物業(yè)管理方案合集15篇
為了確保事情或工作能無誤進(jìn)行，時(shí)常需要預(yù)先開展方案準(zhǔn)備工作，方案屬于計(jì)劃類文書的一種。那么大家知道方案怎么寫才規(guī)范嗎？下面是小編為大家收集的物業(yè)管理方案，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)管理方案1
一、 項(xiàng)目分析
根據(jù)所提示數(shù)字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數(shù)的50％，其余為小高層建筑或別墅區(qū)。小區(qū)包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設(shè)備，其設(shè)備數(shù)量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個(gè)車庫、264個(gè)車位等。
二、主要管理方案內(nèi)容
根據(jù)上述數(shù)字顯示，做出對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理方案如下：
1、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置
根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點(diǎn)，本著“以人為本、服務(wù)至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，管理實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。該項(xiàng)目設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1人和客戶服務(wù)部（以下簡(jiǎn)稱客服部）、維修部、安防部、環(huán)境部等四個(gè)職能部門，共需配置約39人。每個(gè)部室分別設(shè)立一個(gè)主管，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項(xiàng)服務(wù)工作。并制定個(gè)部門主管及員工的崗位責(zé)任書（附后），在公司檢查時(shí)，可依照崗位責(zé)任書內(nèi)容進(jìn)行對(duì)員工的BI行為規(guī)范和工作質(zhì)量進(jìn)行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定。
至于服務(wù)人員的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求，如客服部的維修處理及時(shí)率、回訪率，維修部的維修及時(shí)率、設(shè)備設(shè)施完好率，安防部對(duì)項(xiàng)目的巡查頻次以及環(huán)境部對(duì)園區(qū)的打掃頻次和標(biāo)準(zhǔn)，則依照公司所提供
的服務(wù)等級(jí)為準(zhǔn)。
1.1 客服部
根據(jù)管理面積和國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，客服部安排5名管理人員。其中包括：
客服主管一名，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績(jī)效評(píng)定及培訓(xùn)，并參與小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。
接待員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部服務(wù)電話的接聽、記錄、維修任務(wù)傳達(dá)和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊(cè)的管理、更新工作。
收費(fèi)員（財(cái)務(wù)）1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的收取，并控制有償服務(wù)費(fèi)的收繳和管理工作，對(duì)所收取款項(xiàng)應(yīng)在當(dāng)日做好相關(guān)記錄后，交總公司財(cái)務(wù)室保管。并負(fù)責(zé)相關(guān)票據(jù)和收費(fèi)臺(tái)賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門協(xié)助完成）
庫房管理員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所需物資的采購報(bào)表，出入庫管理和辦公設(shè)備的管理工作。
行政文員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常文件的打印、申報(bào)以及對(duì)外相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作。
四名員工相輔相成，協(xié)作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應(yīng)的收費(fèi)任務(wù)，以便收費(fèi)工作更順利的開展。各項(xiàng)工作做到日產(chǎn)日清、及時(shí)記錄、及時(shí)回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。
1.2 維修部
根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況和按照國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，維修部共設(shè)維修人員6-8名（如有高壓配電室則設(shè)值班人員2名，24小時(shí)輪流值班，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目大型電力設(shè)施的維修保養(yǎng)工作），其中設(shè)：
主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常報(bào)修、日常設(shè)備巡檢、維護(hù)保養(yǎng)和下屬員工的培訓(xùn)及績(jī)效評(píng)定工作。
其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護(hù)人員1名（如電梯維保由專業(yè)維修公司分包，則可省去該職務(wù)人員），分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴(kuò)大項(xiàng)目的服務(wù)范圍，分別對(duì)5名維修人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)的其他技能，例如單元對(duì)講系統(tǒng)維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績(jī)效考核制制定，以激勵(lì)員工的工作積極性。每天設(shè)一名維修人員夜間值班，負(fù)責(zé)項(xiàng)目夜間報(bào)修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作，做好值班記錄。
負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)大型設(shè)備設(shè)施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對(duì)小區(qū)內(nèi)的大型公共設(shè)施（如：配電箱、水泵房、給排水系統(tǒng)等）進(jìn)行常規(guī)性檢查，確保設(shè)備設(shè)施的完好運(yùn)行（春秋季設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃需根據(jù)實(shí)際另行擬定）。
負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間，社區(qū)文化活動(dòng)的協(xié)助實(shí)施工作。如節(jié)日期間的.園區(qū)布置及維保工作等。
1.3 安防部
根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，安防部設(shè)安防人員13名，以8小時(shí)三班倒
的制度負(fù)責(zé)項(xiàng)目24小時(shí)安全防范工作。其中包擴(kuò)：
安防部主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工，處理本部門日常事務(wù)，并負(fù)責(zé)對(duì)下屬員工的BI行為規(guī)范和工作的檢查，下屬員工的培訓(xùn)及績(jī)效評(píng)定工作。
門崗3名，主要負(fù)責(zé)小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對(duì)出入小區(qū)的車輛進(jìn)行檢查登記，如有物品出入時(shí)，應(yīng)在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。
巡邏崗6名，分別負(fù)責(zé)高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫區(qū)的安全防范和車輛疏導(dǎo)工作。
電子監(jiān)控室3人，以8小時(shí)3班倒制度負(fù)責(zé)24小時(shí)電子監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視，協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作，力爭(zhēng)在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)安全隱患，以便及時(shí)排除。并負(fù)責(zé)項(xiàng)目部各部門員工的工作監(jiān)督。
1.4 環(huán)境部
根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，環(huán)境部設(shè)服務(wù)人員12名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所轄區(qū)域的保潔、綠化等工作，其中包括：
環(huán)境主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常事務(wù)和下屬員工的工作檢查、培訓(xùn)及績(jī)效評(píng)定工作。
室內(nèi)保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。
室外保潔員3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作，包括
項(xiàng)目水系的衛(wèi)生維護(hù)工作。
綠化工3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護(hù)、修補(bǔ)、澆水、防寒等工作。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)等級(jí)而定。
三、其他管理方案
1、常見突發(fā)事件的處理
1.1 火災(zāi)突發(fā)事件處理
1.2 水浸突發(fā)事件處理
1.3 電梯困人突發(fā)事件處理
1.4 未知停電事件處理
1.5 暴力突發(fā)事件處理
1.6 盜竊以及其他犯罪活動(dòng)處理
以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況制定詳細(xì)的突發(fā)事件處理流程，防范于未然，確保項(xiàng)目的公共安全。
2、社區(qū)文化的開展
服務(wù)中心結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導(dǎo)向，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，營造小區(qū)特有的文化氛圍。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應(yīng)的公益娛樂活動(dòng)，例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會(huì)、組織社區(qū)老年或兒童出行等，以增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的友好關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。
物業(yè)管理方案2
一、概述
某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。
二、目標(biāo)
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運(yùn)行機(jī)制
組織結(jié)構(gòu)圖
經(jīng)營環(huán)境圖
四、人事人事設(shè)置原則:
一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。3辦事員3文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會(huì)要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。
五、經(jīng)營預(yù)測(cè)a)經(jīng)營收入:
19、14萬元(年度，以下省略)物業(yè)管理費(fèi):11、34萬元應(yīng)收
12、6萬元30000x12x0、35=126000(元)
預(yù)計(jì)收入11、34萬元(收繳率90%)維修服務(wù)費(fèi):0、5萬元特約服務(wù):5、8萬元其他收入:1、5萬元b)支出:20、25萬元人員工資福利:14萬元辦公費(fèi)用:2、5萬元(辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)維修保養(yǎng)費(fèi)用:1、5萬元稅金:1、05萬元不可預(yù)見費(fèi)用:1、2萬元c)潤虧:-1、11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入:10萬元(辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算:21、962萬元/年，0、61元/月xm2
(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)1經(jīng)理1120012002經(jīng)營部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護(hù)衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計(jì)9600工資總額合計(jì):9600元/月;115200元/年福利:115200x23%=26496(元/年)合計(jì):14、、17萬元/年
(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi):1、5萬元
(3)綠化管理費(fèi):綠化率45%1、04萬m2x1元/年xm2=1、04萬元
(4)清潔衛(wèi)生費(fèi):2人x12月x80元/月x人=0、192萬元
(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi):7人x200元/年x人=0、14萬元
(6)辦公費(fèi):按管理人員工資總額25%計(jì)算
5、52萬元x25%=1、38萬元
(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi):按10%計(jì)算即1萬元
(8)稅費(fèi):按營收5、5%繳納即1、052萬元
(9)保險(xiǎn)費(fèi):暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計(jì)算1、36萬元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0、35元/月xm2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗(yàn)收既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。接管小組按《設(shè)備移交清單》，對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。接管小組對(duì)每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求盡快解決。抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準(zhǔn)備工作治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄;增設(shè)報(bào)警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;車輛管理:增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫;垃圾清運(yùn):增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)分步購置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;
2、協(xié)調(diào)工作與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便業(yè)主。與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。
3、入伙現(xiàn)場(chǎng)入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場(chǎng)，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式:邀請(qǐng)政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢(shì)。注意事項(xiàng):避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。
八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。
其有關(guān)規(guī)定包括:國家建設(shè)部發(fā)布的'《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填寫業(yè)主裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí)，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一�，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。
十、日常管理
(一)房屋管理運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容核對(duì)業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費(fèi)財(cái)務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時(shí)聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上對(duì)小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號(hào)、房號(hào)、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理工作項(xiàng)目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補(bǔ)苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時(shí)間近午為宜;夏秋季每天二次，時(shí)間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)重者重點(diǎn)防治每月一遍，嚴(yán)重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)均勻，保持綠色長(zhǎng)勢(shì)良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車場(chǎng)天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補(bǔ)24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，及時(shí)維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動(dòng)檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)每周一次，每次1h標(biāo)準(zhǔn)人車進(jìn)出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費(fèi)90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當(dāng)措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練
(四)安全護(hù)衛(wèi)、停車管理
(五)保潔管理工作項(xiàng)目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運(yùn)消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標(biāo)準(zhǔn)地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運(yùn)率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運(yùn)垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運(yùn)垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
物業(yè)管理方案3
為做好xx公司20xx年防臺(tái)防汛工作，根據(jù)集團(tuán)防臺(tái)防汛相關(guān)文件工作要求，認(rèn)真落實(shí)防汛防風(fēng)措施，確保安全到位、保障到位、責(zé)任到位。提高應(yīng)對(duì)災(zāi)害性天氣的快速反應(yīng)能力，在遇到高汛期、強(qiáng)臺(tái)風(fēng)來臨期間，最大限度確保人員生命安全和減少公司經(jīng)濟(jì)損失，積極抓好防臺(tái)防汛工作的落實(shí)，確保安全生產(chǎn)工作落實(shí)到位，特制訂公司20xx年防臺(tái)防汛工作方案。
一、明確防臺(tái)防汛工作目標(biāo)
嚴(yán)格貫徹落實(shí)十九大精神，堅(jiān)持安全生產(chǎn)為第一原則，確保公司全體職工充分認(rèn)識(shí)到防汛防臺(tái)工作的重要性和必要性，杜絕思想上的麻痹心理和僥幸心理，嚴(yán)格落實(shí)防臺(tái)防汛工作責(zé)任制，把防臺(tái)防汛工作的各項(xiàng)措施落實(shí)到位。
二、貫徹防臺(tái)防汛工作要求
1、部署“提前”：提前謀劃、提前安排、提前落實(shí)。
2、堅(jiān)持“三個(gè)保證”：保證領(lǐng)導(dǎo)靠前指揮、保證臺(tái)風(fēng)汛期值班制度、保證相關(guān)工作人員隨時(shí)待命。
3、做到“四個(gè)到位”：應(yīng)急預(yù)案落實(shí)到位、防范措施落實(shí)到位、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制落實(shí)到位、工作安排落實(shí)到位。
三、組織領(lǐng)導(dǎo)結(jié)構(gòu)
1、防臺(tái)防汛工作領(lǐng)導(dǎo)小組
為使防臺(tái)防汛決策部署更具實(shí)效性，成立防臺(tái)防汛領(lǐng)導(dǎo)小組，做到提前預(yù)測(cè)、綜合分析、認(rèn)真組織、合理安排，確保統(tǒng)一指揮，迅速協(xié)調(diào)，領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單如下：
組長(zhǎng)：xx（主要負(fù)責(zé)人）
副組長(zhǎng)：xx（分管領(lǐng)導(dǎo)）
成員：xx（業(yè)務(wù)部）、xx（安全生產(chǎn)部）
各物業(yè)資產(chǎn)管理人
2、職責(zé)分工
組長(zhǎng)對(duì)公司防臺(tái)防汛工作負(fù)總責(zé)，全面指揮領(lǐng)導(dǎo)小組防臺(tái)防汛工作；副組長(zhǎng)對(duì)公司防臺(tái)防汛工作負(fù)分管責(zé)任，協(xié)助組長(zhǎng)開展指揮工作，并組織相關(guān)會(huì)議、監(jiān)督相關(guān)工作執(zhí)行情況等；各小組成員負(fù)有防臺(tái)防汛工作直接責(zé)任，負(fù)責(zé)防臺(tái)防汛工作方案具體實(shí)施。
四、主要措施
1、堅(jiān)持主訊期間值班制度。日常以電話值班為主，臺(tái)風(fēng)過境期間安排專人進(jìn)行值班，值班人員要密切關(guān)注公司物業(yè)，及時(shí)向防臺(tái)防汛工作小組報(bào)告情況。
2、開展全面隱患排查。各物業(yè)管理人員應(yīng)做好排查工作，在8月中旬之前，完成1次全面排查，重點(diǎn)做好排水系統(tǒng)、電器安全使用、玻璃幕墻、廣告牌、安全應(yīng)急等設(shè)施的全面排查，對(duì)查出的'問題及時(shí)整改到位。做好防臺(tái)防汛期間的日常定期檢查，并做好記錄。在汛期過后做好復(fù)查工作。
3、加強(qiáng)責(zé)任落實(shí)力度。各物業(yè)管理人應(yīng)明確自身職責(zé)，全面落實(shí)防臺(tái)防汛工作。在領(lǐng)導(dǎo)小組日常指導(dǎo)監(jiān)督的同時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)和副組長(zhǎng)將開展不定期抽查，對(duì)日常檢查記錄表、值班情況、情況上報(bào)不及時(shí)等，將根據(jù)性質(zhì)追究責(zé)任。
xx物業(yè)管理有限公司
物業(yè)管理方案4
1、服務(wù)結(jié)構(gòu)
本方案為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要提供物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、秩序、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個(gè)方面的內(nèi)容。我們將根據(jù)實(shí)際情況，不斷完善各類服務(wù)操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、超值服務(wù)。
2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置
經(jīng)理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。
3物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
3-1房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和管理
共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、主、柱、梁屋頂?shù)?戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設(shè)施、綠地、道路、停車場(chǎng)、車庫和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。
保潔服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
一、小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道
1、公共綠地1次/天清理
2、硬化地面1次/天清掃
3、主次干道1次/天清掃
4、室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品1次/月擦拭
5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理
二、房屋共用部位
1、多層樓內(nèi)通道、樓梯一次/天拖掃
2、樓道玻璃(不含封閉式玻璃)一次/天拖掃
3、樓梯扶手2次/周擦拭
4、公共活動(dòng)場(chǎng)所一次/天清掃
5、積水、積雪及時(shí)清掃
6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭
7、清潔完后、清潔區(qū)域內(nèi)無垃圾、無污物。
三、來及處理與收集
1、合理設(shè)置垃圾桶、果殼箱。
2、垃圾每日收集一次，做到日產(chǎn)日清。
3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。
4、對(duì)垃圾中轉(zhuǎn)站，根據(jù)需要進(jìn)行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
1、小區(qū)出入口24小時(shí)站崗執(zhí)勤
2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每小時(shí)巡邏一次;
3、對(duì)進(jìn)出小區(qū)車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。
4、在小區(qū)內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)警示牌。
5、秩序員每半年進(jìn)行1次應(yīng)急處理培訓(xùn)。
綠化服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
1、根據(jù)保潔員人數(shù)劃分鋤草范圍，綠化帶內(nèi)雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。
2、持續(xù)干旱一周時(shí)，必須澆水一遍。3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)蟲害及時(shí)消殺。
3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。
4、對(duì)枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時(shí)補(bǔ)種。
5、每周對(duì)綠化帶內(nèi)的`果皮、紙屑、垃圾袋清理一次
6、在綠地草坪設(shè)置宣傳牌，業(yè)主愛護(hù)花木，不隨意攀折、踐踏。
車輛管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業(yè)主遺失車卡，每個(gè)罰款10元。
2、對(duì)無照牌、超高、超重，攜帶危險(xiǎn)品車輛嚴(yán)禁進(jìn)入。
3、車進(jìn)小區(qū)限速行駛;停放在規(guī)定車位，不能擋道。
4、外來車輛進(jìn)入由業(yè)主申請(qǐng)后，可停放在指定地點(diǎn)。
5、每天12時(shí)到15時(shí)，19時(shí)到次日8時(shí)不許進(jìn)入。
6、臨時(shí)停放車輛交清費(fèi)用后方可進(jìn)入;車輛停放實(shí)行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。
維修服務(wù)
1、保修
�、俟芾硖幗M織建筑單位施工，費(fèi)用從建筑單位保修款中支付。②業(yè)主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質(zhì)量保證書》上規(guī)定的各部位保修時(shí)間為依據(jù)。
�、鼙Ｐ奁趦�(nèi)出現(xiàn)問題，急修半小時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般性維修3天內(nèi)處理。
⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。
2、有償服務(wù)
1、對(duì)有償服務(wù)，由業(yè)主申請(qǐng)，服務(wù)科約定維修時(shí)間
2、值班人員填寫維修登記表和派工單。
3、維修工帶著派工單上門維修，到現(xiàn)場(chǎng)后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主同意后開始維修。
4、維修完成清理現(xiàn)場(chǎng)，請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收并在維修單上簽字。維修單采取三聯(lián)制，客戶、財(cái)務(wù)、存檔各一聯(lián)。
5、維修人員在服務(wù)時(shí)收費(fèi)應(yīng)公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財(cái)務(wù)等。
物業(yè)管理方案5
為有效開展駐點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)工作，實(shí)現(xiàn)管理工作程序化和服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管理相關(guān)文件，特制定前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案。
一、總體目標(biāo)
實(shí)施規(guī)范管理，保障服務(wù)質(zhì)量。
二、明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理架構(gòu)和相關(guān)崗位職責(zé)
1、明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理架構(gòu)
公司對(duì)前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理實(shí)施專人負(fù)責(zé)制，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)下設(shè)的各前期駐點(diǎn)項(xiàng)目客服部進(jìn)行垂直管理，同時(shí)完善服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系，即設(shè)立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部，由督察員按照《前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案》和《》實(shí)施有效監(jiān)督管理。
2、建立和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目相關(guān)崗位職責(zé)。
三、建立和完善規(guī)范的工作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
(一)明確客服部
標(biāo)準(zhǔn)：由前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)顧問實(shí)行每周工作書面制度。
1、每周五下午17：00時(shí)前提交本周項(xiàng)目
報(bào)告資料包括：簽約戶數(shù)、未簽約戶數(shù)、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改善意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動(dòng)態(tài)、工程現(xiàn)場(chǎng)狀況介紹等。
2、每月提交現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)展?fàn)顩r書面報(bào)告和項(xiàng)目工程進(jìn)度記錄表，報(bào)告資料包括：工程進(jìn)展?fàn)顩r、存在問題及原因分析、工作改善意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動(dòng)態(tài)。
3、下周工作計(jì)劃
4、合理化推薦、意見
5、其他
(二)明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每周例會(huì)制度工作計(jì)劃
1、每周例會(huì)通報(bào)各部門前期駐點(diǎn)工作狀況，同時(shí)提出下周工作計(jì)劃和重點(diǎn)
2、研究分析各部門工作報(bào)告
3、研究分析物業(yè)管理新動(dòng)態(tài)
4、實(shí)施培訓(xùn)和溝通
5、研究分析服務(wù)質(zhì)量報(bào)告
6、其他
(三)建立和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系
1、建立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部，確定質(zhì)量監(jiān)督員
2、明確工作程序
a、督察員每一天不少于對(duì)各部門駐點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施2次監(jiān)督檢查，并據(jù)實(shí)記錄，不規(guī)范服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)糾正。
檢查資料主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動(dòng)紀(jì)律、現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、禮儀規(guī)范等。標(biāo)準(zhǔn)按照《員工手冊(cè)》規(guī)定執(zhí)行督察員每周下午17：00前提交書面報(bào)告和分析改善意見。
b、每月督察員書面調(diào)查銷售部現(xiàn)場(chǎng)主管及現(xiàn)場(chǎng)直接聯(lián)絡(luò)人，同時(shí)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究，具體調(diào)查資料，附xx物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表，督察員每月底前提交書面報(bào)告和分析改善意見。
c、每季度前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人書面調(diào)查開發(fā)建設(shè)單位法人或直接負(fù)責(zé)人，同時(shí)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析。具體調(diào)查資料，附xx物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表，前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在每月首次例會(huì)上提交書面報(bào)告或直接負(fù)責(zé)人，同時(shí)向公司辦公會(huì)報(bào)告。
(四)協(xié)調(diào)各項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位建立客戶報(bào)告制度
1、制定規(guī)范的聯(lián)系函制度。
2、建立和規(guī)范例會(huì)制度。
3、協(xié)助建立客戶聯(lián)系報(bào)告制度。
四、建立長(zhǎng)效的改善機(jī)制
1、成立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)研究機(jī)構(gòu)。
2、研究機(jī)構(gòu)目前主要工作任務(wù)。
a、研究和。
b、制訂和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)顧問及相關(guān)人員的崗位職責(zé)、現(xiàn)場(chǎng)管理制度、員工手冊(cè)等。
c、編寫物業(yè)管理服務(wù)方面培訓(xùn)通用的教材。
d、有計(jì)劃編寫各項(xiàng)目物業(yè)管理方案。
e、有效實(shí)施形象策劃系統(tǒng)。
f、有計(jì)劃實(shí)施各樓盤的.物業(yè)管理員工內(nèi)部培訓(xùn)。
g、做好新技術(shù)、新材料、新方案的研究工作。
物業(yè)管理方案6
一、項(xiàng)目概況
1、地理位置
該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
二、物業(yè)管理資料
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶帶給全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。
1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：
A、工作的主動(dòng)性
管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對(duì)象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。
C、工作的針對(duì)性
在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。
1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。到達(dá)設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。
1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專項(xiàng)類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。透過有序的工作使其到達(dá)功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。
1.4智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的.收集、清運(yùn)到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。
3、綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。
5、車輛交通管理
對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程貼合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務(wù)
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務(wù)
是為某些住戶群體帶給的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營性多種服務(wù)
即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)思考，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。
物業(yè)管理方案7
為順利實(shí)現(xiàn)康樂里小區(qū)創(chuàng)建“北京市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的目標(biāo)，根據(jù)北京市考評(píng)的有關(guān)通知精神，在總結(jié)近年來本公司其他創(chuàng)建工作的基礎(chǔ)上，結(jié)合康樂里小區(qū)管理服務(wù)中心工作實(shí)際情況，參照《物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》擬訂本創(chuàng)建實(shí)施方案。
一、指導(dǎo)思想：
通過開展創(chuàng)建活動(dòng)，進(jìn)一步提高管理水平，提升服務(wù)質(zhì)量。
二、時(shí)間安排：
第一階段：宣傳動(dòng)員、學(xué)習(xí)提高、組織落實(shí)階段，2月17-3月31日
第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1-4月20日
第三階段：整改提高、迎接初檢、充實(shí)完善階段，4月21-5月25日
第四階段：準(zhǔn)備區(qū)迎檢方案，并提出第五次整改計(jì)劃，5月26-7月5日
第五階段：請(qǐng)市小區(qū)辦、物業(yè)處專家指導(dǎo)創(chuàng)市優(yōu)，7月1-7月30日
第六階段：召開專題會(huì)議準(zhǔn)備創(chuàng)優(yōu)迎檢工作，8月1-9月30日
三、組織體系：
成立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組：創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)部署和組織開展創(chuàng)建工作，統(tǒng)籌安排，協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)建達(dá)標(biāo)，工作小組負(fù)責(zé)執(zhí)行實(shí)施。
創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)組
組長(zhǎng)：李志平
副組長(zhǎng)：趙文喜、王健、任保鋼、葉鴻斌、樂奇波
創(chuàng)優(yōu)工作組
組長(zhǎng)：樂奇波
副組長(zhǎng)：葉鴻斌（設(shè)備組長(zhǎng)）、閃志明（環(huán)境組長(zhǎng)）、陳楊（資料組長(zhǎng)）
組員：曹燕、張宇、王振君、樊榮章、陳重華、楊霄、趙剛、周毅、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、宋國亮、石蒙、趙雁峰、蘇佳。
四、創(chuàng)建工作小組人員分工：
項(xiàng)目組：樂奇波、葉鴻斌、閃志明、陳楊負(fù)責(zé)總策劃、總落實(shí)、總監(jiān)督。
資料組：陳楊、曹燕、張宇、楊霄、趙剛、周毅
檔案負(fù)責(zé)人：趙剛
負(fù)責(zé)企業(yè)的資料收集、管理規(guī)程的整理、迎檢資料的編寫和相關(guān)培訓(xùn)。
協(xié)助創(chuàng)優(yōu)資料的整理、裝訂、打印等
環(huán)境組：閃志明、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、韓青青、劉佳
檔案負(fù)責(zé)人：曹雪
經(jīng)營部場(chǎng)所的環(huán)境及相關(guān)資料的整理。監(jiān)管日常事務(wù)相關(guān)資料整理和收集。
裝修及樓宇外觀。小區(qū)清潔、綠化的環(huán)境及相關(guān)資料的'整理。
設(shè)備組：葉鴻斌、樊榮章、宋國亮、石蒙、趙雁峰
檔案負(fù)責(zé)人：樊榮章
負(fù)責(zé)物業(yè)建筑資料、機(jī)電設(shè)施、設(shè)備資料的整理和收集。
負(fù)責(zé)小區(qū)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關(guān)資料整理財(cái)務(wù)及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財(cái)務(wù)相關(guān)資料整理。
檔案負(fù)責(zé)人：王振君
安全組：閃志明、何湘贛、趙雁峰
檔案負(fù)責(zé)人：何湘贛
負(fù)責(zé)小區(qū)日常安全護(hù)衛(wèi)工作、培訓(xùn)及相關(guān)資料的整理，協(xié)助完成其它工作。
物業(yè)管理方案8
一、XX佳園物業(yè)概況
“XX佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價(jià)值的店面，其中A區(qū)、B區(qū)占據(jù)交通“黃金點(diǎn)”，交通便捷，銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù)。
二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)XX佳園的實(shí)況，我司確定XX佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：
（一）建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。
（二）定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理建議及時(shí)整改。滿意率達(dá)95%以上。
（三）建立落實(shí)維修制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。
（四）每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。
（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。
�。┏Ｒ�(guī)性公共服務(wù)
1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)
�。�1）棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。
�。�2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。
�。�3）空調(diào)安裝統(tǒng)一。
2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。
（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測(cè)1次。
�。�2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時(shí)排除。
（3）消防系統(tǒng)。24小時(shí)值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時(shí)起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患。
�。�4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，并無長(zhǎng)時(shí)間停水；制有應(yīng)急處理方案。
3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車輛管理。
（1）專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。
�。�2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。
�。�3）車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。
�。�4）停車場(chǎng)停放整齊，場(chǎng)地整潔。
（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。
（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。
（7）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。
5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。
（2）實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。
�。�3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。
�。�4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺(tái)、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。
�。�5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)。
6、綠化管理
（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。
�。�2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。
�。�3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。
�。�4）綠化完好率達(dá)到95%以上。
7、室內(nèi)裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。
�。�1）受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。
（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、房屋租售管理。
�。�1）督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。
�。�2）配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查，并登記在冊(cè)，確保小區(qū)的生活安全。
9、社區(qū)文化
（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動(dòng)。
�。�2）制有居民精神文明建設(shè)公約。
（3）配合街道辦事處、居委會(huì)、派出所開展各項(xiàng)工作。
�。�4）業(yè)主滿意率95%以上。
�。ㄆ撸┽槍�(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）
1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。
3、代定報(bào)刊、郵件報(bào)刊的代收代發(fā)。
4、提供維修服務(wù)并做到小修不過夜，中修三天完成。
5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。
三、公司擬采取的管理方式
“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。
�。ㄒ唬�(biāo)準(zhǔn)化管理
物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到提高。
�。ǘ贤ǚ⻊�(wù)至上
組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會(huì)重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠實(shí)，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對(duì)入伙交房時(shí)提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報(bào)開發(fā)商。絕對(duì)禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。
�。ㄈ┚喸煊H善的社區(qū)文化
創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會(huì)以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì)開辟一方文明的凈土。
四、為開展XX佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源
（一）人員設(shè)置。
根據(jù)所確定的管理檔次及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積2萬平方米計(jì)算，本公司“XX佳園”管理處擬設(shè)置工作人員11人。
職位人數(shù)負(fù)責(zé)內(nèi)容
管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò)處主任1人負(fù)責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通
工程人員1人負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)
車管員/收銀員2人停車場(chǎng)管理、出納、收費(fèi)
保潔綠化人員1人負(fù)責(zé)保潔綠化
保安人員6人負(fù)責(zé)崗?fù)�、車輛出入、巡邏
注：財(cái)務(wù)人員由總公司兼任。
�。ǘ┚C合效益簡(jiǎn)要分析
XX佳園綜合管理費(fèi)及維修金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可為（以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，最后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)）：
管理費(fèi)維修金
多層住宅0。50元/平方米·月0。20元/平方米·月
商場(chǎng)1。50元/平方米·月0。25元/平方米·月
地上車位40元/位·月
地下車位60元/位·月
五、XX佳園物業(yè)管理的具體操作
公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。
�。ㄒ唬┣捌跍�(zhǔn)備
公司派出專業(yè)人員對(duì)待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案；進(jìn)駐前二個(gè)月開始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊(cè)、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。
1內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制
2。物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)
開展管理工作前3個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。
3。規(guī)章制度制定
1）、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊(cè)》并在入伙時(shí)發(fā)放。
2）、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級(jí)員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。
�。ǘ┪飿I(yè)管理的啟動(dòng)
1。物業(yè)的接管驗(yàn)收
1）、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照）。
2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書等）
2。入伙管理
1）、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊(cè)，明確入伙驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約；通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊(cè)》；配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當(dāng)增加保安力量。
2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。
3。二次裝修施工全過程監(jiān)控
二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長(zhǎng)期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。
作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場(chǎng)的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰居民的日常生活造成影響。
安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對(duì)性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。
共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。
外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。
水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。
裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。
�。ㄈ┩晟频娜粘Ｎ飿I(yè)管理服務(wù)
A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)
1、總體安全環(huán)境管理
在社區(qū)四周、車床進(jìn)出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。
培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)社區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。
在出入口處對(duì)來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。
2、對(duì)出租戶管理
租戶的社區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對(duì)租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。
3、車輛交通及道路管理
樓宇停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記；非機(jī)動(dòng)車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。
4、科學(xué)管理
記錄全面的事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。
B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)
1。房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)
主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。
2。共用設(shè)備管理
本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備�！八臅�(huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障�！拔宥ā笔菍�(duì)房屋主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的`小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。
1）給排水設(shè)備管理
管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。
供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等）。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單；停水提前一天通知住用戶。
排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。
2）供電設(shè)備管理
供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時(shí)施工及住（用)戶裝修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。
配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時(shí)處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。
3)弱電設(shè)備管理
每天對(duì)門禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除。
4)消防管理
消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。
建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;建立義務(wù)X，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案;每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。
C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)
環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備;標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔
范圍工作內(nèi)容頻次標(biāo)準(zhǔn)備注
樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味
2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水
3沖洗樓梯1次/周無雜物，無積水
4擦公寓口信報(bào)箱1次/天無灰塵，無手印
5擦電梯2次/天無灰塵，無手印
6擦公共防盜門1次/周無灰塵
7擦樓梯扶手1次/周無灰塵
8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲
9擦消火栓1次/月無灰塵
10擦窗戶2次/月無灰塵
道路1路面循環(huán)清掃無雜物
2路邊綠地2次/天無雜物
3水泵結(jié)合器1次/周無灰塵
4路燈柱1次/周無灰塵
綠地清理2次/天無灰塵、枯葉
2、四害消滅
在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>
D、綠化維護(hù)系統(tǒng)
制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種;綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項(xiàng)目措施標(biāo)準(zhǔn)
綠化澆水澆水（依氣候變化)澆足澆透
草皮修剪（按季節(jié)進(jìn)行)草皮美觀平整
雜草清除（每周一次)確�；緹o雜草
防蟲病蟲害防治（一年2次)無病蟲害
養(yǎng)護(hù)施肥（一年4次)綠化生長(zhǎng)旺盛
喬灌木修剪造型一年4次
E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)
制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng);開發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力。
F、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)
1、社區(qū)文化建設(shè)
創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區(qū)居委員會(huì)一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住用戶擁有一份歸屬感;各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭(zhēng)取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地;配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。
2、便民服務(wù)
“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對(duì)時(shí)，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶排憂解難，積極開展臨時(shí)性的、專項(xiàng)性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。
1)、日常服務(wù)
設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)與本公司溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求;建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理化建議及時(shí)整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況;代定報(bào)刊，郵件報(bào)刊代收代發(fā)。
2)、特約服務(wù)
提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理;信息咨詢服務(wù)等
六、物業(yè)接管事項(xiàng)說明
（一)我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場(chǎng)開展，各項(xiàng)接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。
（二)為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗(yàn)收小組（具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn))。成員包括2名工程師、1名會(huì)計(jì)師。
物業(yè)管理方案9
一、xx物業(yè)管理前期籌備工作
（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。
（二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。
�。ㄈ┮罁�(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《巴黎花園業(yè)主公約》，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度。
�。ㄋ模┲朴喸敿�(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃》，《公共照明維護(hù)計(jì)劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃》等。
�。ㄎ澹┮�(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個(gè)月內(nèi)所有員工務(wù)必全部到位，并針對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。
二、接管后的日常管理服務(wù)工作
（一）、設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動(dòng)、平等）。
�。ǘ┌卜拦ぷ鳎�
1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實(shí)行24小時(shí)值班和巡視。
3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。
4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜職責(zé)制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。
7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟用。
8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。
9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。
10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫和停車場(chǎng)，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動(dòng)車派專人管理。
（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，特制定本規(guī)定：
1、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員狀況如實(shí)填寫在《巴黎花園業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；
2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對(duì)違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；
3、本小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動(dòng)配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；
4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；
5、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；
6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開小區(qū)；
7、各業(yè)主（住戶）有職責(zé)關(guān)好自家的門窗，并保障治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用；
8、住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行一切違反治安管理?xiàng)l例和角犯法律的活動(dòng)。
�。ㄋ模�、環(huán)衛(wèi)綠化工作：
1、公共部位及商場(chǎng)門前衛(wèi)生區(qū)，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時(shí)清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。
2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運(yùn)。
3、二次裝修房屋共用部位持續(xù)清潔，對(duì)亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。
4、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌現(xiàn)象。
5、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢報(bào)告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
6、聘請(qǐng)專職園藝工對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，為小區(qū)帶給一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。
（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定
為了持續(xù)小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、禮貌、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：
一、本住宅區(qū)內(nèi)實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時(shí)應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。
二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場(chǎng)所均不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。
四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費(fèi)用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。
五、凡在公共場(chǎng)所亂貼、亂派廣告、標(biāo)語、傳單者，除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場(chǎng)、恢復(fù)原狀外，還將視狀況追究相關(guān)當(dāng)事人的職責(zé)。
六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場(chǎng)所大小便。
七、持續(xù)小區(qū)的安靜，不得在休息時(shí)間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
八、愛護(hù)小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場(chǎng)所晾曬衣物。
�。⒎课菁霸O(shè)備、設(shè)施管理：
1、房屋質(zhì)量，設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時(shí)反饋給建設(shè)單位，協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的'溝通，便于做好保修工作。
2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。
3、建立設(shè)備臺(tái)帳，并設(shè)置標(biāo)志，以示區(qū)別和了解。
4、公共照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每一天完成巡查養(yǎng)護(hù)，所有設(shè)備均按《維保計(jì)劃》進(jìn)行維保。
5、公司每一天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場(chǎng)檢查一次，對(duì)于存在問題，及時(shí)提出整改。
6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過二天；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)回訪。
�。ㄆ撸⒓訌�(qiáng)二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，每一天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護(hù)房屋質(zhì)量。
�。ò耍�、用心開展便民服務(wù)，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購機(jī)船票、代請(qǐng)保姆、代請(qǐng)鐘點(diǎn)工等。
（九）、根據(jù)本小區(qū)狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿意。
三、小區(qū)車輛管理規(guī)定
1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路，公用設(shè)施，不亂停亂放；
2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離；
3、車輛管理員應(yīng)提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走；
4、機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過5公里，嚴(yán)禁超車，機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號(hào)；
5、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場(chǎng)所試車、修車、練習(xí)；
6、不準(zhǔn)輾壓綠化草地?fù)p壞路面、損壞路牌和各類標(biāo)識(shí)，如有損壞應(yīng)照價(jià)賠償；
7、不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機(jī)動(dòng)車輛只能在停車場(chǎng)指定車位內(nèi)停放，非機(jī)動(dòng)車務(wù)必停放在專用場(chǎng)地內(nèi)（消防車、警車、救護(hù)車除外）；
8、不損壞停車場(chǎng)消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施；
9、持續(xù)停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時(shí)，車主應(yīng)即行處理。
四、管理模式
�。ㄒ唬⿺M采取的管理方式
服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處務(wù)必貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：管理無空擋，服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有反饋，辦事有時(shí)限，考核不遷就，獎(jiǎng)懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、省軍區(qū)各級(jí)官兵、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的"共建"機(jī)制。
（二）管理處組織機(jī)構(gòu)
1、辦公室：
�。�1）負(fù)責(zé)日常事物，代收代發(fā)報(bào)紙信件
�。�2）二次裝修管理
�。�3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔
（4）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系
2、工程部：
�。�1）負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查
�。�2）建立設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃
（3）做好日常維修保養(yǎng)工作
3、財(cái)務(wù)部：
（1）管好用好財(cái)務(wù)
�。�2）負(fù)責(zé)日常收管理費(fèi)、代收水電費(fèi)
�。�3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材
4、保安部：
�。�1）選好保安員搞好培訓(xùn)，管好保安
�。�2）加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序
（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全
�。ㄈ┕芾砣藛T的配備
1、管理處主任1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理。
2、樓管員1人，負(fù)責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費(fèi)等。
3、水電工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修。
4、保潔工8人，負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。
5、綠化工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)。
6、保安10人（2出口），24小時(shí)值班。
7、車管員1人，負(fù)責(zé)汽車、自行車、摩托車、電動(dòng)車管理。
如上共計(jì)25名。
五、人員的選拔和培訓(xùn)管理
�。ㄒ唬┤藛T選拔
根據(jù)本小區(qū)的特點(diǎn)及所需的服務(wù)要求，適應(yīng)今后的管理及服務(wù)水平，所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配適宜的工作崗位，逐步向社會(huì)公開招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。
（二）培訓(xùn)目標(biāo)及方式
為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場(chǎng)化、專業(yè)化、綜合化、社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì)，我公司將嚴(yán)格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配適宜的工作崗位，除公開向社會(huì)招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還務(wù)必定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)，管理處并同時(shí)進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練，務(wù)求使其能日常管理事物的工作。
公司會(huì)采取集中與分工種培訓(xùn)，將內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財(cái)務(wù)管理，與經(jīng)營活動(dòng)等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍，有人才能出好成果。我公司將同時(shí)負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級(jí)別管理員工的專業(yè)管理知識(shí)，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。
�。ㄈ┡嘤�(xùn)計(jì)劃及資料
培訓(xùn)計(jì)劃及資料見附件2
�。ㄋ模┡嘤�(xùn)考核
為體現(xiàn)培訓(xùn)的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗(yàn)的落實(shí)公司于員工培訓(xùn)期間透過不定期的培訓(xùn)考核確保培訓(xùn)的質(zhì)量。
六、維修基金的管理與使用
�。ㄒ唬┌磭矣嘘P(guān)規(guī)定收取并建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。
�。ǘ┚S修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。
�。ㄈ┚S修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。
�。ㄋ模I(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
七、物業(yè)管理服務(wù)承諾
我公司將以"以人為本，科學(xué)管理，依法辦事，真誠服務(wù)"為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗(yàn)以外，將在以下幾個(gè)方面作新的嘗試：我們將引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法技術(shù)，提高一體化管理水平，采取計(jì)劃目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、督導(dǎo)管理協(xié)調(diào)管理等先進(jìn)的管理方法。根據(jù)ISO9001：20xx質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)化之路；始終強(qiáng)調(diào)把服務(wù)業(yè)主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務(wù)體系，提高服務(wù)層次，改善服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措，瞄準(zhǔn)物業(yè)管理先進(jìn)水平，全面接管小區(qū)后，按照《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關(guān)條款，在物業(yè)管理委托期二年內(nèi)到達(dá)沭陽縣標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)。
物業(yè)管理方案10
根據(jù)“后勤總公司20xx年工作重點(diǎn)”的總體要求和“物業(yè)管理中心關(guān)于確定20xx年為物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定”，結(jié)合實(shí)際，現(xiàn)制定“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”活動(dòng)方案如下：
一、指導(dǎo)思想和總體要求
以“解放思想、擴(kuò)大開放、迅速提高質(zhì)量、迅速占領(lǐng)市場(chǎng)”為指導(dǎo)思想，堅(jiān)持發(fā)展就是硬道理的基本原則，全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，以人為本，強(qiáng)化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進(jìn)中心的改革和發(fā)展，做到市場(chǎng)有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的'提高，經(jīng)濟(jì)效益有新的突破，中心面貌有新的變化，及時(shí)做好學(xué)校西進(jìn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，為教學(xué)工作的正常運(yùn)行提供強(qiáng)有力的后勤保障。
二、工作目標(biāo)
緊緊圍繞中心工作，加強(qiáng)常規(guī)管理，注重工作實(shí)效，以“重視質(zhì)量，深化改革，加速發(fā)展”為工作重點(diǎn)，努力做到：加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高服務(wù)意識(shí)；加強(qiáng)管理，提高服務(wù)水平；加強(qiáng)考核，提高服務(wù)效率，使服務(wù)工作力求做到有預(yù)見性、有高效性，以確保各項(xiàng)服務(wù)保障工作順利開展，并實(shí)現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”的各項(xiàng)工作目標(biāo)，為總公司的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展作出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
時(shí)間活動(dòng)內(nèi)容日常工作責(zé)任部門審核結(jié)果三月份物管中心辦公室、各個(gè)部門會(huì)議宣傳動(dòng)員，三張板報(bào)宣傳教育，各個(gè)部門擬定創(chuàng)優(yōu)方案和聯(lián)系一個(gè)物業(yè)服務(wù)對(duì)象實(shí)施創(chuàng)優(yōu)服務(wù)，取得經(jīng)驗(yàn)，啟動(dòng)創(chuàng)優(yōu)工作。
1、發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用，邀請(qǐng)監(jiān)督員對(duì)物管中心各部門的工作明察暗訪，提出針對(duì)問題的改進(jìn)意見。對(duì)好的作法加以宣傳和推廣。
2、每月搞2次培訓(xùn)。3、每月搞2次質(zhì)量檢查。
4、中心辦公室召開兩月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn)。
5、實(shí)施計(jì)劃在執(zhí)行過程中可以修訂完善。
四月份
各個(gè)部門搞2次職業(yè)培訓(xùn)；搞一次副經(jīng)理以上管理人員到社會(huì)物業(yè)小區(qū)參觀學(xué)習(xí)考察；派遣人員到社會(huì)物業(yè)小區(qū)實(shí)習(xí)，學(xué)以致用；發(fā)放優(yōu)質(zhì)服務(wù)卡，方便業(yè)主服務(wù)需要；中心辦公室召開2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn)，聘請(qǐng)業(yè)主代表參加會(huì)議，找出不足，及時(shí)整改提高。
五月份搞一次崗位練兵和職業(yè)競(jìng)賽，全面提高物業(yè)服務(wù)的專業(yè)技能和服務(wù)水平；搞一次“便民服務(wù)”（亦可以會(huì)同總公司一起搞）；搞一次顧客滿意度調(diào)查，同時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。六月份
開展“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”咨詢活動(dòng)，了解和解決師生員工反映的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題；中心辦公室召開2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn)，找出不足，及時(shí)整改提高。各個(gè)部門搞一次針對(duì)難點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動(dòng)，促使其物業(yè)條件根本改善，并且長(zhǎng)期保證質(zhì)量。
七月份
全面檢查、鞏固落實(shí)本學(xué)期創(chuàng)優(yōu)情況，寫出物業(yè)創(chuàng)優(yōu)工作小結(jié)。部門搞出假期安全、抗旱保苗及假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案，并付諸實(shí)施。
八月份
全面檢查督促、貫徹落實(shí)“假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案”，保障師生員工暑假正常生活。
九月份
結(jié)合新生入學(xué)江津校區(qū)建設(shè)，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的改進(jìn)實(shí)施。
十月份
進(jìn)行物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)技術(shù)的改進(jìn)實(shí)施。
十一月份
進(jìn)行物業(yè)管理創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)管理創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)管理的改進(jìn)實(shí)施。搞一次顧客滿意度調(diào)查。
十二月份
進(jìn)行溫馨、和諧物業(yè)大討論及其培訓(xùn)，搞好溫馨、和諧物業(yè)。管理層研究先行進(jìn)入江津校區(qū)物業(yè)人員名單。
一月份
總結(jié)全年優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn)，予以評(píng)價(jià)，形成文件，使之規(guī)范化制度化。
物業(yè)管理方案11
一、施工管理
1.建立監(jiān)督和記錄制度，對(duì)工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問題處理進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；
2.熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預(yù)留位置，做出詳細(xì)記錄；
3.對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；
4.了解各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等情況；
5.對(duì)影響大樓功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題，及時(shí)書面匯報(bào)與業(yè)主方，列出整改報(bào)告，提交業(yè)主方備案處理
二、設(shè)備安裝調(diào)試
1.對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等；
2.出席有關(guān)工程的會(huì)議，參與機(jī)電設(shè)備的`測(cè)試檢查，建立調(diào)試檔案；
3.及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時(shí)通報(bào)業(yè)主方。
三、竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收
1.安排相應(yīng)專業(yè)人員參與分戶驗(yàn)收，并對(duì)驗(yàn)收問題進(jìn)行記錄，書面反饋與業(yè)主單位，并對(duì)整改落實(shí)情況檢查；
2.從物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，配合業(yè)主方對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，維護(hù)業(yè)主方的合法權(quán)益；
3.對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題，明確記錄在案，書面報(bào)業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內(nèi)對(duì)存在的問題加以解決，直到完全合格；
4.做好接管驗(yàn)收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應(yīng)資料的移交和驗(yàn)收問題的整改跟進(jìn)與反饋。
四、人員配置及素質(zhì)要求：
項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度派3-5名專業(yè)人員。
電梯技工：
人員數(shù)量：1人。介入時(shí)間：電梯安裝至設(shè)備移交電氣或機(jī)械專業(yè)，中專以上學(xué)歷；有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)；了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設(shè)備操作證（電梯）
空調(diào)技工：
人員數(shù)量：1人。介入時(shí)間：空調(diào)安裝至移交。有大型商場(chǎng)或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)；具備暖通基本常識(shí)，持相關(guān)上崗證和中級(jí)以上職業(yè)資格證書；有中央空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)2年以上。
高壓運(yùn)行維護(hù)技工：
人員數(shù)量：2人介入時(shí)間：配電房安裝至移交。持高（電監(jiān)會(huì)頒發(fā)）、低壓電工證（安監(jiān)局頒發(fā)）；一年以上星級(jí)酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運(yùn)行值班經(jīng)驗(yàn)；有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)；有變壓器運(yùn)行、報(bào)停管理經(jīng)驗(yàn)。
物業(yè)管理方案12
一、XX項(xiàng)目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng)
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶群體，其對(duì)居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力；
3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會(huì)所類要求等；
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。
二、根據(jù)以上分析，對(duì)XX項(xiàng)目物業(yè)建議如下：
1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對(duì)業(yè)主提供的保潔工作相分開。因?yàn)�，河道及市政道路的保潔工作是屬于�?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作，其對(duì)具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時(shí)可以通過物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對(duì)業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容：
1、對(duì)河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果；
2、對(duì)市政道路的保潔；
3、對(duì)業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時(shí)，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）？
4、24小時(shí)水電維修；
5、對(duì)業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn)；
6、對(duì)水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；
7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；
8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：
1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對(duì)玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的`服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時(shí)對(duì)業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：
A、業(yè)主訂購報(bào)刊的派送（報(bào)紙需經(jīng)過熨燙，免費(fèi)）？
B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費(fèi)）
室內(nèi)清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)
代收洗、補(bǔ)、燙衣物
室內(nèi)插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務(wù)
家庭看護(hù)管理
寵物看護(hù)管理
C、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)（付費(fèi)并需要提前預(yù)約）
五、XX項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理：
1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：
24小時(shí)固定安全崗位的值勤
24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時(shí)間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理
2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對(duì)講系統(tǒng)
設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)
停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）
安防器材（對(duì)講機(jī)、滅火器、警棍等）
3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：
禮儀性保衛(wèi)
短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對(duì)人員安全護(hù)衛(wèi)）
（以上兩種服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目）
六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對(duì)講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警（或直接找物業(yè)管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)情況；
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的匯報(bào)決定是否報(bào)警（110、119、120、999等）
物業(yè)管理方案13
為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。
一、指導(dǎo)思想
以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）為主線，以爭(zhēng)創(chuàng)“中國最佳旅游城市”為契機(jī)，堅(jiān)持“科學(xué)謀劃，抓點(diǎn)帶面，點(diǎn)面結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)，全面落實(shí)”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長(zhǎng)效管理機(jī)制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)全市各項(xiàng)事業(yè)健康快速發(fā)展。
二、工作任務(wù)
�。ㄒ唬├眄樄芾眢w制，創(chuàng)新運(yùn)行方式，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。
城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負(fù)總責(zé)、社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門管理職責(zé)，以塊為主，實(shí)行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。
1、街道辦事處職責(zé)。
組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實(shí)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。
（1）會(huì)同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收，對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問題的，要提請(qǐng)有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。
�。�2）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見。
（3）對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會(huì)沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織保潔隊(duì)伍實(shí)施保潔，并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費(fèi)的，由社區(qū)委員會(huì)組織業(yè)主進(jìn)行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)維修費(fèi)用。
�。�4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。
�。�5）合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責(zé)任制，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。
�。�6）協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交、接管工作。
（7）負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。
（8）組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，
2、社區(qū)居委會(huì)職責(zé)。
根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。
（1）組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，派代表參加籌備工作。
�。�2）會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會(huì)，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉。
�。�3）監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作。積極傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出建議和意見。
�。�4）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作。
（5）經(jīng)市物業(yè)主管部門同意，可直接召開業(yè)主大會(huì)。
（6）配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系，對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實(shí)保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)選聘維修項(xiàng)目施工隊(duì)伍，并及時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。
（7）組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。
3、市物業(yè)管理辦公室職責(zé)。
物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。
�。�1）宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。
�。�2）對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建工作進(jìn)行指導(dǎo)。
�。�3）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。
�。�4）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。
（5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。
�。�6）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)監(jiān)管。
�。�7）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。
（8）負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。
�。�9）對(duì)街道物業(yè)管理工作進(jìn)行考核，對(duì)物業(yè)管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。
�。�10）負(fù)責(zé)新建小區(qū)交付使用時(shí)的物業(yè)驗(yàn)收工作。
�。�11）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級(jí)評(píng)定。
�。ǘ┮�(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營理念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。
1、實(shí)施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。
開放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會(huì)劃分責(zé)任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實(shí)衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會(huì)自聘維修企業(yè)，社區(qū)對(duì)居委會(huì)工作進(jìn)行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過動(dòng)員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，形成居民共建、共管、共享的局面。
2、實(shí)施老舊小區(qū)過渡型物業(yè)管理。
具有一定規(guī)模并且沒有物業(yè)管理的小區(qū)（如實(shí)驗(yàn)小區(qū)、長(zhǎng)安小區(qū)、長(zhǎng)安新村、賓館小區(qū)），由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行規(guī)范管理，按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。
3、規(guī)范已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。
一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費(fèi)。制定物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù)。同時(shí)開展優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng)，召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點(diǎn)帶面，穩(wěn)步推進(jìn)，逐步擴(kuò)大影響，推動(dòng)全市物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。
�。ㄈ┘哟笪飿I(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無到有的過渡。
對(duì)群眾反映強(qiáng)烈且問題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，采取政府投一點(diǎn)、物業(yè)維修基金出一點(diǎn)、社會(huì)集一點(diǎn)的辦法，有組織、有計(jì)劃地整治，本著整治一個(gè)、規(guī)范一個(gè)、達(dá)標(biāo)一個(gè)的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有、從簡(jiǎn)單到規(guī)范的過渡。
�。ㄋ模⿵�(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。
開發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標(biāo)形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的承接驗(yàn)收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開選聘物業(yè)公司。嚴(yán)格控制開發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對(duì)擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)將物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)在門市或顯赫位置，并及時(shí)通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門備案，嚴(yán)格對(duì)物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)一定要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設(shè)施沒達(dá)到要求的'，不予頒發(fā)驗(yàn)收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒有接到物業(yè)驗(yàn)收合格通知不予辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門要定期對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處，并追究責(zé)任。
�。ㄎ澹┘哟笪飿I(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。
各有關(guān)部門要研究制定切實(shí)可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動(dòng)查詢系統(tǒng)，定期通報(bào)繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。
（六）提供優(yōu)惠條件，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
要加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨(dú)立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對(duì)社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度，先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，提高我市物業(yè)管理水平。
�。ㄆ撸┍ＷC措施。
1、強(qiáng)化宣傳，營造良好的物業(yè)管理氛圍。
要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標(biāo)語、宣傳板報(bào)、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實(shí)讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內(nèi)容，認(rèn)真組織好不同層面人員的法律知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。
2、提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。
各部門要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運(yùn)工作，及時(shí)對(duì)主巷路及分支的下水管線進(jìn)行維修、維護(hù)。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)對(duì)老舊房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并向業(yè)主收取適當(dāng)費(fèi)用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對(duì)物業(yè)糾紛從速從快裁決。機(jī)關(guān)工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納，增強(qiáng)物業(yè)管理的保障能力，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。
3、落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。
為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，市政府決定對(duì)蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點(diǎn)工作目標(biāo)責(zé)任制，與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計(jì)劃和考核機(jī)制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時(shí)處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對(duì)街道辦事處組建業(yè)主委員會(huì)等工作進(jìn)行1次檢查、督辦，對(duì)有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。
三、時(shí)間安排
�。ㄒ唬�20xx年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進(jìn)行調(diào)查摸底，抓好試點(diǎn)工作，并組織有關(guān)部門大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
�。ǘ�20xx年5月，組織召開物業(yè)管理工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。
（三）20xx年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級(jí)和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進(jìn)行審查，清理整頓物業(yè)管理市場(chǎng)。
�。ㄋ模�20xx年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進(jìn)行培訓(xùn)，重點(diǎn)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》知識(shí)、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會(huì)如何開展工作等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)。
�。ㄎ澹�20xx年4月至12月，民主街道辦事處和長(zhǎng)安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會(huì)，加大工作力度，組織落實(shí)小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到100%。
�。�20xx年11月至12月，市政府對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查、總結(jié)和驗(yàn)收。
物業(yè)管理方案14
一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)
(1)房屋
A、房屋完好率達(dá)98%以上；
B、房屋零修、急修及時(shí)率92%以上；
C、房屋零修工程合格率98%以上；
D、外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象；
E、房屋裝修貼合管理規(guī)定。
(2)協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。
(3)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。
(4)道路暢通，路面平整。
(5)消防設(shè)施完好無損，可隨時(shí)啟用。
2、安全護(hù)衛(wèi)
(1)主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時(shí)值班；
(2)安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查；
(3)小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控；
(4)交通、車輛管理有序；
A、機(jī)動(dòng)車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
B、機(jī)動(dòng)車輛按序停放。
(5)危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；
(6)有應(yīng)急處理計(jì)劃、措施，遇警能及時(shí)報(bào)警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。
(7)小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生
(1)綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；
(2)花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；
(3)修剪及時(shí)，整齊美觀；
(4)綠化品味高，有較高觀賞價(jià)值；
(5)小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；
(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；
(7)水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患；
(8)環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；
(9)無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；
(10)噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。
4、收費(fèi)管理
(1)服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；
(2)用戶主動(dòng)參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；
(3)建立收費(fèi)管理制度，職責(zé)落實(shí)到人，每六個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布服務(wù)費(fèi)收支狀況；
(4)模苑遵守國家收費(fèi)政策，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為；
(5)認(rèn)真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%；
(6)業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。
5、相關(guān)條件
(1)硬件環(huán)境
A、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；
B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識(shí)明顯；
C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；
D、停車場(chǎng)分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放)；
E、有集中監(jiān)控設(shè)備；
F、有生活服務(wù)配套設(shè)施；
G、有教育、文體活動(dòng)及商務(wù)服務(wù)設(shè)施；
二、物業(yè)管理公司帶給的服務(wù)項(xiàng)目(分期逐步到位)
1、便民服務(wù)(部分收費(fèi))
(1)清洗空調(diào)過濾網(wǎng)；
(2)室內(nèi)清潔；
(3)檢修電器(室內(nèi)自用部位)；
(4)修理家具配件；
(5)安裝、更換配件；
(6)修理，開關(guān)、插座、電話盒等；
(7)修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；
(8)修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；
(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；
(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；
(11)代辦繳納電費(fèi)；
(12)代辦繳納電話費(fèi)；
(13)代辦電話開戶；
(14)代辦有線電視開戶；
2、商務(wù)服務(wù)(部分收費(fèi))
(1)代辦收訂報(bào)紙雜志、郵遞；
(2)代訂車、船、機(jī)票；
(3)中英文打字、傳真；
(4)電話留言服務(wù)；
3、社區(qū)娛樂、文化活動(dòng)服務(wù)
(1)棋類；
(2)牌類；
(3)球類；
(4)健身活動(dòng)；
(5)書刊閱覽；
(6)歡慶節(jié)日；
(7)義務(wù)服務(wù)活動(dòng)。
三、物業(yè)管理企業(yè)
1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；
2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；
3、人員培訓(xùn)，持證上崗；
(1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；
(2)檔案管理規(guī)范，資料齊全；
(3)用心使用新技術(shù)，廣泛使用計(jì)算機(jī)管理。
結(jié)構(gòu)及外觀：
1、嚴(yán)禁改動(dòng)和損壞原有的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，嚴(yán)禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，否則，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；
2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的.隱患；
3、樓板打沖擊鉆時(shí)要避開水管、線纜等，深度不得超過10毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。
陽臺(tái)及門窗：
1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺(tái)，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；
2、貼磁磚時(shí)不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時(shí)要立即清洗干凈；
3、嚴(yán)禁改動(dòng)入戶門、門套；
4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門；
5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。
管道：
1、嚴(yán)禁改動(dòng)廚房、衛(wèi)生間的排水(排污)管道；
2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時(shí)的檢修；
3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；
4、推薦對(duì)預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。
廚房及衛(wèi)生間：
1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；
2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動(dòng)和埋于墻體，避免不安全因素存在；
3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；
4、吊頂需做成活動(dòng)式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；
5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴(yán)禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補(bǔ)做，避免滲水；
6、安裝浴缸、馬桶時(shí)，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。
智能設(shè)施及管線：
嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。
空調(diào)：
1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；
2、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；
3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。
物業(yè)管理方案15
一、會(huì)議目的和任務(wù)
認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，表彰先進(jìn)，交流經(jīng)驗(yàn)，部署工作，凝聚共識(shí)，加大管理力度，推進(jìn)我市物業(yè)管理科學(xué)、規(guī)范、健康發(fā)展。
二、參加會(huì)議人員
1、市住房城鄉(xiāng)建委領(lǐng)導(dǎo)、貴池區(qū)領(lǐng)導(dǎo)；
2、貴池區(qū)住房城鄉(xiāng)建委主任、分管副主任、區(qū)物業(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人；貴池區(qū)文明辦（區(qū)市容局）、區(qū)行政執(zhí)法局；
各縣房產(chǎn)局局長(zhǎng)、分管副局長(zhǎng)、物業(yè)科長(zhǎng)，九華山建設(shè)環(huán)保處分管領(lǐng)導(dǎo)、房產(chǎn)科負(fù)責(zé)人；
3、主城區(qū)5個(gè)街道辦事處分管領(lǐng)導(dǎo)、20個(gè)社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)人（區(qū)住建委負(fù)責(zé)通知）；
4、主城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人（含外地來池企業(yè)），省、市優(yōu)小區(qū)獲獎(jiǎng)企業(yè)代表。
三、會(huì)議議程及內(nèi)容
會(huì)議安排半天時(shí)間。內(nèi)容如下：
1、集中參觀考察華邦-陽光城小區(qū)（各縣、處不參加）；
2、市房產(chǎn)局作20xx年度全市物業(yè)管理工作報(bào)告；
3、通報(bào)表彰20xx年度池州市物業(yè)管理示范小區(qū)、安徽省物業(yè)管理示范及優(yōu)秀小區(qū)，會(huì)場(chǎng)授牌；
4、主城區(qū)街道辦事處、華邦物業(yè)公司介紹經(jīng)驗(yàn)；安排部署20xx物業(yè)全市物業(yè)管理重點(diǎn)工作；
5、貴池區(qū)領(lǐng)導(dǎo)講話；
6、市住房城鄉(xiāng)建委領(lǐng)導(dǎo)講話。
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