物業小區管理方案

時間：2023-06-20 06:14:11 泉方案我要投稿

物業小區管理方案（通用12篇）

　　為了確保我們的努力取得實效，通常需要提前準備好一份方案，方案是為某一行動所制定的具體行動實施辦法細則、步驟和安排等。那么方案應該怎么制定才合適呢？以下是小編收集整理的物業小區管理方案，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

物業小區管理方案（通用12篇）

　　物業小區管理方案篇1

　　為深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人民滿意城市，特制定本方案。

　　一、指導思想

　　以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。

　　二、服務范圍

　　社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：

　　（一）公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。

　　（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。

　　（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。

　　（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。

　　（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。

　　（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。

　　三、基本原則

　　（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。

　　（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。

　　（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。

　　四、工作任務

　　按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的xx個社區（小區）是：xx小區。

　　五、工作思路

　　在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。

　　（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業化服務的實施對其進行長效管理。

　　（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。

　　（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。

　　六、組織領導

　　成立全區社區物業化服務工作領導小組。

　　組長：xx。

　　副組長：xx。

　　辦公室主任：xx。

　　辦公室副主任：xx。

　　成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。

　　各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的.社區物業化服務的組織機構。

　　七、職責分工

　　區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；

　　區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；

　　區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；

　　區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；

　　區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；

　　區民政局：協助做好特困、低保人員的就業工作；

　　區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；

　　區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；

　　區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；

　　各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。

　　八、方法步驟

　　（一）準備階段。

　　1、xx月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。

　　2、xx月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。

　　3、xx月下旬組織召開工作部署會。

　　（二）實施階段。

　　1、xx月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。

　　2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。

　　3、xx月下旬全力推進社區物業化服務工作。

　　（三）考核驗收階段。

　　1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。

　　2、xx月份組織相關社區進行交流講評。

　　3、xx月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達xx%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。

　　九、工作要求

　　（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處。

　　推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。

　　（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎。

　　一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。

　　（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障。

　　一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費xx萬元，區和街道各安排xx萬元。區和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。

　　物業小區管理方案篇2

　　“xxx”小區，位于“國家4A級旅游度假區”位于xxx，與大海近在咫尺。小區總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區內設有大型超市、大型酒店以及商辦服務區等，其中公寓面積x㎡；商鋪面積x㎡；地下停車場x㎡；地上停車場x㎡；車庫x個。房屋配套設施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統。小區設備設施先進，設有電視監控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統，背景音樂，遠程抄表系統等，讓您感到方便、舒適、安全。

　　高檔的小區應該有高檔的物業管理服務來體現小區的價值，從而確保小區保值、增值。xxxx公司是具有物業管理二級資質的股份制企業。公司專業從事住宅小區、寫字樓、商場等物業項目的管理工作。現已管理物業面積達x多萬㎡。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區等。我們的企業精神是“銀灘物業，勇爭第一”。

　　我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經驗，專業化的管理隊伍，使xxx小區更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高小區的知名度，使xxx真正達到增值保值的目的，為業主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環境。我公司服務宗旨是以人為本、規范管理、追求創新、至誠服務。追求目標：以公司經營為主導，寓管理于服務之中，為業戶推出完善的管理服務，為企業打造物業品牌。

　　第一章物業管理要點

　　◆運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值；

　　◆人性化的管理方針為業戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽；

　　◆結合物業實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業戶服務；

　　◆采用PDCA循環整改的方法，不斷提高物業管理水平；

　　管理處采用的管理體制是：企業化、專業化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業戶日益增長的對服務的需求，打造物業管理精品。最終達到經濟效益、社會效益、環境效益的統一。

　　在實際服務管理中，公司將抓住以下三個重點：

　　1、完善服務、誠信待人。

　　物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業戶至上”的原則和服務周到的服務理念，為業戶提供全方位、高品質的優質服務，并將日常服務緊密融合于管理之中，與業戶建立良好的'服務關系。同時以走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業戶創造安心、舒心、稱心的生活和工作環境。

　　2、環境管理責任到人

　　小區的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好的環境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環保意識，從而保證小區的環境衛生狀況達到最佳，為小區增加一道清潔、衛生、亮麗的風景線。

　　3、安全、消防真抓實干

　　為確保業戶的生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯系職能部門，齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程序，在發生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。

　　公司本著服務第一，以人為本，在管理中導入ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系。運用現代的科技手段及管理方法來管理與服務，最終實現社會效益、環境效益、經濟效益的統一。

　　公司將通過良好的物業管理，使“xxx”保值、增值，真正為業戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環境。

　　一、公司追求目標：

　　◆房屋建筑的完好率達到98％以上；

　　◆報修及時率達到100％；

　　◆清潔管理無盲點；

　　◆設備設施完好率達到98％以上；

　　◆小區路燈完好率達到100％；

　　◆管理區域內不發生重大安全與火災責任事故；

　　◆有效投訴處理率100％；

　　◆服務滿意率達95％以上；

　　◆綠化完好率達到98％以上；

　　◆道路完好率達到98％；

　　◆各類管理人員崗前崗中培訓100％；

　　◆無服務安全事故發生。

　　二、主要措施

　　◆完善各項管理制度和管理規定；

　　◆所管轄區衛生無死角，綠地存活茂盛；

　　◆治安良好，環境清潔，輔助設備及建筑良好；

　　◆管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規范制服，設立立崗、巡崗、監控崗，并明確崗位職責及考核標準；

　　◆建立各種資料檔案、報修、養護記錄；

　　◆各種收費項目、標準公開，合理收費；

　　◆制定大、中修年度計劃，并負責實施；

　　◆制定并組織員工培訓計劃的實施；

　　◆結合創優評比標準，進一步提高物業管理水平。

　　遵循服務第一，業戶至上，依法經營，務實奮進的企業宗旨，弘揚銀灘物業，勇爭第一的企業精神，以優質文明的服務，為業戶創造美麗溫馨的家園。

　　三、組織運行機制：

　　1、建立監督機制；

　　2、建立信息反饋及處理機制；

　　3、制定工作流程、各項管理服務項目的長遠計劃和短期計劃；

　　4、管理人員的培訓管理；

　　5、增強服務意識，量化管理及標準運作；

　　6、企業內部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。

　　四、物業管理制度

　　1、管理處經理職責；

　　2、管理人員崗位職責；

　　3、作業人員崗位職責；

　　4、員工培訓；

　　5、管理處運作管理工作規程；

　　6、人事管理及員工培訓、考核制度；

　　五、管理處運作管理規程

　　1、內部運作管理辦法

　　2、小區秩序管理；

　　3、清潔管理；

　　4、綠化管理；

　　5、消防弱電設備設施管理；

　　6、供配電設備管理；

　　7、給排水設備管理；

　　8、共用設施和共用場地管理；

　　9、安全操作規程；

　　10、特約服務管理規定。

　　（以上各種規定及制度略）

　　第二章擬采用的管理模式

　　一、物業管理架構

　　物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達到降低管理成本、提供優質服務的目的。

　　本物業管理處按“直線制”設置管理架構。公司設立辦公室、保潔部、設備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優點是集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。

　　1、辦公室

　　（1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才。

　　（2）負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。

　　（3）負責內部運行工作的綜合協調。

　　（4）負責對外承辦、接待工作，物業管理市場營銷和招投標。

　　（5）總經理指派的其它工作。

　　2、保潔部

　　（1）負責管轄區域內的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。

　　（2）負責小區內的垃圾清運工作。

　　（3）上級領導交辦的其它工作。

　　3、設備維修部

　　（1）負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。

　　（2）負責物業機電設備的日常維修保養工作。

　　（3）制定長期和日常的維修保養計劃并付諸實施。

　　（4）上級領導指派的其它工作。

　　4、綠化部

　　（1）負責小區花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。

　　（2）負責小區內的園景設施的養護工作。

　　（3）上級領導指派的其它工作。

　　5、秩序管理部

　　（1）負責物業的防火、防盜、防破壞和警衛工作。

　　（2）建立健全、制定物業的各項安全規章制度。

　　（3）負責小區的日常巡視工作以及車輛停放管理。

　　（4）負責小區應急處理的搶救工作。

　　（5）上級領導交辦的其它工作。

　　6、接待部

　　（1）負責日常業戶來訪接待工作。

　　（2）負責業戶檔案的建立和管理工作。

　　（3）負責業主的投訴和咨詢，并提供幫助。

　　（4）配合辦公室開展員工培訓工作。

　　（5）上級領導指派的其它工作。

　　二、物業管理崗位編制及管理架構

　　xxx物業管理有限公司

　　物業管理辦公室

　　業戶接待主管設備維修主管保潔主管綠化主管秩序管理主管

　　業戶接待員設備維修工保潔員綠化工

　　秩序管理員

　　備注：根據小區概況，以上崗位編制x人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。

　　第三章物業管理人員培訓

　　一、新員工上崗培訓

　　根據物業管理思想，為打造物業管理精品，對新員工上崗進行工作培訓。

　　1、新員工上崗培訓期為180天。

　　2、培訓內容包括：物業管理概述，小區物業管理流程，物業管理服務理念，專業服務技能與技巧、投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。

　　二、在崗員工循環培訓

　　1、通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。

　　2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業戶溝通的經驗。

　　3、上崗循環培訓的考核辦法。

　　在實際工作當中，業戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎。并通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優化管理的目的。

　　物業小區管理方案篇3

　　為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

　　一、指導思想

　　以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

　　二、目標和范圍

　　（一）目標：

　　1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90％；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90％。

　　2、新建住宅小區推行招投標率達到100％；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　3、凡從事物業管理活動的企業，要100％取得《物業企業資質證書》。

　　4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100％，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

　　5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100％。

　　6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80％以上成立業主大會和業主委員會。

　　（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

　　三、工作內容

　　（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

　　（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

　　（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

　　一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的'專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

　　三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

　　四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

　　（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100％；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

　　（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

　　三、組織領導

　　為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

　　組長：邢凱

　　副組長：王鐵

　　成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

　　領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

　　四、職責分工

　　規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

　　市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

　　市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

　　市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

　　各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

　　五、實施步驟

　　依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

　　（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

　　由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

　　（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

　　各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

　　（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）

　　領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

　　六、保障措施

　　（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

　　（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

　　（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

　　物業小區管理方案篇4

　　一、管理目標：

　　1、業主委員會成立后12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優秀住宅）小區標準；

　　2、業主委員會成立后24個月至30個月，達到廣東省優秀住宅小區標準；

　　3、業主委員會成立后36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準；

　　4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；

　　5、小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔；

　　6、小區車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；

　　8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；

　　9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

　　10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；

　　11、實施不少于10項的特約服務，把物業的服務內容融入到業主的衣、食、注行中。

　　二、分項指標：

　　1、房屋完好率：100％

　　2、房屋零修、急修及時率：99％

　　3、維修工程質量合格率：100％

　　4、管理費收繳率：≥98％

　　5、綠化完好率：99％

　　6、清潔、保潔率：≥99％

　　7、道路完好率及使用率：100％

　　8、化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％

　　9、排水管、明暗溝完好率：100％

　　10、路燈完好率：100％

　　11、汽車場完好率：100％

　　12、公共文體設施、建筑小品完好率：100％

　　13、小區內重大刑事案件發生率：0

　　14、小區內治安案件發生率：≤1／年

　　15、消防設施、設備完好率：100％

　　16、火警發生率：≤1％

　　17、火災發生率：0％

　　18、違章發生率：2％

　　19、違章處理率：100％

　　20、用戶有效投訴率：≤2％

　　21、有效投訴處理率：100％

　　22、管理層員工專業培訓合格率：100％

　　23、特種作業員工持證上崗率：100％

　　24、維修服務回訪率：≥30％

　　25、業主（住戶）對物業管理綜合滿意率：≥98％服務特色（“菜單式”服務模式）

　　一、實行“菜單式”服務模式

　　即物業公司除了提供常規性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、注行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。

　　二、快速、完善的服務形式：首按責任制+三分鐘服務承諾

　　1、首按責任制

　　每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。

　　接待服務建議時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，并告知第一接待人。

　　2、三分鐘服務承諾

　　第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的`建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。

　　物業小區管理方案篇5

　　根據安置房的特點及島外物業管理的物點，制定本，將為廣大業戶推出完善的管理服務，為企業打造物業品牌。

　　一、了解小區樓盤的基本概況如服務合同資料、考核標準及現場實地查看（所處位置、人文環境、面積、入口、設施設備等）。

　　二、服務處組織框架根據現場查看的狀況和服務標準及思考管理成本的狀況下，組建小區服務處人員組織框架，并對服務處人員進行相關的一系列培訓，布置小區服務處的簡易裝修、采購辦公物品等。

　　三、準備接管驗收樓盤的工作包括

　　內業資料的移交工作：

　　1、資料的接管驗收資料。如規劃許可證、土地使用合同等。

　　2、綜合竣工驗收資料。如竣工圖、機電設備的資料、供水合同等。

　　3、業主資料。如已分配業主的房號、電話號碼等。

　　小區房屋主體的接管驗收：

　　1、對小區公共部位進行驗收包括樓道、公共樓面、天臺、地下室等。

　　2、戶內的驗收。

　　3、園林綠化的驗收。

　　4、工程設施設備的驗收。包括消防系統、新風系統、電梯、二次供水、監控系統，道閘系統、門禁系統、排水管道、避雷針、化糞池等。

　　5、鑰匙的接管。包括設備房和戶內的鑰匙，并進行核對。

　　6、公共水電表、戶內水電表的讀數的確認。

　　工程接管驗收流程：

　　1、按照小區產權資料和技術資料進行移交，確認簽字。對缺少的資料應當記錄在相關表格中。

　　2、房屋本體現狀接管驗收，確認簽字，接管鑰匙，把驗收過程中不合格項記錄在相關表格中。

　　3、機電設備的現狀接管驗收，把驗收過程中發現的不合格項記錄在相關表格中。

　　4、匯總接管驗收過程發現的不合格項，分類登記、整理、存檔。

　　5、將發現的不合格項反饋給施工單位和開發商，確定在規定的期間內整改。

　　6、整改后，在對不合格項進行驗收，并記錄，確認簽字、驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》

　　四、對小區公共部分進行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區持續良好的外觀形象迎接新業主的入住。

　　五、做好迎接新業主的準備工作

　　現場交房處的布置、鑰匙的分類、業主檔案袋的準備、交房資料的準備（房屋驗收表住宅使用公約業主手冊裝修管理辦法裝修管理協議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業主信息表入住資料簽收表入住須知等）。根據實際需要選取表格使用。

　　入住程序：

　　1、業戶辦妥手續后到服務處辦理入住手續。通知交房的部門能夠通知業主帶本人身份證原件及復印件、入住通知書。如果是委托交房還應當有委托協議書及委托人的身份證原件及復印件。

　　2、服務處接待人員審核業主《入住通知書》、業主身份證。

　　3、服務接待人員介紹小區管理服務狀況，與業主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協議》等文件。根據實際需要填寫表格。

　　4、服務處接待人員向業主發放入住文件并請業戶簽收。入住文件包：入住須知業主手冊住宅使用公約裝修管理協議。根據實際需要發放文件。

　　5、服務處接待人員陪同業主驗房，抄水、電表底數，業主驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續。填寫《房屋驗收單》，驗收不合格限期整改。

　　6、將《入住通知書》、業主身份證復印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協議》、《房屋驗收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業主檔案袋，進行歸檔。

　　7、整理在驗收過程中，業主提出的相關問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發商，進行整改。

　　8、整改后，通知業主前來進行驗收查看。并在相關表格進行確認簽字。

　　六、二次裝修管理階段

　　1、業主向服務處提出裝修，應當攜帶裝修圖紙，施工單位資質證書及施工人員的身份證復印件到各服務處填寫《住宅裝修表》與《施工人員登記表》。

　　2、服務處接待人員向業主和施工隊介紹小區管理規定。例如裝修時間、土頭堆放點等。

　　3、服務處在理解裝修申請后，經服務處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。

　　4、在辦妥以上手續后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負責人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。裝修完后能夠退款。

　　5、現場跟蹤：管理人員務必每一天到裝修戶施工現場跟蹤視察，了解施工狀況并做好記錄，必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應當每日對小區公共部份進行檢查。

　　6、裝修完畢后，經服務處管理人員及工程人員驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收狀況并簽名。

　　7、在跟蹤時，如發現有違章和妨礙公共行為，應及時采取措施進行整改，必要時填寫《違規整改通知單》、現場拍照等，以備留用與歸檔。

　　8、違章處理辦法，對違反裝修規定者將依有關條例采取如下措施：

　　9、告知、規勸、責令停工整改、上報相關執法部門。

　　10、對于材料進出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業主的裝修材料搬運出小區時，務必由業主親自到服務處辦理物品放行條，簽字認可，否則任何人一律不準把材料帶出小區。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區手續務必由業主或施工負責人來服務處辦理，其它人不得辦理。進入的材料務必在兩天運往業主家中，不得在小區公共部份堆放過長。土頭垃圾應當定點堆放，如果有地下室應當將土頭運往地下室堆放。土頭垃圾應當每日進行清運。

　　11、服務處經理每月不定期抽查10次裝修管理狀況。

　　七、入住后的管理階段

　　服務處追求的目標：

　　1、房屋建筑的完好率到達98％以上；

　　2、報修及時率到達100％；

　　3、清潔管理無盲點；

　　4、設備設施完好率到達98％以上；

　　5、小區路燈完好率到達100％；

　　6、管理區域內不發生重大安全與火災職責事故；

　　7、有效投訴處理率100％；

　　8、服務滿意率達95％以上；

　　9、綠化完好率到達98％以上；

　　10、道路完好率到達98％；

　　11、各類管理人員崗前崗中培訓100％；

　　12、全年無服務安全事故發生。

　　為到達以上目標，服務處將制定以下：

　　1、完善各項管理制度和管理規定。包括維序人員管理規定、車輛管理規定、機電設備管理規定等一系列管理制度和管理規定。

　　2、保潔施行外包監管制定。即服務處全體人員（含維序人員都有監管的權力）做到清潔環境衛生無死角，發現問題及時的.機制。保潔人員應當要求統一裝著。垃圾日產日清，定期進行衛生消殺工作。并根據現場制定保潔工作流程。（保潔日計劃、周計劃、月計劃）二次供水水箱按規定清洗，水質貼合衛生要求。

　　3、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護、定期清除綠地雜草、雜物、定期預防花草、樹木病蟲害。

　　4、管理人員及機電工作人員要求持證上崗。并對服務處人員進行后續的相關培訓，進一步提高全體人員的綜合潛力和服務意識。規范禮貌用語等。

　　5、建立來電來訪登記記錄。要求如實完整填寫，及時反饋給相關職責人，相關職責人調查后將處理狀況及時反饋給來訪來電人員。管理人員應當每一天下班前對來電來訪資料進行查看，服務處經理每兩天對來電來訪進行檢查，并每周進行統計，分析相關案例。對未能及時處理的事項應當建立相關的報告制度進行備案。

　　6、建立工程報修處理及時制度。房屋小修、零修、及時率100%，零修24小時內完成，急修但是夜。小修合格率達100%，水電維修不超過24小時、土建不超過3天。中修，持續房屋外觀完好，無破壞立面。維修工程返修率不得超過1%。

　　7、管理人員應當每一天對自己所管理的片區進行檢查包括（裝修戶、公共樓道衛生及公共設施的完全好性、綠化狀況等），并記錄相關狀況。（嚴禁在公共綠地養雞養鴨和種菜的行為）。一經發現要立即制止和勸導

　　8、小區實施封閉式管理，業主出入實施刷卡，外來人員進行身份證登記好方可進入。小區內車輛實施刷卡進入，外來車輛實行臨時取票進入。非小區業主車輛禁止在小區停車過夜。出租車（除特殊狀況下）不得駛入小區。

　　9、維序人員實施24小時值班制度。定時和不定時相結合對小區進行巡邏檢查，并進行記錄。對進入小區的車輛進行引導停放

　　10、客戶投訴的相關處理。區分有效投訴和無效投訴，反饋給相關職責人進行落實處理，并及時將相關狀況反饋給業主。服務處應當對有效投訴進行防止類似狀況在發生。

　　11、建立24小時值班制度。設立服務電話，理解業主對物業管理服務報修，求助，推薦、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。

　　12、建立各類突發事件應急預案。容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案；

　　13、建立考核制度。對全體人員進行有效的考核。

　　14、社區文化活動。根據現場實際狀況每年定期開展社區文化活動，宣傳精神禮貌建設（能夠宣傳廈門市十不準備相關方面的資料和物業服務概念等資料）、

　　15、便民服務。便民服務活動是管理處體現業主至上、為業主服務的宗旨的重要一環例如能夠透過與有關部門聯系，力爭常年為業主、住戶無償代辦電話、煤氣開戶、有線電視，代訂報刊雜志、代發郵件、代請家教保姆等，職責部門為服務處。

　　16、每季度做好考核的準備工作及每年年底開展業主滿意度調查。

　　物業小區管理方案篇6

　　一、總體規劃

　　為了搞好××小區的物業管理服務，提升本企業物業管理水平，為業主營造一種舒適的居住環境，特制定本方案。

　　二、服務準則

　　（一）標準服務時間

　　周一至周日上午8：00~下午18：00。

　　（二）服務中心電話

　　物業管理部客戶服務中心設有24小時值班服務專員，以便于為廣大業主服務。服務電話如下。

　　1．標準服務時間電話：×××××××。

　　2．非標準服務時間電話：×××××××。

　　三、服務內容

　　（一）遷入手續辦理

　　1．業主持小區業主的《入住通知單》、《購房合同》到服務中心辦理遷入手續。

　　（1）按規定要求填寫《入住登記表》。

　　（2）按規定繳納有關款項。

　　（3）與服務中心工作人員共同辦理入住前的樓宇、設備、設施查驗手續。

　　（4）辦理物業移交手續，領取鑰匙。

　　2．業主應保證在搬家過程中服從轄區物業管理人員的指揮，按指定路徑進出遷入地域，并注意遵守小區的公共秩序。

　　（二）房屋維修管理

　　1．每年一次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制訂維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。

　　2．對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕事故的發生，有檢修記錄和保養記錄。

　　3．根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

　　4．每日巡查一次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

　　5．保持公共區域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的在兩個工作日內完成；照明設施一般的故障（損壞的燈座、燈泡、開關等），在兩天內安排修復完成，其他故障五個工作日內完成，保持90%的樓道照明燈具能正常使用；墻面、頂面粉刷層發現剝落或污損，應每一個月集中安排一次修補、除污；步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每一個月集中一次進行修補維修。

　　6．按照政府有關規定，每年進行一次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。

　　7．對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為要及時告知與勸阻，并及時報告政府有關主管部門。

　　8．小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

　　（三）公共設施維護管理

　　1．對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發生。

　　2．建立共用設施設備清冊檔案（或設備臺賬），有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄。

　　3．有設施設備操作規程及保養規范，按操作規程及保養規范執行。

　　4．對共用設施設備進行定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

　　5．特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關規定，定期進行檢驗檢測校準，符合相關規范。

　　6．設備房保持整齊清潔，安全設施符合規范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現象，無堆積雜物；設備設施銘牌、標識規范、統一、完整；操作規程、維護規范、管理制度在明顯位置做出標識；各類管線有分類標識和流向標識；各類記錄本、登記本（運行、維修、保養、交接班等）齊全，記錄完整；監控記錄可保存15天，并能正常回放。

　　7．對小區內變壓器、高層屋面、有安全隱患的'健身設施、車庫限高、區內道路限速、燃氣調壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

　　8．公共區域內的雨水、污水管道每年檢查、疏通一次；雨水、污水井每半年檢查、清掏一次；雨水、污水管道及井發生堵塞時應及時疏通；化糞池每年至少清掏一次，每季度檢查一次，防止外溢。

　　9．建立設備設施巡視制度，有專人巡視，配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過八小時。

　　10．每日對園區路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監視系統等巡視一次。設施設備能正常使用，無安全隱患。

　　11．設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。

　　12．使用中水系統的，確保水質達到國家中水水質標準。

　　13．保證載人電梯日夜24小時正常運行。

　　14．消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。

　　15．小區主要道路及停車場交通標志齊全。

　　16．路燈、樓道燈完好率不低于95％。

　　（四）公共秩序管理

　　1．小區出入口24小時值勤，進入樓幢門廳刷卡。

　　2．實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守，對訪客出入進行登記管理，阻止小商小販進入小區。在有可能危及人身安全處有明顯標志。

　　3．園區和樓內巡視。園區巡視白天三次、夜間四次，樓內巡視每天兩次，夜間需兩人同時巡視。巡視有計劃、巡視路線圖、巡視項目內容、要求及記錄。

　　4．門崗及巡視服務人員，形象端正、著裝整齊干凈、舉止規范、語言禮貌、連續上崗時間不超過四小時；門崗服務設施完好、標識醒目；有服務操作細則。

　　5．監視控制中心設專人24小時值班，負責小區監控的值守，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過八小時。監視控制中心各類制度在明顯位置做到標識。

　　6．有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識，交通指示標識應規范、清晰，對進出小區的車輛進行引導，車輛有序通行、停放。

　　7．突發事件發生時及時報告政府有關部門，并設專人保護現場，配合公安等部門進行處理。

　　8．對火災、治安、公共衛生等突發事件制定應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　9．對小區內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患做到及時公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。

　　10．對監控中心按責嚴密監視，發現問題立即發出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規定保留一周。

　　（五）清潔服務

　　1．在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產日清。

　　2．小區道路、廣場、停車場等每日清掃兩次；門廳、電梯廳、樓道每日清掃一次，每周拖洗一次；電梯門、地板及周身每天清掃抹擦一次；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次；共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、用戶信箱等每周抹擦一次；公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦一次；小區范圍內綠化帶（及附屬物）每天清掃一次；休閑區亭廊、桌凳、木欄桿每半月抹擦一次；路燈每月抹擦一次。

　　3．區內公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每兩個月檢查一次，每年清掏一次，發現異常及時清掏。

　　4．二次供水水箱按規定半年清洗一次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛生要求。

　　5．根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

　　（六）綠化養護管理

　　1．雇請專業人員實施綠化養護管理。

　　2．對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

　　3．對水池進行定期檢查，每星期打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。

　　4．定期清除綠地雜草、雜物。

　　5．適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

　　6．適時噴灑藥物，預防病蟲害。

　　四、服務評估

　　1.定期評估

　　服務中心客戶主管根據業戶反映制訂定期檢查計劃，會同維修人員、秩序管理人員及環境衛生人員每月×日定期在小區內進行服務檢查，以評估服務效果。

　　2.臨時檢查

　　總經理或其他高層領導認為有必要進行服務檢查時，可以由服務中心具體組織實施，其他部門共同參加對小區物業服務進行臨時檢查，以評估其服務效果。

　　物業小區管理方案篇7

　　為規范小區管理，為業主帶給優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。

　　一、管理目標

　　物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全禮貌、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、帶給優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業主及使用人綜合滿意率到達90%以上。

　　二、管理原則

　　為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：

　　（一）服務第一、管理從嚴的原則

　　“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的.管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，帶給優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

　　（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則

　　在日常管理中，要充分發揮兩個用心性，即物業管理公司的用心性和業主使用人的用心性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，透過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同建立禮貌的辦公環境。

　　（三）物管為主、多種經營的原則

　　在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主及使用人服務。

　　三、管理方法

　　（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化推薦，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；

　　（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；

　　（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，用心培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；

　　（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務；

　　（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；

　　（六）依照市場化、企業化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經營。

　　物業小區管理方案篇8

　　一、綜合管理

　　1、依據有關規定,與業主委員會簽訂規范的物業服務合同，各方權利義務明確。

　　2、從業人員按照有關規定取得相應的專業培訓合格證書。

　　3、物業服務方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

　　4、服務人員佩戴標志，服務主動、細致、周到，用語文明。

　　5、在物業服務部懸掛物業企業資質證書復印件、物業服務部經理照片，公示物業服務標準、收費依據、收費標準。

　　6、在公共區域顯著位置公示24小時報修電話，有服務人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場，由專業機構負責的，發現問題應及時通知有關機構，有報修、維修記錄。

　　7、涉及住戶正常生活的物業服務重要事項，在小區主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務。

　　8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進行一次安全檢查，根據檢查情況制定下一年度維修和服務計劃，并按規定組織實施。

　　9、對區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規的行為，及時勸阻，報告主管部門，也可依據管理規約等約定提起訴訟。

　　10、建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能立即實施。

　　11、冬季、雨季、汛前以及重大節假日前進行安全檢查。

　　12、設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業服務意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。

　　13、公布公共服務的收支情況。

　　14、小區內顯著位置設立公共信息欄，配合街（鄉）、社區進行公益性宣傳。

　　二、房屋維修養護

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄。

　　2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。

　　3、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

　　4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發現破損及時修補。

　　5、按照有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。

　　6、保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

　　7、對危及房屋結構安全的行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門。

　　8、按照有關規定使用、管理人防工程和普通地下室。

　　三、共用設施設備運行及維修養護

　　1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。

　　2、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修記錄。

　　3、制定并執行設施設備操作規程及保養規范。

　　4、對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。

　　5、屬于特種設備的，按照有關規定，進行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。

　　6、設備房保持整潔，無鼠害現象。

　　7、庭院燈、樓道燈損壞及時修復。

　　8、公共區域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業機構負責的除外，但發現問題應及時通知有關部門）。

　　9、有可能危及人身安全的'設施設備有警示標志和防范措施。

　　四、電梯服務

　　1、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行。

　　2、在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話。

　　3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時運行。

　　4、電梯出現故障時，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現場。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行。

　　5、電梯出現事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關部門。委托其他單位提供電梯維保等服務，與受托單位簽訂書面協議，明確并監督受托單位落實責任。

　　五、消防服務

　　1、有消防管理制度。

　　2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。

　　3、消防設施設備能正常運行，可隨時啟用；消防通道暢通。

　　4、每年進行1次消防訓練，相關人員掌握消防基本知識和技能。

　　5、發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。

　　6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監控中心，24小時有專人值守。

　　六、二次供水管理

　　1、二次供水設施設備正常運行。

　　2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規定清洗消毒、水質化驗，取得衛生許可證，水質符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。

　　3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。

　　七、協助維護秩序

　　1、看護小區共用部位和共用設施設備。

　　2、有可能危及人身安全處設有警示標志。

　　3、封閉的小區，主要出入口有專人24小時執勤。

　　4、夜間（22：00-6：00）對服務范圍內重點部位、道路進行1次防范檢查和巡視，巡查人數為2人，做好記錄。

　　八、清潔服務

　　1、小區內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。

　　2、小區公共清潔區域每日清掃1次。

　　3、保持電梯轎箱清潔衛生。

　　4、按照有關規定對公共區域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。

　　5、在雨、雪天氣應及時對小區內主路、干路積水、積雪進行清掃。

　　6、發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳。

　　九、綠化養護

　　1、綠化基本充分，無明顯裸露土地。

　　2、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現象。

　　3、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。

　　4、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施無明顯的破損，無較嚴重人為破壞；無綠化生產垃圾。

　　十、停車服務

　　1、有機動車、非機動車停（存）車管理制度。

　　2、引導進出小區車輛有序通行。

　　3、主要道路及停車場有交通標志。

　　4、小區內的機動車輛憑證出入，臨時進入小區的機動車輛進行登記。

　　5、機動車停放有序，24小時有專人巡視。

　　6、定期存放的，應簽訂停車服務協議，明確雙方的權利義務。

　　7、地下停車場照明、給排水、通風等系統正常運行，各類指示標識清晰。

　　8、交通設施（道閘、擋車器材、交通標識）能正常使用。

　　注：4-8條是機動車收費停放服務應達到的要求。

　　十一、裝飾裝修服務

　　1、按照有關規定和《臨時管理規約》約定，建立住宅裝飾裝修服務制度。

　　2、受理業主或使用人的裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂裝修服務協議，告知業主或使用人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

　　3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場，有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線、消防設施等行為，及時勸阻，對拒不改正的應報告主管部門。

　　4、裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修服務協議的當事人應按照約定處理，問題嚴重的應報告主管部門。

　　5、指定裝修垃圾存放點并設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。

　　物業小區管理方案篇9

　　20xx年，在xx和xx的直接領導和大力支持下，我公司圍繞“依托x、開拓發展、做大做強”的發展思路，創新工作模式，強化內部管理，外樹公司形象，努力適應新形勢下對物業管理工作的發展要求，在強調“服務上層次、管理上臺階”的基礎上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務。截至12月底，我公司共實現收入xx萬，總體實現收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經營的發展軌道。現將我公司20xx年主要工作總結如下：

　　一、xx工作任務完成情況

　　(一)以物業管理和工程維修為重點，全力完成xx和xx交辦的各項中心工作任務

　　在物業管理方面，我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業管理工作，此外，受xx委托，我公司負責了xx臨時停車場經營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務。在物業工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區房屋維修共387套，其他各小區零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環境和各小區的生活居住環境，確保各項工作的順利推進。統計數據表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。

　　(二)完善各項規章制度，建立健全內部管理機制，進一步深化企業管理體制改革

　　20xx年是我司轉變業務職能和下屬公司合并重組的關鍵年，我公司敢于迎接挑戰，主動把握機遇，在加強物業管理和內部管理上做文章，按照現代企業制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經過對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區做好日常維護管理的單一工作模式和發展思路，把擴大服務范圍、提高物業管理水平、參與市場競爭，主動開拓城市公共物業管理市場作為今后可持續性發展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發展需要和市場競爭需求的規章制度，如《物品采購暫行規定》、《廢舊物資管理規定》、《加班制度》、《維修工程監管工作規定》、《小區管理目標責任考核表》(包括辦公內務、安全防范、車輛管理、機電設備、綠化衛生、住戶投訴、裝修維修等方面)、《物業管理有償服務規定》等，為公司發展的規范化和可持續化奠定了基礎。

　　同時，本著開源節流、多勞多得、提高小區管理服務水平的原則，在我公司管理的各小區內建立并推行了經營目標責任制和管理目標責任制，對小區進行年度經濟指標與服務指標的考評。實踐證明，該項制度不但減少了業務成本，增加了公司的經營收入(見下表1)，而且激發了服務中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進一步明確了小區服務中的責、權、利，保證小區物業管理的良性、高效運作。此外，我公司還統一規范了各小區服務人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度，為建立更優秀、精干的保安隊伍奠定了基礎。

　　同時，我們清醒的認識到制度建設的關鍵在于落實，因此，我公司不斷加大檢查和執行力度，發現問題不回避，及時糾正，確保各項工作有計劃、有依據、有落實地穩步展開。

　　(三)加強企業文化建設，構建環境整潔、管理有序的和諧小區，打造悅華物業品牌

　　為加強企業本部和服務社區的文化建設，創建了公司網頁，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動平臺;不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區內向住戶派發，加強公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的各項業務，增加了他們的認同度和信賴度;結合各小區的實際情況，舉辦了各種類型的社區文化活動，累計投入6.5萬活動資金，與去年同比增長了333.33%，增強了與住戶互動和溝通，其中較為大型的活動是x花園“xx大賽”及x小區xx運動會，取得圓滿成功，在住戶中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂活動中心并投入使用，為小區居民提供了良好的休閑娛樂環境，為構建和諧小區創造了條件。

　　(四)參與市場競爭，積極拓展公司業務

　　我公司于接手大樓的后勤工作，經過幾個月的努力，對飯堂部分設備設施進行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，并全面開展了對大樓機電設備的保養工作，為x良好的工作環境和后勤服務提供了有力保障。

　　我公司把通過ISO質量認證的審核作為奮斗目標，通過多種形式做好品牌宣傳，以x停車場項目為契機，進一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車場經營管理工作，投入大量人力物力，并加強了基礎設施的投入。期間，停車場累計停放約30000車次，總收入約x萬元。由于我公司管理工作到位，車場管理井然有序，既無堵車現象發生，沒有發生任何事故和投訴事件，同時也取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務，為今后拓展公司業務，打造xx公共物業管理品牌積累了寶貴的經驗。

　　(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進團隊

　　在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進行撤換;另一方面，開展人性化管理，合理進行崗位調整，營造良好的工作氛圍。我們通過與xxx學院共同建立校企合作關系，建立“xxx學院實習基地”，為公司進一步發展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業務能力和綜合素質。

　　我公司重視團隊建設，一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節組織遠離家鄉的員工聚餐，并舉行文體活動;另一方面，讓員工認識團隊價值，將自身利益和發展與公司的興衰相關聯，促使全體員工形成一支富有戰斗力的和諧共進團隊，以滿足公司不斷變革創新和成長發展的需要。

　　(六)強化安全意識，建立安全責任關聯制度，始終把安全生產作為一切工作的根本

　　確保服務社區住戶的人身和財產安全是物業管理工作的基本要求，也是至關重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務知識和安全防范技能，對全體員工進行經常性的安全生產教育，并適時舉辦安全生產知識培訓和防火安全練兵活動;另一方面，建立安全責任關聯制度，將安全生產與相關責任人的收入和責任擔保掛鉤，明確一旦出現安全事故，相關責任人應承擔的安全責任和經濟責任，確保為小區創建安定的居住生活環境。20xx年，我公司管理的各小區沒有發生一起因公司職工瀆職引發的安全生產事故。

　　(七)加強紀律教育，扎實推進黨風廉政建設和精神文明建設

　　我公司結合實際情況，組織黨員、干部開展反腐倡廉、重溫新黨章學習活動，參加七月紀律教育月學習動員大會、聽報告、觀看錄像，還組織大家學習反腐倡廉的文章，重溫新黨章，牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據工作業務需要，將學習人員的范圍擴大到小區服務中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進行學習心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門負責人開展治理商業賄賂專項工作和紀律教育學習，進行了自查自糾工作，針對存在的與可能發生的問題進行了討論、分析，制定整改措施，落實整改責任。今年，我公司實現所有經濟類合同或協議的簽訂實行雙經辦人制度，確保合同的公平、公正。經過整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了干部職工的`職業道德素質，在我公司的物業管理工作中不斷涌現好人好事，受到住戶好評。

　　二、存在的主要問題及難點

　　一是物業管理員工隊伍文化程度不高，整體素質相對偏低;再加上小區管理人員和保安隊伍變動相對頻繁，他們一方面對新環境不能及時適應，溝通協調不足，另一方面大多沒有接受比較專業的物業管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。

　　二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實踐中不斷改進，企業文化與社區文化建設處于起步階段，缺乏經驗，仍然需要不斷探索和總結經驗。

　　三是由于體制等各種客觀原因，企業的激勵制度不完善，對企業持續發展有一定的限制。

　　三、20xx年工作計劃與思路

　　20xx年，我公司將繼續以科學發展觀和黨的十五屆六中全會提出的構建和諧社會為指導思想，一方面認真完成xx和xx交給我公司的各項工作任務，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業務范圍，提高服務質量，創建有信譽、有實力的物業管理品牌。

　　(一)進一步創新工作機制，內強管理，外拓業務，使公司的發展再上一個新臺階

　　經過這幾年的努力和發展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規范，業務范圍進一步擴大，20xx年我們將進一步創新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包干制度，繼續實行小區經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依托城建，充分發揮自身優勢，希望能在繼續做好每年交易會車管工作的基礎上，把進一步開拓物業管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發展狀況和經濟狀況有明顯好轉。

　　(二)加強企業和社區文化建設，打造xx物業品牌

　　我公司在完成中心工作任務的基礎上，20xx年繼續將重點放在企業文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網頁、季刊，努力搞好小區的社區活動，把深入拓展企業文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，繼續推進黨風廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區的物業管理工作，提升市場競爭力。

　　(三)加強人力資源的培養與人才隊伍建設

　　要加強培訓和學習力度，以提高其業務素質和整體管理水平;加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。通過與xx學院校企共建物業管理專業實習基地，選拔優秀畢業生，加強人才隊伍建設。

　　物業小區管理方案篇10

　　為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

　　一、指導思想

　　二、目標和范圍

　　（一）目標：

　　1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。

　　2、新建住宅小區推行招投標率到達100%；2019年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

　　4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率到達100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

　　5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率到達100%。

　　6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80%以上成立業主大會和業主委員會。

　　（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

　　三、工作資料

　　（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際狀況，透過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

　　（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質量問題的`房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

　　（三）加大對物業市場的監督。

　　四、物業費的成本測算

　　管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。

　　物業小區管理方案篇11

　　為加強住宅小區物業管理，明確物業管理責任，提升物業管理效果，規范物業服務市場，維護社會和諧穩定。根據《物權法》《物業管理條例》《xx省物業管理條例》及住建部《關于印發業主大會和業主委員會指導規則的通知》（xx號）文件相關規定，結合我區實際，特制定本實施方案。

　　一、總體要求

　　（一）指導思想

　　以黨的十九大精神為指導，進一步提升治理和服務水平，推進城市社區治理體系和治理能力現代化建設。堅持以人民為中心，以服務群眾、做好群眾工作為目的，整合服務力量，提升服務水平，強化服務保障，全面凝聚社區治理合力，進一步理順我區封閉式物業小區物業管理職責和權責關系，按照“政府負責、行業管理、部門配合、鄉（鎮）組織、社區落實、企業服務、業主自治、屬地管理”原則，改善市民居住環境，構建平安和諧社區。

　　（二）工作目標

　　通過全面加強黨的領導，完善社區物業黨建聯建，充分發揮黨組織在社區治理和服務中的領導核心作用及“橋梁”“紐帶”作用，搭建社區黨組織領導下的居委會、業主委員會、物業服務企業等多元參與的公共協商平臺，形成組織引領、多方互聯、民主共商、協同共進的社區治理和服務模式，構建社區物業服務新體系、新機制、新格局，組織凝聚各方力量共同推動解決社區建設、物業管理、民主自治和社會治理等方面的重大問題，不斷提高全區社區物業工作水平，讓人民群眾生活更有獲得感、幸福感。

　　（三）組織機構

　　1.成立物業行業管理聯席會議。借鑒周邊縣區經驗及我區網格化管理體系，建立三級物業服務管理聯席會議制度，負責全區物業管理工作的組織、協調和督促。通過建立聯席會議制度，充分發揮好鄉（鎮）政府及職能部門作用，切實解決群眾最關心的物業服務管理問題，真正做到“問題發現在萌芽、矛盾化解在小區、難點處置在一線”，以依法治理和優質服務，提升城區住宅小區物業服務管理水平，最終全面達到星級服務標準。成立以區委副書記為組長，區政府常務副區長和分管副區長為副組長，相關職能單位負責人為成員的物業行業管理聯席會議領導小組，指導全區物業行業管理工作。

　　2.成立xx區物業行業協會。通過成立行業性組織，切實加強行業間的統籌聯動、溝通交流、良性競爭，進一步促進我區物業管理服務整體水平的'提高。積極加強與市物業協會對接，及時獲得行業最新動態信息，在聯系企業、連接市場、服務政府等方面發揮重要優勢，更好地提升我區物業企業品牌。

　　3.加大業主委員會建設力度。積極引導符合條件的小區成立業主委員會，把熱心公益、責任心強、樂于奉獻、具有一定組織能力的業主吸收到業主委員會。成立業主委員會要依托樓棟長、單元長等機制，注重吸納不少于50%的黨員進入，業主委員會主任一般由黨員擔任，并在社區黨組織領導下建立黨支部、黨小組，打通社區黨建末梢，探索出“黨建引領、有序參與、依法依規”新模式，切實推動破解小區治理難題，激發基層治理活力。

　　二、健全機制

　　（一）糾紛調解機制。在物業行業管理聯席會議下設物業管理糾紛調解專班和聯動機制，吸收懂法律、懂政策、懂操作的民間調解高手參與，著力協調在物業服務活動中產生的各類矛盾，引導群眾依法、合理表達利益訴求，推動矛盾在基層得到及時有效解決。

　　（二）考評獎懲機制。把文明創建、投訴處理等要求指標量化，建立考核清單，每年由區物業行業協會依據清單對物業項目開展考核工作。采取星級評定制考核：70-79分為一星級物業項目；80-89分為二星級物業項目；90分以上為三星級物業項目；對得分在60分以下的，限期整改，整改不到位的納入黑名單，限制承接小區物業服務項目，未消除不良記錄的，禁止參與新的物業服務招投標活動。同時，對物業項目及個人進行適當表彰和獎勵。

　　（三）信用管理機制。建立誠信檔案，對失信物業服務企業在五年內禁止參與我區轄區內物業項目競標；經仲裁裁決或者司法判決確認后仍欠繳物業費的業主，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

　　三、完善物業服務管理制度

　　（一）完善物業服務企業的準入制度

　　1.實行前期物業服務企業招投標市場準入制度。住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。投標人少于3個或者住宅規模較小的，經區房管局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。禁止房地產開發商直接指定物業服務企業。

　　2.實行物業服務企業招投標制度。前期物業服務合同期滿或業主委員會成立后，如更換物業服務企業的，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。小區前期物業服務企業申請參與投標的，應事先征求社區居委會、派出所、區市場監管局、區房管局的意見。

　　3.加強物業服務企業管理。區物業行業協會每年度對物業服務企業服務進行考核，由小區所在地鄉（鎮）政府、社區居委會、派出所、業主委員會簽署意見。對處于整改期內、評價差、被列入不誠信名單的物業服務企業，限制承接小區物業服務項目，未消除不良記錄的，禁止參與新的物業服務招投標活動。

　　（二）明確物業管理服務范圍。

　　在住宅小區房屋竣工驗收時，規劃內的物業管理用房、社區用房、停車場（泊位）、公共設施設備（含地下水管網、電網、雨污水管網等）驗收應當由區房管局、屬地鄉（鎮）政府、社區、前期物業服務企業確認蓋章，避免因權屬不清導致管理混亂。

　　（三）建立誠信檔案，加大對物業服務企業的扶持力度。

　　1.建立誠信檔案，對失信物業服務企業五年內禁止參與物業項目競標。

　　2.對星級物業項目實施獎勵支持政策：

　　（1）星級物業項目遇到業主拖欠物業費的，業主的從業單位及主管部門應當配合物業公司催繳物業欠費；

　　（2）區司法局監督指導小區成立人民調解組織，為處理物業管理糾紛提供法律幫助；

　　（3）星級物業項目采取司法程序追討物業費的，可向物業管理聯席會議領導小組申請法律援助“綠色通道”。

　　物業小區管理方案篇12

　　為提升我市老舊小區全面整治后的物業管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，決定在市區范圍內實施老舊住宅小區物業管理改善工程。現制定如下實施方案：

　　一、指導思想

　　以科學發展觀為統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理“擴面提質”，構建與xx經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質。

　　二、主要目標

　　總體目標：力爭到20xx年年末，xx市區（包括xx區，以下簡稱xx區）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區（共約xx幢房屋，建筑面積約xx萬平方米，涉及住戶約xx萬戶）基本實現物業管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平。

　　具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。

　　三、實施范圍

　　xx市區xx區范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：

　　1.20xx年以前建成。

　　2.房屋標準成套。

　　3.尚未開展專業化物業管理。

　　四、基本原則

　　1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。

　　2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。

　　3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管并舉。

　　4.堅持項目結合。物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活。

　　5.堅持業主參與。要重點突出業主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責。

　　五、實施步驟

　　1.調查計劃階段。20xx年xx月底前，完成機構組建、xx區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。

　　2.全面推進階段。20xx年xx月-xx年年底，全面推進xx區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20xx年完成xx萬平方米，20xx年完成xx萬平方米，xx年完成xx萬平方米，累計完成xx萬平方米。

　　對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程。

　　六、改善措施

　　（一）完善硬件配置。

　　1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務外，還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：

　　（1）劃定物管區域。在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業區域；零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個物業管理區域實行管理。

　　（2）建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。

　　（3）配備物管用房。補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。

　　2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區整治和硬件配置主要內容如下：

　　（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容。

　　（2）環境整治。包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

　　（3）房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

　　（4）公用事業管網整治。包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造。

　　（二）建立物管機制。

　　在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制。

　　1.確定管理模式。

　　街道辦事處（鄉鎮政府）應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處（鄉鎮政府）確認同意后予以接收。

　　征求居民意見以戶為單位（一個獨立產權單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小區內1/2以上戶數居民選擇采取專業化物業管理的，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會并成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業；選擇專業化物業管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區統一采用社區化準物業管理模式，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制。

　　2.實施物業管理。

　　（1）社區化準物業管理。社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區公共服務工作站按照xx市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費。小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足。

　　（2）專業化物業管理。專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同。受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定，提供專業化物業管理服務并按合同約定向住戶收取物業服務費。

　　七、資金政策

　　1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費。

　　2.硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費。經費承擔方式如下：

　　（1）環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的`內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

　　（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位承擔；承擔確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核并報市物改辦同意后，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

　　直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

　　（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產權單位承擔；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其余由市水業集團承擔。

　　（4）物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。

　　3.住宅小區日常管理長效機制建立后，困難群眾物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1：1配套解決。

　　八、保障措施

　　1.建立工作機制。成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室（設在市房管局），具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及所屬各街道辦事處（鄉鎮政府）應建立相應的組織機構，負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題。各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作。

　　2.落實資金保障。物業管理改善專項經費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。

　　3.加大扶持力度。住宅小區實行“準物業管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優惠政策不變，并根據社區準物業管理小區規模設置服務人員崗位補貼；建立物業管理改善考核評優機制，對考核優秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區內的困難群眾確實無力支付物業服務費的，經所在社區公示無異議后予以減免；水、電、環衛等各公用事業專業單位委托管理單位統一收費的，應嚴格執行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區公共服務工作站統一委托物業服務企業提供社區化準物業管理的，補貼和優惠政策不變。

　　4.加強考核督查。物業管理改善工程要按照市區聯動、以區為主、屬地管理的原則，建立市、區、街道（鄉鎮）、社區四級聯動機制。市政府與各區及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。

　　5.加強輿論引導。各有關部門要加強對物業管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業管理的基本內容，理解物業管理行業運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業管理工作。

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