宿州市城市商業綜合體發展現狀調查報告

　　城市商業綜合體是指以區域為中心、以購物中心為主導，融合了商業零售、餐飲、休閑養生、娛樂、文化、教育、培訓、健身等多項城市主要功能活動，面向各類生活消費人群、提供綜合性服務的大型建筑綜合體。其主要特征是：由企業有計劃地管理運營，有統一的名稱;經營范圍涵蓋超市、百貨店、專業店、專賣店等三個以上商品零售業態，以及餐飲、文化、娛樂、健身、休閑、培訓等三項以上服務業形態;營業面積不小于1萬平方米且獨立開展經營活動的商戶不少于50個;具備專門的停車場所，專供在城市商業綜合體內進行消費的顧客使用。

　　為全面了解我市商業綜合體的總體布局、商業定位，商業綜合體內業態分布及商戶基本經營狀況、統計情況等方面內容，宿州市統計局對全市符合條件的商業綜合體進行了全面調查。調查結果顯示，截至目前，宿州市在建和已投入使用的商業綜合體共計13個，其中已投入使用并應納入統計的商業綜合體8個。綜合體內經營商戶數共計514家，總營業面積約35.4萬平方米，全年客流總量約570.4萬人次，車位數約 9700個。

　　一、我市城市商業綜合體發展概況

　　城市綜合體作為一種新型的商業模式，既是城市發展特別是商業發展的結果，又是提升城市形象、推動商貿經濟轉型升級的重要載體，具有城市名片和產業載體的雙重價值。2016年，全市前八大商業綜合體合計實現營業額8.11億元，吸納就業人員3291人。

　　(一)總體布局。按照國家統計局關于城市商業綜合體的界定，我市目前正常營業且規模達到城市商業綜合體統計界定要求的8家。其總體分布為：埇橋區3家，分別為宿州市創新時代購物廣場、埇橋區華夏世貿廣場、埇橋區同盛廣場;泗縣2家，分別為泗縣文廟商場、泗州第一街購物中心;蕭縣1家，蕭縣龍城國購廣場;靈璧縣1家，靈璧縣萊迪購物廣場;碭山縣1家，碭山縣香港商場。市經濟技術開發區、宿馬園區、鞋城和高新區目前還沒有符合界定要求的城市商業綜合體。

　　(二)商業定位。目前我市城市商業綜合體主要定位于主城區和規劃新區。新建項目如埇橋區萬達城市廣場、碭山縣七彩商場等均位于城市發展的新區，交通便利，周圍高檔小區較多，其商業定位于城市規劃發展新方向，消費群體定位于收入較高且注重消費質量改善的群體。其他城市商業綜合體，如埇橋區創新時代購物廣場、同盛廣場、蕭縣龍城國購廣場等，其地理位置均處于商業較為發達的老城區，商業定位于人口密集，商業氛圍濃厚，成熟的城市商業綜合體較少，市場需求旺盛。消費群體定位于主城區原住居民及追求品質生活的成功商業人士。總體上看，商業綜合體定位于城鄉結合部的少，定位于消費水平較低的地區少。

　　(三)商業形態。城市商業綜合體規模越大，發展程度越高，其經營的商業形態越豐富。總體上看，我市城市商業綜合體均具有零售、餐飲、服務三種基本業態。其中，在零售業態中，超市和百貨店居多，而專業店、專賣店較少;在餐飲業態中，快餐和以大排檔攤位形式存在的簡餐、小吃較多，正餐較少;在服務業態中，影院、KTV、游藝較多，而培訓和金融服務較少。

　　(四)商戶類型。從目前我市城市商業綜合體內部商戶類型看，個體工商戶居多，法人單位和產業活動單位相對較少。在2016年我市擬上報國家統計平臺的8家城市商業綜合體中，入住的個體工商戶450家，占全部經營單位數的87.5%;法人單位38家，產業活動單位26家。法人及產業活動單位合計占12.5%。

　　(五)經營模式。城市商業綜合體雖然是由企業整體規劃、統一管理，但在具體經營模式上，企業自營或聯營的較少，對外租賃的較多(租戶經營業態符合城市商業綜合體整體規劃，承租戶負責經營，企業管理單位收取租金)。如埇橋區同盛廣場，靈璧縣萊迪廣場內部經營單位全部為租賃戶。全市八家重點商業綜合體內對外租賃的經營單位406家，占全部經營單位的79%。

　　二、我市城市商業綜合體發展的特點

　　(一)數量快速增加，老城區相對集中。2016年，我市擬納入統計的城市商業綜合體8家，較2015年新增7家。其中，位于老城區的商業綜合體6家，1家位于城市發展新區，1家位于新老城區結合部。從發展趨勢看，新建或試營業的城市商業綜合體均分布在城市發展新區，如埇橋區萬達城市廣場、碭山縣七彩商城等。

　　(二)商戶數量眾多，自營或聯營較少。從綜合體內商戶數量看，在重點調查的8家城市商業綜合體中，經營商戶總數量為514戶，其中自營或聯營單位108家，僅占全部經營單位的21%。個別商業綜合體內經營單位全部為對外租賃商戶，如埇橋區同盛購物廣場、泗縣第一街購物中心、靈璧縣萊迪購物中心等。

　　(三)經營業態豐富，商品零售占一半以上。分業態看，2016年我市商業綜合體零售業商戶321戶，主要業務活動涵蓋服裝鞋帽、化妝品、電子產品、珠寶首飾、黃金、圖書文化用品等領域，占商戶總數的62.5%;餐飲業商戶93戶，主要提供正餐、快餐、甜品、飲品等，占18.1%;電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓、健身養生等服務業商戶100戶，占19.45%。

　　(四)銷售量增長較快，億元以上項目較少。2016年前10月，全市8家城市商業綜合體實現銷售(營業)額8.11億元，同比增長49.73%。分業態看，零售業5.93億元，增長25.5%;餐飲業1.01億元，增長236.7%;電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓、健身養生等服務業1.17億元，增長197.9%。但從銷售規模看，銷售額(營業額)達億元以上單位僅3家，分別為埇橋區創新時代廣場、碭山縣香港商城、泗縣文廟商城，億元以上單位數占綜合體總數不足一半。

　　(五)大眾化消費居多，專賣店和精品店較少。受限于地區人口數量、居民消費能力，我市商業綜合體經營業態主要以百貨和超市為主，尤其是縣城里的商業綜合體，大眾化消費商品居多，專賣店和精品店較少，在餐飲和服務業態中，小吃和特色餐飲較多，正餐較少。KTV和影視較多，教育及培訓機構較少。

　　三、我市城市商業綜合體發展和統計中面臨的困難

　　由于受宏觀經濟下行壓力加大、電商分流、城市建設改造升級、自身商業定位不準、經營管理不到位、承租戶換手率高等因素影響，我市城市商業綜合體發展和統計工作還存在不少困難。

　　(一)發展的制約因素。

　　1.受新產業及新消費模式轉變影響，零售行業實體店遭遇寒冬。 近年來，隨著電商行業迅猛發展，部分零售行業實體店成了“觀摩店”、“試衣間”，銷售額大幅下降。以蕭縣龍城國購廣場為例，其一期項目國購步行街2012年12月8日商戶入駐率為100%，滿鋪開業，現如今只有70%的開業經營率，最低潮時開業率低至50%，商場第一層服飾零售幾乎全部關停。如今開業率有所回升，但店鋪換手率偏高。店鋪空置及較高的換手率導致城市綜合體管理方租金大幅下降，目前市場租金已普遍比原先開業時下降30%-50%。

　　2.商業布局過于密集，市場消費潛力不足。以埇橋區為例，宿州創新時代購物廣場與大潤發購物中心相距不足500米，與創新時代購物廣場一路之隔的國購廣場也正在建設之中。而由于城市改造，主城區人口大量外遷，再加上本區域沒有大量新建高檔社區，即使部分拆遷戶回遷，該區域整體商業市場消費能力仍有待觀察。埇橋區華夏世貿廣場，2011年開業時，商戶爭著入住商場，但從2013年開始，周邊城區改造，居民大量外遷，加上周邊商場(如華夏、蘇果商場)較多，同等商品售價較低，從而導致商業綜合體經營困難。目前商場為留住商戶，增加商場人氣，不僅不收租金，還出人出資與商戶聯合經營。

　　3.商業定位涉后，消費層次有待轉型升級。建設城市商業綜合體的初衷就是改變人們消費觀念、增加消費體驗，提高居民消費質量和層次。但從調研情況看，個別老城區城市商業綜合體除精品店、專賣店營業額較好外，日常百貨、服裝，快餐等行業均與周邊商業無異。有的商業綜合體除有特色的餐飲和影院外，其他部分甚至演變成規模較大的商品交易市場了(商品交易市場特別是有批發活動的商品交易市場不屬于城市商業綜合體范疇)。如碭山香港商城，其一樓商業大部分為個體經營服裝百貨，定位較低，與周邊商業無異。部分位于新城區的城市商業綜合體，由于新區正在建設，人流量不足，市場消費能力偏低，綜合體內商戶換手率高，商戶空置率也偏高。消費層次難以實現轉型升級。

　　4.基礎設施投入不足，停車場建設普遍涉后于商業發展速度。我市現有城市商業綜合體項目多數屬于主城區，有成熟繁榮的商圈，有足夠的消費群體支撐，但存在共性的問題就是停車場設計偏小，如碭山縣香港商城、泗縣文廟商城等，停車位明顯跟不上城市商業發展需求;有的城市商業綜合體雖然有地下車庫且停車位也較多，但進出地下車庫的道路不順，如埇橋區創新時代購物廣場、同盛廣場，蕭縣龍城國購廣場等。

　　5.管理松散，服務水平有待提升。一些城市商業綜合體建成后，招商缺少統一規劃，綜合體內業態布局不清晰，商業綜合體管理公司在經營過程中重租金輕管理的現象大量存在。管理松散，城市商業綜合體整體的營銷推廣開展不力。經調查，全市八家主要城市商業綜合體內自營、聯營部分僅115家商戶，占經營總單位個數的22.07%，有的商業綜合體全部對外出租，管理方只收取租金，而對市場安全、商品質量、人員管理服務不到位。

　　(二)統計中存在的問題。

　　近幾年來，城市商業綜合體作為一種新型商業運作模式發展迅速，在美化城市建設，提高城市品味的同時，也已成為我市商貿流通業發展的重要載體。但我市對于城市綜合體商業貿易的統計起步較晚，基礎工作相對薄弱。

　　1.部分限額以上單位未納入統計。在重點調查的八家城市商業綜合體中，年主營業務收入達到限額以上單位23家，其中，法人單位9家，產業活動單位4家，個體工商戶10家。目前，上述23家單位中，已納入統計平臺的僅3家法人單位，其他單位均未納入限額以上商業統計。

　　2.商戶基礎資料缺失，統計工作困難。在城市商業綜合體經營單位構成中，個體工商戶占85%以上，但由于不是統一收銀，大量的個體工商戶沒有健全的財務資料和齊全臺帳資料，且在被調查訪問時隱瞞其實際經營收入，難以摸到真實的經營收入情況，很難判斷其是否達到限額以上標準。也無法申報納入限上“大個體戶”統計。

　　3.商鋪租戶換手率高，無法真實反映經營變動情況。目前，國家關于城市商業綜合體的統計頻率為年度統計，即一年一次，但由于各種原因，部分城市商業綜合體內商戶經營不景氣，承租戶換手率高，有的經營業態也發生改變，造成季度和月度商品類值及交易額難以統計，尤其是統計表中的上年數據無法填寫。這也造成年度統計資料不能全面及時反映城市綜合體內商業經營變動真實情況。

　　四、發展城市商業綜合體的幾點建議

　　大型城市商業綜合體就是一座“城市地標”，也是一張“城市名片”。大力發展一批城市商業綜合體，對提高我市城市發展水平，拉動區域經濟發展，增強市民榮譽感和歸屬感具有十分重要的現實意義。

　　1.加強頂層設計，優化空間布局。相關部門要依據城市發展總體規劃，結合區域人口、消費習慣、消費能力、城市基礎設施建設、商業氛圍等具體情況，研究制定本地區城市商業綜合體發展的專項規劃。對可建區域、輻射范圍、商業定位等提出明確的指導意見。要加強對規劃落實情況的跟蹤督查，及時調整完善城市商業體的空間布局，既要解決需求不足、轉型不力的問題，也要防止過度建設、同質化競爭的問題。

　　2.降稅減費，鼓勵實體經濟發展。一是探索對電商行業征稅辦法，擴大稅源;二是適當降低實體商貿企業的稅賦成本，包括房屋租賃稅及商貿經營中的各項營業稅金及附加等。認真貫徹落實《宿州市人民政府關于降成本減輕實體經濟企業負擔的實施意見》以及《宿州市人民政府辦公室關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的實施意見》，主動減輕商貿企業經營成本。

　　3.加大基建投入，完善商業配套設施。加強對城市綜合體商業功能和其他功能的協調性研究，加快舊城區改造進度，要扭轉城市拆遷快而建設回遷慢的局面，尤其是要妥善解決重點工程進度慢甚至長期爛尾的問題。要完善周邊基礎設施，搞好交通道路網絡、停車場、市民休閑廣場、公交線路等配套基礎設施，解決好交通、環境等瓶頸制約。

　　4.加強管理，提升服務水平。各城市商業綜合體管理單位要積極學習發達地區城市商業綜合體先進經營理念與管理模式，提升本單位的整體商業運作能力。一是統一招商政策，確保商業形態和品牌組合符合經營主題;二是統一營銷管理，把松散的經營戶和多樣的消費形態集合到一個信息平臺上，統一策劃促銷、統一收銀管理。

　　5.加強城市綜合體商業統計，應統盡統。一是縣區政府牽頭，相關部門聯動，摸排掌握新增城市商業綜合體內商戶信息及經營狀況，建立并及時更新城市商業綜合體經營信息庫;二是各縣區商務主管部門要做好月度限上法人單位申報以及一年一度的“大個體”申報工作，及時將綜合體內營業額達限單位納入限額以上商業統計。

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