物業(yè)管理方案

時(shí)間：2023-06-27 12:39:20 方案我要投稿

物業(yè)管理方案通用15篇

　　為了確保工作或事情有序地進(jìn)行，通常會(huì)被要求事先制定方案，方案是書面計(jì)劃，是具體行動(dòng)實(shí)施辦法細(xì)則，步驟等。那要怎么制定科學(xué)的方案呢？以下是小編收集整理的物業(yè)管理方案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

物業(yè)管理方案通用15篇

物業(yè)管理方案1

　　為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴，同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識(shí)，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求，在客戶服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù)。

　　（一）"禮賓助理"服務(wù)實(shí)施細(xì)則

　　1、分別于住宅大堂設(shè)"禮賓助理"，24小時(shí)接受咨詢和服務(wù)

　　2、為更好地宣傳秘書管家服務(wù)，方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系，將特定專職"助理"的相片、個(gè)人特長(zhǎng)、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi)，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。

　　3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習(xí)慣、飲食偏愛(ài)、娛樂(lè)及運(yùn)動(dòng)愛(ài)好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿足各服務(wù)對(duì)象的需求。

　　4、"助理"定期向業(yè)戶通報(bào)社區(qū)最新訊息，向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策；企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動(dòng)態(tài)；社區(qū)生活諸如：天氣預(yù)報(bào)、健康信息和安全常識(shí)等最新服務(wù)信息。

　　5、"助理"傾情奉獻(xiàn)秘書管家服務(wù)，不僅提供購(gòu)物、訂餐、購(gòu)票、商務(wù)、家居、代召出租車等日常服務(wù)，更是您商務(wù)與生活的貼心顧問(wèn)。

　　6、禮賓助理"出現(xiàn)以下情況要承擔(dān)過(guò)失責(zé)任，過(guò)失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應(yīng)扣減當(dāng)月獎(jiǎng)金或辭退；

　　（1）對(duì)自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；

　　（2）自己無(wú)法解決的投訴不及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)者；

　　（3）有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠(chéng)意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。

　　（二）工作時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、業(yè)主投訴處理的工作時(shí)限：

　　（1）服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時(shí)限：情節(jié)一般的，不超過(guò)半天；情節(jié)嚴(yán)重，不超過(guò)2天；

　　（2）工程維修方面的投訴處理時(shí)限：

　　水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時(shí)處理，維修人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不超過(guò)10分鐘；換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡(jiǎn)易維修項(xiàng)目，不超過(guò)半天；

　　其他維修，按與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)完成，一般不能超過(guò)7個(gè)工作日；

　　（3）小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時(shí)限

　　明顯影響業(yè)主生活起居，如：影響業(yè)主休息的公共設(shè)備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)安全的，及時(shí)處理，處理人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不得超過(guò)10分鐘；

　　其他公共部分維修，不得超過(guò)3個(gè)工作日；

　　（4）對(duì)其他業(yè)主行為的投訴，如鄰居裝修發(fā)出異味或過(guò)大噪音、休息時(shí)間鄰居活動(dòng)發(fā)出過(guò)大噪音等，物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。

　　（5）其他投訴的`處理時(shí)限視具體情況而決定，到達(dá)處理時(shí)間不超過(guò)8小時(shí)。

　　2、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時(shí)限：

　　（1）關(guān)于小區(qū)一般情況，不涉及管理中心內(nèi)部情況，不能馬上回復(fù)的，不超過(guò)30分鐘。

　　（2）關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，要求馬上回復(fù)，無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，需要確定的，征得業(yè)主同意，在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)確定收費(fèi)，回復(fù)業(yè)主。

　　（3）關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的咨詢，一般要求馬上回復(fù)，確實(shí)無(wú)法落實(shí)，不超過(guò)30分鐘回復(fù)對(duì)方。

　　（4）關(guān)于其它部門的辦事程序、收費(fèi)情況的咨詢，馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)回復(fù)，但原則上不得超過(guò)2個(gè)工作日。

　　（三）工作質(zhì)量要求

　　1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復(fù)工作時(shí)限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意，任何人員不得超過(guò)規(guī)定的時(shí)限；

　　2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達(dá)100%），每月業(yè)主滿意率要達(dá)到90%以上。

物業(yè)管理方案2

　　以“創(chuàng)建衛(wèi)生城市,構(gòu)建和諧社會(huì)”為宗旨,不斷增強(qiáng)市民文明衛(wèi)生意識(shí),改善居民生活工作環(huán)境,提高城市整體形象,讓人民群眾人人享受創(chuàng)建成果。根據(jù)“呼和浩特市創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市工作方案”的精神,現(xiàn)將我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)“創(chuàng)衛(wèi)”方案制定如下:

　　一、創(chuàng)建工作組織機(jī)構(gòu)

　　(一)成立呼和浩特市物業(yè)管理住宅小區(qū)創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市領(lǐng)導(dǎo)小組(以下簡(jiǎn)稱創(chuàng)衛(wèi)領(lǐng)導(dǎo)小組)。

　　組長(zhǎng):巴圖 (市房產(chǎn)局局長(zhǎng))

　　副組長(zhǎng):張煥宏 (市房產(chǎn)局副局長(zhǎng))

　　陳巴特爾 (市物業(yè)處處長(zhǎng))

　　成員:段露芳 (市物業(yè)處副處長(zhǎng))

　　韓朝惠 (市物業(yè)處管理科科長(zhǎng))

　　賈宏 (新城區(qū)物業(yè)局局長(zhǎng))

　　武忠貴 (賽罕區(qū)物業(yè)辦主任)

　　張毅 (玉泉區(qū)物業(yè)辦主任)

　　周梅 (回民區(qū)物業(yè)辦主任)

　　(二)領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市辦公室(以下簡(jiǎn)稱創(chuàng)衛(wèi)辦),負(fù)責(zé)創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市的日常工作。

　　主任:陳巴特爾

　　副主任:段露芳韓朝惠

　　成員:由管理科、協(xié)會(huì)及四區(qū)物業(yè)辦抽調(diào)人員組成

　　二、任務(wù)與要求

　　(一)明確責(zé)任目標(biāo)

　　1、“創(chuàng)衛(wèi)辦”要根據(jù)“創(chuàng)衛(wèi)領(lǐng)導(dǎo)小組”的意見(jiàn),對(duì)創(chuàng)建階段工作進(jìn)行安排部署;聽(tīng)取四區(qū)物業(yè)辦(局)創(chuàng)衛(wèi)工作匯報(bào),提出要求,協(xié)調(diào)解決問(wèn)題,檢查督辦四區(qū)物業(yè)辦每一階段的工作任務(wù);及時(shí)通報(bào)各階段工作的進(jìn)展情況和存在的問(wèn)題,負(fù)責(zé)創(chuàng)衛(wèi)工作的通報(bào)、簡(jiǎn)報(bào)等宣傳工作

　　2、四區(qū)物業(yè)辦(局)要立即行動(dòng)起來(lái),成立創(chuàng)衛(wèi)工作小組,制定轄區(qū)創(chuàng)衛(wèi)工作方案,真正做到領(lǐng)導(dǎo)、工作人員、措施、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任五個(gè)到位。根據(jù)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)現(xiàn)狀,分開好、中、差三個(gè)層次規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的衛(wèi)生監(jiān)管力度,重點(diǎn)督促中等及差的小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)抓好小區(qū)的衛(wèi)生管理,健全各類衛(wèi)生設(shè)施,建立衛(wèi)生管理制度,落實(shí)清掃保潔人員,保持環(huán)境整潔,垃圾收集、儲(chǔ)存、清運(yùn)符合衛(wèi)生要求。

　　(二)具體要求:

　　“創(chuàng)衛(wèi)”是一項(xiàng)十分艱巨、繁重長(zhǎng)效的系統(tǒng)工程,要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到:

　　1、小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清;

　　2、小區(qū)內(nèi)道路、綠地等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;

　　3、花草修剪整齊美觀;

　　4、房屋共用部位保持清潔,無(wú)亂貼、亂畫,無(wú)擅自占用和堆放雜物等現(xiàn)象;

　　5、房屋外觀完整、整潔;室外招牌、廣告牌、霓虹燈保持整潔統(tǒng)一美觀,無(wú)安全隱患或破損;

　　6、對(duì)二次供水蓄水池要定期清洗消毒,建立檔案,水箱要加蓋加鎖;

　　7、排水、排污管道通暢,無(wú)堵塞外溢現(xiàn)象;

　　8、車輛管理有序,按規(guī)定位置停放。

　　(三)重點(diǎn)整治內(nèi)容:

　　定期清理衛(wèi)生死角;清理樓道、雨蓬亂堆亂放等雜物;清洗墻壁亂貼亂畫等廣告;特別是目前各小區(qū)自行車棚擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象十分嚴(yán)重,要加大力度進(jìn)行整治,在全面整治的基礎(chǔ)上,要加強(qiáng)日常保潔管理。

　　三、創(chuàng)建工作步驟

　　1、動(dòng)員部署階段(20xx年3月~4月)

　　成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組,討論方案,明確職責(zé),研究工作;

　　sp; 召開物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作動(dòng)員大會(huì);

　　各物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定具體工作方案,對(duì)照標(biāo)準(zhǔn),查找問(wèn)題。

　　2、整改提高階段(20xx年4月~5月)

　　開展全市范圍內(nèi)模擬檢查,對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題限期整改達(dá)標(biāo)。

　　3、考核驗(yàn)收階段(20xx年5月~6月)

　　認(rèn)真對(duì)照模擬檢查結(jié)果,逐條逐項(xiàng)進(jìn)行梳理、擺問(wèn)題、找差距、要在鞏固現(xiàn)有成績(jī)的基礎(chǔ)上,強(qiáng)化長(zhǎng)效管理,提高工作水平。迎接各級(jí)部門的調(diào)研、技術(shù)考核和綜合檢查。

　　創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市工作要同創(chuàng)建國(guó)家環(huán)保模范城市工作緊密結(jié)合,發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì),同步協(xié)調(diào)推進(jìn),各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合社區(qū)調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主對(duì)創(chuàng)建工作的積極性,共同為創(chuàng)建工作獻(xiàn)策獻(xiàn)力,積極參與到各項(xiàng)創(chuàng)建活動(dòng)中來(lái),讓廣大業(yè)主真正成為創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市的主力軍。

　　四、加大宣傳力度,營(yíng)造濃厚的創(chuàng)建氛圍

　　在創(chuàng)建活動(dòng)中,要積極開展多種多樣的.宣傳活動(dòng),切實(shí)加大宣傳工作力度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合社區(qū),利用宣傳欄開展公共衛(wèi)生、個(gè)人衛(wèi)生和預(yù)防疾病等相關(guān)知識(shí)的宣傳,懸掛宣傳橫幅,每個(gè)住宅小區(qū)要在顯著位置設(shè)立至少一處大型創(chuàng)衛(wèi)公益廣告牌。進(jìn)一步增強(qiáng)業(yè)主的衛(wèi)生意識(shí)、健康意識(shí)、環(huán)境意識(shí)和創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市的參與意識(shí),努力營(yíng)造人人關(guān)心創(chuàng)建、人人參與創(chuàng)建的良好氣氛。

物業(yè)管理方案3

　　針對(duì)侯集中學(xué)的實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)我們現(xiàn)場(chǎng)考察以及根據(jù)校方的要求，為確保學(xué)生能夠正常學(xué)習(xí)與生活、按時(shí)作息、及時(shí)上課，我們將侯集中學(xué)日常的物業(yè)管理分為三大塊：安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、水電及公共設(shè)施管理。

　　一、安全管理

　　1、成立有校方參與的共管機(jī)制。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任教師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成的侯集中學(xué)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)侯集中學(xué)日常物業(yè)管理運(yùn)作，物業(yè)定期（每月或每季度）向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)上階段的物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通，促進(jìn)了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。

　　2、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的'意見(jiàn)，與校方聯(lián)手制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定，使學(xué)生在宿舍有一個(gè)行為規(guī)范，便利于管理。

　　3、管理人員持證上崗、著制服、標(biāo)志明顯。

　　4、管理人員24小時(shí)值班，編排管理人員24小時(shí)值班表，我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份，以務(wù)緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時(shí)值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。

　　4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學(xué)生宿舍每層樓設(shè)置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標(biāo)志成立義務(wù)消防隊(duì)，做好學(xué)生的防火監(jiān)督教育工作。

　　5、24小時(shí)全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時(shí)巡邏，保障學(xué)生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與物品安全。

　　6、完善各項(xiàng)管理制度

　　（1）來(lái)訪登記，來(lái)訪人員經(jīng)被紡人確認(rèn)后，本校人士可入內(nèi)，校外人士須在大廳內(nèi)等待。

　　（2）男女生不得互相串宿舍。

　　（3）按校方規(guī)定開關(guān)宿舍大門，非規(guī)定時(shí)間一律拒絕進(jìn)入宿舍。

　　（4）每天查寢，對(duì)外宿、缺寢人員以及熄燈后點(diǎn)蠟燭、講話者進(jìn)行登記，及時(shí)回報(bào)給校方。

　　（5）發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時(shí)間報(bào)校方。

　　（6）開展意見(jiàn)調(diào)查，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見(jiàn)調(diào)查表，征求學(xué)校與學(xué)生的意見(jiàn)，了解對(duì)物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時(shí)、周到、方便的物業(yè)管理服務(wù)。

　　7、員工服務(wù)態(tài)度：?jiǎn)T工以發(fā)自內(nèi)心的真誠(chéng)笑容熱情服務(wù)，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動(dòng)作雅觀、稱呼得當(dāng)。

　　8、我方不承擔(dān)因?qū)W生自身行為造成的安全事故責(zé)任。

　　二、環(huán)境衛(wèi)生管理

　　1、實(shí)行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃。

　　2、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識(shí)、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺(jué)地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。

　　3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學(xué)生，進(jìn)行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對(duì)于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。

　　4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時(shí)循環(huán)保潔一次，先外至內(nèi)。

　　清潔標(biāo)準(zhǔn)：公共場(chǎng)所無(wú)明顯泥沙、污垢，每100平方米]內(nèi)紙屑不超過(guò)兩片，沒(méi)有1厘米以上的石子；排水溝無(wú)明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運(yùn)及時(shí)，清運(yùn)率100%，周圍無(wú)污垢、無(wú)積水，離垃圾箱兩米無(wú)臭味；

　　玻璃門窗、鏡面和燈具標(biāo)準(zhǔn)是：玻璃面上無(wú)污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無(wú)灰塵，清潔后的燈具無(wú)灰塵，燈具內(nèi)無(wú)蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；

　　樓梯的標(biāo)準(zhǔn)是：保持樓梯清潔，目視樓梯無(wú)果皮、紙屑、蜘蛛網(wǎng)、悟跡等；衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)：地面無(wú)煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)；目視墻壁干凈，便器潔凈無(wú)黃漬，室內(nèi)無(wú)異味、臭味；

　　宿舍樓層通道、地面標(biāo)準(zhǔn)：目視，干凈，無(wú)污漬、無(wú)雜物。

　　三、水電及公共設(shè)施管理

　　1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。巡視內(nèi)容：

　　（1）檢查學(xué)生生活區(qū)公共排污、排水管道有無(wú)雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實(shí)清理工作。

　　（2）檢查生活區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行維修。

　　（3）檢查有無(wú)損毀公共設(shè)施，包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，立即進(jìn)行維修，如屬人為破壞，立即進(jìn)行制止并視破壞情節(jié)輕重報(bào)校方后給予一定的處罰。

　　（4）檢查各類管道電線有無(wú)破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

　　（5）檢查學(xué)生生活區(qū)大門、圍墻等設(shè)施是否完好。

　　（6）配電部分電纜溝（豎井）無(wú)水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關(guān)運(yùn)行無(wú)影響等。

　　2、水電工24小時(shí)值班，并把每個(gè)水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份，以務(wù)出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系。

　　3、宿舍樓內(nèi)所有因維護(hù)不善而損壞的財(cái)物由我方承擔(dān)，但我方不承擔(dān)大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項(xiàng)目的費(fèi)用。

物業(yè)管理方案4

　　我校全校搬遷進(jìn)入大學(xué)城，使得我校的學(xué)生公寓無(wú)論是宿舍外觀還是住宿條件都比過(guò)去有了很大的提高，這同時(shí)對(duì)我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求，我們?cè)诮?jīng)過(guò)調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我校的實(shí)際情況，決定引入物業(yè)服務(wù)體系，使學(xué)生公寓管理由過(guò)去的單純說(shuō)教向行為管理方向轉(zhuǎn)化，公寓內(nèi)的服務(wù)管理向機(jī)制化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)方向轉(zhuǎn)化，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉(zhuǎn)化，故特制定《廣州大學(xué)城生活區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》，以下稱本方案。

　　一、公寓物業(yè)管理的`實(shí)施范圍

　　根據(jù)我校的實(shí)際情況，為了做好物業(yè)管理的示范、試點(diǎn)工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

　　二、公寓物業(yè)管理方式

　　成立學(xué)生公寓管理部，負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個(gè)公寓為一個(gè)班組，由公寓宿管組長(zhǎng)負(fù)責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、文明作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要積極做好學(xué)生信息反饋工作，做到“誠(chéng)心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細(xì)心工作”。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（附件1）、公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實(shí)施細(xì)則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理。

　　三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數(shù)

　　學(xué)生公寓管理部部長(zhǎng)：1名（由中心副主任兼任）

　　學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）

　　學(xué)生公寓宿管員：8人

　　學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人

　　學(xué)生公寓場(chǎng)地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）

　　共需外聘人員16人

　　四、運(yùn)行費(fèi)用

　　1、人員工資

　　2、員工勞保、工具等費(fèi)用

　　3、標(biāo)牌、標(biāo)示、垃圾桶等費(fèi)用等

　　綜上所述，運(yùn)行費(fèi)用約為300,000.00元。

　　附件1：學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、房屋共用部位的維護(hù)和管理

　　公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時(shí)對(duì)房屋居住情況進(jìn)行檢查維修，或居住人發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修。對(duì)房屋易出問(wèn)題的部位，及時(shí)作出記錄備案，重點(diǎn)檢查。年底進(jìn)行全面檢查，對(duì)共用部位及其設(shè)施設(shè)備的完損程度作出評(píng)價(jià)，制定年度維護(hù)計(jì)劃，作好檢查和維修記錄。

　　2、用部位及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理

　　定期對(duì)共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，保證設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行。公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設(shè)施設(shè)備，無(wú)因操作使用不當(dāng)而導(dǎo)致安全事故發(fā)生。

　　3、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）、公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場(chǎng)地及公共部位。

　　標(biāo)準(zhǔn)：目視地面無(wú)雜物、無(wú)塵土、無(wú)積水、無(wú)污漬；墻面干凈整潔，無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)、無(wú)亂貼亂畫；區(qū)域內(nèi)無(wú)廢棄雜物、無(wú)亂堆亂放、無(wú)衛(wèi)生死角、無(wú)異味等。

　　（2）、樓道、樓梯及公共設(shè)施設(shè)備。

　　標(biāo)準(zhǔn)：樓道和樓梯潔凈、無(wú)污漬、積水；樓梯扶手、護(hù)欄、電梯門電梯內(nèi)壁無(wú)手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無(wú)明顯污漬，房角和設(shè)施設(shè)備無(wú)塵土和蜘蛛網(wǎng)等。

　　（3）、公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間。

　　標(biāo)準(zhǔn)：地面墻面干凈、瓷磚無(wú)銹漬、室內(nèi)無(wú)異味、便池內(nèi)外無(wú)雜物無(wú)污漬，垃圾清理及時(shí)，設(shè)備完好無(wú)損，金屬器具無(wú)銹跡、無(wú)長(zhǎng)流水、無(wú)堵塞、無(wú)滴漏現(xiàn)象。

　　4、安防服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）、公寓管理接待處24小時(shí)管理服務(wù)值班，及時(shí)登記非本公寓內(nèi)來(lái)訪。

　　（2）、隨時(shí)維護(hù)公寓樓周邊車輛停放秩序。

　　（3）、定期對(duì)公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備、共用電器進(jìn)行巡視、檢修，保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、共用電器完好，消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標(biāo)志。

　　（4）、公寓內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動(dòng)用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴(yán)禁隨意動(dòng)用消防設(shè)施設(shè)備。

　　（5）、來(lái)訪人員進(jìn)行登記，晚間限時(shí)離開，嚴(yán)禁留宿。

　　（6）、公寓內(nèi)無(wú)火災(zāi)、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

　　5、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）、24小時(shí)受理報(bào)修，一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場(chǎng)，維修及時(shí)率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時(shí)到場(chǎng)處理的，應(yīng)向報(bào)修人說(shuō)明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結(jié)束后，將地面清理干凈，物品歸位。

　　（2）、定期對(duì)公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查，及時(shí)更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

　　6、接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）、文明服務(wù)、禮貌待人。對(duì)來(lái)訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認(rèn)真受理；對(duì)提出的問(wèn)題和需求進(jìn)行認(rèn)真耐心地解答和幫助解決。

　　（2）、認(rèn)真、全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確地登記來(lái)訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務(wù)和查詢。

　　（3）、按照公寓管理規(guī)定，及時(shí)辦理入住和遷出手續(xù)，保證公寓物品的及時(shí)回收，損壞處置，相關(guān)費(fèi)用的收取結(jié)算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理。

物業(yè)管理方案5

　　根據(jù)市紀(jì)委關(guān)于糾風(fēng)工作的部署和全市20xx年糾風(fēng)工作要點(diǎn)，結(jié)合全市物業(yè)管理行業(yè)實(shí)際，制定本工作方案。

　　一、指導(dǎo)思想

　　認(rèn)真貫徹落實(shí)市紀(jì)委全會(huì)精神，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民理念，圍繞全市物業(yè)管理行業(yè)存在的實(shí)際問(wèn)題，扎實(shí)開展物業(yè)管理糾風(fēng)治理工作，認(rèn)真解決損害群眾利益突出問(wèn)題，為促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)科學(xué)發(fā)展提供有力保證。

　　二、工作目標(biāo)

　　按照市紀(jì)委屆次全會(huì)精神和物業(yè)管理糾風(fēng)調(diào)研匯報(bào)會(huì)的指示，全市物業(yè)管理糾風(fēng)工作將認(rèn)真貫徹落實(shí)上級(jí)部署，在市紀(jì)委統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門的通力協(xié)作下，實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：一是將優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境與物業(yè)管理糾風(fēng)工作相結(jié)合，結(jié)合行業(yè)存在的問(wèn)題，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)行為上升到全市優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境工作上來(lái)，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的重要性認(rèn)識(shí);二是認(rèn)真落實(shí)我市環(huán)境建設(shè)的工作重點(diǎn)，嚴(yán)肅“工作人員五條禁令”，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高認(rèn)識(shí)，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度，特別是考勤制度、請(qǐng)銷假制度等，嚴(yán)禁工作中的“吃、拿、卡、要”現(xiàn)象，樹立部門良好形象;三是加強(qiáng)監(jiān)管手段，樹立服務(wù)為民的思想，進(jìn)一步規(guī)范行政行為，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，解決百姓關(guān)注的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，拓寬群眾投訴渠道，廣泛接受社會(huì)各界監(jiān)督，及時(shí)辦理群眾的咨詢和投訴。

　　三、主要任務(wù)和責(zé)任分工

　　(一)重點(diǎn)加強(qiáng)物業(yè)管理法制建設(shè)。在市紀(jì)委支持下，擬定《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》，報(bào)請(qǐng)市政府頒布實(shí)施。加強(qiáng)物業(yè)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)監(jiān)管。規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入、退出流程，緊緊抓住物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、前期物業(yè)管理備案、物業(yè)項(xiàng)目竣工(承接)驗(yàn)收、物業(yè)管理用房落實(shí)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理“六個(gè)”關(guān)鍵環(huán)節(jié)，依法加強(qiáng)行政監(jiān)管，依法維護(hù)物業(yè)管理各方當(dāng)事人合法權(quán)益。在強(qiáng)化監(jiān)管的同時(shí)，形成各部門聯(lián)動(dòng)，齊抓共管的工作局面，為構(gòu)建和諧社區(qū)形成聯(lián)動(dòng)合力。

　　完成時(shí)限：20xx年6月底。

　　牽頭部門：住房保障局

　　責(zé)任部門：市政府法制辦、各區(qū)政府、建設(shè)局、規(guī)劃局、工商局

　　(二)切實(shí)加大行業(yè)監(jiān)管工作力度。嚴(yán)格糾正隨意降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或只收費(fèi)不服務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)規(guī)范服務(wù)，保障群眾基本權(quán)益。一是開展業(yè)主委員會(huì)培訓(xùn)工作。結(jié)合推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)站工作，舉辦社區(qū)、業(yè)委會(huì)專題培訓(xùn)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)切實(shí)發(fā)揮作用，促進(jìn)業(yè)主自我管理、自我約束機(jī)制盡快形成，切實(shí)發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)依法維護(hù)權(quán)益的功能。二是嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度。督促房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分離,鼓勵(lì)有實(shí)力、信譽(yù)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，扶持其做大做強(qiáng)。三是嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。加快對(duì)住宅小區(qū)開展物業(yè)服務(wù)分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)工作,實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),體現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符，進(jìn)一步推廣物業(yè)服務(wù)“菜單式”模式，切實(shí)提高服務(wù)收費(fèi)透明度。

　　完成時(shí)限：20xx年12月底。

　　牽頭部門：住房保障局

　　責(zé)任部門：各區(qū)政府、物價(jià)局

　　(三)開展創(chuàng)建業(yè)主滿意的物業(yè)公司活動(dòng)。今年市物業(yè)辦將組織成立物業(yè)管理行風(fēng)監(jiān)督員隊(duì)伍，同時(shí)開展創(chuàng)建業(yè)主滿意的物業(yè)公司評(píng)議活動(dòng)。通過(guò)以上載體，完善物業(yè)管理監(jiān)督運(yùn)行機(jī)制。指導(dǎo)行業(yè)內(nèi)部處理好以下五個(gè)方面的關(guān)系：一是要處理好社區(qū)和物業(yè)的關(guān)系，建立社區(qū)與物業(yè)的良性互動(dòng)機(jī)制;二是要處理好業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的`服務(wù)意識(shí)和技能;三是要處理好新區(qū)和老區(qū)的關(guān)系，通過(guò)有關(guān)制度和激勵(lì)措施，妥善處理好協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系;四是要處理好日常管理和應(yīng)急管理的關(guān)系，提高處理應(yīng)急問(wèn)題管理的能力;五是要處理好公共管理與物業(yè)公司的關(guān)系，梳理有關(guān)水電熱氣等公共服務(wù)與物業(yè)服務(wù)的界限，明晰物業(yè)管理范圍。

　　完成時(shí)限：20xx年12月底。

　　牽頭部門：住房保障局

　　責(zé)任部門：市紀(jì)委環(huán)境辦、各區(qū)政府(社區(qū)、城管)、建設(shè)局、規(guī)劃局、環(huán)保局、供排水、供熱、供電、供氣、通訊等單位

　　(四)在保障性物業(yè)管理工作上實(shí)現(xiàn)突破。針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，進(jìn)一步探索保障性物業(yè)管理工作，通過(guò)組織貼心人行動(dòng)、好鄰居行動(dòng)、新管家行動(dòng)等多種措施，

　　推進(jìn)棄管樓房管理工作，計(jì)劃成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站40個(gè)。

　　完成時(shí)限：20xx年12月底。

　　牽頭部門：住房保障局

　　責(zé)任部門：各區(qū)政府、財(cái)政局、民政局

　　四、工作措施和保障措施

　　(一)工作措施

　　市物業(yè)辦以推進(jìn)物業(yè)管理糾風(fēng)工作為契機(jī)，深入解決影響和制約行業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題，嚴(yán)格處理侵害百姓權(quán)益的違規(guī)企業(yè)。重點(diǎn)從以下三個(gè)方面入手，一是重點(diǎn)研究解決如何規(guī)范服務(wù)行為問(wèn)題。20xx年要從規(guī)范管理和服務(wù)方面出臺(tái)有關(guān)規(guī)范性文件，明晰物業(yè)管理與公共服務(wù)單位的職責(zé)范圍，解決好供水、供熱、排水等維修管理責(zé)任劃分問(wèn)題。在市紀(jì)委的支持下，將物業(yè)管理服務(wù)與公共服務(wù)的責(zé)任進(jìn)行界定。二是要規(guī)范入住收費(fèi)工作。針對(duì)物業(yè)公司收取裝修保證金及進(jìn)戶不合理收費(fèi)問(wèn)題，要會(huì)同價(jià)格主管部門共同研究規(guī)范收費(fèi)行為的具體工作措施。建立收費(fèi)價(jià)格公示制度，將企業(yè)等級(jí)、小區(qū)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全面公示，服務(wù)成本也要定期公示，既是約束物業(yè)公司按標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，也能督促業(yè)主按標(biāo)準(zhǔn)履行義務(wù)。三是要開展經(jīng)常性培訓(xùn)。現(xiàn)在的服務(wù)水準(zhǔn)層次過(guò)低、服務(wù)程序、流程、職責(zé)不清晰，特別是一線人員缺少與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的崗位培訓(xùn)。對(duì)此，我們將全面開展物業(yè)管理培訓(xùn)工作，開展多層次的崗位培訓(xùn)工作，提升服務(wù)水平。四是強(qiáng)化物業(yè)投訴調(diào)查、協(xié)調(diào)、調(diào)解措施，探索調(diào)解糾紛速裁平臺(tái)，對(duì)業(yè)主的合理訴求提供法律支持，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。

　　(二)保障措施

　　一是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)辦高度重視物業(yè)管理糾風(fēng)工作，為認(rèn)真貫徹落實(shí)市紀(jì)委屆次全會(huì)和全市優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境工作會(huì)議精神，成立物業(yè)辦糾風(fēng)工作專項(xiàng)推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組，狠抓落實(shí)。

　　二是強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)。各科室要認(rèn)真履行職責(zé)，圍繞糾風(fēng)工作重點(diǎn)和百姓投訴熱點(diǎn)，切實(shí)解決好百姓反響強(qiáng)烈的問(wèn)題，明確責(zé)任，抓出實(shí)效。

　　三是加強(qiáng)協(xié)調(diào)和配合。不定期與有關(guān)部門溝通，研究解決問(wèn)題的措施和辦法，對(duì)重大問(wèn)題及時(shí)與糾風(fēng)辦請(qǐng)示匯報(bào)。

物業(yè)管理方案6

　　一、XX佳園物業(yè)概況

　　“XX佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國(guó)道交匯處，總建筑面積約2萬(wàn)平方米，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價(jià)值的店面，其中A區(qū)、B區(qū)占據(jù)交通“黃金點(diǎn)”，交通便捷，銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“陽(yáng)光物業(yè)”這樣較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù)。

　　二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)XX佳園的實(shí)況，我司確定XX佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　（一）建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。

　　（二）定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理建議及時(shí)整改。滿意率達(dá)95%以上。

　　（三）建立落實(shí)維修制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。

　　（四）每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

　　（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

　　（六）常規(guī)性公共服務(wù)

　　1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

　　（1）棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。

　　（2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無(wú)脫落，無(wú)亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

　　（3）空調(diào)安裝統(tǒng)一。

　　2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無(wú)事故隱患。

　　（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測(cè)1次。

　　（2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時(shí)排除。

　　（3）消防系統(tǒng)。24小時(shí)值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道暢通；保證無(wú)火災(zāi)安全隱患。

　　（4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，并無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水；制有應(yīng)急處理方案。

　　3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

　　4、保安及車輛管理。

　　（1）專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語(yǔ)規(guī)范，處理突發(fā)事件。

　　（2）出入車輛有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

　　（3）車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。

　　（4）停車場(chǎng)停放整齊，場(chǎng)地整潔。

　　（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

　　（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

　　（7）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。

　　5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

　　（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。

　　（2）實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

　　（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。

　　（4）共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺(tái)、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

　　（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)。

　　6、綠化管理

　　（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

　　（2）花草樹木修剪整齊美觀，無(wú)病蟲害，無(wú)折損。

　　（3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　（4）綠化完好率達(dá)到95%以上。

　　7、室內(nèi)裝飾裝修管理（二次裝修）。全過(guò)程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

　　（1）受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。

　　（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

　　8、房屋租售管理。

　　（1）督促外來(lái)人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。

　　（2）配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查，并登記在冊(cè)，確保小區(qū)的生活安全。

　　9、社區(qū)文化

　　（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動(dòng)。

　　（2）制有居民精神文明建設(shè)公約。

　　（3）配合街道辦事處、居委會(huì)、派出所開展各項(xiàng)工作。

　　（4）業(yè)主滿意率95%以上。

　　（七）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）

　　1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。

　　2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。

　　3、代定報(bào)刊、郵件報(bào)刊的代收代發(fā)。

　　4、提供維修服務(wù)并做到小修不過(guò)夜，中修三天完成。

　　5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。

　　三、公司擬采取的管理方式

　　“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。

　　（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理

　　物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國(guó)際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到提高。

　　（二）溝通服務(wù)至上

　　組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無(wú)；反之，則誤會(huì)重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過(guò)禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問(wèn)題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問(wèn)、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠(chéng)實(shí)，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對(duì)入伙交房時(shí)提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問(wèn)題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來(lái)，書面呈報(bào)開發(fā)商。絕對(duì)禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。

　　（三）締造親善的社區(qū)文化

　　創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會(huì)以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì)開辟一方文明的凈土。

　　四、為開展XX佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源

　　（一）人員設(shè)置。

　　根據(jù)所確定的管理檔次及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積2萬(wàn)平方米計(jì)算，本公司“XX佳園”管理處擬設(shè)置工作人員11人。

　　職位人數(shù)負(fù)責(zé)內(nèi)容

　　管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò)處主任1人負(fù)責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通

　　工程人員1人負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)

　　車管員/收銀員2人停車場(chǎng)管理、出納、收費(fèi)

　　保潔綠化人員1人負(fù)責(zé)保潔綠化

　　保安人員6人負(fù)責(zé)崗?fù)ぁ④囕v出入、巡邏

　　注：財(cái)務(wù)人員由總公司兼任。

　　（二）綜合效益簡(jiǎn)要分析

　　XX佳園綜合管理費(fèi)及維修金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可為（以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，最后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)）：

　　管理費(fèi)維修金

　　多層住宅0。50元/平方米·月0。20元/平方米·月

　　商場(chǎng)1。50元/平方米·月0。25元/平方米·月

　　地上車位40元/位·月

　　地下車位60元/位·月

　　五、XX佳園物業(yè)管理的具體操作

　　公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。

　　（一）前期準(zhǔn)備

　　公司派出專業(yè)人員對(duì)待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案；進(jìn)駐前二個(gè)月開始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊(cè)、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。

　　1內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

　　2。物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

　　開展管理工作前3個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的'處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。

　　3。規(guī)章制度制定

　　1）、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊(cè)》并在入伙時(shí)發(fā)放。

　　2）、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級(jí)員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。

　　（二）物業(yè)管理的啟動(dòng)

　　1。物業(yè)的接管驗(yàn)收

　　1）、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照）。

　　2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書等）

　　2。入伙管理

　　1）、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊(cè)，明確入伙驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問(wèn)；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約；通過(guò)宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊(cè)》；配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當(dāng)增加保安力量。

　　2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。

　　3。二次裝修施工全過(guò)程監(jiān)控

　　二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長(zhǎng)期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

　　作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場(chǎng)的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰居民的日常生活造成影響。

　　安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對(duì)性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

　　環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。

　　共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。

　　外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

　　土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無(wú)梁板上砌筑檣體。

　　水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。

　　裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。

　　（三）完善的日常物業(yè)管理服務(wù)

　　A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

　　1、總體安全環(huán)境管理

　　在社區(qū)四周、車床進(jìn)出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。

　　培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)社區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。

　　在出入口處對(duì)來(lái)訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o(wú)關(guān)人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。

　　2、對(duì)出租戶管理

　　租戶的社區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問(wèn)題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對(duì)租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。

　　3、車輛交通及道路管理

　　樓宇停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記；非機(jī)動(dòng)車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

　　4、科學(xué)管理

　　記錄全面的事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

　　B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)

　　1。房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

　　主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。

　　2。共用設(shè)備管理

　　本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備。“四會(huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障。“五定”是對(duì)房屋主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。

　　1）給排水設(shè)備管理

　　管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方便住用戶生活。

　　供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等）。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無(wú)污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無(wú)二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單；停水提前一天通知住用戶。

　　排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無(wú)堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。

　　2）供電設(shè)備管理

　　供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時(shí)施工及住（用)戶裝修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。

　　配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

　　供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無(wú)脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無(wú)塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

　　3)弱電設(shè)備管理

　　每天對(duì)門禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除。

　　4)消防管理

　　消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。

　　建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題；組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;建立義務(wù)X，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案;每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。

　　C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

　　環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

　　管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備;標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設(shè)施無(wú)蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。

　　1、日常保潔

　　范圍工作內(nèi)容頻次標(biāo)準(zhǔn)備注

　　樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無(wú)遺留物、臭味

　　2掃地板及樓梯1次/天無(wú)雜物，無(wú)積水

　　3沖洗樓梯1次/周無(wú)雜物，無(wú)積水

　　4擦公寓口信報(bào)箱1次/天無(wú)灰塵，無(wú)手印

　　5擦電梯2次/天無(wú)灰塵，無(wú)手印

　　6擦公共防盜門1次/周無(wú)灰塵

　　7擦樓梯扶手1次/周無(wú)灰塵

　　8擦公共天花板1次/周無(wú)灰塵、蜘蛛絲

　　9擦消火栓1次/月無(wú)灰塵

　　10擦窗戶2次/月無(wú)灰塵

　　道路1路面循環(huán)清掃無(wú)雜物

　　2路邊綠地2次/天無(wú)雜物

　　3水泵結(jié)合器1次/周無(wú)灰塵

　　4路燈柱1次/周無(wú)灰塵

　　綠地清理2次/天無(wú)灰塵、枯葉

　　2、四害消滅

　　在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

　　D、綠化維護(hù)系統(tǒng)

　　制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種;綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲害，無(wú)折損、無(wú)斑禿;綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　項(xiàng)目措施標(biāo)準(zhǔn)

　　綠化澆水澆水（依氣候變化)澆足澆透

　　草皮修剪（按季節(jié)進(jìn)行)草皮美觀平整

　　雜草清除（每周一次)確保基本無(wú)雜草

　　防蟲病蟲害防治（一年2次)無(wú)病蟲害

　　養(yǎng)護(hù)施肥（一年4次)綠化生長(zhǎng)旺盛

　　喬灌木修剪造型一年4次

　　E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

　　制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng);開發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力。

　　F、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)

　　1、社區(qū)文化建設(shè)

　　創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區(qū)居委員會(huì)一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住用戶擁有一份歸屬感;各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭(zhēng)取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地;配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。

　　2、便民服務(wù)

　　“不出社區(qū)門，照樣過(guò)日子”是本公司服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問(wèn)題而難以應(yīng)對(duì)時(shí)，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶排憂解難，積極開展臨時(shí)性的、專項(xiàng)性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。

　　1)、日常服務(wù)

　　設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)與本公司溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問(wèn)詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求;建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理化建議及時(shí)整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況;代定報(bào)刊，郵件報(bào)刊代收代發(fā)。

　　2)、特約服務(wù)

　　提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過(guò)夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理;信息咨詢服務(wù)等

　　六、物業(yè)接管事項(xiàng)說(shuō)明

　　（一)我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場(chǎng)開展，各項(xiàng)接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。

　　（二)為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗(yàn)收小組（具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn))。成員包括2名工程師、1名會(huì)計(jì)師。

物業(yè)管理方案7

　　以服務(wù)師生員工為宗旨，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，根據(jù)“物業(yè)管理中心20xx年優(yōu)質(zhì)服務(wù)年計(jì)劃”，全面提高物業(yè)服務(wù)的專業(yè)技能和服務(wù)水平，搞好物業(yè)管理，現(xiàn)擬定“平安紅五月”實(shí)施方案如下：

　　一、加強(qiáng)安全宣傳教育，培訓(xùn)提升全體員工安全防范意識(shí)。各個(gè)部門5月份開展法律知識(shí)，法制觀念、公司制度，治安消防的學(xué)習(xí)教育，增強(qiáng)員工法治觀念和安全常識(shí)，培養(yǎng)員工遵紀(jì)守法、安全防范的自覺(jué)性。

　　1．在四月份中心組織培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，五月份再搞一次安全培訓(xùn)，各部門搞一次安全培訓(xùn)。

　　2．保安隊(duì)員和主管以上管理人員參加一次滅火器和消防水帶的現(xiàn)場(chǎng)滅火操作。

　　3．長(zhǎng)期堅(jiān)持利用早會(huì)和訓(xùn)話時(shí)間，隔天學(xué)習(xí)一次法律法規(guī)、管理文件，以加強(qiáng)職業(yè)安全的教育。

　　二、加強(qiáng)安全制度建設(shè)與安全管理，嚴(yán)防各類重大事故發(fā)生。

　　1．建全各種門崗安全制度、消防安全制度、設(shè)備安全制度、其他作業(yè)安全制度，應(yīng)急機(jī)制和各類規(guī)定，做到各項(xiàng)安全工作有章可循，有法可依。

　　2．搞好安全生產(chǎn)，杜絕安全事故發(fā)生，在“平安紅5月”創(chuàng)建活動(dòng)中，重點(diǎn)搞好安全生產(chǎn)（服務(wù)），以保證將“平安紅五月”的工作落到實(shí)處。

　　①．責(zé)任明確。各個(gè)部門安排落實(shí)一位副經(jīng)理和質(zhì)量管理員，具體實(shí)施安全綜合管理，防盜防火，安全生產(chǎn)，人民調(diào)解，維護(hù)穩(wěn)定的工作，并向物管中心簽署“平安紅五月”目標(biāo)責(zé)任書。

　　②．管理落實(shí)。副經(jīng)理和質(zhì)量管理員監(jiān)督檢查本部門安全生產(chǎn)的整個(gè)流程，發(fā)現(xiàn)不符合安全操作規(guī)程的行為和安全隱患及時(shí)糾正。

　　③．安全作業(yè)、安全防范，自我保護(hù)成為員工的自覺(jué)行動(dòng)。

　　3．各個(gè)部門成立矛盾糾紛調(diào)解小組，副經(jīng)理任組長(zhǎng)、質(zhì)量管理員和一名工會(huì)骨干任調(diào)解員。信息有效，制度落實(shí)，將和諧關(guān)系落到實(shí)處。矛盾糾紛調(diào)解率達(dá)100%，調(diào)處成功率達(dá)85%以上，物管中心成立矛盾糾紛調(diào)解領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)處理矛盾糾紛。

　　三、由物管中心、客服部、、保安部聯(lián)合組成“平安紅五月”創(chuàng)建檢查領(lǐng)導(dǎo)小組，每周檢查指導(dǎo)一次安全工作，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改，對(duì)忽視安全工作的嚴(yán)重行為，通報(bào)批評(píng)。

　　1、檢查安全制度是否健全、上墻，是否在實(shí)際工作中得到實(shí)施。

　　2、檢查防火、防盜、防自然災(zāi)害事故，防違規(guī)生產(chǎn)服務(wù)是否落實(shí)到位。嚴(yán)格排查安全方面的.管理漏洞和事故隱患，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)實(shí)施整改。

　　3、檢查夜班、周末治安安全值班巡邏情況。

　　4、排查矛盾糾紛處理情況，處理重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。

　　5、檢查處理顧客投訴和物業(yè)服務(wù)熱點(diǎn)問(wèn)題。

　　創(chuàng)建“平安紅五月”，是我們創(chuàng)建“物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”，學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀的一個(gè)具體措施，只有平安物業(yè)，才有優(yōu)質(zhì)物業(yè)。期待創(chuàng)建“平安紅五月”工作能夠作好，為學(xué)校的建設(shè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)管理方案8

　　一、企業(yè)簡(jiǎn)介（略）

　　二、企業(yè)理念

　　以“管理服務(wù)品牌化，管理項(xiàng)目品牌化”的雙品牌戰(zhàn)略為指導(dǎo)，始終以客戶需求，市場(chǎng)發(fā)展為關(guān)注焦點(diǎn)，與“業(yè)主、商戶、發(fā)展商”真誠(chéng)合作，通過(guò)對(duì)所服務(wù)項(xiàng)目精細(xì)化、專業(yè)化、前瞻性的運(yùn)營(yíng)管理，塑造項(xiàng)目市場(chǎng)品牌形象，帶動(dòng)項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的穩(wěn)步提升，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造屬于業(yè)主、商戶、社會(huì)公眾的`共同價(jià)值。

　　三、質(zhì)量方針

　　以市場(chǎng)為導(dǎo)向，持續(xù)不斷地引導(dǎo)和滿足客戶需求。

　　質(zhì)量方針涵

　　1、以客戶滿意為關(guān)注焦點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)變化，對(duì)客戶現(xiàn)有需求和潛在需求作出迅速、敏感的反應(yīng)及決策，引導(dǎo)和滿足客戶需求。

　　2、協(xié)作、誠(chéng)信、專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)。公司文化涵是每位員工的行為準(zhǔn)則，為客戶提供誠(chéng)信、專業(yè)、優(yōu)質(zhì)、高效的人性化管理服務(wù)，確保管理服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)的保值和增值。

　　3、持續(xù)改進(jìn)，持續(xù)發(fā)展。以ISO9001：0為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施科學(xué)規(guī)的物業(yè)管理服務(wù)，不斷改進(jìn)和提高管理服務(wù)質(zhì)量，通過(guò)創(chuàng)新服務(wù)，為客戶創(chuàng)造超值和持續(xù)價(jià)值。創(chuàng)造客戶、公司、社會(huì)共同價(jià)值，是我們追求的目標(biāo)。

　　質(zhì)量目標(biāo)

　　1、確保服務(wù)及時(shí)率100%

　　2、客戶服務(wù)滿意度85%

　　3、環(huán)境及保潔達(dá)到市容（商場(chǎng)）衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)（優(yōu)秀等級(jí)）

　　4、設(shè)施設(shè)備完好率98%，設(shè)備有效利用率95%

　　5、重大消防、治安、安全生產(chǎn)事故率為0

　　6、管理服務(wù)質(zhì)量同業(yè)領(lǐng)先，爭(zhēng)創(chuàng)地區(qū)/級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。

　　四、公司管理優(yōu)勢(shì)（略）

　　五、公司發(fā)展歷程

　　六、xxxx面積數(shù)據(jù)

物業(yè)管理方案9

　　為了加強(qiáng)和完善分公司現(xiàn)有的物業(yè)管理模式，提高社會(huì)資信度，增強(qiáng)管理理念，樹立企業(yè)品牌，讓我們的管理更上一個(gè)新的臺(tái)階，針對(duì)分公司現(xiàn)在所管理兩棟大廈的實(shí)際，特制定以下管理方案：

　　一、服務(wù)宗旨：

　　服務(wù)第一、租戶至上、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新。

　　二、追求目標(biāo)：

　　管理無(wú)盲點(diǎn)、租戶無(wú)怨言、服務(wù)無(wú)挑剔。以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)、為租戶推出完善的服務(wù)、為公司創(chuàng)造效益、為企業(yè)打造品牌。

　　三、物業(yè)服務(wù)整體策劃與構(gòu)想

　　1、指導(dǎo)思想

　　用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，營(yíng)造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活和工作空間，運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值。

　　2、管理服務(wù)方式

　　完善服務(wù)、誠(chéng)信待人。物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“服務(wù)第一、租戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為租戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常工作緊密融合于管理之中與租戶建立良好的服務(wù)關(guān)系，同時(shí)在不斷完善的過(guò)程中真正讓租戶享受到安心、舒適和稱心的工作環(huán)境。

　　3、安全、消防真抓實(shí)干

　　為確保租戶的生命、財(cái)產(chǎn)安全，我們主張以切合實(shí)際的人防為主、技防為輔的安全管理理念，建立一支強(qiáng)有力，多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。在日常管理中，派專人24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入轄區(qū)，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作規(guī)程，如發(fā)生特殊事件時(shí)，力爭(zhēng)將損失降至最小程度。制定出詳盡的安全手冊(cè)，使員工、租戶翻開手冊(cè)即可操作，如《貴州黃果樹企業(yè)物業(yè)安全管理手冊(cè)》使每一位員工了解和熟悉管理程序，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍，采用輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的技能和素質(zhì)。

　　4、環(huán)境管理責(zé)任到人

　　多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的.才能，認(rèn)真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識(shí)，使管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生達(dá)到最佳效果，為區(qū)域所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。

　　五、管理指標(biāo)承諾及實(shí)施措施：

　　1、為了確保承諾指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在服務(wù)達(dá)標(biāo)中采用計(jì)劃、實(shí)施、檢查、總結(jié)的管理模式，對(duì)提供服務(wù)的各個(gè)過(guò)程及其相互作用進(jìn)行識(shí)別和管理，不斷改進(jìn)和提高服務(wù)與管理質(zhì)量，使各項(xiàng)承諾指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，為租戶提供完善、周到、優(yōu)質(zhì)、理想的服務(wù)、努力創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、和諧、舒適的辦公環(huán)境。結(jié)合本公司所確定的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，特對(duì)以下各項(xiàng)指標(biāo)做出承諾，并將相應(yīng)的保證措施匯總?cè)缦拢?/p>

　　（1）、房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)99%，制定維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保整潔、無(wú)破損立面，房屋無(wú)改變使用功能，公共設(shè)施及通道無(wú)隨意占用。

　　（2）、房屋及設(shè)施的零修、急修及時(shí)率達(dá)99%，建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到急修請(qǐng)求后攜帶工具十分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24小時(shí)維修制度。

　　（3）、維修質(zhì)量合格率達(dá)100%，分項(xiàng)監(jiān)督、檢查、工程維護(hù)嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，確保質(zhì)量。

　　（4）、清潔、保潔率達(dá)99%，區(qū)域內(nèi)保潔落實(shí)到人，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，確保區(qū)域垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無(wú)環(huán)境污染現(xiàn)象。

　　（5）、公共區(qū)域照明及電梯完好率達(dá)96%，落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)公共區(qū)域內(nèi)的照明，及消防設(shè)施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，并建立健全檔案記錄，確保公共設(shè)施完好并正常使用。

　　（6）、化糞池、排水管完好率達(dá)99%，制定作業(yè)規(guī)程，定期疏通、清理，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，達(dá)到排放暢通無(wú)積水。

　　（7）、機(jī)電設(shè)備的完好率達(dá)100%，完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，實(shí)行24小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除。

　　（8）、檔案建立完好率達(dá)100%，各種檔案資料專人管理，分類存放，檢索方便，保證檔案資料齊全。

　　六、服務(wù)意識(shí)

　　物業(yè)管理是通過(guò)專業(yè)化，一體化的管理，體現(xiàn)社會(huì)效益的，它的產(chǎn)品是服務(wù)，其管理目標(biāo)是通過(guò)服務(wù)實(shí)現(xiàn)的，無(wú)論是保安、保潔還是維修都是服務(wù)。因此培養(yǎng)員工的服務(wù)意識(shí)是我們企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，在員工素質(zhì)教育中，我們著重要培養(yǎng)員工服務(wù)意識(shí)和觀念；樹立“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的服務(wù)意識(shí)，樹立關(guān)心人，理解人，尊重人的觀念，培養(yǎng)員工“善化解矛盾，常溝通技巧”的特殊素質(zhì)，物業(yè)管理面對(duì)的是享受服務(wù)的群體，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的種種生活內(nèi)容，繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達(dá)到充分的和諧。

　　七、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　結(jié)合我司的實(shí)際情況，針對(duì)我司現(xiàn)管理的兩棟大廈，馳宇大廈，兩臺(tái)電梯，中央空調(diào)，6名保安，3名保潔，5名電工，總面積15000 m2 ，玫瑰商場(chǎng)大樓，1臺(tái)電梯，3名保安，1名保潔總面積XX m2 ，根據(jù)測(cè)算，保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，馳宇大廈的物業(yè)管理費(fèi)每平方暫按10元收取，玫瑰商場(chǎng)大樓的物業(yè)管理費(fèi)每平方出租面積暫按4元收取物業(yè)和管理費(fèi)。

　　八、物業(yè)的發(fā)展與拓展;

　　物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)型的工作，結(jié)合我司情況，現(xiàn)有的物業(yè)收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到我司費(fèi)用支出，為了提高我司經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到長(zhǎng)效管理，我們?cè)陂_展物業(yè)管理的同時(shí)，要有針對(duì)性的進(jìn)行物業(yè)業(yè)務(wù)拓展工作，利用我司所屬物業(yè)，開展自主經(jīng)營(yíng)，聯(lián)合創(chuàng)業(yè)，業(yè)務(wù)創(chuàng)新等，多渠道的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，提高我司經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)品牌，做強(qiáng)企業(yè)形象，使我們的企業(yè)能在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中立于不敗之地，夯實(shí)基礎(chǔ)，用發(fā)展的眼光和經(jīng)營(yíng)的思路，使企業(yè)逐步走向輝煌。

物業(yè)管理方案10

　　為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。

　　一、指導(dǎo)思想

　　以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）為主線，以爭(zhēng)創(chuàng)“中國(guó)最佳旅游城市”為契機(jī)，堅(jiān)持“科學(xué)謀劃，抓點(diǎn)帶面，點(diǎn)面結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)，全面落實(shí)”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長(zhǎng)效管理機(jī)制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)全市各項(xiàng)事業(yè)健康快速發(fā)展。

　　二、工作任務(wù)

　　（一）理順管理體制，創(chuàng)新運(yùn)行方式，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

　　城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負(fù)總責(zé)、社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門管理職責(zé)，以塊為主，實(shí)行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。

　　1、街道辦事處職責(zé)。

　　組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實(shí)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

　　（1）會(huì)同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收，對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問(wèn)題的，要提請(qǐng)有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

　　（2）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見(jiàn)。

　　（3）對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會(huì)沒(méi)有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織保潔隊(duì)伍實(shí)施保潔，并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費(fèi)的，由社區(qū)委員會(huì)組織業(yè)主進(jìn)行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)維修費(fèi)用。

　　（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

　　（5）合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責(zé)任制，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。

　　（6）協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交、接管工作。

　　（7）負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。

　　（8）組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，

　　2、社區(qū)居委會(huì)職責(zé)。

　　根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

　　（1）組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，派代表參加籌備工作。

　　（2）會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會(huì)，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉。

　　（3）監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作。積極傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出建議和意見(jiàn)。

　　（4）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作。

　　（5）經(jīng)市物業(yè)主管部門同意，可直接召開業(yè)主大會(huì)。

　　（6）配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系，對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實(shí)保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)選聘維修項(xiàng)目施工隊(duì)伍，并及時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。

　　（7）組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。

　　3、市物業(yè)管理辦公室職責(zé)。

　　物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。

　　（1）宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。

　　（2）對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建工作進(jìn)行指導(dǎo)。

　　（3）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的'使用。

　　（4）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。

　　（5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。

　　（6）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)監(jiān)管。

　　（7）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。

　　（8）負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。

　　（9）對(duì)街道物業(yè)管理工作進(jìn)行考核，對(duì)物業(yè)管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。

　　（10）負(fù)責(zé)新建小區(qū)交付使用時(shí)的物業(yè)驗(yàn)收工作。

　　（11）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級(jí)評(píng)定。

　　（二）規(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

　　1、實(shí)施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。

　　開放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會(huì)劃分責(zé)任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實(shí)衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會(huì)自聘維修企業(yè)，社區(qū)對(duì)居委會(huì)工作進(jìn)行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過(guò)動(dòng)員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，形成居民共建、共管、共享的局面。

　　2、實(shí)施老舊小區(qū)過(guò)渡型物業(yè)管理。

　　具有一定規(guī)模并且沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)（如實(shí)驗(yàn)小區(qū)、長(zhǎng)安小區(qū)、長(zhǎng)安新村、賓館小區(qū)），由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行規(guī)范管理，按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

　　3、規(guī)范已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。

　　一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費(fèi)。制定物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù)。同時(shí)開展優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng)，召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點(diǎn)帶面，穩(wěn)步推進(jìn)，逐步擴(kuò)大影響，推動(dòng)全市物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。

　　（三）加大物業(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無(wú)到有的過(guò)渡。

　　對(duì)群眾反映強(qiáng)烈且問(wèn)題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，采取政府投一點(diǎn)、物業(yè)維修基金出一點(diǎn)、社會(huì)集一點(diǎn)的辦法，有組織、有計(jì)劃地整治，本著整治一個(gè)、規(guī)范一個(gè)、達(dá)標(biāo)一個(gè)的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無(wú)到有、從簡(jiǎn)單到規(guī)范的過(guò)渡。

　　（四）強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。

　　開發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標(biāo)形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的承接驗(yàn)收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開選聘物業(yè)公司。嚴(yán)格控制開發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對(duì)擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)將物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)在門市或顯赫位置，并及時(shí)通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門備案，嚴(yán)格對(duì)物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)一定要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設(shè)施沒(méi)達(dá)到要求的，不予頒發(fā)驗(yàn)收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒(méi)有接到物業(yè)驗(yàn)收合格通知不予辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門要定期對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處，并追究責(zé)任。

　　（五）加大物業(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。

　　各有關(guān)部門要研究制定切實(shí)可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無(wú)法使用問(wèn)題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動(dòng)查詢系統(tǒng)，定期通報(bào)繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。

　　（六）提供優(yōu)惠條件，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　要加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨(dú)立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對(duì)社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度，先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，提高我市物業(yè)管理水平。

　　（七）保證措施。

　　1、強(qiáng)化宣傳，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍。

　　要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標(biāo)語(yǔ)、宣傳板報(bào)、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實(shí)讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內(nèi)容，認(rèn)真組織好不同層面人員的法律知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。

　　2、提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。

　　各部門要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運(yùn)工作，及時(shí)對(duì)主巷路及分支的下水管線進(jìn)行維修、維護(hù)。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)對(duì)老舊房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并向業(yè)主收取適當(dāng)費(fèi)用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對(duì)物業(yè)糾紛從速?gòu)目觳脹Q。機(jī)關(guān)工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納，增強(qiáng)物業(yè)管理的保障能力，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。

　　3、落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。

　　為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，市政府決定對(duì)蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點(diǎn)工作目標(biāo)責(zé)任制，與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計(jì)劃和考核機(jī)制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時(shí)處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問(wèn)題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對(duì)街道辦事處組建業(yè)主委員會(huì)等工作進(jìn)行1次檢查、督辦，對(duì)有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。

　　三、時(shí)間安排

　　（一）20xx年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進(jìn)行調(diào)查摸底，抓好試點(diǎn)工作，并組織有關(guān)部門大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

　　（二）20xx年5月，組織召開物業(yè)管理工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。

　　（三）20xx年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級(jí)和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進(jìn)行審查，清理整頓物業(yè)管理市場(chǎng)。

　　（四）20xx年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進(jìn)行培訓(xùn)，重點(diǎn)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》知識(shí)、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會(huì)如何開展工作等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)。

　　（五）20xx年4月至12月，民主街道辦事處和長(zhǎng)安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會(huì)，加大工作力度，組織落實(shí)小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到100%。

　　（六）20xx年11月至12月，市政府對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查、總結(jié)和驗(yàn)收。

物業(yè)管理方案11

　　一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

　　(1)房屋

　　A、房屋完好率達(dá)98%以上；

　　B、房屋零修、急修及時(shí)率92%以上；

　　C、房屋零修工程合格率98%以上；

　　D、外觀良好、整潔、無(wú)缺損現(xiàn)象；

　　E、房屋裝修貼合管理規(guī)定。

　　(2)協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。

　　(3)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無(wú)損。

　　(4)道路暢通，路面平整。

　　(5)消防設(shè)施完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用。

　　2、安全護(hù)衛(wèi)

　　(1)主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時(shí)值班；

　　(2)安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查；

　　(3)小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控；

　　(4)交通、車輛管理有序；

　　A、機(jī)動(dòng)車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

　　B、機(jī)動(dòng)車輛按序停放。

　　(5)危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；

　　(6)有應(yīng)急處理計(jì)劃、措施，遇警能及時(shí)報(bào)警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。

　　(7)小區(qū)內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

　　3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

　　(1)綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

　　(2)花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)枯死，無(wú)破壞，無(wú)大面積蟲害現(xiàn)象；

　　(3)修剪及時(shí)，整齊美觀；

　　(4)綠化品味高，有較高觀賞價(jià)值；

　　(5)小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；

　　(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無(wú)堆放雜物現(xiàn)像；

　　(7)水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)二次污染及隱患；

　　(8)環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；

　　(9)無(wú)亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；

　　(10)噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、收費(fèi)管理

　　(1)服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；

　　(2)用戶主動(dòng)參與、支持物業(yè)管理工作，自覺(jué)維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；

　　(3)建立收費(fèi)管理制度，職責(zé)落實(shí)到人，每六個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布服務(wù)費(fèi)收支狀況；

　　(4)模苑遵守國(guó)家收費(fèi)政策，無(wú)擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為；

　　(5)認(rèn)真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%；

　　(6)業(yè)主意見(jiàn)反饋滿意率90%以上。

　　5、相關(guān)條件

　　(1)硬件環(huán)境

　　A、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無(wú)違章搭建，無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象；

　　B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識(shí)明顯；

　　C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；

　　D、停車場(chǎng)分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放)；

　　E、有集中監(jiān)控設(shè)備；

　　F、有生活服務(wù)配套設(shè)施；

　　G、有教育、文體活動(dòng)及商務(wù)服務(wù)設(shè)施；

　　二、物業(yè)管理公司帶給的服務(wù)項(xiàng)目(分期逐步到位)

　　1、便民服務(wù)(部分收費(fèi))

　　(1)清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)；

　　(2)室內(nèi)清潔；

　　(3)檢修電器(室內(nèi)自用部位)；

　　(4)修理家具配件；

　　(5)安裝、更換配件；

　　(6)修理，開關(guān)、插座、電話盒等；

　　(7)修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；

　　(8)修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；

　　(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；

　　(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；

　　(11)代辦繳納電費(fèi)；

　　(12)代辦繳納電話費(fèi)；

　　(13)代辦電話開戶；

　　(14)代辦有線電視開戶；

　　2、商務(wù)服務(wù)(部分收費(fèi))

　　(1)代辦收訂報(bào)紙雜志、郵遞；

　　(2)代訂車、船、機(jī)票；

　　(3)中英文打字、傳真；

　　(4)電話留言服務(wù)；

　　3、社區(qū)娛樂(lè)、文化活動(dòng)服務(wù)

　　(1)棋類；

　　(2)牌類；

　　(3)球類；

　　(4)健身活動(dòng)；

　　(5)書刊閱覽；

　　(6)歡慶節(jié)日；

　　(7)義務(wù)服務(wù)活動(dòng)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)

　　1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；

　　2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；

　　3、人員培訓(xùn)，持證上崗；

　　(1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；

　　(2)檔案管理規(guī)范，資料齊全；

　　(3)用心使用新技術(shù)，廣泛使用計(jì)算機(jī)管理。

　　結(jié)構(gòu)及外觀：

　　1、嚴(yán)禁改動(dòng)和損壞原有的`結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，嚴(yán)禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，否則，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；

　　2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

　　3、樓板打沖擊鉆時(shí)要避開水管、線纜等，深度不得超過(guò)10毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。

　　陽(yáng)臺(tái)及門窗：

　　1、嚴(yán)禁自行封閉陽(yáng)臺(tái)，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

　　2、貼磁磚時(shí)不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時(shí)要立即清洗干凈；

　　3、嚴(yán)禁改動(dòng)入戶門、門套；

　　4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門；

　　5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來(lái)因滲水引起質(zhì)變。

　　管道：

　　1、嚴(yán)禁改動(dòng)廚房、衛(wèi)生間的排水(排污)管道；

　　2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時(shí)的檢修；

　　3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

　　4、推薦對(duì)預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。

　　廚房及衛(wèi)生間：

　　1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；

　　2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動(dòng)和埋于墻體，避免不安全因素存在；

　　3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；

　　4、吊頂需做成活動(dòng)式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；

　　5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴(yán)禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補(bǔ)做，避免滲水；

　　6、安裝浴缸、馬桶時(shí)，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。

　　智能設(shè)施及管線：

　　嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。

　　空調(diào)：

　　1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；

　　2、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；

　　3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。

物業(yè)管理方案12

　　一、施工管理

　　1.建立監(jiān)督和記錄制度，對(duì)工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；

　　2.熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預(yù)留位置，做出詳細(xì)記錄；

　　3.對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)；

　　4.了解各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等情況；

　　5.對(duì)影響大樓功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題，及時(shí)書面匯報(bào)與業(yè)主方，列出整改報(bào)告，提交業(yè)主方備案處理

　　二、設(shè)備安裝調(diào)試

　　1.對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等；

　　2.出席有關(guān)工程的會(huì)議，參與機(jī)電設(shè)備的`測(cè)試檢查，建立調(diào)試檔案；

　　3.及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，及時(shí)通報(bào)業(yè)主方。

　　三、竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收

　　1.安排相應(yīng)專業(yè)人員參與分戶驗(yàn)收，并對(duì)驗(yàn)收問(wèn)題進(jìn)行記錄，書面反饋與業(yè)主單位，并對(duì)整改落實(shí)情況檢查；

　　2.從物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，配合業(yè)主方對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，維護(hù)業(yè)主方的合法權(quán)益；

　　3.對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，明確記錄在案，書面報(bào)業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內(nèi)對(duì)存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格；

　　4.做好接管驗(yàn)收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應(yīng)資料的移交和驗(yàn)收問(wèn)題的整改跟進(jìn)與反饋。

　　四、人員配置及素質(zhì)要求：

　　項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度派3-5名專業(yè)人員。

　　電梯技工：

　　人員數(shù)量：1人。介入時(shí)間：電梯安裝至設(shè)備移交電氣或機(jī)械專業(yè)，中專以上學(xué)歷；有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)；了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設(shè)備操作證（電梯）

　　空調(diào)技工：

　　人員數(shù)量：1人。介入時(shí)間：空調(diào)安裝至移交。有大型商場(chǎng)或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)；具備暖通基本常識(shí)，持相關(guān)上崗證和中級(jí)以上職業(yè)資格證書；有中央空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)2年以上。

　　高壓運(yùn)行維護(hù)技工：

　　人員數(shù)量：2人介入時(shí)間：配電房安裝至移交。持高（電監(jiān)會(huì)頒發(fā)）、低壓電工證（安監(jiān)局頒發(fā)）；一年以上星級(jí)酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運(yùn)行值班經(jīng)驗(yàn)；有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)；有變壓器運(yùn)行、報(bào)停管理經(jīng)驗(yàn)。

物業(yè)管理方案13

　　一、概述某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

　　二、目標(biāo)貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，

　　三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

　　反饋

　　運(yùn)行機(jī)制

　　組織結(jié)構(gòu)圖

　　經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖

　　四、人事人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工（按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì)）。序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等。 2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。 3辦事員3文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會(huì)要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。 5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。 6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。 7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。

　　五、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)a)經(jīng)營(yíng)收入：19.14萬(wàn)元（年度，以下省略）l物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬(wàn)元應(yīng)收

　　12.6萬(wàn)元30000x12x0.35=126000（元）

　　預(yù)計(jì)收入11.34萬(wàn)元（收繳率90%）l維修服務(wù)費(fèi)：0.5萬(wàn)元l特約服務(wù)：5.8萬(wàn)元l其他收入：1.5萬(wàn)元b)支出：20.25萬(wàn)元l人員工資福利：14萬(wàn)元l辦公費(fèi)用：2.5萬(wàn)元（辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等）l維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬(wàn)元l稅金：1.05萬(wàn)元l不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：1.2萬(wàn)元c)潤(rùn)虧：-1.11萬(wàn)元d)物業(yè)接管期間前期投入：10萬(wàn)元（辦公設(shè)施購(gòu)置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等）e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算：21.962萬(wàn)元/年，0.61元/月x m2

　　（1）員工的'工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)1經(jīng)理1 1200 1200 2經(jīng)營(yíng)部主任1 800 800 3辦事員3 600 1800 4物業(yè)管理員1 800 800 5安全護(hù)衛(wèi)員7 500 3500 6水電工1 700 700 7保潔員2 400 800工資總額合計(jì)9600

　　工資總額合計(jì)：9600元/月；115200元/年福利：115200x23%=26496（元/年）合計(jì)：14..17萬(wàn)元/年

　　（2）公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬(wàn)元

　　（3）綠化管理費(fèi)：綠化率45% 1.04萬(wàn)m2x1元/年x m2 =1.04萬(wàn)元

　　（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人x12月x80元/月x人=0.192萬(wàn)元

　　（5）安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人x200元/年x人=0.14萬(wàn)元

　　（6）辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算

　　5.52萬(wàn)元x25%=1.38萬(wàn)元

　　（7）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即1萬(wàn)元

　　（8）稅費(fèi)：按營(yíng)收5.5%繳納即1.052萬(wàn)元

　　（9）保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保

物業(yè)管理方案14

　　為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：

　　一、指導(dǎo)思想

　　以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　二、目標(biāo)和范圍

　　（一）目標(biāo)：

　　1、有效解決開發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率達(dá)到90％；對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到90％。

　　2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100％；20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

　　3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

　　4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100％，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

　　5、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100％。

　　6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80％以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

　　（二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　三、工作內(nèi)容

　　（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過(guò)調(diào)研，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90％以上。同時(shí)，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。

　　（三）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的（含5萬(wàn)平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

　　二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí)，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

　　三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的'分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評(píng)，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

　　四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國(guó)家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際，爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確各部門職責(zé)，充分調(diào)動(dòng)街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。

　　（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對(duì)于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，爭(zhēng)取年底前物業(yè)化率達(dá)到100％；對(duì)于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實(shí)行專項(xiàng)服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會(huì)管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　（五）采取多種形式，加大對(duì)物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件，引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會(huì)樹立正確的消費(fèi)觀念，促進(jìn)社會(huì)的和諧。

　　三、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　組長(zhǎng)：邢凱

　　副組長(zhǎng)：王鐵

　　成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。

　　領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，抓好具體的組織實(shí)施。

　　四、職責(zé)分工

　　規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實(shí)責(zé)任，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。

　　市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會(huì)同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問(wèn)題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。

　　市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí)，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗(yàn)收，并限期整改；三是對(duì)開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。

　　市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。

　　各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對(duì)目前物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認(rèn)真組織整改，使問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決。

　　五、實(shí)施步驟

　　依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。

　　（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

　　由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實(shí)施，對(duì)開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問(wèn)題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊(cè)，建立管理檔案。

　　（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

　　各區(qū)政府對(duì)排查中出現(xiàn)的各類問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。

　　（三）驗(yàn)收階段（20xx年11月1日至11月15日）

　　領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時(shí)間，認(rèn)真組織，對(duì)整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達(dá)標(biāo)。

　　六、保障措施

　　（一）提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來(lái)抓，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理責(zé)任，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng)，密切配合，針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，制定切實(shí)可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。對(duì)整改不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，確保全部達(dá)標(biāo)。

　　（三）加強(qiáng)宣傳，營(yíng)造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)”活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，樹立正確的消費(fèi)觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

　　（四）強(qiáng)化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理。特別是對(duì)存在問(wèn)題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任，避免類似問(wèn)題的再次發(fā)生，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。

物業(yè)管理方案15

　　根據(jù)豪洋家園小區(qū)特點(diǎn)，結(jié)合集團(tuán)經(jīng)營(yíng)發(fā)展理念，現(xiàn)擬出物業(yè)管理方案。在方案實(shí)施的過(guò)程中，真誠(chéng)的希望業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù)。使豪洋家園小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽(yáng)光小區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)和諧多贏的'生活目標(biāo)。

　　一、物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化

　　員工隊(duì)伍：打造敬業(yè)、勤奮、嚴(yán)謹(jǐn)、嚴(yán)實(shí)的高素質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)管理隊(duì)伍。

　　工作作風(fēng)：積極、精細(xì)、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務(wù)原則：服務(wù)第一、業(yè)主至上。

　　服務(wù)理念：用心用力用真情，做實(shí)做精做到位，在日常工作中實(shí)踐中不斷戰(zhàn)勝自我，超越自我，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，社會(huì)效益一流。

　　管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高;也許不會(huì)令您最滿意，我們一定做得最用心。

　　管理模式：運(yùn)用三個(gè)手段，建設(shè)三大品質(zhì)工程，實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)要求。三個(gè)手段：專業(yè)化人才，規(guī)范化管理，精細(xì)化服務(wù)。

　　三個(gè)品質(zhì)：人才品質(zhì)，管理品質(zhì)，服務(wù)品質(zhì)。

　　三項(xiàng)要求：工作無(wú)差錯(cuò)，管理無(wú)死角，服務(wù)無(wú)挑剔。

　　發(fā)展目標(biāo)：文化引領(lǐng)，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，外塑品牌。

　　二、物業(yè)總體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　(一)建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、投訴、質(zhì)疑等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。

　　(二)設(shè)立業(yè)主信息建議箱，收集業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)，對(duì)合理意見(jiàn)及時(shí)整改。

　　(三)建立落實(shí)維修制度，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。

　　(四)物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

　　(五)常規(guī)性服務(wù)

　　1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)：棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯;物業(yè)外觀完好整潔、外墻無(wú)脫落、無(wú)亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

　　2、共用設(shè)備設(shè)施管理：保證設(shè)備與環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無(wú)事故隱患;公用配套設(shè)施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統(tǒng)設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用;積極組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無(wú)火災(zāi)安全隱患。

　　3、秩序維護(hù)及車輛管理：安保人員文明執(zhí)勤，語(yǔ)言規(guī)范，能正確處理突發(fā)事件;出入車輛有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行;車輛出入管理嚴(yán)格，出入有登記;地下停車庫(kù)停放整齊，場(chǎng)地整潔。

　　4、環(huán)境衛(wèi)生管理：做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量;環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，垃圾日產(chǎn)日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高清潔衛(wèi)生意識(shí)。

　　5、綠化管理：綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木修剪整齊美觀、無(wú)病蟲害、無(wú)折損;綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　三、物業(yè)資源，人員配置

　　1、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

　　(1)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：生活0.6元/㎡/月。

　　(2)水費(fèi)：2.00元/噸。

　　(3)電費(fèi)：0.6元/度

　　(4)地下車庫(kù)固定車位管理費(fèi)70元/月(一次性交一年優(yōu)惠%);按月租車位300元/月，按年租車位2400元/月;臨時(shí)停車10元/天，超出規(guī)定時(shí)間加收1元/小時(shí)。

　　(5)小區(qū)門前廣場(chǎng)及學(xué)校鐘粹門廣場(chǎng)禁止停車，違者按5元/小時(shí)處罰。

　　(6)小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁車輛通行，特殊事情經(jīng)允許后可駕車進(jìn)入小區(qū)，進(jìn)入小區(qū)后請(qǐng)停車入臨時(shí)車位，滯停時(shí)間不得超過(guò)兩小時(shí)，違者按10元/小時(shí)處罰。

　　豪洋學(xué)校園區(qū)后勤管理部

　　二〇xx年二月十一日

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