商業調查報告

時間：2020-12-09 12:46:02 調查報告我要投稿

商業調查報告

　　調查報告是對某項工作、某個事件、某個問題，經過深入細致的調查后，將調查中收集到的材料加以系統整理，分析研究，以書面形式向組織和領導匯報調查情況的一種文書。以下是CN人才網小編為大家精心搜集和整理的商業調查報告，希望大家喜歡!

商業調查報告

　　商業調查報告(一)

　　一、社區商業研究背景

　　(一)社區商業基本概念

　　1、社區商業定義

　　社區商業是指以社區內居民為服務對象，以便民利民為宗旨，以優化居住環境、提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。社區商業的服務對象主要是社區內的居民，應具備行業齊全、服務配套的特點，并以先進的商業業態和優美的商業環境，在滿足社區居民日常生活需求的同時，更注重提供文化娛樂、休閑服務等多樣化、個性化的綜合消費。

　　2、社區商業分類

　　3、社區商業功能

　　(二)國外社區商業發展概況

　　由于國外城市居民大量居住在郊區，社區商業非常發達，例如美國20**年社區商業的零售額就占了國家零售消費品總額的40%，而中國目前還不到10%。國外的社區商業主要以購物中心的形式出現，尤以社區型購物中心所占的份額最大。購物中心是一種現代的零售業態，是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。國外社區商業中心一般都實行開發和經營分離的做法：開發商負責前期開發，經營商負責租賃經營，形成良性的運作機制。

　　(三)國內社區商業發展概況

　　我國的社區商業還處于起步階段，社區商業主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業形式是自然形成的缺乏統一規劃，業態檔次普遍較低，社區商業功能不全。隨著房地產業的發展，特別是商業房地產的逐漸成熟，社區商業得到了巨大的進步。國內出現了一大批"購物中心"、"生活廣場"、"娛樂休閑一條街"等眾多社區商業項目。國內的社區商業設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區居民創造的擁擠熱鬧的場所的方向發展。總的來說目前國內的社區商業普遍帶有濃厚的住宅底商特點(為了保持良好的居住和綠化環境，上海浦東越來越多的住宅區淘汰了住宅底商，而采取集中式購物中心模式)，與國外成熟的社區商業模式相比還有很大差距。

　　(四)國內社區商業發展趨勢

　　由于各城市經濟發展水平的差異，社區商業也呈現出不同的發展水平，目前國內發達城市的社區商業主要呈現出以下發展趨勢，這也是發達程度較低城市的發展方向。

　　1、政府對社區商業的規劃力度加強。我國商務部今年4月下發了《關于加快我國社區商業發展的指導意見》，以推動我國社區商業發展。

　　2、購物中心造就大型社區商業。如沃爾瑪購物廣場已進駐成都交大-九里堤社區，并將于20**年上半年開業。

　　3、便利店、生鮮超市是社區商業的重要組成部分。例如7-11便利店、冠軍生鮮超市等新興業態目前已進駐北京、上海等發達城市。

　　4、社區商業開始細分市場。由于消費者根據性別、年齡、收入水平、文化修養、價值觀念、社會階層、生活方式等可以細分為不同的消費群體，不同的消費群體意味著不同的消費需求、消費心理、消費動機和消費結構，社區商業在開發時就必須考慮商業的業態配比和商業組合。

　　5、專業化操作是社區商業成功的保證。商業地產的核心其實是商業，地產只是商業的載體，經驗豐富的招商營銷以及商業管理團隊對于社區商業的成功開發起著比較關鍵的作用。

　　二、成都社區商業概況

　　隨著成都市中心城區的商業設施已接近飽和，競爭日趨白熱化，企業的經營業績也難以再有較大幅度的提升。而城市化進程的加快，居民外遷和新建居住區不斷增多，這些區域的商業設施相對不足，市場空間和消費需求巨大，這種新的消費需求需要新的商業形式來承接，社區商業恰恰順應了這種需要。另一方面，城鎮居民人均可支配收入日益提高消費需求與消費結構發生了顯著變化，居民對能滿足基本生活需要、提高生活質量的社區商業的需求也日益增加。在此背景下，社區商業正成為成都市流通領域新的經濟增長點，并已在提升城市商業綜合競爭力方面發揮著重要作用。

　　為貫徹執行《商務部關于加快我國社區商業發展的指導意見》，成都于6月21日舉辦了“首屆社區商業高峰論壇”，與會專家共同探討了城市社區商業的未來發展之路，同時也為成都今后社區商業的打造指明了新的'方向。此次會議上，藍波灣(藍谷地的社區商業配套項目，見下右圖)被評為中國首個“全國社區商業示范項目”，對社區商業的開發具有一定的參考作用。

　　成都市作為全國深化流通體制改革的試點城市之一，社區商業發展勢頭強勁，目前已覆蓋便利店、連鎖超市、餐館、美容美發、茶樓、干洗店、彩擴、快遞、報刊、家政、維修等各種生活服務項目，全市城區的324個社區共有社區商業網點33912個。各類商業網點的具體數量見下中圖。

　　三、成都典型社區商業調查

　　本次調查共選取了成都市東、西、南、北四個區域各種檔次共六個社區，主要對這些社區商業的業態分布、租金水平、經營特點等進行了調查分析，從分析中可以了解成都社區商業的現狀，從而用于公司進行社區商業開發時的參考。

　　(一)金沙園社區

　　金沙園社區20**年由宏信房產開發，其社區商業部分水景商業街進行了統一規劃，目前居民總體入駐率不高，人氣明顯不夠，商氣不足。該社區商業呈現出如下特點：

　　1、金沙園商鋪空置率較高，根據調查，商鋪出租率僅62%，主要原因有五個：①目標消費群體支撐有限。②商鋪供應

　　體量過大。③缺乏統一經營管理。④西單百貨和超市對其造成的分流影響。⑤步行街不能通車，消費引導不足。

　　2、社區商業業態分布特點

　　雖然該社區商業涵蓋了居民生活所必需的大多數業態，并且有親子園、汽車俱樂部等新興業態，但業態仍顯得不夠豐富，商源質量也顯得一般，品牌商家數量有待提高。

　　餐館、食品、茶樓等業態店鋪數量較多，與建筑適合經營餐飲、消費群體的消費力較強、成都餐飲業較發達等因素有關。

　　建材、裝修店鋪數量較多主要是因為該小區為新興社區，居民陸續入駐，對該類服務的需求較大，隨著入駐率提高，該類業態的比例會呈現逐漸下降的趨勢。

　　由于空鋪較多，能存活下來的店鋪業態多為與居民生活密切相關的業態，如餐館、茶樓、食品等業態，從而說明這類業態是居民日常生活需求度最高的業態，可作為招商時重點考慮的對象之一。

　　(二)外雙楠社區

　　本次調查主要以云影路、云霞路和逸都路的臨街商鋪為主，業態較齊全，居民消費水平較高，消費力較強。從其業態分布來看，該社區商業呈現出以下特點：

　　1、以云影苑為代表的社區商鋪進行了統一規劃，業態較豐富，商鋪裝修呈現出一定的檔次，品牌店較多。

　　2、服裝類店鋪數量超過了餐館的數量，說明周邊居民對“穿”的重視程度較高，這也是該區域人群消費水平高，生活質量高的標志之一。

　　3、逸都路與二環路交界處有伊藤洋華堂二號店，大賣場對調查區域內的業態有一定的影響，與大賣場呈現互補性的業態如美容美發、餐飲等較穩定，而服裝鞋帽等類型的商鋪換手率較高，多靠經營特色、品牌效應等生存。

　　(三)玉林社區

　　本次調查主要對玉林老區的玉林北路、東路、中路和玉林新區的玉林西路進行了調查，老區和新區的業態、檔次呈現出鮮明的對比，玉林新區分布著王府花園、梧桐世家等中高檔樓盤，而玉林老區的住宅則顯得較為陳舊。該社區商業的特點如下：

　　1、該社區是成都最成熟的居住區之一，人口密度大，業態豐富，商鋪檔次較高，商業氣氛較濃，以餐飲、服裝、精品店、便利店為主。

　　2、在商鋪租金方面，玉林老區商鋪一般為35～80元/㎡月，而玉林新區商鋪租金可達150元/㎡月，從此也可看出商鋪租金與區域居民消費力之間存在一定的關系。

　　3、從業態分布來看，服裝類仍然比例最大，其次是餐飲，該區域餐飲經營呈現出一定的聚集效應，其輻射作用吸引了整個成都市的消費人群。房屋中介店鋪較多，主要是因為該區域居住環境成熟，吸引了越來越多的小資一族到該區域居住，二手房交易活躍。休閑娛樂業的比例也較大，除周邊區域外，其他區域的消費人群也對玉林片區也樂此不彼。

　　4、該區域的成熟度高和消費力強吸引了一些特色店和新型業態進駐該區域，如位于玉林東路的彩色鑰匙店、玉林中路的特百惠家居連鎖店等。

　　5、該社區商業以臨街底商為主，也有象玉林生活廣場、富和城等獨立商業樓盤。

　　(四)桐梓林社區

　　該社區屬成都的高檔社區，本次調查以桐梓林東路和桐梓林北路為主，分布有中華園各期、錦繡花園、世紀錦苑等高檔樓盤，成功人士、外籍人士居多，消費力強大。

　　1、從業態分布來看，服裝類店鋪數量遙遙領先，這與該區域人群消費能力、消費意識、生活方式直接相關，其次是餐飲、食品，有一些異國情調和風味的餐廳如和風亭日本料理，家政服務在該區域的需求較大，店鋪數量較多。

　　2、休閑、娛樂、美容美體類店鋪數量較多，這類業態在該區域存在較大的市場空間，例如有四川首家專業的男士美容店(卡瑞杰專業男士美容SPA健康會館)。

　　3、中華園商鋪以環繞中華園各期的臨街商鋪為主，此外還有獨立的商住樓，可滿足不同層次、不同業態的商家的需求。

　　(五)紅花社區

　　本次調查主要對紅花北路、紅花南路、紅花東路、紅花西路的社區商業進行了調查。調查發現，該區域的社區商業缺乏規劃，顯得較為落后，商鋪裝修檔次都較低，業態豐富性差，主要以滿足居民日常生活最急需的的相關購物需求及服務需求為主，檔次稍高的購物、休閑、娛樂等業態基本是空白

　　商業調查報告(二)

　　北京街道和社區里的商業服務，從街邊夫妻店的1.0版本到大型商業綜合體的2.0版本，再到現在深入社區組合形態的3.0版本。未來隨著電子商務的深度運用，社區商業的4.0版本已漸現雛形。那么2013年北京的社區商業是什么樣的，存在著哪些問題?

　　品牌化服務稀缺

　　社區商業，這一原本以自發式生長存在的商業模式，在城鎮化的加速推進下，正在成為城市商業發展的最優選項之一。

　　為探尋社區居民的基本需求、社區商業呈現的熱點和尚存空白，日前，北商商業研究院從北京東、西、南、北和中部選取了和平里社區、芍藥居社區、望京社區、通州社區、房山長陽社區、大紅門社區等12個有代表性的大型社區做調查。這12個樣本中，既有老牌社區，又有通州、房山等新城社區。

　　根據問卷調查，隨著購物習慣的改變，92%的受訪對象表示，在家門口購物消費的頻次增加，同時會定期到繁華商圈購物消費。在電子商務的迅速滲透下，北京的社區商業，已從功能單一的日雜百貨為主，逐步發展為傳統的餐飲、超市便利店、生活服務業與新興的網絡購物融合的服務體系。一些小區的夫妻店、傳達室或者警衛室都主動或被動地兼職幫小區住戶代收快件。

　　北商商業研究院通過對12個社區居民的調查采訪發現，9個社區對連鎖餐飲的需求最大，7個社區對家政服務的需求較高，其次是菜店這代表了社區商業整體面臨的品牌化程度低的現狀，美容美發、洗染、家政、便利店等都存在雜牌軍的問題。

　　其實，北京市一直鼓勵連鎖經營企業加快向社區發展，鼓勵品牌連鎖經營企業參與社區商業建設，通過采取收購、兼并、直營連鎖或特許加盟等方式整合分散的社區商業資源。早在20**年，物美、京客隆等百余家企業入選市商務委推薦進社區的連鎖企業。

　　調查中發現，在高成本壓力和電子商務的沖擊下，()傳統零售業在擁抱電商和下沉社區中找到了兩種發展路徑。調查中，一個突出的變化是，7-11 、吉野家、肯德基等知名傳統商業企業的身影開始出現在社區。不過，社區商業的市場培育期會比繁華商圈長，銷售規模短期也難與區域中心媲美。但是，社區周邊消費頻次高，更注重便捷和性價比。

　　餐飲居社區商業之首

　　在選取的采訪樣本中，餐飲在社區商業各業態中占比最高，平均占比達到32%;其次是生活服務類(包含家政、洗染等行業)，占比為27.5%;位居第三的是美容美發行業，占比為13.33%。

　　但是，從調查的各類商業業態看，社區商業發展的自發性特點明顯。餐飲業雖然成為社區商業主力軍，但是，這些餐飲主要是不知名的小店，不僅更換頻率高，服務質量也不穩定。

　　在對長陽、天通苑等以年輕消費群體為主的新社區調查發現，幼兒教育正在快速扎根社區，最高占比達到9%，成為社區商業業態的新成員。此前很多幼兒教育品牌會選擇區域商業中心地帶，但是，隨著生育高峰的到來，新興社區的很多年輕住戶已經升級為三口之家。巨大的兒童消費市場成為商家掘金的新發力點。可以預測，單獨二胎政策落地實施后，幼兒教育將迎來更大市場。另外，隨著老齡人口增加以及消費習慣的改變，社區送貨上門、家政、代收代繳等服務需求增大。

　　此外，社區商業的物業主要來源于小區底商，受限于當初開發商的規劃設置。這也造成了社區商業缺少規劃的問題。

　　菜店覆蓋面有待提升

　　針對社區商業調查發現的問題，北京商報官方微博面向近50萬粉絲進行了“幫社區商業出新招”的調查活動。在參加調查的微博網友中，42%的網友對自己居住社區的農產品市場不夠滿意，其中超過一半的網友認為社區菜市場距離太遠，不能滿足日常的需求。還有近30%的網友對社區菜市場提供的水果蔬菜品質和價格不滿意。

　　30%的網友不能滿足于現有的社區便利店。反映問題較為突出的主要集中在通州、天通苑以及長陽等遠郊區縣的網友。部分網友反映，社區周圍的小便利店和夫妻店商品數量有限，更新不及時。

　　從便利店的發展規律看，每3000人就需要一家便利店。例如東京，有近3700萬人，幾大便利店品牌的總數超過了4萬家。北京市的常住人口在20**年時就已突破了2000萬人，照此計算，北京至少需要6700家便利店。據相關調查顯示，北京的便利店還不到2000家，距理想狀態下的店鋪數量相去甚遠。不僅如此，店鋪的分布也極不均勻，以7-11官方發布的數據為例，其130多家店鋪集中分布在朝陽區、海淀區和東城區，西城區僅有5家，通州區也只有1家，而其他區域則尚未開店。

　　在調查中我們也發現，在區域中心附近的社區，各類服務設施相對完善，但在部分老小區，由于物業設施和交通限制，一些便民業態無法進入。

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