關于物業管理方案錦集10篇

　　為確保事情或工作高質量高水平開展，就不得不需要事先制定方案，方案是綜合考量事情或問題相關的因素后所制定的書面計劃。那么方案應該怎么制定才合適呢？下面是小編為大家收集的物業管理方案10篇，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

物業管理方案 篇1

　　受××公司的委托我們根據開展管理服務工作所需要的工作量，結合本物業公司實際情況，現將有關管理費用開支預算列排如下：

　　一、設管理員0．5名（含工資福利等）

　　0．5×2500＝1250元／月

　　水電工0．5名（含工資福利等）

　　0．5×1800＝900元／月

　　二、保安員7名（含工資福利、裝備、培訓等）

　　7×1500＝10500元／月

　　三、清潔工2名（含工資、福利、物料損耗等）

　　1200×2＝2400元／月

　　四、清洗水池

　　上水池30立方米×2＝60立方米，下水池20×2＝40立方米共100立方米7元／立方米／月

　　7×100÷3＝233元／月

　　五、市政管道清疏3．8元／戶／月 共123戶

　　3．8×123＝467．4元／月

　　六、抽糞共8組300元／組（一年一次）

　　8×300÷12＝200元／月

　　七、公共環境滅"四害"費用100元／月

　　100×ｌ＝100元／月

　　八、綠化保養200元／月

　　1×200＝200元／月

　　九、公共設備保養（水泵、浮球、相關開關、機本體、翻新等）

　　1元／戶／月 按123戶算為

　　1×123＝123元

　　十、公用樓層開關、燈泡更換等ｌ元／戶／月

　　按123戶算為 1×123＝123元

　　十一、低壓電房保養費約20元／月

　　十二、辦公費用、水電、紙張文具及電話費等約為150元／月

　　以上支出共16666．40元／月

　　零星維修占總額1％＝16666．40×ｌ％＝166．66元

　　稅費占總額5．7％＝16666．40×5．7％＝949．99元

　　公司酬金占總額10％＝16666．40×10％＝1666．64元／月

　　總支出：16666．40＋166．66＋949．99＋1666．64＝19449．63元／月

　　注明：

　　1．對大院內的公司將提供有償服務，具體見附頁。

　　2．室內疏通部分，將免費為租戶做疏通處理。

　　3．對于部分設施修繕，我處將根據具體項目以人工費和材料費的方式進行報價。人工具體費用如下（包材料）：

　　砌單面墻：12～15元／平方米鋪瓷片15元／平方米扇灰5元／平方米（包材料）

　　批蕩8元／平方米拆裝平門50元／平方米排水管更換（自排管）15元／米排污管更換35元／米（若有部分費用涉及淤泥清運費用則另行計算）

　　4．因沒有維修基金，對于維修規模、金額較大的修繕、維護，更換工程由物業所有者負責工程費用或委托我司進行，如：洗外墻、設備更換、房屋結構加固等。

　　廣州××物業管理有限公司

　　20xx年1月13日

物業管理方案 篇2

　　前言

　　物業管理行業發展至今天的狀況,社會化、企業化、專業化的特征已不僅僅表現在規范化和精細化的管理上,各大物業公司經過多年的精心運作,在規范化和精細化服務上已形成了一套很完善的制度,如果想在物業行業異軍突起,那么除了做好規范化和精細化服務外,經過舉辦多種活動(特約服務和社會文化)突出表現出人性化的貼心服務,將如晴天霹靂,一鳴驚人。本文將從傳統的規范化和精細化服務闡述物業管理的過程,并介紹幾種人性化的新穎服務內容。

　　一、管理目標:

　　1、業主委員會成立后12個月至18個月,達到深圳市安全文明(優秀住宅)小區標準;

　　2、業主委員會成立后24個月至30個月,達到廣東省優秀住宅小區標準;

　　3、業主委員會成立后36個月至42個月,達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準;

　　4、小區實行封閉式管理,護衛班實行24小時值班,確保業主和住戶生合財產安全;

　　5、小區清潔實行專職保潔員責任制,保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔;

　　6、小區車輛實行智能化IC卡管理,車輛憑卡進出,無卡無證車輛禁止駛出小區,所有外來車輛未經許可不得進入小區;

　　8、水電維修班實行24小時值班制度,業主遇到問題隨叫隨到,公共機電設備運作正常,設備完好率100%;

　　9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀,綠化完好率99%以上;

　　10、營造小區濃厚的文化氛圍,每年社區文化活動不得少于12次,每次參與人員不得少于300人;

　　11、實施不少于10項的特約服務,把物業的服務內容融入到業主的衣、食、住、行中。

　　二、分項指標:

　　1.房屋完好率: 100%

　　2.房屋零修、急修及時率: 99%

　　3.維修工程質量合格率: 100%

　　4.管理費收繳率: ≥98%

　　5.綠化完好率: 99%

　　6.清潔、保潔率: ≥99%

　　7.道路完好率及使用率: 100%

　　8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率: 100%

　　9.排水管、明暗溝完好率: 100%

　　10.路燈完好率: 100%

　　11.汽車場完好率: 100%

　　12.公共文體設施、建筑小品完好率: 100%

　　13.小區內重大刑事案件發生率: 0

　　14.小區內治安案件發生率: ≤1/年

　　15.消防設施、設備完好率: 100%

　　16.火警發生率: ≤1%

　　17.火災發生率: 0%

　　18.違章發生率: 2%

　　19.違章處理率: 100%

　　20.用戶有效投訴率: ≤2%

　　21.有效投訴處理率: 100%

　　22.管理層員工專業培訓合格率: 100%

　　23.特種作業員工持證上崗率: 100%

　　24.維修服務回訪率: ≥30%

　　25.業主(住戶)對物業管理綜合滿意率: ≥98%

　　服務特色(“菜單式”服務模式)

　　一、實行“菜單式”服務模式

　　二、快速、完善的服務形式:首按責任制+三分鐘服務承諾

　　1、首按責任制

　　每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議,任何一位員工接到建議后,統一傳遞到辦公室,并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。

　　接待服務建議時應對處理時間做出適當的承諾,盡量在最短的承諾時間內處理完畢,因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方,爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 ~ 2天,一般不超過一周,特殊情況除外。處理完畢后,由處理人與對方交代清楚,需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄,并告知第一接待人。

　　2、三分鐘服務承諾

　　第一接待人接到客戶的建議時,應及時將客戶的建議反饋到辦公室,由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方,為客戶提供相應的服務,這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況,無法在三分鐘趕到客戶指定的地方,應在事先跟客戶解釋,取得客戶的諒解,在客戶同意的同提下,在最短的時間內,趕到現場為客戶服務。

　　三、突出、貼心的文明禮貌:三米微笑服務+站立式服務

　　1、三米微笑服務

　　管理處人員見到客戶必須微笑示意,具體做法是:在距離客戶三米時,必須自然微笑示意,微笑時以露出八顆牙齒為標準,等客戶到身邊時,輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時,也必須遵守三米微笑服務原則。

　　2、站立式服務

　　站立式服務表現在:(1)各固定崗(道口崗、門崗護衛員)根據接待客戶的不同,應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務,早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓,時間為:7:30~9:00,11:30~12:00,13:45~14:30,17:30~18:30。(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時,在客戶進門時,也必須站立并微笑致意,客戶離開時,也必須站立微笑送別,并目送客戶出門為止。

　　四、全天候的服務時間

　　1、護衛班實行24小時專人服務,客戶有任何需求可以得到最及時的服務。

　　2、維修班實行24小時專人服務,客戶普通維修事項可以得到是及時的服務,有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

　　3、 客戶服務中心實行16小時專人服務,并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯系電話,以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后,若不能在電話中處理了客戶的問題,應第一時間趕到事故現場,給予客戶最及時的關懷與幫助。

　　4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區,隨時待命,以便為客戶提供服務。

　　五、豐富的社區文化活動

　　豐富的社區文化活動不僅僅表現在舉辦多次的大型活動,還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區文化活動中來,變客戶被動接受管理處提供的文化活動,為客戶主動參與各種活動,并在整個小區中形成一種獨特的文化氛圍,一種有別于其他小區的文化氛圍。

　　六、多種多樣的特約經營服務

　　常規的物業服務內容僅是對公共設施設備進行維修、保養,對公共場所進行管理,對全體客戶提供共同的服務,而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中,因此開展多種多樣的特約服務,不僅僅是物業服務內容的深入,也大大方便了客戶的生活,同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務內容。

　　七、實行完全的封閉式管理

　　傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理,并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理,而我們實行的完全封閉式管理,是除了客戶和拜訪人員能進出小區外,其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區,而由我們的人來完成這些服務,進而在做好服務工作的同時,把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。

物業管理方案 篇3

　　一、績效考核總則

　　為貫徹按勞分配原則，規范物業公司職工隊伍的管理。建立以崗位績效獎金制為主要形式的獎金激勵制度，通過對職工履行崗位職責情況的評估，將其獎金分配結構與實際工作業績緊密結合。調動職工的工作積極性、提高職工的自身素質，推動小區物業管理工作上一個新的臺階。特制定績效考核制度。

　　二、崗位績效考核原則

　　1、客觀公正、實事求是，考核內容和考核方式公開透明;

　　2、注重實績、合理量化、綜合平衡的原則;

　　3、誰管理誰考核，并體現權重的原則。

　　三、被考核人員：

　　物業公司經理和職工。

　　四、績效考核的基本內容：

　　小區物業司績效考核，分為經理考核和職工考核。

　　(一)、經理考核內容：

　　經理考核主要從敬業精神、領導能力、工作態度，工作業績、遵規守紀、理論學習和綜合素質等七個方面;

　　1、敬業精神考核

　　熱愛本職工作，以本職為“天職”;樂于奉獻、勇于創新;干物業、愛物業、專物業、精于物業。

　　2、工作態度考核

　　有強烈的責任感，以身作則，率先垂范;有積極向上、不怕困難、大膽管理、勇于進取的拼搏精神;有踏踏實實、勤奮努力的工作干勁。

　　3、領導能力考核：

　　有合理組織工作部署，統一協調下屬行動的能力;有正確分析、把握問題，提出合理解決方案，做出正確決定的能力;有把握下屬思想動態、激勵下屬工作熱情、形成團隊凝聚力的能力。

　　4、工作業績考核：

　　物業管理和工作目標的完成情況;物業公司工作紀律及規章制度落實情況;工作受到上級表彰情況。

　　5、遵規守紀考核

　　帶頭執行物業公司作息時間情況;履行崗位責任制情況;廉潔自律情況。

　　6、理論學習考核：

　　物業管理相關的法律法規及有關的專業知識掌握的情況。

　　7、綜合素質考核：。

　　全面考察個人修養和綜合素質情況。

　　(二)、職工考核內容：

　　職工考核主要從個人的敬業精神、工作態度，工作能力、遵規守紀、理論學習、團結協作和綜合素質等七個方面。

　　1、敬業精神考核：

　　熱愛本職,安心工作，樂于奉獻;干物業、愛物業、專物業。

　　2、工作態度考核：

　　有強烈的責任感;有積極主動、不怕吃苦、不講條件、勇于進取的工作精神;有踏踏實實、勤奮努力的工作干勁。

　　3、工作能力考核：

　　熟悉小區基本情況，能夠勝任本職工作;善于思考問題、研究問題，獨立完成所擔負的物業管理服務工作;能夠出色的完成上級交給的各項任務。

　　4、遵規守紀考核：

　　服從領導，令行禁止;執行物業公司作息時間情況;履行崗位責任制情況;遵守物業公司各項規章制度情況。

　　5、理論學習考核

　　物業管理相關的法律法規及本職專業知識和工作技能掌握的情況。

　　6、團結協作考核：

　　思想作風正派，處理好同志間關系;工作中不計分內分外，主動配合，密切協作，有良好的群眾口碑。

　　7、綜合素質考核

　　全面考察個人修養和綜合素質情況。

　　五、績效考核時間及方法：

　　1、所有被考評者均采取自我述職報告、被考評者自我評分、民主測評打分和考核人綜合評判打分的方法，在每月的第一周進行上月的績效考核，并在兩個工作日內完成。考核結果在當月內有效。

　　2、考核測評打分方法：

　　(1)、物業公司經理測評打分

　　各局屬物業公司經理的考核人為主管局領導。測評打分由三個部分組成：

　　第一部分，被考評者自我評分。填寫《經理績效考核自我評分》，分敬業精神、領導能力、工作態度，工作業績、遵規守紀、理論學習六個方面自我評分;

　　第二部分，民主測評初評打分。由本小區全體職工從敬業精神、領導能力、工作態度，工作業績、遵規守紀、理論學習六個方面，分別給被考評者初評打分;

　　第三部分，考核人綜合評判打分。由主管局領導給被考評者的綜合素質評判打分。

　　最終成績=自我評分×20%+民主測評分×30%+考核人綜合打分×50%

　　(2)、職工測評打分,

　　各局屬物業公司職工的考核人為各物業公司經理和主管局領導。測評打分由三個部分組成：

　　第一部分，被考評者自我評分。填寫《職工績效考核自我評分》，分敬業精神、工作態度，工作能力、遵規守紀、理論學習、團結協作六個方面自我評分;)

　　第二部分，民主測評初評打分。由本小區全體職工從敬業精神、工作態度、工作能力、遵規守紀、理論學習、團結協作六個方面，分別給被考評者初評打分;

　　第三部分，考核人綜合評判打分。由本小區物業公司經理和主管局領導給被考評者的綜合素質評判打分。

　　j最終成績=自我評分×20%+民主測評分×30%+考核人綜合打分÷2×50%

　　3、考核監督。局考績督察組派員參加各局屬物業公司的績效考核，并對其進行監督。

　　4、試用期職工和臨時工不參加績效考核。

　　六、考核等級和獎金加權：

　　1、A級(優秀級)：90分——100分，上月基本獎金加權10%;

　　2、B級(良好級)：80分——90(不含)分，上月基本獎金加權5%;

　　3、C級(合格級)：60分——80(不含)分，上月基本獎金加權0%;

　　4、D級(不合格級)：60(不含)分以下。.

　　七、考核結果的應用：

　　局屬各物業公司，分別實行全員(本局干部職工)年度基本獎金一次性承包制度。績效考核成績與獎金直接掛鉤，作為被考核人下一個月獎金分配的決定因素。

　　1、績效考核成績為A級者，上月獎金分配：

　　月獎金=[績效考核最終成績%+獎金加權(10%)]×基本獎金。

　　2、績效考核成績為B級者，上月獎金分配：

　　月獎金=[績效考核最終成績%+獎金加權(5%)]×基本獎金。

　　3、績效考核成績為C級者，上月獎金分配：

　　月獎金=[績效考核最終成績%+獎金加權(0%)]×基本獎金。

　　4、績效考核成績為D級者，上月不計發獎金。并待崗學習一個月，待崗期間也不計發獎金。

　　5、全年度累計12個A者，年終獎勵1000元

　　八、考核紀律：

　　1、各小區物業經理要認真組織，績效考核必須公正、公平、認真、負責。考核人不負責任或利用職務之便考核不公正者，一經發現，除單位重新考核外，將依據情節輕重，給予考核人扣發一個月獎金直至撤職處理。)

　　2、每位職工在民主測評打分時，要做到實事求是、客觀、公正，慎重打分。凡在考核中結伙串聯作弊者，一經查實，將給予扣發一個月獎金直至下崗處理

　　3、績效考核工作必須在規定的時間內按時完成。凡未在當月的第一周內完成績效考核的小區，將給予扣發經理當月基本獎金20%的處理。

物業管理方案 篇4

　　第一章 項目物業管理理念

　　一、恒大名都項目概況

　　“恒大名都”南昌市東北，臨近市高新開發區，同時距城東次中心商圈僅15分鐘車程，周邊配套齊全。項目總占地289畝，總建筑面積421152平方米，共13幢高層住宅，3幢酒店式公寓，1幢高層寫字樓，共分三期開發。一期有5棟27層的高層，面積區間從80平方米到160平方米，主力戶型為80多平方米的兩房和90平方米左右的三房。

　　小區規劃以“人本、自然、超前、融合、科技、實際、安全”為中心原則，以整體社會效益，經濟效益與環境效益三者統一為基準點，著意刻畫優質生態環境，為居民塑造自然優美、舒適便捷、衛生安全、人與自然共生的怡然棲息之地。充分利用本小區的綜合區位優勢和自然條件，創造獨具特色的整體景觀和空間秩序，塑造高品質的內在及外在環境以提升居民的生活質量，為經營城市提供切實可行的成功規劃范例。

　　恒大名都有超過5200平方米的五星級會所，各項配套設施齊全。

　　恒大名都由全國一級資質的金碧物業有限公司為您提供國際水準的英式管家貼心服務。

　　1、項目優勢：13大精品優勢，鑄造古城奢裝生態人居

　　（2）坐擁浐灞咽喉門戶，尊享世界生態人居

　　（3）276441萬㎡歐陸古典主義，建筑古城稀缺人居

　　（4）法式園林設計理念，沿襲歐陸醇正風情

　　（5）歐陸新古典主義理念，演繹古城人居新標準

　　（6）35500㎡歐陸皇家園林，3000㎡闊景中央內湖

　　（7）7144㎡殿堂級湖畔會所，國際標準星級配套

　　（8）戶型面積從60㎡一房到180㎡躍層，產品類型豐富；五明式設計，陽光通透

　　（9）滿屋名牌 9A精裝

　　（10）國際品牌攜手名都，打造高性價比人居

　　（11）恒大地產 精品領航 中國十強

　　（12）6縱12橫路網相織，咫尺都市生活圈

　　位于酒十路與礦山路十字西北角，占地面積117.8979畝，總建面276441平米，小區綠化面積高達35500平米。綠化覆蓋率達到45%以上。小區總規劃約2597戶，一期規劃1716戶。

　　2、區域的配套環境

　　從城市配套設施來看，相對于名都其他城區，城東區康復路、輕工小商城已經成了名都對外的貿易平臺，加之長樂路商圈的崛起，也使得區域的配套日趨完善，在充分滿足區域內居民的日常生活需求外，也能吸引越來越多的名都市民來此區域消費購物。 教育——諸多名校如名都交通大學、名都第四醫大學等及重點中學分布項目周邊區域。

　　商業——大明宮建材市場、易初蓮花、華潤萬家、海星超市等??生活便利東郊長樂商圈，包含康復路服裝市場、多彩商城、華東服裝城等購物方便。

　　醫療——西京醫院、唐都醫院、灞橋區中醫醫院、秦都口腔醫院等。

　　銀行——工商銀行、農業銀行、招商銀行、商業銀行等。

　　酒店——建國飯店、香格里拉金花飯店、凱賓斯基超5星級酒店 。

　　二、管理服務理念及管理思路

　　按設計說明，恒大名都高尚住宅小區在戶型設計上本著大戶型的設計理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠離喧囂的鬧市環境。而我們的調研結果也顯示：恒大名都住宅小區是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。開展物業管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務需求及主動參與社區建設的愿望。

　　我們提出構建“恒大名都文化區”的人居理想模式，強調由物化管理上升到文化管理，實現傳統家居理念與現代生活方式高度融合的“文化社區”的管理目標。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業管理人與社區成員以及社區成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統社區概念得以理性回歸，并激發社區成員共同參與建設社區人文環境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養社區成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業尤其是在使用共用性較強的物業中，進行約束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設想是：

　　1、倡導“天天讓您滿意”的服務理念：

　　我們秉持“實施科學管理，持續改進服務，不斷開拓創新，增強顧客滿意”的質量方針,對小區實行標準化、專業化的管理服務方式。每一項服務作業、每一個作業動作都有嚴格的操作標準,都經過大量的培訓,足以達到省時、高效的服務準則。我們實施“管理報告制度”，每季度如實向業主報告物業管理服務費的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業主權益。

　　2、營建“事業至真，生活至愛”的文化服務理念

　　社區文化是物業管理人與社區成員共同創造的、具有社區特色的精神財富和物質形態的完美結合，社區文化建設的最終目的是在居住區內建立一種“生活至愛”的文化氛圍，以取代社區中正在漫延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區文化活動為紐帶，建立嶄新的社區文化。

　　我們將圍繞“環境保護、科普家教、社區公益、物管宣教、健康家居”等五大主題來組織、策劃社區活動，努力把恒大名都高尚住宅小區創建為精神文明建設的窗口。

　　3、塑造“樸實無華，追求時尚”的審美理念

　　在新世紀里，業主更加關注居住區內的人文環境。物業管理人與業主一起參與環境文化的建設，將極大地滿足業主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環境文化氛圍營造上，我們將導入一套結合現代與傳統、符合建筑設計特色的形象識別系統，提升檔次；提供高品質的園藝維護，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業主開展環境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區內的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環境和諧共融的“城市家園文化區”。

　　科學技術的發展帶來了建筑設計理念的日新月異,業主對服務的需求也不斷提升。作為二十一世紀的恒大物業管理人，必須建立現代的管理體制和先進的管理運作機制。我們在管理體制上實現了內部員工持股，并建立起符合市場經濟規律的現代企業制度。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結合的分配機制，建立了多種體系有機結合的激勵機制，建立了競爭上崗、雙向選擇的用人機制。

　　三、探求、創造“恒大名都文化區”物業管理新模式

　　“恒大名都”，是專為有識之士和南昌市的創業先鋒們打造的精品住宅。從小區規劃、戶型設計、工程建設、樓盤銷售到物業管理環節，恒大名都高尚住宅小區未來的

物業管理方案 篇5

　　一、保安方面

　　1、本周重點是三期車位理順，目標為：小區內無車輛亂停放、業主車輛都固定車位并按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。

　　2、大廈內、浦發銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業主對商業保安服務的感受。

　　3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。

　　4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。

　　5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。

　　二、保潔方面

　　1、重點加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。

　　2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規范。

　　3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優罰劣。

　　4、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質量、走廊的保潔質量。

　　5、整理地下車庫的雜物，防范火災事故。

　　6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。

　　三、工程方面

　　1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。

　　2、落實分區設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。

　　3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。

　　4、重點設備間完成責任人并掛牌。

　　四、客服方面

　　1、本周重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。

　　2、進行業主戶內可視對講故障情況的調查，并做好業主登記和驗收簽字工作。

　　3、分片區管理責任落實，加強對片區衛生監督、客戶關系維護和費用催收工作。

　　4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的承諾書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業主通報制度。

　　五、其他方面

　　1、完成勞動協議簽訂工作。

　　2、完成電子巡更安裝調試。

　　3、落實重要商戶的電價和物業費的協商。

　　4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。

物業管理方案 篇6

　　一、物業管理法律體系

　　1．國務院各相關行政部門、各省、自治區、直轄市、人大及常委會頒布的物業服務的行政規章及地方性法規規章。國務院的行政部門中以建設部的規章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規定》、1990年《城市異產毗連房屋管理規定》、20xx年《物業管理收費管理辦法》等。地方性物業法規如《廣東省物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》等。

　　2．最高人民法院關于物業服務法律法規的司法解釋。如《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。

　　二、物業管理實務中主要涉及的法規及問題

　　(一)物業管理招投標

　　通過物業管理招投標是物業管理市場發展、房地產管理體制改革和提高物業管理水平的需要。20xx年建設部印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規定，但并未對哪些項目必須實行招投標，哪些可以通過招投標或其他方式選擇物業服務企業以及哪些不宜進行招投標進行規定。《物業管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標的方法選聘具有相應資質的物業服務企業。目前物業管理的招投標法規還未制定，給物業管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監督。

　　(二)物業管理服務

　　建設部發布了《物業服務企業資質管理辦法》，以加強對物業管理活動的監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平。但對于物業管理模式的'問題，最高層次的專門立法《物業管理條例》只允許具有相應資質的物業企業委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規定存在沖突。《物業管理條例》第三章從大體上規定了招投標的方式、前期物業服務合同與物業服務合同在期限上的銜接、建設單位與物業服務企業承接移交的總體規定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規定，對前期物業的開始時間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業企業不規范，前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。由于物業管理服務十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業服務合同。為規范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業管理委托合同更全面、準確地反映物業管理全過程的內容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局1997年發布的《物業管理委托合同(示范文本)》。《物業管理條例》第三十五條僅對物業服務合同的主要內容做出了規定，但其內容過于原則，不利于操作，并且對物業服務合同性質沒有明確界定。我國《合同法》分則規定了15種典型合同，而今對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是。

　　(三)物業裝飾裝修管理

　　裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業裝飾裝修管理的規定主要體現在兩個法律文件中:《物業管理條例》的第四十六條和五十三條的規定。建設部20xx年發布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。

　　(四)業主自治

　　《物權法》首次在法律上為建立業主自治機構提供了依據。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確了業主的法律范圍。《物業管理條例》第二章對業主和業主大會進行了規定。為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉建設部頒布了《業主大會和業主委員會指導規則》，建設部制定了《業主臨時公約(示范文本)》，供建設單位制定《業主臨時公約》參考使用。國內現行法律對業主大會、業主委員會的運作制度缺乏可操作性規定，業主自治機構的民事主體資格不明確。業主委員會的民事主體資格缺失，就有關物業管理服務合同而發生的某些訴訟，主體發生缺位，業主的權益就有可能受損。

　　(五)物業使用與維護

　　《物權法》規定建筑物區分所有權分為:專有權、共有權和共同管理的權利。《物業管理條例》第五章規定了物業使用和維護的內容。另外，《建筑工程質量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》、《開發經營管理條例》、《城市異產毗連房管理規定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業的使用和維護提供了法律依據。當前法規未對物業的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關管線和設施設備維修養護責任未細化，使物業公司維修責任被強制擴大。

　　(六)物業服務收費

　　涉及物業服務收費的相關法規有《中華人民共和國價格法》、《消費者權益保護法》、《物業管理條例》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》、《物業服務收費管理辦法》等都是調整物業服務收費的相關法律。我國物業管理服務收費實行的是政府定價、政府指導價，業主與物業服務企業在指導價范圍內在合同中明確約定。物業管理過程中還存在收費標準的爭議，對車位費、停車服務費、車輛保管費的界定不一，物業管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業管理收費監管責任不明等問題。

　　三、物業管理的立法完善

　　在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規以上的由最高國家權力機關制定的專門的物業管理法律。最高效力的專門立法《物業管理條例》層次低，與《物權法》存在沖突。各地的物業管理發展水平不一，立法者對物業管理立法的理解不一致，制定出來的物業管理條例在內容上大相徑庭，與國家的規定不相一致，破壞了我國物業管理立法的統一性。只有從理論上科學認識和尋求物業管理內在的、必然的聯系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。

　　(一)加強理論研究工作，提高物業管理立法的針對性和有效性

　　我國物業管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業管理的實踐。必須加強物業管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結合我國物業管理發展現狀，深入研究我國物業管理發展過程中存在的問題，明確我國物業管理的發展方向，提出具有中國特色的物業管理發展模式。在正確理論的指導下不斷完善物業管理的相關法律，提高物業管理立法的針對性和有效性，為物業管理的健康穩定發展奠定基礎。

　　(二)出臺物業管理的專門法律《物業管理法》

　　出臺《物業管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關規定的配套和細化，以現有的立法內容為基礎并吸收近年來物業管理立法的成功經驗，從法律層面上對物業管理中存在的問題進行具體規定，使其具有操作性。明確規定住戶(業主和使用人)的權利和義務;業主大會和業主委員會的性質和法律地位，業主大會的職責、召集和決議方式，業主委員會的權利和義務;規定物業服務合同的定義、性質，合同的內容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監督和管理;規定物業管理收費的原則，收費用途，收費標準的制定，對收費的管理和監督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業管理的立法層次，更重要的是使得物業管理各有關方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。

　　(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協調工作

　　不同層次的法律、法規和規章之間(即上下位法之間)應當互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關規范內容協調配套，不互相矛盾。在已制定的法規中，有與其上位法律明顯沖突的地方應及時予以修訂，如:《物業管理條例》中關于從事物業管理活動的主體的規定與《物權法》中的相關規定不一致，要予以修改;為避免地方性法規之間不協調，較高層次的法規應對物業管理在體制、收費等原則性問題上進行規范，但不宜太具體，以保證各地根據自身發展情況制定細則的自主性;各級部門應及時修改和完善相關法律法規，以適應物業管理發展的需要。

　　(四)加強物業基礎保障型的法律規定，建立物業糾紛處理系統

　　完善物業管理的司法保障制度，明確業主個人、業主集團、業主委員會等訴訟主體地位，對訴訟程序進行規范，并對監管、物業驗收和保修等方面做出細致規定，保障物業質量及配套機制的完善，為我國物業管理的長遠和高效發展提供保障。同時，建立專門處理系統，以解決物業管理糾紛為專職，不僅能提供相關法律咨詢，同時也有利于及時、高效地處理物業管理糾紛。

物業管理方案 篇7

　　為規范小區管理，為業主提供優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。

　　一管理目標

　　物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業主及使用人綜合滿意率達到90%以上。

　　二管理原則

　　為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：

　　（一）服務第一、管理從嚴的原則

　　“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

　　（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則

　　在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主使用人的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，通過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

　　（三）物管為主、多種經營的原則

　　在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主及使用人服務。

　　三管理方法

　　（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；

　　（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；

　　（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；

　　（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務；

　　（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；

　　（六）依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。

物業管理方案 篇8

尊敬的xx路商業步行街業委會全體同仁：

　　xx物業服務有限責任公司非常榮幸能為貴公司負責的“xx路商業步行街”提供物業管理服務方案建議。

　　由于本公司所做方案是在未能最詳盡地了解“xx路商業步行街”之具體情況下完成的，故此，所提交建議，屬初步管理思路。日后，我公司正式簽約接管該項目，我們將對“xx路商業步行街”進行更進一步的深入了解與分析，并在此基礎上提供全方位詳盡的管理方案與建議給貴委審閱。

　　我們希望能憑借自身積累的專業化管理經驗，以高度的誠意及熱情為貴委領導的“xx路商業步行街” 提供優質高效的服務，并希望通過此項目的成功接管與貴委建立愉快、良好的合作關系！

物業管理方案 篇9

　　根據《物業管理中心關于確定20xx年為優質服務年的決定》，適應學校發展，提高服務檔次，弘揚企業文化，發展名牌戰略，立足內涵，苦練內功，向精細化管理要效益，用品牌效應占領市場，現擬定“20xx—物業管理中心優質服務年創優方案”如下。

　　一、將明德樓物業服務、會議服務、車庫服務、保安服務列為優質服務年示范服務，加強內部管理，率先樹立品牌形象。

　　每兩月招開一次物管中心優質服務年創優經驗交流會，推廣交流先進經驗，互相學習，以點帶面，比、學、趕、幫、超，總結分析、改進，全面提高物業管理服務質量。

　　二、在學習借鑒“優質服務示范單位”經驗的同時，物管中心各個部門制定《優質服務年創優方案》，經物管中心批準后向服務對象公示，履行承諾，接受監督。

　　各個部門重點確定一個物業服務對象作為優質服務示范點，打造品牌，以點帶面，全面提高物業服務水平。例如：物管三部主動聯系幼兒園作為20xx年優質服務對象，2月份對幼兒園的衛生死角進行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環境衛生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衛生的良好條件。

　　三、各個部門緊密聯系實際，充分發動群眾，調動積極因素，開動腦筋，挖掘潛力，積極開展技術創新、服務創新和管理創新，搞好便民物業、溫馨物業、和諧物業，為業主提供開拓性、積極主動的物業服務，為學校事業發展提供強有力的物業支持。

　　同時，通過部門自身市場適應能力的提高，做好物業服務，擴大服務范疇，走向市場、走向新區。

　　四、加強政治業務學習，搞好職業培訓，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領。

　　在去年9位物業服務管理人員經過培訓取得合格證的基礎上，今年各部門按計劃開展職業培訓，中心組織一次物業服務工作崗位技能大賽，推動物業服務技能和服務質量不斷提高。

　　五、通過修訂文件，嚴格執行管理文件和獎懲制度，嚴格執行工作責任負責制和追究制，對文件與工作脫節（工作現場沒有文件、不執行文件）和工作責任獎懲不明等現象，予以追究和處罰。

　　六、加強員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調動大家工作積極性、創造性，團結一致，迎接挑戰。與此同時，根據工作業績，實施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學習、辭退。

　　七、質量管理符合iso9001-XX標準要求，經考核，完成物業服務內部質量指標體系高于95%，顧客滿意度調查顧客滿意率高于92%。

　　八、組織管理人員外出參觀學習考察，以提高物業管理能力和服務水平。

物業管理方案 篇10

　　對合同意向的承諾

　　一、承包方式：物業設計圖紙預算。

　　二、服務價款的計算方式：

　　1、各項服務的工作量依照物業設計圖紙及行業常規計算；

　　2、普通服務單價依照國家服務行業統一收費標準計算；

　　3、特定服務單價參照國家類似服務統一收費標準，并適當浮動，予以確定；

　　4、設備的購置租賃價及材料價格按本市有關規定執行；

　　5、管理期間，凡遇有關政策性調整，按政策調整規定執行。

　　二、在計算服務費用總成本的基礎上，乘以我方招標承諾的優惠百分比作為實際收取費用。

　　四、服務款項收取方式。

　　物業峻工接管時，由物業管理公司從開發商處收取物業總造價1％的管理基金。物業管理中日常服務收費由全體業主派出代表(或者固定或者輪流)收取并交至物業管理處。收取時間為每月一次，下月15日以前交至物業管理處。

　　五、材料設備供應方式

　　管理所用材料、設備除臨時所需的個別種類外，其他的應由甲方供應到現場，乙方提供材料和堆放場所；臨時所需材料設備由業主認質定價，乙方負責采購，并按委托管理合同有關規定執行。

　　六、服務質量必須能使業主的合理要求得到滿足。

　　在合同中制定出對物業管理公司高質量滿足業主要求行為的獎勵與不能提供符合業主要求服務的處罰。

　　七、為保證服務質量所需的技術升級費和協調費，應由物業管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化，不得向業主另行收費。

　　八、文明管理，確保安全，實現無重大事故。

　　物業管理投標書樣本

　　投標文件五

　　1、企業信謄

　　2、企業資質(證書樣本見第四章附表)

　　3、企業榮譽證書(略)

　　4、企業安全生產證明資料

　　5、企業物業管理服務質量證明資料(格式同上)

　　6、近幾年所接管主要物業的服務質量、期限、安全情況及物業管理班子配備明細表：