城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目可行性研究總結(jié)報(bào)告
城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目可行性研究總結(jié)報(bào)告
目錄：
一、市場(chǎng)論證篇
1、項(xiàng)目地位分析
2、項(xiàng)目關(guān)聯(lián)的文化價(jià)值分析
3、項(xiàng)目生存的基本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析
4、行業(yè)（產(chǎn)業(yè)）宏觀發(fā)展分析
5、城市發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)分析
6、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析
7、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析
8、經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)分析
9、株洲消費(fèi)市場(chǎng)分析
10、國(guó)內(nèi)同業(yè)態(tài)成功案例分析
（1）寧波天一廣場(chǎng)
（2）寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)
11、市場(chǎng)論證結(jié)論
二、項(xiàng)目開發(fā)篇
1、項(xiàng)目規(guī)劃定位
2、項(xiàng)目規(guī)劃理念
3、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)
4、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)
5、開發(fā)周期及開發(fā)計(jì)劃
6、項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算
三、投資論證篇
1、項(xiàng)目的開發(fā)投入
2、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)投入
（1)項(xiàng)目的市場(chǎng)規(guī)劃
（2)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)思路
（3)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)資源配置
（4)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本
3、項(xiàng)目收益測(cè)算
4、項(xiàng)目開發(fā)資金分析
（1）分期開發(fā)資金分析
（2）資金回籠分析
5、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制與評(píng)估
（1）項(xiàng)目前瞻市場(chǎng)不確定風(fēng)險(xiǎn)
（2）項(xiàng)目操作模式帶來(lái)的資金與發(fā)展空間風(fēng)險(xiǎn)
（3）評(píng)估結(jié)論
四、綜合評(píng)估篇
一、 市場(chǎng)論證篇
1、項(xiàng)目地位與受關(guān)注度的強(qiáng)力支撐
炎帝廣場(chǎng)位于株洲市天元區(qū)天臺(tái)山路的頂端，為東方神龍鐵塔的主出入口，項(xiàng)目地處株洲城市發(fā)展的戰(zhàn)略性位置，是新老城區(qū)交通主軸和開發(fā)區(qū)綠化主軸的交匯點(diǎn)，由于株洲市委、市政府等相關(guān)行政辦公機(jī)構(gòu)多座落于此，使本項(xiàng)目成為株洲形象名副其實(shí)的櫥窗，再加上東方神龍鐵塔與炎帝神像兩大城市地標(biāo)性建筑、天臺(tái)公園得天獨(dú)厚的自然景觀、以及即將形成的集株洲行政中心與商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、文化大都會(huì)的綜合城市屬性效應(yīng)，促使市民、政府與社會(huì)各界對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)保持著一貫的高度關(guān)注。
本項(xiàng)目的成功開發(fā)勢(shì)必極大提升城市公共空間質(zhì)量、弘揚(yáng)炎帝精神與展示傳播炎帝文化、塑造新區(qū)超大綜合商業(yè)中心，綜合提升城市整體形象，增加城市影響力與吸引力、催生都市綠色人文新生活都將產(chǎn)生重大影響，有著廣泛的積極意義。
炎帝廣場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目是株洲市委、市政府列入工作計(jì)劃的重點(diǎn)工程，更是天元區(qū)委、區(qū)政府高度關(guān)注的重點(diǎn)工程，這些在政府行文與報(bào)告中可充分體現(xiàn)與認(rèn)證。因此，項(xiàng)目獨(dú)特的受重視地位與社會(huì)各界賦予本項(xiàng)目的高
關(guān)注度使本項(xiàng)目成功開發(fā)的原始動(dòng)力，從而也為本項(xiàng)目的開發(fā)成功提供了理想的外部生存環(huán)境。
2、項(xiàng)目關(guān)聯(lián)的文化價(jià)值支撐
炎帝是中華民族的人文始祖，于距今約5000年前誕生于寶雞渭水流域，在位120年卒逝，文獻(xiàn)記載葬于湖南株洲炎陵縣（炎陵縣因此而得名）。炎帝文化歷史悠久，炎帝文化的實(shí)質(zhì)是中華民族文化的根源，因而，炎帝文化也就是中華民族文化。炎帝所具有的敢為人先的實(shí)踐精神、百折不撓的創(chuàng)造精神、造福于民的務(wù)實(shí)精神、自強(qiáng)不息的進(jìn)取精神，隨著中華民族的形成、發(fā)展和壯大，其內(nèi)涵也在不斷的豐富與擴(kuò)大，鑄造了中華民族的人文品格，升華為中華民族的民族精神、民族之魂，使其滲透于政治、法律、文學(xué)和人們的人生觀、價(jià)值觀及道德觀念的精神元素，并世代流傳，積淀而成為中華民族的優(yōu)秀傳統(tǒng)和穩(wěn)定的心理情感，成為中華兒女精神力量和智慧的源泉。
炎帝陵風(fēng)景區(qū)現(xiàn)為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位和全國(guó)愛國(guó)主義教育示范基地，2002年被授予4A景區(qū)稱號(hào)，2006年6月“炎帝陵祭典”入選第一批國(guó)家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。
炎帝廣場(chǎng)以炎帝的名字命名，不僅利于品牌傳播與市場(chǎng)推廣，同時(shí)借助炎帝為項(xiàng)目注入了豐富的文化內(nèi)涵。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的通病是市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)，繁榮期短且高位運(yùn)行不穩(wěn)定，同時(shí)衰退較快；這一方面有項(xiàng)目開發(fā)的先天不足、同時(shí)也有經(jīng)營(yíng)與運(yùn)行的缺陷有關(guān)，此外，商業(yè)地產(chǎn)缺乏品牌高度與核心競(jìng)爭(zhēng)力是其致命的根源，本項(xiàng)目借助炎帝所賦予的民族原始文化精粹，一方面不僅擁有了文化底蘊(yùn)與內(nèi)涵的核心競(jìng)爭(zhēng)力、避免了項(xiàng)目開發(fā)的先天缺陷，為項(xiàng)目的良好運(yùn)營(yíng)與健康發(fā)展提供了保障；更重要的是借助文化支撐豐富了商業(yè)內(nèi)涵與經(jīng)營(yíng)元素，開發(fā)更多具有項(xiàng)目特色的產(chǎn)業(yè)升級(jí)板塊與業(yè)態(tài)品種；這不僅拓展了項(xiàng)目自身市場(chǎng)生存與發(fā)展空間、提高了綜
合抗險(xiǎn)能力，同時(shí)極大的挖掘與開發(fā)了旅游、文化與商業(yè)效應(yīng)，帶來(lái)不可估量的商業(yè)價(jià)值與其它綜合價(jià)值回報(bào)。
3、項(xiàng)目生存的基本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析
2008年株洲全市年末總戶數(shù)113.6萬(wàn)戶，總?cè)丝?81.2萬(wàn)人，常住人口371萬(wàn)人，其中市區(qū)年末總戶數(shù)30.4萬(wàn)戶，總?cè)丝?7.8萬(wàn)人，常住人口96.2萬(wàn)人。全市總?cè)丝谥杏谐擎?zhèn)人口186萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口195.2萬(wàn)人；城鎮(zhèn)化率為48.8%，提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。人口增加，人口基數(shù)大，推動(dòng)著株洲房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，加快了房地產(chǎn)的快速消化。
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