物業管理方案

時間：2021-04-27 14:35:40 方案我要投稿

關于物業管理的方案范文（通用5篇）

　　為了保障事情或工作順利、圓滿進行，常常需要預先制定方案，方案是解決一個問題或者一項工程，一個課題的詳細過程。優秀的方案都具備一些什么特點呢？下面是小編精心整理的關于物業管理的方案范文（通用5篇），希望對大家有所幫助。

關于物業管理的方案范文（通用5篇）

　　物業管理方案1

　　為深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人民滿意城市，特制定本方案。

　　一、指導思想

　　以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。

　　二、服務范圍

　　社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：

　　（一）公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。

　　（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。

　　（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。

　　（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。

　　（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。

　　（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。

　　三、基本原則

　　（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。

　　（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。

　　（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。

　　四、工作任務

　　按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的xx個社區（小區）是：xx小區。

　　五、工作思路

　　在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。

　　（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業化服務的實施對其進行長效管理。

　　（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。

　　（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。

　　六、組織領導

　　成立全區社區物業化服務工作領導小組。

　　組長：xx。

　　副組長：xx。

　　辦公室主任：xx。

　　辦公室副主任：xx。

　　成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。

　　各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。

　　七、職責分工

　　區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；

　　區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；

　　區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；

　　區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；

　　區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；

　　區民政局：協助做好特困、低保人員的就業工作；

　　區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；

　　區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；

　　區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；

　　各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。

　　八、方法步驟

　　（一）準備階段。

　　1、xx月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。

　　2、xx月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。

　　3、xx月下旬組織召開工作部署會。

　　（二）實施階段。

　　1、xx月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。

　　2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。

　　3、xx月下旬全力推進社區物業化服務工作。

　　（三）考核驗收階段。

　　1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。

　　2、xx月份組織相關社區進行交流講評。

　　3、xx月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達xx%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。

　　九、工作要求

　　（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處。

　　推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。

　　（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎。

　　一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。

　　（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障。

　　一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費xx萬元，區和街道各安排xx萬元。區和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。

　　物業管理方案2

　　第一節任務和崗位設置

　　一、任務

　　工程部是實施大廈工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，這是為用戶創造安全、文明、舒適、方便的商住環境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。

　　工程部的職責范圍如下：

　　1、負責大廈電力系統、電訊系統、電梯系統、空調系統、供水系統的運行管理，維護保養和故障檢修；

　　2、負責大廈公共設施、設備的維修保養；

　　3、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務；

　　4、負責大廈外派工程的監管工作。

　　5、負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。

　　二、工程部架構圖（A座）

　　人員配置說明

　　項目負責人：1人

　　工程專業工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)

　　綜合維修班：15人

　　領班:1人（兼維修）

　　綜合維修工:15人

　　設備運行：8人

　　領班:1人（兼維修）

　　運行工:7人

　　配電室值班電工：16人

　　領班:1人（兼值班）

　　BC座配電室8人

　　DE座配電室8人

　　庫管1人

　　共計44人

　　第二節崗位職責

　　一、工程部經理崗位職責

　　1、負責組織開展大廈工程設備的維修、養護、運行、管理工作。

　　2、負責制訂培訓計劃，定期開展對本部門員工的業務培訓，監督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門進行考核。

　　3、協助物業公司完成所交辦的各項工作。

　　二、主管崗位職責

　　1、在工程部經理的領導下，管理本系統的員工和所轄設備。

　　2、制訂并監督執行本系統的設備定期保養規定及技改項目方案

　　3、制訂本系統員工的安全教育和業務培訓計劃。

　　4、填寫本系統的操作要求和工作指令。

　　5、提出本系統的備倉計劃，協助采購專業性較強的工具或零件。

　　6、負責與相關業務主管部門進行業務聯系，負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。

　　三、領班崗位職責

　　1、在項目主管領導下，對所轄設備及員工進行管理。

　　2、安排執行所轄設備的定期保養規定及參與執行有關的技改項目。

　　3、監督執行本部門的工作指令，負責跟進工程單的作業情況。

　　4、定期組織所轄員工進行技術和安全生產等業務知識的交流。

　　5、做好本班組的技術檔案、維修保養記錄和交接班記錄等原始記錄。

　　6、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。

　　四、電工崗位職責

　　1、在電工值班時應留意變配電室高、低壓設備的運行情況，填寫各種相應記錄，做到每兩小時巡視一次，特殊情況加強巡視次數。

　　2、必須按照安全操作規程操作，在值班時間內值班人員對變配電室設備負有監視、維修、保養、操作及事故處理并上報上級領導的責任。

　　3、員工必須嚴格執行供電局頒發的規章、制度。嚴格遵守公司制定的各項規章、制度。

　　4、熟悉公司所轄范圍內各用電系統的運行方式，掌握主要設備的性能及故障處理。

　　5、保證機房內的環境衛生。

　　6、管理好固定資產，三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工作、保衛工作、防火工作。

　　五、水工崗位職責

　　1、自覺遵守公司及工程部制定的各項規章制度，服從公司各級領導的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。

　　2、負責物業轄區內的上下水、采暖、空調、送風及各種管道的正常運行與維修保養工作。

　　3、做好所屬設備的維修、保養工作，保證冷、熱及采暖系統的正常運行。

　　4、做到日有日檢，周有周檢，發現問題及時匯報并處理，當班發生的問題不得交班，應配合下班完成修理任務。

　　5、認真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料及工時報本部主管領導。

　　第三節內部管理規定

　　一、值班規定

　　1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。

　　2、值班員工必須服從當值主管的安排，聽從調配，執行當值主管的工作指令。

　　3、值班員工必須嚴格執行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發現隱患，迅速扣除故障，保證設備安全運作。

　　4、值班員工必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真填寫。

　　二、交接班規定

　　交班人：

　　l、必須在交班前認真填寫好交班記錄，寫明運行情況及發現的問題，準確無誤地寫明問題現象、解決辦法、建議并轉達上級對員工下達的指令。

　　2、工具、勞保用品、文具等物品應交接清楚。

　　3、做好交班前的一切準備工作，整理現場，做好環境衛生和設備衛生，為下一班工作創造有利條件。

　　接班人：

　　1、接班人在接班前4小時內嚴禁飲酒，否則嚴禁交接班。

　　2、應提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。

　　3、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地，確認無誤后，由接班人簽字后方可離崗。

　　4、在交接班期間發生的設備問題，應立即停止交接班，并由交、接班人遠共同協力解決，同時上報本工種領班和當值主管。

　　三、運行記錄管理制度

　　1、所管轄系統巡查記錄表每日做好記錄，由項目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業公司存檔。

　　2、設備月度檢查保養表填好后交領班，項目經理審查后每月交物業公司存檔。

　　3、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。

　　第四節設備設施管理

　　設備設施管理的主要內容有：

　　1、確保能源的供給及有效地控制能耗

　　2、建立日常保養和定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄

　　給排水系統設備的維護管理

　　給排水系統是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設施等。

　　（1）加強巡視檢查，檢查范圍包括室內外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。

　　①水工工作職責之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發現問題，及時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。

　　②水箱清洗消毒，水箱定期進行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應由專業清潔公司進行。

　　（2）若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應事先與物業公司溝通，

　　說明停水原因和停水時間。

　　（3）定期對泵房內水泵、管道、電機等進行日常維修保養。

　　（4）要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。

　　（5）室外管道、水表、閥門等需定期養護，減少銹蝕。在冬季來臨

　　之前，做好保溫防凍工作。

　　（6）每年對化糞池進行2-3次清掏，以保證管線通暢。

　　（7）每年對各管線節門，水泵壓一次盤根，各節門水泵螺絲上機油一次。

　　供電系統的維護管理

　　配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規定。

　　1、配電室施行“三鐵”管理。鐵門鐵柜鐵窗。各種高壓設備配件，高壓安全用具嚴格管理，分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗單據，每年按照規定對上述備件用具送供電局進行耐壓檢測。

　　2、嚴格實施要害部門的門禁制度，未經項目經理或主管批準任何非本崗位人員一律禁止入內。

　　3、配電室的全部機電設備，由專業技術人員負責管理和值班。送停電由值班人員在主管批準后填寫操作票并完成。

　　4、建立運行記錄，每年進行兩次全面停電設備大修維保，解決處理平時記錄以及大修時發現的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。

　　5、供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標示牌，非有關人員絕不能動。

　　6、嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛生制度。

　　7、嚴格執行供電局頒發的“四措八制”，以及公司對緊急停電等有關事項的規定。

　　8、在大風、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強對設備的巡視，當發生事故時，應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，并及時做好記錄。

　　9、操作檢修時必須按規定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套等。

　　空調系統管理

　　一、風機房管理規定

　　1、嚴禁無關人員進入機房內。

　　2、風機房設備由空調專業人員負責維修、維護及日常巡查。

　　3、風機房內必須保持整潔，各類標志清晰，不得存放雜物或作其他用途。

　　4、進入風機房維修必須注意用電、防火安全。

　　5、空調員工定期巡查風機房，發現問題及時修理，并記錄在檢查表上。

　　二、空調系統檢查巡視內容

　　1、設備巡查

　　（1）巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現象。

　　（2）巡查設備是否在規定時間內運行或停止。

　　2、空調機房

　　（1）主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。

　　（2）巡查水泵運行狀態，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現象，檢查閥門等設備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。

　　3、水塔、水箱檢查

　　（1）涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風扇運行時是否發出噪音，風扇起動電柜有無故障指示。

　　（2）膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。

　　4、風機等檢查

　　（1）新風機：檢查運行時有無發出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風口的風量是否足夠，塵網有無堵塞，電梯廳盤管塵網是否干凈，運行有無噪音。

　　（2）分體機：運行時有無發出噪音，制冷能力是否良好，塵網有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。

　　三、空調系統運行管理規定

　　1、空調系統的設備運行由空調專業人員負責，電工主管進行監督。

　　2、每班當值人員定期巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行參數記錄在空調系統運行表上，未經主管批準，不得擅自更改運行參數。

　　3、按大廈空調運行時間表準時啟停空調系統。

　　4、在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節能方法。

　　四、空調系統維修保養規程

　　1、空調專業人員負責大廈空調設備的維修，并按空調系統保養計劃做好設備保養。

　　2、專業主管每年12月制訂下年度的空調系統保養計劃，并負責組織實施。

　　3、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。

　　4、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業規定，配備滅火器施工。

　　5、系統維修保養工作結束后應填寫冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風機檢查表等表格。

　　五、中央空調系統應爭處理方案

　　（一）冷水機組

　　1、巡查發現運行中的冷水機組故障，應立即停止該機，轉開備用電機。

　　2、發現故障的技工將情況報告專業主管并聯系設備保養公司維修。

　　3、設備保養公司接通知后，辦公時間內4小時內到場維修，非辦公時間12小時內到場維修，并在事后做維修報告。

　　（二）水泵

　　1、巡查發現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續供冷。

　　2、發現故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。

　　3、屬較嚴重的故障應報告專業主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

　　（三）涼水塔

　　1、巡查發現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續供冷。

　　2、發現故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。

　　3、屬較嚴重的故障應報告專業主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

　　（四）管網系統

　　1、發現管網管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。

　　2、采取相關措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導入走火梯。

　　3、對漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調機房內管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發現集水坑水位過高，則需關閉排水口。

　　4、報告專業主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。

　　5、事件發生后，將情況通知物業公司及相關單位。

　　第五節維修管理細則

　　（一）工程部入戶維修流程圖

　　維修服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，做到維修問題及時解決，把業主的困難當作自己的困難，方便業主是維修工作的惟一準則。具體要求如下：

　　1、接報修

　　（1）接報修時先講：“您好，維修班XXX，先生（小姐）有什么事情請講”；

　　（2）記錄好報修內容、棟號、如預約維修記錄好約定時間。

　　2、從接到報修開始，一般無其他特殊情況，應在10分鐘內到達業主家；

　　3、敲門、按門鈴

　　到達業主家門口，先輕輕敲門或按一下門鈴，如無反應，應間歇10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次，不要連續按或是按住不放。

　　4、業主開門后，應招呼一聲您好！說明自己的身份，告訴業主維修事項，得到業主認可后：

　　（1）脫鞋或帶鞋套進入；

　　（2）在業主帶領下進入維修房間，不隨意走動。

　　5、修理

　　（1）電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規定”進行；

　　（2）在修理當中必須移動有關物品時，應先征行業主同意，并小心輕放。

　　6、清場

　　（1）在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布，不得將工具、用具等隨意放在業主房內的臺面、地面上；

　　（2）工作完畢請業主驗收，并將移動過的物品放回原處，清理現場。取得業主認可后，填寫維修工作單，由業主簽字確認。

　　（3）禁止收取業主的禮物禮品，離開房間時與業主道別。

　　（二）其他區域維修管理

　　維修人員除上述直接為業主服務時需達到的服務規范處，在間接方面應定期對泵房、配電室、消防設施進行定期巡視，并做好記錄。

　　1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好。北大堂吊頂發現不亮燈泡做記錄，每半年組織搭腳手架統一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況，白天統一維修，作業時必須使用安全帶，工作程序必須遵守高空作業有關規定。

　　2、污(雨)水井溝定期清理，化糞池每年清理2-3次，嚴重的要用吸糞車進行吸取，保證無污水外溢現象。

　　3、天頂面定期進行檢查，做到無積水，無滲漏，隔熱層無破損。如發現滲漏嚴重應及時報請專業施工隊修復，石材層面如破損開裂應及時給予修復.

　　第六節緊急情況處理方案

　　（一）水工緊急情況處理

　　1、跑水事故預案

　　發生跑水時,工程人員應及時趕赴現場,檢查跑水情況,關閉泄漏點最近上級截門、閥門進行搶修,更換損壞零件。以最短時間恢復正常供水。同時組織人員清掃泄漏積水,防止連帶反應。處理完畢做好相關記錄,并將處理結果反饋領導。

　　2、在遇到消防、噴淋系統欠壓、起泵時應立即報與專業領班組織人員進行檢查，并與消防中控室等相關部門聯系，查明原因具體處理。

　　3、在發生突發事件處理的同時通知物業公司發放通知。

　　4、在突發事件處理完成后，應認真填寫相應記錄，要求詳細清楚。

　　（二）電工緊急情況處理

　　1、電器火災故障處理預案

　　遇到電器故障引起的火災時，應立即切斷電器設備電源，利用現場滅火器材控制火勢，并及時通知保安部消防控制中心及上級領導。當保安部人員到達時應協助滅火，并做好現場配合如臨時照明，用電等。機房值班人員按消防要求啟動相應設備如排煙風機消防水泵等。滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。

　　2、電器事故（停電跳閘）處理預案

　　值班人員在值班時，如遇到電器事故，應首先根據報警和中央信號盤指示及時準確判斷故障點。向主管領導匯報，根據指示要求迅速、無誤的處理故障，嚴禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴大和拖延停電時間。事故處理后，要先查明事故原因，并做好相應記錄。

　　3、觸電事故緊急處理預案

　　如遇危害到人身或設備安全事故時，應先處理事故，后向有關領導匯報。

　　1)脫離漏電物體

　　大廈內發生人員觸電事故時，首先應及時準確的斷開漏電物體電源開關。（同時防止觸電人員脫離電源后的`二次傷害）。然后對觸電人員施救。當無法找到或無法切斷漏電物體電源時，應立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。

　　2)觸電人員急救

　　首先檢查觸電人員受傷情況，把傷者仰面平放，頭部稍微后仰，放松傷者領帶腰帶，保持呼吸通常。打電話報120或999。當觸電者無呼吸時，對其進行人工呼吸。無心跳時，對其進行胸外積壓。當觸電者呼吸心跳都停止時，如傷者無明顯致命外傷，在醫務人員到來之前不能停止救助。醫務人員到來后要特別提醒傷者是觸電。并協助醫務人員進行救助，做好善后處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。

　　4、電梯緊急事故處理預案

　　電梯困人事故處理預案

　　1）工程維修人員在接到報修后,應立即組織相關人員到達現場。首先確認電梯轎廂位置(根據樓層指示燈或小心開啟廳門查看)。

　　2）詢問轎廂內是否有租戶或客人,安撫被困人員。

　　3）關閉故障電梯總電源。

　　4）用電梯專用鑰匙開啟廳門,用人力開啟轎廂門,協助乘客離開轎廂

　　5）當電梯遠離平層位置時應進入機房,按照操作規程盤車,使電梯轎廂到達最近樓層,救出被困人員。

　　電梯進水事故預案

　　1）當樓層跑水而使井道或底坑進水,應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯總電源

　　2）通知電梯公司前來,為電梯做進水進行緊急處理,并提交情況及處理報告

　　電梯特殊故障處理預案

　　遇到工程人員無法處理的復雜故障時,應關閉電梯電源,停止使用故障電梯,及時通知電梯公司來人修理。事故處理完畢應對事故處理過程進行記錄備案,并上報領導提交書面事故報告。

　　（三）火災處理應急方案

　　1、報警程序

　　一旦發現火災苗頭，如煙、油、味、聲等異常狀態時，每一位員工都有責任立即向消防監控室報警，請其查明原因。發現火情的人應保持鎮靜，并立即采取各種滅火措施：

　　（1）立即通知消防監控室。

　　（2）采用電話報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，是否有人被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門，并注意傾聽監控室的補充詢問，認真回答，得到允許后方可掛斷報警電話。

　　（3）不要在火場附近區域高叫“著火了”，以免造成混亂。

　　2、工程各系統配合滅火工作程序

　　在接到火情通知后，立即檢查本部門各個控制系統崗位，啟、閉消防設施達到自動滅火狀態；組織本部員工義務趕赴火場，撲滅火災；組織本部員工義務負責處理火場區域的水電等技術問題。其他系統工作人員要做到：

　　（1）配電室（高壓、低壓）：接到火情通知后，密切注意火場附近的電力運行情況，隨時準備切斷火場的電力供給，當接到切斷火場電源的指令后，應立即按指令控制設備。

　　（2）電梯監控：接到火情通知后，立即將消防電梯降到首層，并親自控制，專供滅火工作使用，同時停止火場區域的其他電梯的運行。

　　（3）水系統：接到火情通知后，立即做好消防用水的供應工作，并做好供水設備的搶修工作。

　　（4）空調系統：接到火情通知后，立即關閉起火區域的空調機組。

　　物業管理方案3

　　一、項目分析

　　根據所提示數字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數的50％，其余為小高層建筑或別墅區。小區包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監控系統等大型公共設備，其設備數量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。

　　二、主要管理方案內容

　　根據上述數字顯示，做出對該項目的物業管理方案如下：

　　1、管理機構設置及人員配置

　　根據管理服務的總體設想及小區的特點，本著“以人為本、服務至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業管理機構，管理實行項目經理負責制。該項目設項目經理1人和客戶服務部（以下簡稱客服部）、維修部、安防部、環境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管，協助項目經理完成小區日常的各專項服務工作。并制定個部門主管及員工的崗位責任書（附后），在公司檢查時，可依照崗位責任書內容進行對員工的BI行為規范和工作質量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業公司辦公室根據本公司薪酬制度決定。

　　至于服務人員的服務標準要求，如客服部的維修處理及時率、回訪率，維修部的維修及時率、設備設施完好率，安防部對項目的巡查頻次以及環境部對園區的打掃頻次和標準，則依照公司所提供

　　的服務等級為準。

　　1.1 客服部

　　根據管理面積和國際質量體系標準，客服部安排5名管理人員。其中包括：

　　客服主管一名，主要負責項目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規范、服務質量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓，并參與小區各項費用的收取工作。

　　接待員1名，負責項目部服務電話的接聽、記錄、維修任務傳達和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。

　　收費員（財務）1名，負責項目物業費、水電費的收取，并控制有償服務費的收繳和管理工作，對所收取款項應在當日做好相關記錄后，交總公司財務室保管。并負責相關票據和收費臺賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門協助完成）

　　庫房管理員1名，負責項目所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設備的管理工作。

　　行政文員1名，負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關部門的溝通協調工作。

　　四名員工相輔相成，協作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應的收費任務，以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產日清、及時記錄、及時回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。

　　1.2 維修部

　　根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，維修部共設維修人員6-8名（如有高壓配電室則設值班人員2名，24小時輪流值班，并負責項目大型電力設施的維修保養工作），其中設：

　　主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養和下屬員工的培訓及績效評定工作。

　　其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名（如電梯維保由專業維修公司分包，則可省去該職務人員），分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務范圍，分別對5名維修人員培訓學習物業相關的其他技能，例如單元對講系統維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發展。員工薪酬以績效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班，負責項目夜間報修工作的處理和小區照明系統的檢查與維修工作，做好值班記錄。

　　負責轄區內大型設備設施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區內的大型公共設施（如：配電箱、水泵房、給排水系統等）進行常規性檢查，確保設備設施的完好運行（春秋季設備設施維保計劃需根據實際另行擬定）。

　　負責轄區內重大節日期間，社區文化活動的協助實施工作。如節日期間的園區布置及維保工作等。

　　1.3 安防部

　　根據項目實際情況，安防部設安防人員13名，以8小時三班倒

　　的制度負責項目24小時安全防范工作。其中包擴：

　　安防部主管1名，主要負責管理本部門員工，處理本部門日常事務，并負責對下屬員工的BI行為規范和工作的檢查，下屬員工的培訓及績效評定工作。

　　門崗3名，主要負責小區車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區的車輛進行檢查登記，如有物品出入時，應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。

　　巡邏崗6名，分別負責高層區、小高層區和地下車庫區的安全防范和車輛疏導工作。

　　電子監控室3人，以8小時3班倒制度負責24小時電子監控系統的監視，協助安防人員管理小區安防工作，力爭在第一時間發現安全隱患，以便及時排除。并負責項目部各部門員工的工作監督。

　　1.4 環境部

　　根據項目的實際情況，環境部設服務人員12名，負責項目所轄區域的保潔、綠化等工作，其中包括：

　　環境主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的工作檢查、培訓及績效評定工作。

　　室內保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負責項目樓宇內的環境衛生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

　　室外保潔員3名，負責項目樓宇外的環境衛生打掃工作，包括

　　項目水系的衛生維護工作。

　　綠化工3名，負責項目區域內的花草樹木養護、修補、澆水、防寒等工作。

　　服務標準則根據項目物業服務等級而定。

　　三、其他管理方案

　　1、常見突發事件的處理

　　1.1 火災突發事件處理

　　1.2 水浸突發事件處理

　　1.3 電梯困人突發事件處理

　　1.4 未知停電事件處理

　　1.5 暴力突發事件處理

　　1.6 盜竊以及其他犯罪活動處理

　　以上各種突發事件均根據小區的實際情況制定詳細的突發事件處理流程，防范于未然，確保項目的公共安全。

　　2、社區文化的開展

　　服務中心結合項目的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向，開展豐富多彩的社區文化活動，營造小區特有的文化氛圍。主要為重大節日的園區裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動，例如由業主參加的節日聯歡會、組織社區老年或兒童出行等，以增進物業與業主的友好關系，促進物業公司的發展。

　　物業管理方案4

　　為了節省制作前期物業管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應的方面是比較有效的方法。

　　一、前期物業管理方案之高層負責人職責。

　　1、在業主接房中要積極宣傳文明和諧小區建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》，告知業主禁止高空拋物及防火常識。

　　2、直接負責高層物業管理的各項工作。

　　3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。

　　4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊情況的快速使用，領導裝修管理員做好業主前期的裝修管理工作。

　　5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。

　　負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。

　　6、做好高層外環境（衛生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統一。

　　7、負責接待業主的各類投訴，并與開發公司等相關單位積極協調聯系解決。

　　8、做好突發事件預案，發生突發事件時要及時啟動預案，防止重大事故發生，協助處理各類突發事件。

　　二、前期物業管理方案之具體工作程序和標準：

　　1、每天定時檢查電梯的運行情況，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次（正常使用后，每2小時記錄一次），發現問題，及時告知管理員。

　　2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業主和外部人員鑰匙的借用記錄。

　　3、發現違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為，通過對講系統及時記錄并制止，并進行勸說。

　　4、如遇突發緊急事件，及時告知領導，并采取力所能及的措施。（如電梯進水故障、業主家中跑水等）

　　5、如遇業主搬運物品，告知業主注意事項，監督業主對樓道單元門、電梯的使用情況，直到搬運結束，如有損壞及時告知管理員。

　　6、每天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。

　　7、不與業主發生爭執，處理問題要注重語氣和態度，無法處理時及時告知管理員。

　　【篇三：前期物業管理方案】

　　一、XX項目物業分析：

　　1、物業地域范圍開闊，封閉性交強

　　2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受能力；

　　3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

　　4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。

　　二、根據以上分析，對XX項目物業建議如下：

　　1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

　　2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。

　　三、物業管理提供日常服務的內容：

　　1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；

　　2、對市政道路的保潔；

　　3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）；

　　4、24小時水電維修；

　　5、對業主生活垃圾的定時清運；

　　6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；

　　7、項目范圍內綠化的種植與養護；

　　8、業主能源費用的代收代繳；

　　9、定期花木殺蟲及滅鼠；

　　10、暫住證等社區性證明的辦理；

　　11、業主院落檔案的管理。

　　四、物業特約服務－管家式服務體系：

　　1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業管家的努力為業主提供盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

　　3、管家式服務的內容：

　　A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）

　　B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）

　　室內清潔

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清潔養護

　　代收洗、補、燙衣物

　　室內插花、裝飾

　　代購日常生活用品

　　車輛清洗服務

　　家庭看護管理

　　寵物看護管理

　　c、為業主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）

　　五、XX項目的安全保衛管理：

　　1、保衛部門日常工作內容：

　　24小時固定安全崗位的值勤

　　24小時流動崗位的安全及消防巡視

　　車輛停放的安全管理

　　特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

　　2、保衛部門的設施設備：

　　中央控制室

　　與中控室連接的門禁對講系統

　　設像監視系統

　　電子巡更系統

　　業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統

　　停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）

　　安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

　　3、保衛部門提供的委托性特約服務：

　　禮儀性保衛

　　短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）

　　（以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同并屬付費項目）

　　六、突發事件應急處理體系的建立

　　業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：

　　1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；

　　2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；

　　3、由物業管家向值班物業經理匯報現場情況；

　　4、物業經理根據物業管家對現場情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）

　　物業管理方案5

　　近年來，在商業中出現了一種新的購物場所——超市，在城市中十分火爆。這種直接、方便、快捷的購物方式，不僅倍受顧客的青睞，而且這種購物場所日益增多。筆者認為，如果將社會化、專業化、市場化的物業管理引入大型超市的管理中，通過高素質隊伍的高起點管理、高標準服務，定會給顧客創造更加安全、優美、潔凈、方便的購物環境。這樣不僅可以極大地方便顧客，而且會給經營者帶來更大的社會效益和經濟效益。

　　一、超市物業的特點

　　研究超市的物業管理，必須結合超市物業的特點，超市作為商業物業，除了具有一般物業的共性外，還有其自身的特點，這些特點大體可以歸納為：

　　１、直接性。真接性是指顧客在超市購買商品，不用經過營業員來幫助選購，而由顧客直接從貨架上挑選。這樣就改變了過去由營業員對顧客的直接服務，變成了購物者在商場中自行挑選，這種購物方式的革命不僅可以極大地方便顧客，而且可以節省大量的營業人員。

　　２、服務性。服務性是由超市自身的性質決定的，這是因為超市服務行業，為顧客服好務，讓顧客乘興而來，滿意而歸，即是超市的出發點，也是超市的歸宿。為了達到此目的，超市的經營者應當盡量做到品種齊全，不僅要經營百貨、食品、服裝，而且要經營圖書、副食品、水產品等等，除不宜超市經營的商品外，應當是應有盡有。

　　３、時間性。顧客到超市購物的時間，大都集中在節假日、雙休日和晚間，而平時和白天顧客相對少些。

　　４、客流量大。從目前來看，超市的客流量相當大，一般一個大型超市每天要接納數千人、上萬人、甚至更多，每逢節假日客流量更大。

　　５、面積大。一般一個大型超市的建筑面積小則幾千平方米、上萬平方米，大則幾萬平方米，有的甚至更大。

　　６、車輛多。一方面來超市物的顧客，有的自帶機動車或騎自行車，超市外面需要存放的車輛較多；另一方面，凡在超市內購物者大都要用一臺購物車，這樣無論是在超市內，還是在超市外，來來往往的車輛不斷。

　　二、超市物業管理的原則

　　根據超市物業的特點，物業管理應遵循以下原則：

　　１、一切為了方便顧客的原則。設立超市的目的就是為了方便顧客，為人民群眾創造方便、快捷的購物環境，因此，物業管理企業的一切工作都要圍繞方便顧客展開。這里除了超市經營者在為顧客提供的高品種類、商品的擺放、營業時間、交款結算、包裹寄存等要方便周到外，物業管理人員，要在購物指南、車輛管理、電梯管理、空調管理等方面為顧客提供方便。

　　２、刻意創造優美購物環境的原則。清潔的衛生環境，優雅的購物環境，良好的管理秩序，周到的服務質量，對超市來說是無形的廣告，可以吸引眾多的回頭客，這將給經營者帶來巨大的社會效益和經濟效益。反之，如果超市衛生環境不好，購物環境差，管理服務不到位，即使超市具有方便顧客的諸多好處，也難以吸引顧客。因此，物業管理人員要通過完善的管理和優質的服務，為顧客創造優美整潔、方便舒適的衛生環境和購物環境。為了保證超市購物環境井然有序，超市工作人員在往貨架上貨時要盡量在營業前或閉店后進行，切不要在營業時間進行。

　　３、確保顧客購物安全的原則。超市內裝修多、電氣設備和線路多，如果稍有不慎就會引起火災，因此，物業管理人員除要經常對消防設備進行檢查和維護外，要特別防止電器失火，杜絕火災事故的發生，確保顧客在超市購物的安全。同時，超市在營業中要配備相應的保安便衣人員，在超市巡邏，防止偷盜案件的發生。晚間，保安人員要堅持值班巡邏，防止偷盜案件的發生。對顧客寄存的物品要妥善保管，做到不亂、不錯、不丟失。

　　三、超市物業管理的內容

　　超市物業管理的內容是多方面的，物業管理人員應突出抓好以下幾點：

　　１、環境衛生管理。環境衛生是超市物業管理的重要內容。超市商品多，購物人員多、流動量大，每天有成千上萬的顧客來此購物，其環境衛生的好差直接影響顧客對超市的印象，也直接反映出超市的管理水平和企業形象。因此，物業管理人員應當通過辛勤的工作，努力創造一流的衛生環境。特別是要針對超市面積大、人員流動性大的特點，配足清掃保潔人員，實行分片保潔，責任到人，尤其是對于前廳、通道、樓梯、電梯、水房、洗手間等要有專人負責，實行全天保潔。對房屋立面、玻璃圍幕、走廊墻面、地面等要定期進行粉刷或清洗，使其始終保待清潔的面貌。

　　２、治安保衛消防管理。治安保衛是超市物業管理的又一重要內容。物業管理人員在超市營業中要確保顧客不失盜，在閉店后要保證超市的物品不被盜，這就要求物業管理人員要忠于職守，盡職盡責。杜絕一切盜竊案件的發生。同時，要做好消防管理，防火工作是超市的重中之重，一旦發生火災，后果將不堪設想。保安人員對于超市的重點部位要定時進行巡邏，發現問題，及時處理，確保其財產的安全。

　　３、設備設施管理。超市的設備、設施主要有電梯、空調、供水、供電和北方城市的冬季供暖等等，如果任何一個方面出現問題，都將給顧客帶來不便。再如，炎熱的夏季或寒冷的冬季，空調或供暖出現問題，都將直接影響到經營。因此，物業管理人員要經常對設備設施進行維修和養護，保證其正常運行。

　　４、車輛管理。超市是購物者聚集的地方，其車輛多，流動性又大。因此，超市的物業管理要配足車輛管理人員，對顧客的機動車和非機動車要分別停放，注意保管，做到不丟失，不損壞。此外，對于超市中為顧客配備的購物方便車，要管理有序，擺放整齊，將顧客用后的購物車要及時收集，擺放到規定的位置，防止亂堆亂放，為購物者創造良好的管理秩序。

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