作在公司領導下和開發商領導的正確指導下得以順利開展，保安、工程、清潔、客服等工作方面的質量都有明顯的改善與提高，但在商品樓車輛秩序的管理、公共設施設備維保的管理、部門內部員工隊伍的建設等方面比較薄弱。20xx年將是我們物業管理工作計劃全面提升的一年，我們將針對所欠缺與不足方面努力補上，全面提高，跟上公司和發展商的發展要求。特制定了20xx年物業管理工作計劃：
一、保安管理
1、做好商品樓的治安管理，維護良好的治安秩序。
2、對各規章制度和崗位職責進行學習，特別是新入職隊員的培訓。繼續做好商品樓內安全保衛工作，確保商品樓的正常秩序，給業主提供一個安全、舒適、幽雅的居住環境。確保商品樓六年無任何刑事案件發生。
3、加強部門內部力量的梯隊建設，努力培養骨干力量。
4、做好商品樓的消防安全工作，力求做到全年無任何消防安全事故。
5、加大軍事訓練力度，在20xx年度中使部門員工的整體軍事素質得到質的提高。
6、以績效考核指標為標準，實行目標管理責任制，明確保安部各級工作職責，責任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進工作有效完成。
二、工程維護保養管理
1、對整個商品樓的電氣、給排水、消防、對講監控及公共設施等設備設施的運行管理、維修和保養，確保商品樓的各項設備設施正常工作
2、加強對裝修戶進行監督管理。
3、向業主提供有償服務。
三、環境衛生的管理
1、環境衛生方面，我們根據商品樓實際情況，主要針對河道的清潔加強對樹葉、青苔打撈。確保河水清澈透明。
2、要求保潔部制定嚴格的工作計劃，結合保潔工作程序與考核辦法，對清潔工作進行監督檢查。繼續對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強商品樓衛生檢查工作，確保商品樓的衛生清潔美觀。
3、要求保潔部按照開發商的要求進行。
四、客服管理
1、繼續加強客戶服務水平和服務質量，業主滿意率達到95%左右。
2、進一步提高物業收費水平，確保收費率達到96%左右。
3、密切配合各部門工作，及時、妥善處理業主糾紛和意見、建議。
4、完善客服制度和流程，部門基本實現制度化管理。
5、加強部門培訓工作，確�？头䥺T業務水平有顯著提高。
根據公司培訓方針，制定客服管理培訓工作計劃，提高服務意識、業務水平。有針對性的'開展員工素質教育，促進員工愛崗敬業。對員工從服務意識、禮節禮儀禮貌、業務知識、應對能力、溝通能力、自律性等方面反復加強培訓，并在實際工作中檢查落實，提高管理服務水平和服務質量，提高員工隊伍的綜合素質。
五、完善管理處日常管理
開展便民工作，提高業主滿意度，以制度規范日常工作，完善商品樓治安、交通、綠化、公共設施設備的維保，讓業主滿意，大力開展家政清潔服務、花園養護、水電氣維修等有償服務，在給業主提供優質服務的同時也增加管理處的多種經營創收。
六、根據公司年度計劃，創建文明和諧商品樓。
根據公司年度管理工作計劃，20xx年的工作重點還是繼續抓好物業安全管理，強化服務意識，規范服務標準，嚴格按照國家、市級各部門制定的各項法律、法規以及公司制定的各項規范性制度嚴格執行，逐項整改完善。根據《績效考核制度》中日常工作考核標準組織各部門員工培訓學習，明確崗位工作要求。擬定業主車輛按規定停放到位可行性方案。配合開發商各項銷售活動的開展，組織相關部門做好準備工作。
20xx年銀都名墅物管處將以務實的物業服務工作態度，以東湖物業管理公司一級資職物業管理水平和公司的整體工作方針為方向，以開發商的重點工作為中心，保質保量完成各項工作任務及考核指標，全心全意為業主服務，在服務質量提升中創出佳績。
物業管理員工作計劃2
為進一步改善十一團的整體環境，提高居民生活條件，推進全師創建文明城鎮環境綜合整治工作的深入開展，結合師市提出加快墾區中心鎮建設的有利條件，現就十一團物業管理工作制定如下計劃：
一、社區物業管理概況
社區物業管轄區范圍包括：新村小區、團部1-5#樓、老機關家屬區、修造廠家屬區、老加工廠家屬區和新老農貿市場。管理面積83公頃，管理人口3031人，現管理樓房664戶，平房225戶，農貿市場174戶，管理綠化面積13公頃，管理環衛面積8160平米，供應全團10471人的自來水及管網維護約135公里，管理團部小城鎮供熱面積達14萬平米。
二、組織領導
為確保社區物業管理工作的有效開展，加強對轄區小區物業管理工作的指導、協調、監督、考核，社區建立物業管理工作領導小組。具體組成人員如下：
分管領導：楊玉萍 十一團副團長
組長：張秀榮、劉虎
成 員：趙盛利、殷新春、劉麗君、朱萬芳、姜林、張鳳箐、杜娟、約提·庫爾江
三、工作目標
�。ㄒ唬�、力爭在20xx年前，基本解決物業管理中存在的問題，社區計劃分三年將我團物業管理全面推向市場：
1、20xx年6月之前對有條件的封閉式新村小區實施物業管理市場化運作，開展好對物業公司的招投標和物業的接管工作(計劃對新村小區物業費初步定為0.45元/㎡，居民承擔0.3元/㎡，團承擔0.15元/㎡)。
2、20xx年將有條件的胡楊小區、雅居小區物業管理推向市場
3、20xx年將鎮政府小區等小區物業管理推向市場。
對推向市場的小區要按不低于三級物業管理服務的標準實施規范化物業管理。
�。ǘ�、成立花橋農貿市場管理委員會，管理規范我團農貿市場。
�。ㄈ�、成立3-5人的物業維修、搶修小組，負責小區內的供排水、供暖、供電等方面維修，解決和處理年內90%以上關于物業管理的相關投訴和建議。
四、實施步驟
一、實施規范化物業管理：
1.劃分物業管理區域：社區根據區域計劃劃分五個小區：胡楊小區、新村小區、雅居小區、開放小區、團鎮政府小區和農貿市場(后附各小區平面圖)。
2.征求意見：就是否同意成立業主大會向業主征求意見并公示。
3.成立業主大會，選舉業主委員會委員：2/3以上業主同意成立業主大會的'小區在社政科、社區等部門的監督指導下成立業主大會，選舉業主委員會委員。每個小區選出3人負責該小區內人員管理、治安等工作，對其工作進行經濟補貼(費用經協商后確定)。
4.選聘物業管理企業：成立業主大會的新村小區，由業主大會在房管中心和社區的監督指導下采用招標或議標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業簽訂物業服務合同，實施物業管理。
二、通過市場管理委員會制定出《市場管理辦法》、《農貿市場收費標準》、《農貿市場環境衛生管理辦法》等各項市場管理制度，規范我團農貿市場秩序。計劃安排3-5人專項負責市場的管理、治安等工作。
三、建立物業維修、服務考核辦法，以提高物業維修的服務水平，通過居民委員會每季度對維修工作人員進行考核，采取優勝略汰方式激勵維修人員。以此提高我社區物業維修管理的整體服務水平。
物業管理員工作計劃3
一、公司籌建：
1.出資人情況：法人與自然人
2.物業管理企業的組建條件
1)企業名稱的確定;
2)企業住所;
3)法定代表人;
4)注冊資本;
5)公司章程;
6)公司從業人員。
3.物業管理企業的設立
在組建條件具備以后，申請物業管理企業的發起人或發起單位寫出由申請設立物業管理公司經營資質報告，連同相關申請資料送交房地產主管部門審批。收到核發的批準文件后，再按有關規定向工商行政管理機關辦理企業注冊登記手續，領取企業法人營業執照或營業執照，即可對外營業，并按規定在30日內到房地產管理部門申辦資質備案和資質等級證書，還要向稅務機關辦理稅務手續。
4.在取得企業營業執照后，按照規定申報企業資質，物業管理企業的資質等級
1)資質一級企業：注冊資本500萬元以上;具有中級以上職稱的人員不少于30人，
企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，80%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業;管理各類物業的建筑面積分別占規定計算基數的百分比之和不低于100%;20%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號;具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。
2)資質二級企業：注冊資本300萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，60%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書;管理兩種類型以xxxxxxxxxx上的物業;管理各類物業的建筑面積分別占計算基數的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號，10%以上的管理項目獲得省級城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)稱號;具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。
3)資質三級企業：注冊資本50萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，50%以上的部門經理、管現員取得從業人員崗位證書;有委托的物業管理項目：具有比較健全企業管理制度和財務管理制度;建立了維修基金管理和使用制度。
二、物業公司的經營計劃
1.物業管理的目標和任務
1)創造安居樂業的生產、生活環境
2)對實現物業的保值和增值。
2.物業管理的主要內容
l)維護物業管理區域內的規劃不受破壞
2)房屋裝修監督管理
3)房屋的維護與修繕
4)設備、設施的管理及維修養護
5)安全保衛與消防
6)保潔、消毒、防疫管理
7)環境保護
8)綠化管理
9)車輛管理
10)綜合經營服務
3、物業管理的基本原則
1)產權、經營權分離原則;
2)業主至上原則;
3)統一管理原則;
4)專業高效原則;
5)權、責分明原則;
6)經濟合理原則;
7)公平競爭原則;
8)依法行事原則。
4.物業管理公司內部的組織機構以及功能設置
1)總經理室：決策機構，總經理對公司全面負責，布置和協調各副總經理與各部門的工作。副總經理協助總經理處理分管的工作。
2)辦公室：總經理領導下的綜合辦事機構，主要負責公司內部日常行政事務。
3)財務部：參與企業經營管理，搞好財務核算。負責管理服務費的收繳，做好報表、納稅工作，經常向總經理報告公司財務狀況。
4)物業管理部：按照公司的計劃和安排，負責物業管理區域內的各項管理工作。
5)社區服務部：依法建立各類服務點，開展代辦業務，為用戶提供優質服務。
6)工程部：負責物業維修及設備運行的技術管理部門。
7)保安部：檢查、督促遵紀守法，處理業主、治安維護，協助有關部門查處違法犯罪。
8)產業部：負責物業的產籍管理、保管圖紙、資料，及時為各部門提供相關物業資料。
9)租賃經營部：負責對現有物業的租賃經營業務，提高物業的出租率。
5.物業管理公司的前期工作
設立物業公司，并取得相關資質后，參與物業管理市場競爭，在實際操作中，以各種形式競爭管理服務市場;物業管理對物業的基本要求,物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。
按照以下步驟進行開展工作。
1)人員準備與資料準備;
2)設備、器材準備;
3)資金準備;
4)擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查;
通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。
①項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
�、陧椖棵娣e：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。
③項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。
�、芘涮准案浇煌顩r：已通達公交車次、小區班車等。
�、菹�、安保、清潔等設施狀況
⑥項目性質及特色
⑦政府的支持、扶持與介入程度
⑧開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。
⑨周邊壞境狀況社區配套的社會公共資源如學校、醫院、商業中心、農貿市場等
6.制訂物業管理方案的其他準備工作
l)組建制訂物業管理方案的工作班子：
2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：
3)準備經費;
4)準備設備;
5)準備相關資料。
7.制訂物業管理方案
l)物業管理方案的內容
�、傥飿I管理檔次
�、谖飿I管理服務的標準
�、畚飿I管理財務收支預算
2)物業管理方案的基本架構
�、夙椖抗芾淼恼w設想與策劃
�、诠芾砟Ｊ�
�、酃救肆Y源管理
�、芤幷轮贫冉ㄔO
�、萁洜I管理指標
�、奚鐓^文化建設與服務
⑦財務管理及經費收入測算
⑧日常管理
�、嵛飿I維修養護計劃和實施
3)制訂物業管理方案的主要步驟
第一步：成立制訂方案的工作機構
第二步：培訓工作人員
第三步：經費、設備、資料準備
第四步：項目、使用人、競爭調查
第五步：研究分析調查資料
第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措
施。服務管理項目
第七步：經費預算
第八步：草擬方案文本
第九步：向專家顧問征詢
第十步：送公司領導審閱
第十一步：修改、研討、再修改
第十二步：可行性研究
第十三步：定稿
第十四步：實施、反饋
8.介入物業管理工作
1)物業的接管驗收與撤管
2)物業的撤管
3)簽訂物業委托管理合同
4)物業公司入駐社區后，依法設立社區業主大會。
9.物業管理企業與相關社會機構建立關系
l)物業管理企業與房地產行政主管部門的關系
2)物業管理企業與工商、稅務、物價部門的關系
3)物業管理企業與房地產開發企業的關系
4)物業管理企業與業主委員會的關系
業主委員會可以自己設立。也可以招標選聘物業管理企業。物業管理企業對業主委員會負責，定期間業主和用戶提供管理報告，報告經營管理情況、服務情況、基金賬目情況等。業主委員會不僅有權監督物業管理企業的工作，而且在必要時有權依法撤換物業管理企業。
5)物業管理企業與專業性服務機構的關系
6)物業管理企業與街道辦事處和居委會的關系
7)物業管理區域建設與社區建設的關系
設的自主權，物業管理區域建設要自覺配合社區建設。
三.物業管理費用的管理
1.物業管理費用構成
l)物業管理費用分類
一類是管理費用，如辦公費、保安費、綠化管理費、衛生費、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。
另一類是xxxxxxxxxxx公用設施及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房屋及公用設施的維護更新技用，這部分費用一般由物業管理企業向物業產權人或物業使用人代繳、代交，是經物業管理企業代理代收轉交其他應收部門的費用。
2)有關部門關于住宅小區公共性服務收費的構成
�、俟芾�、服務人員的工資和按規提取的福利費;
�、诠苍O施、設備日常運行、維修及保養費;
�、劬G化管理費;
④清潔衛生費
�、荼０操M;
⑥辦公費;
�、呶飿I管理單位固定資產折舊費;
�、喾ǘǘ愘M。
3)住宅小區物業管理經費的來源
�、俣ㄆ谑杖∥飿I管理服務費;
�、谛^維修養護專項基金;
�、垡詷I養業，一業為主，多種經營的收入;
�、芸空喾矫娴闹С�;
�、蓍_發建設單位給予一定的支持。
4)物業管理對物業的基本要求是：
�、傥飿I的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。
�、诮ㄖ牧腺|量和設計施工質量要好，減少使用成本。
�、叟涮自O施齊全，能為使用人提供多種服務。
�、墉h境優美、安全、舒適。
�、轂槲飿I管理提供必要的`設施。
四.物業管理企業管理制度的建設
1.物業管理制度體系的內容
l)物業管理企業內部制度
�、傥飿I管理公司員工管理條例
②物業管理企業各部門的職責范圍
�、畚飿I管理企業員工崗位責任制
2)物業管理企業外部制度
�、傥飿I接管驗收規定
�、跇怯钊胱∫幎�
�、畚飿I管理公約
④住戶須知手冊
�、葑≌瑓^房屋及有關設施接代管制度
⑥房屋管理服務制度
�、咦≌瑓^管理制度
�、鄻I主公約
�、針I主委員會章程
五.管理制度示例
1.消防制度和規定
1)消防中心值班制度;
2)防火檔案制度;
3)防火崗位責任制度;
4)其他消防規定。
5)消防設備管理制度
2.車輛管理制度
1)門衛管理制度
2)物業區域大門門衛的職責
3)停車場(庫)門衛的職責
3.車輛保管規定
1)汽車管理規定
2)自行車、摩托車管理規定
4.住宅區內車輛交通管理規定
5.物業環境的綠化管理
1)綠化管理機構的設置及崗位職責
2)綠化養護與管理的考核指標
六.物業管理資金的來源和管理
1.物業管理啟動資金
物業管理啟動資金是指物業管理企業開展物業管理工作初始階段所需各項必要開
支的資金及物業公共設施專用維護基金。
1)資金來源與管理
一部分是用于物業管理企業形成、建立、組成所需的資金，如物業管理企業的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產開發企業、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業公共設施專用維護基金，主要用于物業機構所屬物業的意外事故大修及日常維護，這部分資金一般應由物業主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發建設單位出資建立。
2)物業管理啟動資金的管理：其中物業公共設施維護基金的管理一般應由物業管
理委員會設賬，存入銀行專戶，掌管這項基金。同時，委托物業管理企業實際操作使用，并做到�？顚Ｓ茫瑢嶋H操作使用時報物業管理委員會批準并接受監察。這項專用基金應劃給物業管理企業還是物業管理委員會管理，應視具體情況而定，一般不宜劃給物業管理企業直接掌管使用。新建物業的物業公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產生最大增值收益。
3)日常物業管理資金
包括物業管理服務費、物業管理機構開展多種經營的收入、其他收入等。其中物業管理服務費收取應考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力及各項物業管理服務的價值補償，由物業管理委員會、物業管理企業、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協商決定。
4)日常物業管理資金的管理
2.利用會計手段進行經濟管理
3.物業管理資金的使用與運作
(l)物業管理資金的性質
物業管理資金的性質由多種因素決定。根據物業管理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權所有資金;根據物業管理對象和目的的不同，可劃分為經營性資金和消費性資金。物業管理資金性質的不同決定了物業管理經營者對物業管理資金管理和使用方式的不同。
(2)物業管理資金的使用
物業管理資金使用要實行總量控制法，既要集中統一計劃，又要保證一定的靈活性。
具體包括三方面：
�、俪杀拘再Y金支出與使用：
②公益性資金使用
�、弁顿Y性資金支出與使用
(3)物業管理資金的使用原則
�、俦Ｕ衔飿I管理需求的原則。
�、诠漻xxxxxxxxxx約支出，合理收益原則。
③制約性支出使用原則。
(4)物業管理資金使用的責任制
5.物業管理資金的預算管理
(l)物業管理資金預算的準備工作
�、傥飿I管理資金預算管理的概念
�、谖飿I管理資金預算管理的前提條件
3)職業化管理水平以及員工的職業道德水平;
4)要充分利用管理會計的職能。
(2)物業管理資金預算編制程序和編制原則
�、傥飿I管理資金預算編制的程序
②物業管理資金預算編制的原則
七.綜合經營服務
1.綜合經營服務的內容
l)綜合服務的內容
�、贋槲飿I自身服務
②清掃保潔服務
�、劬G化養護服務
�、苤伟脖Ｐl服務
⑤家庭居民生活服務
2)經營性綜合服務的內容
�、僖轮矫妫喊ㄏ礈旆b服務和裁剪、制作服裝服務。
②飲食方面：如餐館店、快餐服務和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務。
�、奂揖臃矫妫禾峁┌峒�、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務。
④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學、中學、社區大學、老年大學。
⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。
�、拶徫锓矫妫喊ㄈ沼冒儇浌⿷透笔彻⿷�
⑦金融方面：開辦信用社。
⑧經紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務中介;
�、釓V告業務方面：可利用小區的戶外廣告牌和小區的閉路電視進行廣告宣傳。
3)開展綜合經營服務的要求
�、傩в�。這是用戶對服務者的相應素質和使用價值的需求，它是由服務者的知識、技能或體力轉化所帶來的實際效果。
②方便。這是業主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務的要求。
�、蹜B度。這是用戶對服務者行為方式上的需求。
�、軡M意。這是用戶對于效用、方便和態度的心理感受。
2.綜合服務的方式
l)常規性服務
這是綜合服務的基本方式。它主要包括公共的、經常性的、全體業主認為必不可少的服務項目。它的服務范圍，就是物業管理公司管理業務的范圍。這部分服務是有償的，但又是非盈利性的，帶有社會公益的性質。
2)委托性服務
這是具有委托代理性質的服務方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，(用)
戶自愿選擇的特約服務。
3)無償性服務
3.綜合經營服務的運作
綜合經營服務的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面�！坝布笔侵纲Y金和場所，解決經營什么的問題，“軟件”是指經營內容或項目與經營思路及體制，解決的是如何經營的問題。
物業管理員工作計劃4
我公司為了加強與業主、物業使用人的溝通，做好小區工作，現向居上百合園全體住戶書面匯報20xx年工作展望情況。
一、環境綠化
1、植物管理，新繁殖鐵樹近十株，請住戶管好小孩，不要踐踏；
2、對區域內的樹木進行整形修剪。
二、環境保潔
1、做好環境衛生工作，定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。
2、小區上門收垃圾時間為中午12：00前，請業主將垃圾放置門外，便于我們派人上門收取，不要放置在其他鄰居門外。我們對不遵守小區規定的住戶，公布房號且上報有關部門。
三、安全
1、原門崗24小時服務電話：“2621909”從20xx年3月1日起變更為“2611833”；
2、住戶請來小區的客人及安裝、施工單位，我們住戶要務必告知房號，對物業安全秩序人員開展工作有很大幫助；
3、管理處通過代租房屋，做好流動人口登記工作，租金與去年同期對比3房增加200～300元達到1500元左右，2房增加250～300元達到1000元左右，1房增加200元以上達到750元左右，請大家出租務必找物業，必將令你滿意！電話：3058970（小莫）；
4、嚴格進出管理，請住戶在星期一~五（8：00—18：00），星期六~日（9：00—16：00）到物業公司管理處提前辦理出入條，夜間不應搬運物品；
5、大門口入口處將對人行道、單車道、小汽車道作局部調整，為行人、行車安全創造條件；、燃放煙花管理：加大宣傳力度，減少燃放煙花對人、財、物的影響；
6、小區養犬住戶日益增多，我們希望住戶自律自愛；文明養狗，不要驚動鄰居。出門時，務必用繩牽制，定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對于無人牽制的犬類，一般情況視作無主犬只，住戶通過小區秩序員和房管員報主管部門處理，或向政府部門、110舉報。
四、公共秩序
1、代收掛號、快遞、包裹，做到件件通知住戶。
2、門崗向住戶提供公交車線路、便民電話查詢，平信已為住戶分類存放，請業主到門崗查詢；、對于小區內部秩序管理，我們提倡的是各個不同群體的利益需要和諧共處，近期在小區各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人群便于行走，避免他們受到車輛的`干擾，讓人進入小區感受到“慢“的節奏，能放松、能享受到小區軟硬件的便利，希望大家能給與寬容、體諒這些弱勢群體。
3、避免電動車、摩托丟失，我們要求摩托、電動車、單車盡量停放到車庫，車庫24小時發牌，停放不足1小時免費，望住戶配合。
4、夏季為小區住戶增加幾部移動涼衣架，減少對中心花園占用。
五、維修
我們在組織管理處人員進行上門維修服務業務培訓，20xx年將更好、更快的為住戶服務。
六、文化宣傳
1、我們以后將在物業費通知單背面上，將小區住戶一些出租信息安全提示小區通告登出；、與社區聯合放露天電影，代發老年人活動票；
2、建立業主健康檔案，為老年業主提供免費量血壓、稱體重；
3、發動住戶愛心捐助，讓愛心傳遞，讓溫暖匯聚；
4、對做文學、攝影、運動、美食、旅游、家政、生活服務相關業務的住戶，請與我們聯系開展業務；
5、增設兩個公益宣傳欄（別墅區），通過每日不斷更新的天氣預報，掌握氣候規律，為住戶噓寒問暖，為物業工作提供科學依據；
6、調整小區草地上的提示牌位置，針對小區動態不斷更新文明標語，與時俱進，創造文明環境；
7、為住戶提供物品交換專欄，把你閑置的物品拿到這里來這里發布，體驗分享的快樂，通過物品交換讓你結織更多朋友；
8、節假日裝飾、小區活動，為小區增光添彩。
七、其它
1、管道天然氣報裝，為業主解決實際生活需求；
2、代交住戶水電、有線電視服務費，讓住戶免受舟車勞頓；
3、計劃開展向住戶提供網絡信息查詢、報刊閱覽，收發傳真、復印等業務。
我們的各方面已向正常軌道運行，但由于物價、工資等方面原因，水電受到非居民電價上漲、干旱影響、垃圾費每月增加的費用換來的是較為整潔的小區環境、小區秩序好轉、物業職工流動率下降、小區出租房價上漲了200-300元、免費維修得以延續，效率得以提高，我們尚未收取業主維修服務費用。我們的工作重心明年將調整到在繼續做好向業主提供原有服務(保潔、秩序、綠化維護、維修、代繳水電費、代租房屋)基礎上，加強與外聯單位橫向合作、對內部管理縱向求精，為居上百合園房屋升值、保值，提高業主滿意度，同時著重解決煤氣管道等業主較為關心的問題。
再次感謝各位業主對我們的支持和幫助，我們對居上百合園小區建設和管理充滿信心，我們將感恩于心，回報于行，繼往開來，為業主和物業使用人排憂解難！
物業管理員工作計劃5
20xx年物業管理處將在穩步發展的基礎上著重于“精細化”服務，從點滴小事、細節入手積極配合公司經營的戰略方針，團結一心，增強大局意識、責任意識和協作意識，同心同德，努力完成工作并以此為20xx年的工作重點和亮點，其計劃如下：
一、主導思想
以服務業主為重點，規范物業服務行為，推動物業管理行業精神文明建設，結合本部大樓實際情況創建物業管理模式，努力探索企業內部管理機制，將規范化物業管理服務深入每個“工作細節”的指導思想和“善于主動”的服務精神。
二、工作目標
緊密圍繞提高物業管理水平、展現“服務領先”的工作作風，并繼續貫徹執行節能降耗和為業主服務好的企業宗旨，以國優新標準提高自身工作，努力做到：工作細節“精”，設備設施“準”，保衛工作“實”的目標。
三、工作重點
（一）、內部管理
1、人員控制及企業凝聚力在新的'一年中，管理處將減少人員的流動性，積極補充新員工，以評選、表彰優秀員工增強團隊的凝聚力，從而提高員工工作的積極性，促使員工彼此之間互相鼓勵、支持、學習、合作，同時倡導員工用團結協作、開拓創新、務實進取的信念去為公司的發展奉獻自己的力量。
2、規范庫房管理嚴格根據庫房管理制度執行庫房管理，庫房里的雜物需及時清理，做好各項防范措施，做到庫房整齊干凈整潔。
3、建立檔案室根據國優的要求建立檔案室，各部門檔案需要統一整理歸檔管理，并建立檔案室巡查制度，嚴格按照檔案管理規定進行存檔、借閱及銷毀，遵守保密制度，做好防鼠防潮等各項防范措施。
4、績效評價體系的完善與運行績效考核工作的根本目的不是為了處罰未完成業務量和不盡職盡責的員工，而是有效激勵員工不斷改善工作方法，建立公平的競爭機制，提高工作效率，培養員工工作的個人意識和責任心，及時查找工作中的不足并加以調整改善，從而推進企業的發展。
5、建立長效的消防安全機制，提高中控室值班員業務素質。
�。�1）健全消防檔案，各類消防記錄、檔案分類歸檔。
�。�2）增強中控室值班員業務素質的提高，提高突發狀況下的應急反應能力。
�。�3）總結以往消防演習中發現的問題，有重點的進行演練。演練重點如下：
☆應急滅火措施（滅火器、消防栓、正壓呼吸器）的使用操作，進行現場模擬操作培訓。
☆對跑點人員向中控報警用語的準確使用。
☆對中控值機員接報后使用消防主機開啟失火現場區域消防排煙機、正壓送風機、消防廣播及空調/新風機關閉、電梯歸首、非消防電源切斷等相應設備的熟練程度進行培訓。
�。�4）根據中控室倒班的特點，合理分配人員，采用以老帶新的方式，增強各班的業務能力。
（5）在堅持每日巡視檢查的基礎上，加強對樓層工程機房、餐廳后廚、熱力站、冷凍站、人防等重點區域的安全巡視檢查，做到發現問題，及時處理，將隱患消除在萌芽。
�。�6）積極配合完成上級主管單位提出的各項工作要求。
（二）、外部管理每月對各分包單位按合同規定檢查工作質量，定期與分包公司負責人召開工作會議，落實相關工作布置。加強對入室清潔、綠植養護、維修等項工作的監管力度，并優化入室服務流程；總結各分包單位出現的常見問題，提前布控，減少客戶投訴，提高服務質量。
物業管理員工作計劃6
1、全面提升服務品質，實施“特色化服務”。服務品質提升方面，啟用員工獎懲考核體系，進行規范管理，建立良好規范的正負激勵機制，在工作中找突破點，堅決取締商品部二次處罰員工的錯誤做法。
抓現場紀律現已基本走入正軌，應抓銷售技巧與商品知識，提高營銷水平，這樣才有利于整體服務水平的提高。今年的服務宗旨和標準，以及國芳百盛在顧客心目中應樹立什么形象、轉變服務觀念、顧客需要的，就是我們要做的，國芳百盛早已是蘭州同行中的龍頭老大。商場如戰場般的殘酷又如逆水行舟不進則退，企業要發展，就要有對手的觀念和措施。
因此，企業要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，就必須把商品品牌、服務品牌、企業品牌擺在重要的工作日程，提升、維護和發展，逐步形成金城知名而特有的“特色化服務”戰略十分必要。所以20xx年第四季度——20xx年一季度在蘭州率先提倡并實施“特色化服務”，大打特打服務牌，顯示我們國芳百盛一種特有的服務品質和服務檔次。
根據業態的不同提供不同的服務，超市——“無干擾服務”，一樓商品部至四樓商品部“品牌化服務、朋友式服務”五樓商品部——“朋友式服務”，六樓商品部——“技能式服務”，向社會表明，我們追求的是高質量、高品質的服務。達到超越顧客期待的、最完美的服務。
2、開展公司服務技能項目競賽服務辦承辦了公司第六屆運動會中的服務技能賽區，包括知識競賽、情景實操模擬、全程消防演習、崗位應知即問即答，通過競賽豐富員工的業余文化生活;以崗位練兵為目的、以寓教于樂為形式提升各崗位員工素質;以專業到位的素質要求全面升級公司員工服務意識及服務水平。展示公司的服務水平，(內容包括：國芳百盛發展史、企業文化基本知識，專業知識等)
3、相關政府部門聯絡與溝通。加強與盛市、區各消費者協會及主管工商所的聯絡與溝通，并與之保持良好的協作關系，及時掌握零售業發展動態，建立良好的商譽。
4、顧客投訴接待與處理，全面維護國芳百盛信譽。就20xx年前三季度在投訴中存在的問題及三級管理制度執行不到位，以及其他原因引起投訴升級的，第四季度我們將利用部門例會、領班溝通會等形式對樓層基層管理人員進行公司退換貨規定、投訴處理技巧及精品案例分析培訓(原因是因為現在大多數領班都新員工，急需加強培訓)，重點以規范自身接待形式、規范服務為主要工作目標，作到投訴規范化、接待禮儀規范化、接待程序規范化、處理結果落實規范化、樓層接待及記錄規范化，做到接待一起，處理完結一起，并時刻以顧客的滿意度來衡量我們的管理水平，站在消費者的立場上考慮、處理問題，以此贏得更多回頭客。因為現在的'市場是“顧客的滿意才是雙贏”。
5、加強部門內部人員綜合素質提升幾，并對公司五大服務體系進行完善。堅決執行董事長在四季度會議中提出的保持總店穩健發展。帶動分店全面提升的指導思想，加強部門間的溝通，消除管理中存在的誤區�，F場檢查不單純是發現問題，而是針對出現的問題提出改進措施和方法，及時給部門以指導。第四季度服務辦的內部培訓內容為商品知識(毛織，保暖為主)、消法知識及賣場信息熟知度等方面的基礎知識培訓。培訓手段采討論的形式。
公司的五大服務體系人員管理、商品管理、環境管理、促銷管理、顧客管理，其中人員管理的各項規定比較詳盡，但其余四項管理的具體標準還比較空洞，所以在第四季度，我部結合當前具體情況對商品管理、環境管理、促銷管理、顧客管理標準進行完善。
6、一線管理干部日常行為規范跟進。全力協助集團監管會在日常的工作中，對一線中層管理干部日常行為規范進行跟進，以公司服務為宗旨，以管理規范為目標，工作中堅持創新，現場管理工作中，發現問題及時上報主管領導。部門決不護短，嚴格執法、努力進取以身作則、按章辦事、團結協作、按時完成上級下達的各項工作目標任務。
物業管理員工作計劃7
一、xx項目
1、跟進第7幢破裂玻璃門扇的安裝。
2、督促整理好第12-15幢(共36戶，已收樓32戶)房屋檔案資料。
3、跟進部分綠化植物的補種和改造。
4、做好外圍紅線報警的使用與維護，包括內外圍兩側綠化植物遮擋的修剪等工作。
5、制定安全警報現場跟蹤與核實，明確解除警報及記錄操作相關要求，避免作業疏忽。
6、督促做好12-15幢相關附屬工程，包括架空層車位地面欄桿的安裝、車位產權面積的明確(公司要求架空車位出售)、園林綠化、保安室、監控室、倉庫等工作的完善。
7、跟進落實好會所泳池的開張營業，并做好相應的管理與維護工作，包括門票發售、泳池水質處理等。
8、跟進做好商品樓健身器材的安裝。
9、督促做好各種費用的追收。
二、三個商品樓公共事務方面
1、回顧三個商品樓從去年7月份以來各方面情況，以對比分析、尋找差距，為下一步工作提高作出更可行的具體措施。
2、制定《保安器材管理規定》，包括對講機、巡更棒、門崗電腦等，并認真貫徹實施，明確責任關系，誰損壞誰負責，杜絕各種不合理使用現象。
3、全面推行租賃經營服務工作，召開全體工作人員總動員會，明確租賃服務意義目的，統一思想，集體學習相關業務推廣內容和業務辦理操作流程，確保工作正常進展。
4、為提高費用收繳率，確保財務良性循環，以專題會議形式組織各物業助理、前臺人員、領班級以上人員進行學習《各種費用追繳工作流程》。
5、以專題會議形式，組織三個商品樓管理骨干及相關工作人員集體學習《案例通報管理制度》、《案例通報操作流程圖》及相關作業表格，明確責任關系，杜絕各種同類負面案例再次發生，全面提高管理服務質量。
三、xx華庭項目
1、擬定"xx華庭首屆業主委員會成立方案"及籌備會一系列工作措施，為創建"市優"工作打好基礎。
2、做好個別崗位人員調整和招聘工作(如:綠化組長到位、管理處負責骨干到位等)，確保項目工作正常運行。
3、全力抓好30-35幢物業移交工作，確保業主滿意。
4、督促管理處及時做好26-29幢摩托車位車牌的制作及安裝；并督促管理處及時頒發通知，要求業主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續，該區域摩托車從6月1日起全面執行收費。執行前協調保安做好落實工作。
5、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。
6、督促工程部做好30-35幢相關附屬工程，如:道路、園林綠化、監控中心、倉庫、車位規劃等。
7、繼續跟進26-29幢綠化種植工作。
四、xx居項目
1、督促做好第五期共7幢對講機故障檢修。
2、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的朽木處理，維護物業的完好。
3、對第三期部分摩托車不配合管理工作進行加強，發揮標識識別作用，強化憑辦理租賃手續方可停放，加強收費工作。
4、加強第四、五期摩托車租賃辦理管理工作，杜絕各種長期免費停車現象，維護秩序正常。
5、督促全面檢測該項目紅外報警系統情況，找出問題所在，并做好相應改善，確保系統的靈敏度和正常運行。
6、對個別業主在私家花園內亂搭亂建的屋棚動員拆除，以免影響整體觀容。
7、督促完善該項目商品樓商鋪的資料管理。
8、與財務協調，及時做好壞帳處理。
五、其它事項
1、協調相關部門完成好各項工作任務。
2、xx招商登記等工作配合。
3、按公司《議事日程》要求開展各項日常工作。
以上計劃，也許會存在著不足和瑕疵之處，敬請上級領導審核指示，我好改正不足。
物業管理很重要，這是早就下了定論的了，我們必須要時刻把商品樓居民的.生活質量提高上去，他們買了我們下去的房子，就應該受到更好的服務。做到商品樓衛生一塵不染。做到商品樓沒有任何安全事故發生，做到商品樓不會有任何的偷盜事件發生，那就是我們最應該做的后勤保障工作。
我們的工作做得好不好，就看我們執行工作計劃認真不認真，只要我們我們認真執行了，工作了，那么我們的商品樓物業管理工作一定會做的更好!
物業管理員工作計劃8
不斷提高業主滿意度，引進競爭上崗機制，以最小的成本為公司獲取的社會效益、環境效益和經濟效益，特此擬定以下公司工作計劃
x物業公司自成立到現在，在公司領導的關愛下逐步走入營運管理階段，為了能使物業公司達到集團領導的預期(獨立運營，自負盈虧)，x物業管理有限公司正面臨嚴峻的挑戰，為贏得市場，提升品牌，樹立物業新形象，不斷提高物業管理服務水平和服務質量，加強員工隊伍綜合素質修養和提高綜合管理能力，加強與業主的溝通和合作，不斷增進與業主之間了解，滿足業主的需求，不斷提高業主滿意度，引進競爭上崗機制，以最小的成本為公司獲取的社會效益、環境效益和經濟效益，特此擬定以下工作計劃
一﹑充分發揮x物業公司的團結協作精神，調動員工的主觀能動性和增強主人翁意識。
1﹑每周召開一次工作例會，在總結工作的同時，積極充分聽取基層員工的呼聲﹑意見或合理化建議或批評。
2﹑不定期開展團隊活動。組織員工進行愛衛生﹑愛護商品樓周邊環境的宣傳等活動，增強員工的凝聚力和向心力。
二﹑轉變思想，端正態度，牢樹為業主(住戶)服務意識。
為了提升服務水平，我們將推行全員首接責任制.每一位員工都有責任和義務接待業主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現。樹立以業主為中心，并在首接責任制的同時，推進一站式全新的服務理念。
三﹑激活管理機制
1﹑管理處實行內部分工逐級負責制，即各部門員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負責，主管直接向經理負責，同時各主管與管理處負責人簽訂《管理目標責任書》。
2﹑管理處實行定時值班制，改變工作作風，提高辦事效率，向業主公布管理處常設(報修)電話，全方位聆聽業主的聲音。
3﹑制定切實可行的管理措施，推行首問責任制.
4﹑健全完善管理處規章制度，如管理處員工守則、崗位責任制、績效考核制度、內部員工獎懲制度等。
5﹑月績效考核工作盡量量化，建立激勵機制和健全績效考核制，根據員工工作表現、工作成績、崗位技能等做到獎勤罰懶，激勵先進、鞭策后進。
6﹑完善用人制度，競爭上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表現出色、能力出眾的員工提供發展的空間與機會。
7﹑加強內部員工隊伍管理，建設高效團隊，增強管理處員工的凝集力。
四﹑嚴格管理，提高管理水平和服務質量。
1﹑商品樓業主向政府物業主管部門有效投訴為零；向物業公司主管部門有效投訴為2%,投訴處理回訪率100%.
2﹑商品樓業主對服務工作的滿意率達90%以上。
3﹑急修及時，返工﹑返修率不高于2%.
4﹑治安﹑車輛﹑消防管理無重大管理責任事故發生。
5﹑房屋本體及設施、設備按計劃保養，運行正常，無管理責任事故發生。
6﹑管理處擬成立社區文化活動小組，負責開展豐富多彩的社區活動；充分利用宣傳欄出一些內容涉及物業管理法規、典型個案、報刊摘要等內容的板報。
7﹑本年度記錄﹑資料保存完整，及時歸檔。
8﹑物業管理服務費收繳率達95%以上；物業管理報告每年度向業主公布一次。
五﹑加大培訓力度，注重培訓效果。
管理處挑選精兵強將，成立以經理為主的培訓實施小組，對新入職及在職員工進行培訓新入職培訓
為新招員工提供的基本知識和基本操作技能的培訓。培訓的目的是使新員工了解公司的.基本情況(如企業宗旨、企業精神、企業的歷史、現狀及發展趨勢)，熟悉公司的各項規章制度(如考勤制度，獎懲制度、考核制度等)，掌握基本的服務知識(如職業思想、行為規范、語言規范、禮貌常識等)，掌握崗位工作的具體要求(如崗位責任制、業務技能、工作流程與要求、操作要領等)。通過職前培訓可以使新招員工熟悉和適應新的工作環境并掌握必要的工作技能。
1.崗前培訓內容：公司規章制度、《員工手冊》、《員工禮儀規范》、公司的發展史、公司的規劃、經營理念、公司的組織機構、員工職業道德、敬業精神、消防安全知識、物業管理基礎知識等內容。
2.在職培訓
培訓內容
1、x物業公司的各項規章制度
2、x物業公司的《員工手冊》
3、企業發展、公司規劃、公司理念、組織機構
4、各部門相關的專業知識
通過以上培訓內容來加強員工隊伍綜合素質修養和提高綜合管理能力。
六、提升x物業服務品牌，樹優質服務新形象。
1、人力資源整合，根據管理處工作需要，適當將部分崗位職能合并，實現因才設崗，因才定崗的復合型人才管理機制。
2、客戶服務：繼續貫徹執行《員工手冊》，注重規范員工服務禮儀、工作效率和服務質量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優質服務。
3、設備設施維護：按機電運行和維修分工的原則，對商品樓所有的機電設施設備進行層層落實，做到物有所管、管有成效、保質增質。確保商品樓的供配電、給排水、水泵、消防等正常運行，做到周、月、季度保養有計劃，有落實，杜絕發生重大安全責任事故。
4、清潔綠化管理：清潔綠化部門要發揚主人翁精神，增強責任心和使命感，形成團隊凝聚力，落實主管追究主問制。另外要對清潔綠化加大監管力度，力爭在此方面有較大的改觀。
5、資料管理：嚴格按照檔案管理規定。另外，擬想對業主資料、業委會資料進行較徹底的分類整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資料袋裝化，實現規范化管理，同時制定完善資料的保密制度、借查等規章制度。
6、車輛管理：對進入商品樓的車輛進行嚴格管理，逐步實現業主車輛按固定車位停放；臨時車輛采用臨時收費管理；對需要保管的車輛采取保管措施，簽訂車輛保管合同，車主支付保管費。
7、安全、消防管理：加強對保安員應知應會、禮儀、管理技能、溝通技巧、應急突發事件的處理等的培訓，完善標識系統，對外來人員(裝修人員)進出識別登記、出租屋的登記、住戶搬運、等管理工作，要求保安員對商品樓內的業主熟知度達80%左右。消防設施設備的檢查由保安員進行檢查，維修保養由維修工進行。
物業管理員工作計劃9
1、完善各項管理制度，形成配套的考核、監督機制。xx年，我們將在原來的基礎上，修改、完善各項管理制度，改變以前"人管人"的被動狀態，從而走向"制度管人，制度約束人"的良性軌跡。進一步加強對人的管理，并把各項工作標準進行細化、量化，一方面，便于操作人員熟悉自己該怎么做，該作到什么程度;另一方面，方便主管人員的考核、監督，減少個人的主觀因素。工作中，堅持"定人、定崗、定時、定標準、定任務"的"五定"方針，對具體的工作采取有效的措施，加強對操作人員的管理，優化人員結構，更有利于以后工作的開展。
2、樹立服務品牌。服務品牌的樹立，有利于企業的知名度，對一個部門也是一樣，有利于提高部門的影響力，更有利于增強部門的.凝聚力，目前，我們本著"清掃一戶，潔凈一戶，滿意一戶"的原則，為業主提供家政服務，得到業主的好評，在業主心中樹立了良好的形象。
3、確定兩個工作目標。即達到青島市a類物業衛生標準和達到經濟效率化的目標。根據小區定位及物業服務定位，我們保潔部會為業主創造一流的生活環境而不懈努力，工作嚴格執行a類物業衛生標準，并能力爭創青島市十佳物業公司。在做好保潔工作的同時，我們會做好廢品收購及家政服務工作，限度地減員增效，提高物業的經濟效率。
4、外、掛一個家政服務公司。一方面，由于我們保潔人員素質不同，工作質量有所差異，所做的家政服務的效果也不同;另一方面，目前輪流作業的形式，也不便于人員的管理。外、掛家政公司，在保證服務質量，規范內部管理的同時，我們還可以提取一定的服務費用。
5、建立一個垃圾中轉站。隨著業主入住的不斷增加，小區垃圾不斷增加，垃圾的清運、中轉、處理，是保潔工作的一個重要內容。希望在集團領導的大力支持下，盡快建立一個中轉站。
6、保潔與綠化的統一整體性與不可分隔性。保潔、綠化都是小區環境管理的一部分，小區離開了保潔，就會出現臟、亂、差的現象;小區離開了綠化，就不會有花草樹木。如果兩者屬于不同的部門，就會出現年前兩者相互矛盾、相互推委、相互扯皮的現象。建議把兩者合并為環境部。
物業管理員工作計劃10
20xx年，是集團倡導的優質服務年，是集團發展規劃蓄勢的一年，也是我們工作繼往開來的新的一年，除了要一如既往地堅定“服務”的理念外，還要開拓工作思路，準確分析公司發展面臨的機遇、困難和挑戰，強化危機意識，提倡實干意識，同心同德，實現集團各項工作全面健康有序地發展，為全面完成集團發展規劃上確立的目標奠定扎實的基礎。20xx年我公司工作重點主要有以下幾個方面認真貫徹執行集團倡導的ISO9000族貫標工作，做好日常工作，提高公司服務質量。這對于物業公司來說有一定難度，公司管轄范圍大，人員多且雜，所以說如果想找到物業公司的不足之處，隨時隨地都能找到。盡管如此，我們仍有決心把服務工作做的更好，為學校、為集團爭光。
1.整頓干部隊伍。物業公司由原四個中心整合而成，員工很多，公司成立之初，干部上崗時沒有進行競聘，經過將近一年時間的工作，部分干部能夠勝任工作，一部分能力還比較欠缺。經公司領導研究決定，今年會在適當時候進行調整，完善干部隊伍，選拔高素質、能力強的員工為基層領導。
2.合理規劃部門。公司建立之初部門的規劃經過一段時間的運作，有不盡完善的地方，特別是不能提高工作效率，提升服務質量。我們將基于第2點對公司部門進行進一步調整，合理劃分部門，現暫確定為五個部門，分別是學生公寓管理部、校園管理部、樓宇管理部、保安部、辦公室。
3.積極推動“撥改付”�！皳芨母丁惫ぷ鲗ξ飿I公司來說是至關重要的，從目前學校的運行狀況來看，物業公司的運行舉步維艱。特別是現在物業公司學生公寓、物業樓、校管部均存在責權不明的現象，這種模糊的界定使我們的工作在某些方面不方便開展工作。比方說一個“零修”的問題，“零修”的定義是什么，維修范圍多大?界限怎么分?現在還沒有明確的說明。而我們的維修人員按領導指示，所有有能力修好的項目都是盡快修好，不管是否在我公司職權范圍內。這樣維修權責不明的狀況給我們的工作帶來了不小的困難，尤其是資金無法到位，讓我們的工作進退兩難。所以，有必要積極推進“撥改付”，做到各負其責、各盡其職，徹底避免推諉現象的發生。
4.進行定編、定崗、減員增效�？紤]到物業公司隊伍龐大，經費比較緊張，公司準備盡量把年輕有作為的人吸收到工作崗位上來，不允許不敬業不愛崗的人占據重要的工作崗位，以免影響我們的服務質量。
5.有計劃、有步驟地進行干部、員工的培訓。在上一個星期之前，我們已經做了5級崗到班組長的培訓，為期一個星期。培訓之后，每個班組長都寫了1500字左右的心得體會，大家普遍認為很有必要進行這樣的培訓。正是因為我們公司的.領導看到現在這個現象，即集團，學校，包括公司的任務下達到班組長這一級或者到部門經理的時候，可能造成停滯。使得下面的員工不理解上面的精神，上面的精神沒有徹底傳達到每一位員工。這樣勢必影響整個集團的服務質量的提高。基于這種考慮，我們已經進行了第一輪培訓，接下來，我們會有計劃、有步驟地將培訓普及，使每一位員工都有可能參與其中。
6.調動全公司員工積極性，多渠道進行創收。在后勤集團所有公司當中，論創收能力，我們物業公司恐怕是最低的，因為所有的工作都是圍繞“服務”這個主題進行的，創收很難。但是盡管很難，我們也要想方設法創造收益，“能創收一元錢，就決不創收一毛錢”，盡我們努力把創收工作做好。我們設想的具體辦法有
(1)開展家政業務。物業公司隊伍中，很大一批是保潔員，也有很多干部有這樣的實際經驗。在家政這一方面從衛生保潔做起，比較符合我公司目前實際，也是創收的一個切入點。
(2)辦公樓、教學樓、老師辦公室的定點、定事、定量清潔。為了讓老師有的時間工作、科研，這些繁雜的事情我們愿意替老師們解決。
(3)花卉租擺和買賣業務。我物業公司校管部有花房，現只是為會議提供花卉租擺業務。我們考慮利用有限的資源，在花房現有規模能承受的基礎上擴大業務，逢年過節或有喜慶節日的時候把花卉擺放在需要的地方，其一是做好服務，另一方面也能創收。
(4)承接小型綠化工程。大型工程我們暫時還沒有能力承接，另外是受客觀原因的限制，目前我們只能與后勤管理處達成協議，適當的在校內承接力所能及的小型綠化。
(5)增強、增加為學生進行的有償服務項目。目前，物業公司對學生的有償服務項目有兩項，一個是全自動投幣式洗衣機；另一個是在學生公寓安裝了純凈水飲水機，提供有償飲水。這樣，不僅方便學生日常生活，還能為公司創收。除此之外，我們公司領導班子集思廣益，努力在為學生服務方面下功夫，盡量做到社會效益與經濟效益兩豐收。
物業管理員工作計劃11
一、三個小區公共事務方面
1、全面推行租賃經營服務工作,召開全體工作人員總動員會,明確租賃服務意義目的,統一思想,集體學習相關業務推廣內容和業務辦理操作流程,確保工作正常進展。
2、為提高費用收繳率,確保財務良性循環,以專題會議形式組織各物業助理、前臺人員、領班級以上人員進行學習《各種費用追繳工作流程》。
3、以專題會議形式,組織三個小區管理骨干及相關工作人員集體學習《案例通報管理制度》、《案例通報操作流程圖》及相關作業表格,明確責任關系,杜絕各種同類負面案例再次發生,全面提高管理服務質量，這也是20xx年工作計劃中的重中之重。
4、制定《保安器材管理規定》,包括對講機、巡更棒、門崗電腦等,并認隊真貫徹實施,明確責任關系,誰損壞誰負責,杜絕各種不合理使用現象。
5、回顧三個小區從去年7月份以來各方面情況,以對比分析、尋找差距,為下一步工作提高作出更可行的具體措施。
二、華庭項目
1、全力抓好30-35幢物業移交工作,確保業主滿意。
2、督促管理處及時做好26-29幢摩托車位車牌的制作及安裝;并督促管理處及時頒發通知,要求業主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續,該區域摩托車從6月1日起全面執行收費。執行前協調保安做好落實工作。
3、繼續跟進26-29幢綠化種植工作。
4、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。
5、督促工程部做好30-35幢相關附屬工程,如:道路、園林綠化、監控中心、倉庫、車位規劃等。
6、做好個別崗位人員調整和招聘工作(如:綠化組長到位、管理處負責骨干到位等),確保項目工作正常運行。
7、擬定"xx華庭首屆業主委員會成立方案"及籌備會一系列工作措施,為創建"市優"工作打好基礎。
三、xx居項目
1、對第三期部分摩托車不配合管理工作進行加強,發揮標識識別作用,強化憑辦理租賃手續方可停放,加強收費工作。
2、加強第四、五期摩托車租賃辦理管理工作,杜絕各種長期免費停車現象,維護秩序正常。
3、與財務協調,及時做好壞帳處理。
4、督促全面檢測該項目紅外報警系統情況,找出問題所在,并做好相應改善,確保系統的靈敏度和正常運行。
5、對個別業主在私家花園內亂搭亂建的屋棚動員拆除,以免影響整體觀容。
6、督促完善該項目小區商鋪的資料管理。
7、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的`朽木處理,維護物業的完好。
8、督促做好第五期共7幢對講機故障檢修。
四、項目
1、督促整理好第12-15幢(共36戶,已收樓32戶)房屋檔案資料。
2、做好外圍紅線報警的使用與維護,包括內外圍兩側綠化植物遮擋的修剪等工作。
3、制定安全警報現場跟蹤與核實,并明確解除警報及記錄操作相關要求,避免作業疏忽。
物業管理員工作計劃12
為了xxx物業公司順利的運作發展，為業主和租戶提供高效優質的服務，完成業主委托的各項物業管理及經濟指標，發揮物業最大的功能，使得xxx物業通過對xxx大樓及基地、家屬院實行的物業管理，不斷總結管理經驗，提升物業灌木里水平，積極努力地參與市場競爭，拓展業務管理規模，最終走向市場完全轉化為經營性物業管理，達到最佳的經濟效益，制定今年的工作計劃。
一、定編定崗及培訓計劃
今年是xxx物業公司運行的第一年，實行二塊牌子（1。xxx物業管理公司2。xxx管理中心）一套人馬，在保留原xxx中心的功能基礎上，通過xxx物業的運作，最終走向市場。定編定崗從廠里的統一管理安排，計劃全公司定編37人，其中管理人員7人，按照廠里的培訓安排參加培訓。
二、代租、代收計劃
按照廠里的物業管理委托要求，對xxx大樓及將要成的其它物業大樓進行代為租賃，計劃完成xxx大樓委托租賃的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于。。萬元，按要求完成水電暖與費用的代收、代繳工作，保證所轄物業的正常運作。
三、收入計劃（物業管理費、代租、代辦費）
今年完成物業管理費。。萬元，代租、代辦費。。萬元（。。20%），一共為。萬元。其中xxx大樓物業費及代租代辦費合計為。。萬元，其它收入。。萬元。
四、費用支出控制計劃
今年其費用支出控制在。。萬元之內（不包括。。元以上的修理費用），其中：
1、人員工資包括三金總額為：。。萬元（按現48人計算）
2、自擔水電費：。。萬元。
3、稅金：。。萬元。
4、其它。。萬元。
五、拓展業務、創收計劃
1、計劃2月底前所屬良友家政服務公司開始正式掛牌運作，年創收不少于2萬元。
2、組織成立對外擴大管理規模攻關組，派專人負責，爭取在年底前擴大物業管理規模不小于5000平方米，實現盈利。
六、綜合治理、消防安全工作計劃
1、保持天山區綜合治理先進單位稱號，爭取先進衛生單位稱號。
2、每月24日為例檢日。組織有關部門對樓內進行全面的四防大檢查，發現隱患及時整改，做到最大限度地消滅各種事故的發生。
3、完成消防部門及綜合辦要求，完成的各項工作。
4、五月份、八月份組織二次保安、工程、環衛等人員參與的消防設施的運用，并結合法制宣傳月、禁毒日、消防日開展禁毒宣傳，消防宣傳等，每年不少于三次。
5、保證所轄物業的治安、消防安全、不發生大的`治安事故，杜絕一切火災的發生。
七、大樓維修、設施設備維修計劃（根據大樓拆遷時間待定）
1、大樓沿街外墻的清洗、粉刷、改造。
2、大樓內部的維修、粉刷。
3、樓內中央空調系統的清洗、維修、保養。
4、消防報警系統的維護、清洗、調試。
5、管路系統的更換。
物業管理員工作計劃13
物業管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、業主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理等方面，在實際操作中，我們將根據各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。
一、早期介入的具體工作計劃：
1、檢查配套設施是否完善，如保潔用服務間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐(間)、吸煙區等服務設施;另外如物管公司用房、庫房、更衣室、工程部工作間、值班室等后勤設施;
2、檢查水電供應容量及能源費計量的設計。根據xxxx的功能要求和考慮不同業主(租戶)使用的設備及其發展需要審查水電特別是區域供電容量。
3、檢查安全監控系統和消防系統設備的布局是否合理實用，是否留有死角。
4、檢查機電設備的配臵是否合理。
5、收集整理合同文件和技術檔案資料。
6、起草物管委托合同并與開發商簽署;
7、與開發商協商制定管理維修公約并報市房地局核準備案;
8、制定物業管理的崗位設臵和人員編制，列出人員到位時間表;
9、制定匯總各部門采購清單(辦公家具設備及用品、工程工具及材料、保潔機器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等)
10、根據正式管理前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用以及采購清單編制開辦費預算報開發商審批執行;
11、根據具體情況及業主租戶的服務需求預測編制物業管理費預算，確定每月每建筑平米的管理費金額;根據設備情況及業主使用功能的要求，擬定能源費計量及分攤方案及原則;確定服務項目及各類收費標準;
12、與開發商辦理交接樓手續(包括安全消防責任的交接);交接內容要有以下幾點：
●產權產籍/業戶名單/地址及郵編
●圖紙資料及設備使用操作手冊
●供貨商/承建商的培訓
●政府及行業主管部門簽發的許可證書或執照
●鑰匙
●專用工具和備品備件
●遺留問題的確認和解決時限
●保修安排(電話聯絡單)
●電、水、氣表的抄讀確認
●資產/材料/工具
●問題
●問題的原因
●已造成或將造成的后果
●解決方案建議(時間、費用和相關影響;徹底解決、改善、管理措施彌補)
●時間限制要求
13、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責、人事制度、財務制度及重要對客服務程序等;
14、相應文件及表格的設計、印刷和使用;
15、協助發展商辦理業主的入伙手續;辦理業主及租戶的入住手續。
二、前期主要服務質量標準
(一)、基本要求
1、前期服務與開發商雙方簽定規范的物業服務合同，明確雙方的權利和義務關系。
2、承接項目時，對公用部位，公用設施進行認真查檢，驗收手續齊全。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。
4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等健全制度。
5、管理服務人員佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。
7、按合同約定規范使用房屋專項維修資金。
(二)、房屋管理
1、對房屋公用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發商提出報告與建議，根據建設方的決定，組織維修。
3、每周巡查1次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養護。
4、按照裝飾裝修管理有關規定和業主公約要求，建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每2日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告有關主管部門。
5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告有關主管部門。
(三)、共用設施設備維修養護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外)。
2、公示24小時服務電話。急修30分鐘內，到達現場，有報修、維修記錄。
3、建立共用設施設備檔案(設備臺帳)，設施設備的運行、檢修等記錄齊全。
4、設施設備標志齊全、規范，責任人明確;操作維修人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
5、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發商提出報告與建議，根據建設方的決定，組織維修或者更新改造。
6、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通，設備房保持整潔。
7、樓道燈完好率不低于85%，發現燈壞及時維修。
8、將公共設施如公廁、配電房、路燈、排水排污管道、化糞池、馬路、停車場、公共活動場所等管理好，不得改變其使用功能。
9、對配電柜、空調待各類設備做好運行及維修保養記錄臺帳，定期檢查。
10、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象，排水系統暢通，汛期道路無積水。
(四)、公共秩序維護
1、小區北出入口實行7：00---19：00門衛值班;高層出入口及南出入口實行保安24小時值班。
2、對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次。
3、車輛停放有序。小區進出口通道暢通。對進出車輛指揮管理有序有禮，進出方便。
4、對摩托車、自行車指定位臵停放，停車秩序整齊有序。
5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施。
6、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
7、全小區實行24小時機動巡邏，夜間實行電子巡更。
(五)、保潔服務
1、生活垃圾每日清運1次。
2、公共場所每日清掃2次，出入口、樓道每日清掃1次，共用部位玻璃每月清潔1次，樓道燈每季清潔1次，電表箱、樓梯扶手、消防箱、信箱等設備，每周抹一次，確保無衛生死角。
3、小區內公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏;化糞池每季度檢查1次，每年清掏2次，發現異常及時清掏。
4、做到七凈、六無。七凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨(污)水井口凈、樹根凈、路燈桿根凈、墻根凈;六無：無垃圾污物、無動物糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯浮土、無污水臟物。
5、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
(六)、綠化服務
1、對綠化區域每天定時澆水，定期進行翻土，栽種草皮植被，及時清除雜草，創造小區優美的環境。對小區內所有的綠化花木負責，成活率要達95%以上。
2、保證小區所有綠化設施完好，對小區內綠化區域進行管理(澆水、修枝整形及養護)，對一切破壞綠化的行為給予制止。
3、負責小區綠化區域內的清潔衛生及保潔工作，及時處理枯枝落葉。
4、公共門廳常年布臵綠色植物，定期對其進行澆水、修剪、施肥、殺蟲養護。
(七)、收發服務
1、報紙、雜志、信函發放準確及時。
2、各種快遞、掛號信函、重要文件等登記詳細，發放準確及時，無錯發，漏發。物業人員配備、培訓及管理
一、人員配備
物業管理處人員配備是依據我公司多年的管理經驗，結合小區實際情況進行測算。各類人員共計27人，其中主任1名，管理員1名，保潔員7名，綠化工1名，水電工1名，保安員16名。
二、人員培訓高標準的服務，需要高標準的制度，高標準制度需要高素質人來執行。我公司建立了較好的管理人員培訓機制。培訓是員工能否圓滿執行制度并達到目標的手段，也是物業管理處能否實現管理目標的一個重要保證。
1、政治思想素質培訓。全體員工都應樹立全心全意為業主和使用人服務的思想，熱愛物業管理工作，提倡“”熱忱、奉獻”的敬業精神。
2、職業道德培訓。教育員工樹立“五愛”思想：愛行業，愛用戶、愛崗位、愛服務、愛信譽。
3、作風建設：根據員工工作性質，著統一服裝，統一掛牌。在接待業主、使用人或賓客時，應做到態度和藹可親，舉止端莊，談吐文明，把“居民至上”作為行動的信條。
三、“三全四�！蔽骞芾眢w系標準
1、三全四保
1.1為更好實現公司各物業點“天天是精品”的管理目標，依據公司“三全”(全方位、全時段、全覆蓋)、“四�！�(保安、保潔、保綠、保設備)的總體要求，制訂本標準。
1.2本標準規定了基礎管理、房屋管理與維修養護、共用設備管理、共用設施管理、保安及車輛管理、環境衛生管理、綠化管理、精神文明建設和管理效益等方面的要求。
1.3本標準適用于公司參與管理的所有物業點。
2.基礎管理
2.1接管驗收手續齊備。
2.2實施統一專業化管理。
2.3與建設單位或業主委員會簽訂物業管理合同，雙方責權利明確。
2.4建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定。
2.5房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善。
2.6業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責。
2.7各物業點制訂爭創五星規劃和具體實施方案。
2.8建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制訂具體的落實措施和考核辦法。
2.9管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范，作風嚴謹。
2.10應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率。
2.11在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。
2.12房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。
2.13建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便。
2.14建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。
2.15定期向住用戶和發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上。
2.16建立并落實維修服務制，零修急修及時率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄。
3.房屋管理與維修養護
3.1廣場、大廈、停車場等建筑物標志明顯，服務區內門廳布臵合理并設立引路方向平面圖和路標，大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位署，并統一有序。
3.2無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象。
3.3建筑物外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的，無脫落;是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損;是涂料的'，無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。
3.4室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設臵，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。
3.5空調安裝位臵統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。
3.6封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面;除建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等。
3.7樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損;墻體整潔，無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關等功能良好;衛生間、水房等管理完好。
3.8共用樓梯、天臺、通道等處無堆放雜物及違章占用等，天臺隔熱層無破損。
3.9房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。
3.10設施單位面積重量不超過樓板承重限度，無危及建筑結構的安全隱患。
4.共用設備管理
4.1綜合要求
4.1.1制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執行。
4.1.2設備及機房環境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求。
4.1.3配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程。
4.1.4設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故。
4.2供電系統
4.2.1保證正常供電，限電、停電有明確的審批手續并按規定時間通知住用戶。
4.2.2制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行。
4.2.3備用應急電源可隨時起用。
4.3弱電系統
4.3.1按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作。
4.3.2監控系統等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規定期限保存。
4.4消防系統
4.4.1消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全、完好無損，可隨時起用。
4.4.2消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題。
4.4.3組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人。
4.4.4訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通。
4.4.5裝修需報消防部門審批，對裝修過程嚴格監管，裝修完成后經消防部門驗收合格后方可使用。
4.4.6服務區域內無火災安全隱患，督促各用戶與相關部門簽訂消防責任書。
4.4.7各住用戶消防、用電有嚴格的管理規定，室內電線、插座安裝規范，無安全隱患。
4.5電梯系統
4.5.1電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備。
4.5.2電梯按規定或約定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好。
4.5.3轎廂、井道、機房保持清潔。
4.5.4電梯由專業隊伍維修保養，維修、保養人員持證上崗。
4.5.5運行出現故障后，維修人員應在規定時間內到達現場維修。
4.5.6運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施。
4.5.7貨運電梯由專人管理操作，嚴禁超載，客梯嚴禁載貨。
4.6給排水系統
4.6.1.建立大廈用水、供水管理制度，積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃。
4.6.2設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏。
4.6.3按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒;二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛生，無二次污染。
4.6.4高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。
4.6.5限水、停水按規定時間通知住用戶。
4.6.6排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生。
4.6.7遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。
4.6.8制定事故應急處理方案。
4.7空調系統
4.7.1中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象。
4.7.2中央空調系統出現運行故障后，維修人員在規定時間內到達現場維修。
4.7.3制訂中央空調發生故障應急處理方案。
4.8供暖供氣系統
4.8.1鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常。
4.8.2管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患。
4.8.3北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃。
5.共用設施管理
5.1共用配套服務設施完好，無隨意改變用途。
5.2共用管線統一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。
5.3道路、樓道、大堂等公共照明完好。
5.4廣場、大廈、停車場范圍內的道路通暢，路面平坦。
6.保安及車輛管理
6.1服務區域內實行24小時值班及巡邏制度。
6.2有專業保安隊伍，保安人員熟悉服務區域內的環境，文明值勤訓練有素言語規范認真負責。
6.3結合服務區域內的特點，制訂安全防范措施。
6.4進出服務區域內的各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。
6.5停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊。
6.6室內停車場管理嚴格，出入登記。
6.7非機動車車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。
6.8危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
7.環境衛生管理
7.1環衛設備完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。
7.2清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔。
7.3垃極日產日清，定期進行衛生消毒滅殺、房屋共用部位共用設施設備無蟻害。
7.4管理區域保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈;廣場、大廈地面無紙屑、煙頭等廢棄物。
7.5廣場、大廈商業網點管理有序，符合衛生標準;無攤點外溢、無亂貼、亂畫現象。
7.6無違反規定飼養寵物。
7.7排煙、排污、噪音等符合國家環保標準，外墻無污染。
7.8對有毒、有害垃圾管理嚴格按規定分裝，不得與其它垃圾混雜。
8.綠化管理
8.1綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象。
8.2花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿。
8.3綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
8.4對廣場、大廈等綠化有管理措施并落實。
8.5農藥使用要建有嚴格的領用、保管、使用制度。
9.精神文明建設
9.1全體業主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守服務區域內的各項管理規定。
9.2相關服務區域內設立宣傳園地，宣傳管理、衛生、治安、消防等方面的知識，開展健康向上的活動。
9.3管理區域內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件。
9.4相關區域內設立信息公告欄，符合條件的設有文化體育活動場所。
9.5創造條件，積極配合，支持并參與社區文化建設。
10.管理效益
10.1物業管理服務費用收繳率98%以上。
10.2提供便民有償服務，開展多種經營。
10.3物業管理經營狀況良好。
四、物業管理檔案的收集
在小區物業管理中，我們的檔案資料的收集工作盡可能及時、完善、不遺漏。所謂完善，從空間上講是指物業構成上的方方面面、從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境;從時間上講是自始至終，從物業的規劃設計到售后服務的資料都須齊全。及時，即要不失時機，做到“六時”。
物業管理員工作計劃14
按照小區辦的總體工作部署，在辦領導的正確領導下，信息服務部成立以來，求真務實，開拓創新，扎實工作，圓滿地完成了各項工作任務，取得了一定的工作成績�，F將主要工作總結和年工作思路匯報如下：
一、工作完成情況
（一）全力以赴，通力協助，確保物業管理服務大廳按時啟動。
為進一步規范物業管理市場，提高物業管理和信息服務水平，按照市政府及局領導的指示精神，從年初開始，小區辦負責組織開發建設了沈陽市物業行業信息管理系統。該系統由沈陽物業網、沈陽市物業內部信息管理系統和沈陽市物業管理市場服務大廳三個部分組成。信息服務部與大連海心計算機公司，通力協作，一邊積極參與軟件研發工作，一邊建設服務大廳，克服了重重困難，歷經8個月的努力工作，確保了物業行業信息管理系統按時開通。于9月20日，舉行了全國第一個物業管理有形市場—沈陽市物業管理服務大廳啟動儀式。使我市物業行業步入信息化管理的良好開端，在規范發展的道路得到了進一步的提升。特別是沈陽市物業管理市場服務大廳的啟動運行，為全市居民和物業服務單位提供了一個查詢和監督的平臺，也為政府的有效監督管理提供了基礎保證。受到了市領導和局領導的充分肯定及國內行業同仁的高度贊譽。
�。ǘ┫到y采集，不斷完善，充實物業內部管理系統和沈陽物業網內容。
為廣大業主和物業管理企業提供更多的詳實的信息，使他們能夠隨時查閱物業管理的政策、法規，是我們建設沈陽市物業行業信息管理系統的初衷之一。因此，我部組織各區小區辦重新采集了物業管理方面的數據（主要包括：物業管理企業信息、物業管理項目信息和物業企業人員信息）。并由專人對采集上的信息進行匯總、統計，且先后三次組織相關人員對數據進行校對，保證了各方面信息的詳盡、準確、系統。同時，將《物業管理條例》、《沈陽市住宅物業管理規定》等國家、省、市物業管理方面的政策法規文件共74件，上傳到沈陽物業網和服務大廳的觸摸屏上，供廣大業主和物業管理企業查閱。并將物業管理企業信息、物業管理項目信息和政策法規在物業服務大廳的大屏幕上滾動播放，真正做到了信息、數據的即時更新和共享的體系。
（三）打造平臺，制作專題，真實展示企業風采。
為確保業主能夠擇優選聘物業管理企業和物業管理企業公平競爭提供一個廣闊的服務平臺。至物業行業信息管理系統投入使用以來，我們先期選擇了萬科、銀基等10個服務質量較好、管理水平較高的物業管理企業，制作了專題宣傳片，主要宣傳企業的經營業績和管理情況等。在物業服務大廳大屏幕上定期播放，供廣大業主和社會各界了解企業的信息。播放以來，受到廣大業主的熱烈歡迎，特別對廣大業主擇優選聘物業管理企業提供了基礎保證。
（四）完善制度，明確責任，保障物業行業信息管理系統良性運行。
沈陽市物業行業信息管理系統實屬我市在物業管理工作的創新嘗試，在全國屬于首創。特別是物業管理服務大廳的投入使用，直接體現了向服務型政府的轉變�？紤]到上述因素，及大廳工作人員基本為各部門抽調人員的實際情況。經請示領導同意，我部制定了《沈陽市物業管理服務大廳工作制度》，并正與海心公司著手制定《沈陽市物業行業信息管理系統運行規則》等一系列的運行制度。通過落實制度，明確責任，實施目標明確，分工具體，既分工又合作的工作方式，確保了信息系統的良性運行，
（五）開展培訓，強化學習，提高市、區兩級工作人員操作水平。
隨著物業內部管理信息系統的投入使用，對市、區兩級行政主管部門人員的計算機操作水平要求越來越高，為此，我部組織全市17個區（開發區）、縣（市）物業行政主管部門工作人員，進行了集中培訓。同時，考慮到市內7區物業管理企業較多，管理項目較大的實際情況，又增加了一期培訓班。使全市物業管理行政部門人員都能夠熟練的操作信息管理系統。實現了市、區快速信息傳遞、反饋和監督管理機制。
�。┥钊胄麄�，科學規劃，努力普及物業管理知識。
為讓廣大業主充分了解物業管理的相關知識，充分地行使業主權利；使物業管理企業認真執行法律制度，切實履行好服務職能。一是開設了物業管理政策咨詢解答窗口，接待業主對物業管理方面的投訴和物業管理政策的咨詢；二是利用大屏幕關注率高的特點，按時播放《發展中的沈陽物業》、《物業管理是怎樣煉成的》等一系列的宣傳片，達到圖文并貌；三是設立書報欄，把《中國物業》、《沈陽物業》、《中國建設報》等物業管理相關報刊、雜志供廣大業主和物業管理企業閱讀。
二、20xx年工作計劃
�。ㄒ唬┌l揮媒體作用，展現服務大廳功能
一是與電視臺、電臺、沈陽報業集團等部門聯合，公開物業市場服務大廳的熱線電話及介紹服務大廳的大屏幕、觸摸屏播放的信息。
二是與相關媒體開展評優活動，入選的物業管理企業要將經營業績等情況，拿到服務大廳進行展示，借此機會，讓全市業主了解到市場服務大廳是物業管理信息的集散地，同時，在服務大廳舉行頒獎儀式，邀請社會各界參加。
（二）加快系統建設，提高信息化程度
一是完成物業信息系統的二期研發。目前，我們已建立了以市小區辦為主體，以區小區辦為分支的'內部管理系統。明年，要在此基礎上要將管理系統深入到物業管理企業，實現市、區、物業管理企業的三級管理體系，提高辦事效率，促進行業的快速發展。
二是建設沈陽住宅區的電子地圖。要將我市住宅區的位置、管理狀況、產權類型等全部在電子地圖上進行標注，即可以隨時查詢某個住宅小區的位子又可以了解該住宅小區的管理狀況。
�。ㄈ⿺U展業務氛圍，提升大廳服務功能
一是實現物業管理現場開標。目前，大屏幕能夠對物業管理招投標現場進行轉播，明年要實現在市場服務大廳進行現場開標。并力爭實現現場招投標。
二是開設企業宣傳欄。在繼續制作企業宣傳片的基礎上，在市場服務大廳開設企業宣傳欄，鼓勵物業企業將印刷宣傳小冊子在大廳宣傳欄內擺放，供廣大業主拿閱。
（四）舉辦聯誼活動，擴大服務大廳影響
以座談會的形式，定期組織全市物業管理企業代表，業主代表進行交流（可利用局內的會議室），使業主和物業管理企業能夠面對面，形成良性的互動。一方面物業管理企業可以了解到業主的需求，另一方面業主也能夠了解到物業企業的服務狀況。同時，在活動結束后，請相關人員到大廳進行參觀，由專人講解大廳的功能，逐步擴大影響力，搞活市場，推動行業發展。
�。ㄎ澹┘訌姶翱诠芾�，樹立一流服務意識
一是作好物業管理政策咨詢解答工作。做到一般投訴一次性處理解決，當場解決不了復雜問題，在受理后轉物業部進行處理。
二是作好物業管理企業資質業主工作。進一步規范工作程序和辦事流程。積極配合物業管理處對物業管理企業資質管理，作好物業企業資質審批、年檢、晉級等要件的收發工作。
三是作好維修資金業務辦理工作。做到當天受理的維修資金的更名、過戶、退還要件，當天轉給維修資金部，縮短工作時間、提高工作效率，更好的為廣大業主服務。
�。⿵娀畔⒐芾�，確保數據及時更新
保證信息管理系統日常數據（包括物業管理企業信息、物業管理項目信息和物業行業從業人員信息等）的及時更新，統計、歸集，同時，努力采集國內外其他城市的物業管理相關信息，每季度出具行業分析報告，為領導決策和制定物業管理的法規、規章及研討行業的發展提供參考依據。
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