項目貸款調查報告
關于擬向房地產開發有限公司發放抵押貸款___萬元的請示
聯社(行)：
日前，房地產開發有限公司向我社(行)提出書面申請：以該公司自有(或他有)的位于市區路號的土地使用權(或房產)作抵押，向我社(行)借款__萬元，期限年。通過我社(行)信貸人員詳細調查和實地考察，現就有關情況報告如下：
一、公司基本情況
[借款公司概況]房地產開發有限公司于年月日成立，營業執照號：______，組織機構代碼證：____，稅務登記證：_______，注冊資金__萬元（其中具體出資），公司地址位于市路號，法定代表人：____，企業類型：有限責任公司，經營范圍：房地產開發，商品房銷售。貸款卡號為______。
[法定代表人情況]介紹法定代表人的工作簡歷,所經歷重大事項應有所提級(如_____，男(女)，19__年出生，__學歷，工程師。系市建筑有限公司股東、董事會成員。19__年至今，一直承包該公司第五工程處并擔任處長，__年至__年_月任該公司董事長兼總經理職務，__年__月，_____辭去公司董事長兼總經理職務，組織成立了市房地產開發有限公司，占有股份__%。)
[資產及財務狀況]市房地產開發有限公司總資產__萬元，其中固定資產__萬元（具體包括如辦公用房__萬元、機器設備__萬元），流動資產__萬元，其中應收賬款__萬元（具體包括），貨幣資金__萬元（銀行存款__萬元、現金__萬元）、預付帳款__萬元（具體包括）、存貨__萬元（具體包括）；總負債__萬元，其中應付賬款__萬元（具體包括），預收帳款__萬元（具體包括），應付福利__萬元，資產負債率為__%。所有者權益中實收資本為__萬元（具體包括），盈余公積__萬元，未分配利潤__萬元,所有者權益合計__萬元。
二、借款用途目前，該公司正準備開發位于區路號的房產項目“花園”，總投入預計為__萬元，在辦理預售許可證前，即主體竣工前，該項目需投資__萬元（不包括購土地款），其中土建成本需用資金為__萬元（__平米__元/平米；），前期報建費用為__萬元（主要費用城市建設配套費），項目前期規劃、地勘、設計及臨設、水電等費用約__萬元。辦理預售許可證后，可以用房屋預售款作為后期資金來源。該公司現自有資金__萬元，市國土局歸還欠款__萬元，資金缺口__萬元，擬用位于區路號的國有土地使用權(或房產)作抵押，向我社(行)申請貸款___萬元。
三、開發項目的基本情況
1、立項情況“花園”的工程規劃許可證已辦好，現正在辦理施工許可證，預計月中旬前可辦理完畢，月下旬即可動工。“花園”項目是通過出讓的方式取得的土地使用權，開發總面積為__平方米。
2、項目開發計劃
（1）、周期“花園”項目為__層，屬于磚混結構，平面屋頂，建設周期相對較短，全面竣工預計為_個月，根據公司現在報建的進度，預計“花園”于年月下旬開工。
（2）資金的籌集情況項目總投入為（包括購買土地款）__萬元公司可用作前期開發的資金__萬元銀行借款__萬元前期優售部分住房收入__萬元土地款__萬元（注：已付清）
（3）、房屋銷售規劃該公司擬采取低開高走的價格策略，售樓部提前投入使用，便于積累客房資源，試探市場信息，為銷售決策準備及時客觀的依據。目前，銷售人員已經全部到位，并且培訓已經完成。“花園”售樓部正在進行裝修，可在月中旬前投入使用。因為“花園”項目定位為經濟適用住房，市場需求量相對較大，從市場來看，主要的風險在于利潤最大化和快銷（最大的現金流）之間的矛盾。因此，該公司從前期的各項籌備工作均是圍繞二者兼顧來開展的。近期，通過廣告宣傳，在該公司接受咨詢的客戶已近__戶，預定已達__套住房。從客戶反饋的意見來看，該項目預計能夠實現暢銷、快銷；同時，擬通過銷售控制、戶型組會、價格體系、現場包裝等多種技術運用，盡可能實現盈利和開發周期的最佳結合。銷售預計：項目的主體封頂時間（辦理預售許可證可以正式對外銷售）為市場旺季，加上春節旺季，能夠自然地與工程進度相結合，因此，發生商品房滯銷和積壓的可能性較小。預計銷售周期如下：月份銷售率（%）
3、項目效益分析
（1）總投入_萬元費用名稱費用說明土地__萬元報建費用__萬元土建費用__萬元以__元/m2且含水電（綜合成本）交易稅金__萬元以5.55%計銷售費用__萬元以_%計管理費用__萬元以_%計；含不可預見費用財務費用__萬元以總投入半年；年息__%計
（2）總收入__萬元住房__萬元以__元/m2計商鋪及車庫__萬元以__元/m2計
（3）稅前利潤__萬元銷售利潤率__%
四、抵押物的狀況位于區路號的土地于年月日通過何種方式(如市國土局組織拍賣獲得)，面積為__㎡，土地使用權類型為出讓(或劃撥)，規定用途為商業、住宅用地。使用年限為商業__年、住宅__年，從年月日起算。其他需要說明的情況。
五、還款來源還款來源為_______第一還款來源如何___第二還款來源如何__綜上所述,還款有保證.
六、風險因素
1、作為房地產項目的市場風險、系統風險以及政策風險，應有清醒的認識和充分的準備，材料市場的變化影響成本，導致利潤的降低，國家宏觀調空對市場投資的.影響，如征收財產稅、遺產稅、按揭貸款利率的調整等。
2。該公司是新近成立的，對信用程度的考察有一定難度。
3、由于辦理預售許可證必須出示國土證原件，故辦證前須還清貸款本息解除抵押，所以還款計劃時間比較倉促，市場不確定因素較多。(其他風險)七、結論[貸款結論]通過調查，查閱相關資料，證明房地產有限公司投資項目符合國家規定，具有一定的市場潛力及經濟效益。該公司自愿以評估價為萬元的出讓土地使用權(或房產)作貸款抵押，為了保證信貸資金安全，我社(行)經貸審會審議，同意在符合抵押貸款比例管理原則的基礎上，向該公司發放抵押貸款__萬元，期限__年。
[擬采取的管理措施]
（1）如果發放此筆貸款，我社(行)將安排專管信貸員跟蹤監管該筆貸款的使用及資金的回籠，落實分期還款計劃，確保信貸資金安全；
（2）商品房進入銷售階段又未與銀行簽定按揭貸款協議時，我社(行)立即控制其“商品房買賣合同”（現房管局對其安重空管理），只有在購房款歸還我社（行）貸款后，才予簽定“商品房買賣合同”；與銀行簽定了按揭貸款協議時，我社(行)與借款人及按揭貸款辦理銀行簽訂三方協議，約定按揭貸款的50%劃歸我社指定帳戶，促使以按揭方式形成的銷售款及時用于歸還我社(行)的貸款；
（3）要求公司將__結算帳戶開設在我社(行)，督促該公司的資金往來必須通過此帳戶，不得帳外循環，以此加大監控力度。
特此報告，請批示。貸款行(社)
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