市場調(diào)研報告范文四篇
市場調(diào)研報告范文四篇
【篇一：沙發(fā)市場調(diào)研報告】
一、市場調(diào)研
目前市場上的沙發(fā)按照材質(zhì)主要分為木質(zhì)、真皮、布藝、以及二者結(jié)合四種，木質(zhì)沙發(fā)：直接由各種木材打造，坐墊和靠背上沒有任何面料修飾，實用性和環(huán)保性比較好，但原木較生硬，舒適感不強，沒有人性化設計難以滿足現(xiàn)代沙發(fā)舒適性的要求；
目前市場上的沙發(fā)高檔品牌主要有以整體家居布置、沙發(fā)配套為主的全有家私、皇朝家私、香港富得寶、香港樂其、宜家家私等、以及主營沙發(fā)的芝華士；中檔品牌則包括吉斯、喜夢寶、世紀博森、伊諾維紳、成都南方等，低檔品牌則
二、XX沙發(fā)市場概況：
目前，XX沙發(fā)銷售地主要聚居在XX大街處銀座家居、富雅家居、歐亞商城、東亞商城、清河家具、國貿(mào)家具、二印家具城。從產(chǎn)品和品牌檔次上看，銀座家居、富雅家居屬高檔品牌的根據(jù)地，東亞商城、清河家具、國貿(mào)家具、二印家具則匯聚了來自天南海北的中低檔沙發(fā)品牌。從經(jīng)營定位上看，各商城均有自己的差異化定位，知名品牌、高檔商品的專賣店向富雅、銀座家具城集中；中檔及部分專業(yè)市場多數(shù)集中在東亞家具城；低檔商品的批發(fā)業(yè)務又集中在XX和XX家具城，歐亞則走專業(yè)化辦公家具路子，與其同一東家的銀座家居形成互補，對其他家具商城形成攻擊。
市場上的沙發(fā)按照材質(zhì)主要分為真皮、布藝、以及二者結(jié)合三種，進駐XX沙發(fā)目前市場上的沙發(fā)高檔品牌主要有以整體家居布置、沙發(fā)配套為主的全有家私、皇朝家私、香港富得寶、香港樂其、宜家家私等、以及主營沙發(fā)的芝華士；中檔品牌則包括吉斯、喜夢寶、世紀博森、伊諾維紳、成都南方等，低檔品牌則匯聚了一些來自XX本土和其他各地區(qū)縣城的小品牌，如XXXX、XXXX等。
三、消費者調(diào)查：
1、消費者細分特性描述一（低、中、高檔）：
a）平民百姓、普通工薪族是是低層次、低價位的主要消費群。他們的要求是：簡潔實用而又有現(xiàn)代美感；功能較多，以便充分利用有限的居住空間；希望中高檔次的設計及風格，但價位偏于中低價，心理上能感到物有所值。這一類消費群還是雜牌的天下，因其長于抄襲與模仿，拙于原創(chuàng)與設計研發(fā)。因此，它們利用自身的各項成本優(yōu)勢，吸引了廣大的中下層次的消費群。
b）中高層次的消費群，這部分消費者包括企、事業(yè)單位的管理人員，城市“白骨精”（白領(lǐng)、骨干、精英）。他們事業(yè)有成，思想獨立，個性化追求較為明顯。對家私的性價比、設計風格、用材、品牌定位較為看重。這部分生產(chǎn)廠家較多，他們各自以自己的原創(chuàng)設計及針對目標消費者的技術(shù)研發(fā)滿足了追求不同風格的消費者的需求。
c）都市新貴或富豪的高層次群體。這部分人居于消費金字塔的頂端。一般都有別墅或?qū)挸ê廊A的住房，對家具的要求首先是品牌要與自己的社會或金錢地位相匹配，通常選擇的是國際品牌或知名品牌。
2、消費者細分特性描述二（辦公、家居）：
a）辦公沙發(fā)消費群主要是經(jīng)濟水平處于中高層次的群體。購買群也多位于這個群體。經(jīng)濟佳者，由于公司形象或私人喜好的需要，他們看重品牌，因此選擇的一般都是知名品牌。經(jīng)濟一般者，則選擇中檔品牌，既顧及到了形象，又節(jié)省資金。
b）家居沙發(fā)消費群的范圍比較廣泛，幾乎涵蓋了所有成家立業(yè)或?qū)⒔杉业南M者。對于私人使用物品，他們選擇起來相當慎重，不僅注重質(zhì)量，而且在與室內(nèi)風格匹配上也花盡心思。由于經(jīng)濟狀況的不同，選擇的品牌檔次亦各不相同。
3、影響消費者購買沙發(fā)的主要因素：
訪問5人，綜合如下：
消費者選擇標準——無污染、沒怪味、舒適、款式合理、價格實惠
高消費——大品牌
中低消費——舒服、價格便宜
現(xiàn)用沙發(fā)品牌——南方、泰新、以及濟南本地產(chǎn)布藝沙發(fā)
認為現(xiàn)在較好的沙發(fā)品牌是芝華士、皇朝家私、全有家私以及一些香港品牌等。
四、沙發(fā)產(chǎn)品的未來發(fā)展走勢：
通過訪談和查找二手資料，有三大走勢：
a）產(chǎn)品設計開發(fā)方面：力求創(chuàng)新，國際一體化，簡約、舒適成為城市中人們放松壓力生活的主題；
b）產(chǎn)品使用方面：力求方便搬運，使用年限減少，色彩和時裝化的家具受到越來越多人的歡迎；
c）品牌方面：由于產(chǎn)品日趨細分，沙發(fā)品牌呈兩極化發(fā)展，知名品牌更加注重其品牌的建設和推廣，某些中檔品牌則在競爭中淘汰，而那些雜牌、小品牌則依舊利用自己的成本、價格以及地域優(yōu)勢，占據(jù)中下層消費區(qū)域。
【篇二：中小企業(yè)市場形式調(diào)研報告】
2008全球金融海嘯，中小企業(yè)一片恐慌；2009中國成功“保八”，業(yè)界談論“后危機時代”。時至2010年中國的中小企業(yè)在期待什么，全國人大財政經(jīng)濟委員會副主任尹中卿近期公開表示：“2010年中國經(jīng)濟增長的主力是中小企業(yè)，保證2010年8%的gdp增長也靠中小企業(yè)的拉動。”毋庸置疑，占中國企業(yè)總數(shù)99。8%，提供75%就業(yè)
崗位的中小企業(yè)是成為支撐經(jīng)濟、拉動內(nèi)需的重要動力。解決好中小企業(yè)發(fā)展中遇到的問題對于維護中國經(jīng)濟整體的穩(wěn)定至關(guān)重要。而信息化需求狀況往往能前瞻性地反映中小企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀和未來走勢，從相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)來看，形勢不容樂觀。
一、轉(zhuǎn)型調(diào)結(jié)構(gòu)，需it系統(tǒng)培養(yǎng)“未來競爭力”
在這次影響全球的金融海嘯中，一部分企業(yè)倒下了，一部分企業(yè)經(jīng)受住了考驗，嚴酷的現(xiàn)實向這些挺過來的企業(yè)敲響了警鐘，他們更加明白要想讓企業(yè)獲得長足發(fā)展需要的不僅是國家政策等外部環(huán)境的支持，更需要自身實力的加強。新年之初，記者走訪部分中小企業(yè)主，發(fā)現(xiàn)目前中小企業(yè)在增強自身能力方面主要面臨以下困難：
1、市場拓展難，產(chǎn)品的同質(zhì)性較高，企業(yè)不得不將大量資源放在同一營銷平臺上，希望提高精準性；
2、融資貸款難，中小企業(yè)較于大企業(yè)面臨著更大風險，企業(yè)信用缺乏和資金不足使資金流舉步維艱；
3、產(chǎn)業(yè)協(xié)作難，產(chǎn)業(yè)間競爭多于協(xié)作，社會信用的不足導致正常商業(yè)活動付出過高的協(xié)作成本；
4、管理提升難，內(nèi)部管理缺乏對業(yè)務流程的全面掌控和優(yōu)化，無法標準化以參與更大程度的競爭；
5、人才匱乏，整體i素養(yǎng)需提升，缺乏穩(wěn)定的技術(shù)人員，先進的信息化技術(shù)和管理經(jīng)驗無法及時應用；
6、自主創(chuàng)新能力不強，科技投入結(jié)構(gòu)不夠合理，往往“重引進輕消化”、“重硬件、輕軟件”。
綜合而言，中國的很多中小企業(yè)由于在信息化方面的長期落后和缺失，缺乏將現(xiàn)有技術(shù)、資產(chǎn)和商業(yè)價值融合起來的綜合能力，更缺乏戰(zhàn)略性的管理優(yōu)化目標，即構(gòu)建一個整體框架，通過正確的it策略和執(zhí)行來長期維持并指引業(yè)務發(fā)展，獲得面向未來的競爭力。一位小企業(yè)老板表示：“以前總覺得上不上信息化生意照樣做，現(xiàn)在轉(zhuǎn)向內(nèi)需后客戶數(shù)量變大了，國內(nèi)市場結(jié)構(gòu)也很復雜，不上就無法支撐業(yè)務發(fā)展。”
二、57.6%的中小企業(yè)還停留在手工記賬階段
idc數(shù)據(jù)顯示，2009年中小企業(yè)it費用增長率由金融危機前的14。3%降到8。5%，而2010年整體經(jīng)濟形勢向好，進入后危機時代，中小企業(yè)信息化建設的熱情將順市高漲。
我們發(fā)現(xiàn)，中小企業(yè)希望通過信息化解決四個問題，市場與營銷，企業(yè)管理，客戶關(guān)系管理，產(chǎn)品與研發(fā)。其中個體商戶對于市場與營銷及企業(yè)管理的需求最旺盛，隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，其營銷渠道及企業(yè)管理都已經(jīng)具備一定水平，需求降低，爭霸市場的主要手段向產(chǎn)品研發(fā)及客戶關(guān)系管理轉(zhuǎn)移。據(jù)悉，中小企業(yè)中57.6%的企業(yè)停留在手工記賬階段，其中99%為個體工商戶。
三、2010中小企業(yè)信息化需求的四大趨勢
綜合來看，2010年中小企業(yè)信息化需求總體上將表現(xiàn)為四個趨勢：
1、對通過信息化助力業(yè)務發(fā)展的需求進一步顯現(xiàn)，經(jīng)過了經(jīng)濟危機中小企業(yè)將更加精打細算，它們希望購買到的it產(chǎn)品能對企業(yè)業(yè)務發(fā)展產(chǎn)生直接的促進作用，從而節(jié)省額外的開支。也就是說中小企業(yè)用戶將更加看重超越it硬件設備之外的附加價值。這些附加價值可能是真正滿足企業(yè)需求的軟、硬件產(chǎn)品組合，能直接給企業(yè)的業(yè)務發(fā)展帶來價值。因和業(yè)務掛鉤，也要求it廠商對用戶業(yè)務特點更深入的理解和把握。
2、中小企業(yè)將更加關(guān)注產(chǎn)品維護及服務等隱性成本，很多中小企業(yè)缺乏專門的it技術(shù)人員，it設備后期的維修也就成為了另外一項不得不考慮的開支。因此更多的中小企業(yè)將更傾向于選擇能提供便捷、專業(yè)的服務，并能有效降低服務成本的廠商。
3、看重品牌，傾向一站式采購。金融危機導致一些中小規(guī)模it廠商受到?jīng)_擊，面臨著退出市場競爭的危機。而隨著知名廠商產(chǎn)品價格的下調(diào)，中小企業(yè)市場也出現(xiàn)了“馬太效應”，譬如“南金蝶、北用友”已明顯與其它廠商拉開差距，更多的企業(yè)將考慮選購具有品牌優(yōu)勢的產(chǎn)品。
4、原本處于信息化底端的小企業(yè)，特別是個體工商戶將更關(guān)注修煉內(nèi)功，通過優(yōu)化企業(yè)管理及尋求更多商機實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，信息化意識將增強。
市場調(diào)查給了我們更多的業(yè)務指引，從企業(yè)需求入手將成為任何新技術(shù)的唯一出路，信息化是服務產(chǎn)業(yè)，也需人性關(guān)懷，未來一年信息化將成為中小企業(yè)保八增長之關(guān)鍵所在。
【篇三：某縣卷煙市場調(diào)研報告】
為了切實搞好對卷煙市場的服務，真實了解本縣轄區(qū)的基本情況，真正聽到協(xié)會會員對煙草部門和協(xié)會工作的不同意見和建議，*****縣局與卷煙零售者協(xié)會本著調(diào)研服務的角度，于7月11日-7月30日對本縣卷煙市場進行了一次綜合座談調(diào)研。此次調(diào)研，采取與卷煙經(jīng)營戶當面交流、座談等形式，分別深入大街小巷、進村入戶與350多名協(xié)會會員代表進行了認真的座談調(diào)研走訪。
從這次的座談情況來看，與會代表一致反映協(xié)會組織在經(jīng)營中真正發(fā)揮了積極作用；卷煙明碼標價工作有新的起色，市場零售指導價格維護較好，卷煙經(jīng)營盈利水平不斷提高，會員們實實在在賺到了錢。但從調(diào)研掌握的情況客觀分析，***卷煙市場確實還存在一些值得重視和解決的問題。
一、***卷煙市場的概況
***縣位于**省北部邊陲，**市西境，集雨面積1612平方公里，轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)23個，總?cè)丝?1。6萬，其中農(nóng)村人口61。5萬。2005年末全縣農(nóng)村居民人均純收入2633元，其中，農(nóng)民可支配收入2572元，人均消費總支出2239元。據(jù)***統(tǒng)計局2005年抽樣調(diào)查，全縣農(nóng)村人口吸煙率為21。6%，人均每天吸煙23。55支，按2005年末統(tǒng)計人口推算，全縣年卷煙需求為2。3萬箱，其中農(nóng)村為1。7萬箱（未剔除外出打工人員）。2005年***共銷售卷煙112835件，同比增加14370件，+14。59%，實現(xiàn)毛利3696萬元，同比增加788萬元，+27。1%。2006年1-6月共銷售卷煙60099件，同比增加7060件，+13。31%，實現(xiàn)毛利2192萬元，同比增加428萬元，+24。24%。截止2006年6月，截止2006年6月30日，實際在網(wǎng)經(jīng)營戶3054戶，其中三星客戶171戶，二星343戶，一星488戶，星級客戶共計1002戶，占32。81%，a類戶1958戶，占64。11%，b類戶94戶，占3。08%。
二、客戶反映市場存在的突出問題：一是貨源緊張的問題。
***農(nóng)村市場品牌需求省產(chǎn)煙主要集中在嘴相思鳥、蓋相思鳥、蓋白沙和嘴白沙等牌號，省外煙主要是蓋雙葉、甲軟紅河、軟羊城等低檔煙。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該縣農(nóng)村大部分卷煙消費者還是習慣于吸食省產(chǎn)煙，老百姓辦事有用白沙煙的習慣。問其原因，他們大都反映一是多年形成的消費習慣，一時半會改變還真不容易；省外煙貨源根本得不到滿足，一時有一時無，影響了他們銷售、吸食省外煙的興趣。農(nóng)村主銷的蓋白、嘴白、嘴鳥及以下價位卷煙嚴重短缺，零售價在2元/包以下的卷煙品種非常少，而農(nóng)民的消費能力似乎也就在2元左右，即便有2元左右的卷煙，供貨量也遠遠不夠，今天供給這個牌號，過幾天又供給另一個牌號，煙民好不容易接受了一個品牌，卻因為供貨不足而不得不改抽其它品牌的卷煙。在農(nóng)村特別是零售價在1。5元/包以下的低檔煙零售戶普遍反映緊張，95%以上的農(nóng)村卷煙經(jīng)營戶和低收入者或老年消費者意見都很大。貨源緊張的情形下，邊界區(qū)域市場由于毗鄰外省市、縣，近來導致湖北產(chǎn)的“紅金龍”、“襄陽”等中低檔煙大量流入。如梅田、勝峰時就出現(xiàn)了這種嚴重現(xiàn)象。團洲蘆葦場每年都有六千多人的外來打工者，尤其是七、八、九月常駐不走，他們消費需求低價位的卷煙，當?shù)氐慕?jīng)營戶呼聲較高。許多客戶普遍認為辦事用煙難的問題特別突出。大部分會員都抱怨，現(xiàn)在辦事，不再愁沒錢，最傷感，最傷腦筋的是有事沒有煙。
二、是合理布局的問題。
農(nóng)村卷煙零售戶數(shù)量大，辦證較多，但網(wǎng)絡戶布局不盡合理。走訪調(diào)查中，一些達到一定規(guī)模，符合條件的經(jīng)營戶要求辦證，并且辦證的愿望較為強烈。從辦證情況來看，鎮(zhèn)鄉(xiāng)之間網(wǎng)絡戶布局極不平衡。像萬庾、景港、新河、操軍這樣較大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，發(fā)證都在120個以上，而象新建、梅田、治河渡這樣的小鄉(xiāng)鎮(zhèn)，每個地方還不到50個證，很顯然有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場覆蓋率還很低，經(jīng)營戶從非法渠道進貨和經(jīng)銷假煙現(xiàn)象仍然存在。
三、是貨源分配的問題。
較多客戶反映，訪銷中對有效貨源核定的訂貨基數(shù)較低，可常常訪銷的時間與順序不同，同類別客戶分配的標準也不一致，覺得貨源分配上不公平，欠合理，客戶意見大。還有客戶反映煙草部門對貨源安排、品種投放不合理，城關(guān)有的客戶每周訪銷3次，農(nóng)村每周訪銷1次的占很大比例，經(jīng)常有鄉(xiāng)村的經(jīng)營戶到城關(guān)拿黑市煙。團洲鄉(xiāng)的團勝村楊鑫麗客戶反映：他現(xiàn)在與市局的送貨員的關(guān)系很融洽，經(jīng)常隨他們上路入戶收購相思鳥，一天可收四、五件。插旗、注市、塔市、萬庾許多公路沿線的會員代表反映，高檔煙也好銷，但芙蓉王、極品芙蓉王簡直是一根都沒有，提出哪怕一個月搞一條的指標給他們銷也行。目前，緊俏貨源獎勵和訪銷往往優(yōu)先電子結(jié)算戶，但洪山頭等鄉(xiāng)鎮(zhèn)與會代表強烈反映，他們集鎮(zhèn)上沒有銀行網(wǎng)點，沒有電子結(jié)算這個業(yè)務，要求煙草部門訪銷中考慮到實際的難處。
四、是指定代送不夠規(guī)范的問題。
大部分指定代送戶是帶南雜批發(fā)的大戶，這些大戶獲得代送卷煙的資格，加上自己本身是卷煙經(jīng)營戶，更有利于以零帶批、低價競銷、代送南雜和控制小戶。突出的問題是個別代送戶請被代送戶多訂貨，往往送出去的貨加價后又運回來了，這樣往往被代送戶也就不會有什么意見，有的原本就是代送戶幫辦的煙草證，銷售能力有限。還有為數(shù)不少的委托收貨戶和約定取貨亦存在類似現(xiàn)象。從而造成大戶控制了較多的貨源，小戶意見大。有些被代送戶的門面、規(guī)模、數(shù)量都比較大，分配的貨源根本不夠賣，要求提高星級，增加訪銷批次，這樣的情況各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有反映。
五、是信息溝通的問題。
客戶大都反映客服人員對新品牌上市前宣傳不夠，相關(guān)貨源信息傳遞不及時不準確，客戶根本難以把握。有的卷煙牌號銷售剛看好卻斷檔，導致客戶促銷積極性難以發(fā)揮。現(xiàn)在省產(chǎn)煙緊張難以滿足市場需求，調(diào)配一些省外煙供給補充確實有必要，省外煙市場培育關(guān)鍵是要得到零售戶和消費者接受、理解和支持。實際運作中，往往是煙草部門調(diào)進為數(shù)不多的某種品牌卷煙，客戶努力推介促銷，銷路打開了，關(guān)鍵時該貨源卻斷檔了，如“五牛”、“紅三環(huán)”等就是很好的例子。可見搭建信息溝通平臺，搞好卷煙信息宣傳、交流，維護融洽客我關(guān)系工作迫在眉睫
三、思考與建議。
一是認真做好合理定量工作。按照不同業(yè)態(tài)、不同區(qū)域和誠信等級細分客戶，依據(jù)客戶實際銷售能力定量供貨，達到控制大戶、培育適度規(guī)模的零售戶的目的，實現(xiàn)以行政手段為主的限量供應向以市場需求為基礎的合理定量轉(zhuǎn)變，使貨源供應與客戶真正的銷售能力協(xié)調(diào)一致。切實做好零售戶的動態(tài)升級管理。目前，卷煙零售戶的貨源數(shù)量與其誠信等級密切聯(lián)系的，可以考慮對城鄉(xiāng)中小型零售戶，特別是那些不以卷煙帶動南雜批發(fā)的對象，予以適當提高等級供貨；對那些多次反映等級低、貨源少而無不良記錄的零售戶，進行等級的重新定位，或者及時予以動態(tài)升級。
二是優(yōu)化合理布局。對全縣的網(wǎng)絡戶進行清理，要找到所有的入網(wǎng)戶，對片區(qū)的入網(wǎng)客戶進行地毯式清理，對月銷量30條以下的戶子；被代送戶、委托收貨、約定取貨戶；一戶多證、手機訂貨戶這些對象中不符合條件的清除出網(wǎng)；對許可證到期的嚴格年審，嚴格按標準辦理新證，全面推行責任追究制度，杜絕辦糊涂證和人情證，遵照合理布局的要求對全縣辦證戶實施瘦身工程，不斷提高網(wǎng)絡運行質(zhì)量。
三是進一步做好卷煙指定代送的基礎工作和規(guī)范管理。切實建立監(jiān)督制約機制，加強指定代送工作的動態(tài)監(jiān)管。嚴格實施三線會商制度，堅持做好日常考核。
四是抓緊做好商品陳列。重點做好城關(guān)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墟場、公路沿線的客戶的商品陳列，對于難度較大的客戶，為其幫助設計、制作卷煙品牌展示板。統(tǒng)一標準、模式幫助搞好卷煙陳列，從而推動改觀整個市場基礎工作，不斷增強規(guī)范經(jīng)營意識和市場管理水平。
五是建立信息溝通渠道。對客戶反映的問題要高度重視，必須想辦法盡量幫助解決。設立客服熱線電話，辦好內(nèi)刊《客戶之友》，構(gòu)筑信息溝通平臺，切實加大宣傳力度，及時傳遞訪銷貨源及行業(yè)政策等相關(guān)信息，將信息通道建成與零售戶之間的橋梁和紐帶。讓零售戶話有地方說，遇到問題有地方反映，困難能及時解決。
六是加強市場日常監(jiān)管。專賣部門進一步加大對釘子戶的打擊力度。重點整治賣假冒煙、非法渠道煙等違法行為，實現(xiàn)由管理型向人性化服務轉(zhuǎn)變。充分認識到卷煙打假打私打非工作具有長期性、復雜性，抓住主要矛盾，提出階段性目標，通過解決階段性的突出問題，不斷把卷煙打假打私打非工作推向深入。
【篇四：城區(qū)物業(yè)服務市場調(diào)研報告】
為全面了解市場價格和經(jīng)營企業(yè)收費情況，及時收集和匯總翔實的數(shù)據(jù)資料。根據(jù)省發(fā)改委《關(guān)于下發(fā)疫苗、民用爆破器材、物業(yè)管理、公路客運價格（收費）調(diào)研提綱的通知》，近日××市吉州區(qū)物價局課題調(diào)研組組織專門力量，就××市中心城區(qū)物業(yè)服務問題進行專門調(diào)研。
據(jù)調(diào)查，目前，××市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，其中二級資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)企業(yè)28家。管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。其中有壹街區(qū)住宅小區(qū)獲得省級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號，六合盛世小區(qū)獲得省級園林小區(qū)稱號。物業(yè)服務收費率僅達40－60%，呈現(xiàn)虧損的占98％。目前，全區(qū)90％小區(qū)未成立業(yè)主委員會。物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。從總體看，城區(qū)物業(yè)管理工作存在以下四個問題：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段，市場培育后勁不足。二是物業(yè)服務檔次不高，服務水平總體偏低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮乏力，如何引導廣大業(yè)主參與物業(yè)管理，如何緩解業(yè)主與物管的執(zhí)收矛盾，舉措不多，效果不顯。四是物業(yè)管理行業(yè)本身自律意識不強，缺失的監(jiān)管體制導致物企提供的服務呈現(xiàn)“短斤少兩”，甚至“縮水”。
一、××市中心城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因
1、物業(yè)服務公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費，服務效率低、經(jīng)營效益差。
2、物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只好被迫撤離所服務的樓盤，自行“夭折”。
3、拒絕繳納物業(yè)服務費現(xiàn)象普遍。有的業(yè)主僅比文秘雜燴網(wǎng)較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解，導致拒絕繳納物業(yè)服務費的現(xiàn)象比比皆是。
二、物業(yè)服務收費現(xiàn)狀
新入住業(yè)主要交下列費用：物業(yè)服務費、裝修垃圾清運費、裝修保證金（裝修無損壞公共設施后全部退還）、電梯運行費4項。大多數(shù)業(yè)主對裝修垃圾清運費、裝修保證金收費意見較大，導致出現(xiàn)：
1、物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在：一是物管企業(yè)一些服務人員責任心不強，服務質(zhì)量差，服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接，將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務企業(yè)，成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是業(yè)主物業(yè)繳費意識淡薄。
2、水、電收費難。一是二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。二是受各種因素的影響，有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。
三、物業(yè)管理服務企業(yè)經(jīng)營成本現(xiàn)狀
經(jīng)營成本購成：人工工資福利占70%，公共水電占6%，設施維護占3%，清潔費占4%，綠化費占3%，辦公費占3%，交通、培訓、服裝、社區(qū)文化等費用占3%，稅費占8%。
1、吉州區(qū)作為××市中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務成本，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。
2、由于已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來，導致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損。據(jù)統(tǒng)計，大部分住宅小區(qū)物業(yè)服務收費率僅達40－60%，極個別達到90%以上。
3、當物價部門根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。
由于物業(yè)費收入收不到位，小區(qū)設備維護、清潔、綠化投入只能打折扣，造成惡性循環(huán)。
四、明確服務類型，對物業(yè)服務收費實行類別管理。
多層、高層住宅和經(jīng)濟適用、福利房、商鋪、寫字樓等住宅物業(yè)服務費實行政府定價。小區(qū)車位租用管理服務費、電梯綜合運行費、二次供水費、裝修垃圾處理費等應實行政府指導價。特約服務費實行市場調(diào)節(jié)價。
五、加強完善物業(yè)服務收費管理的意見建議
1、完善收費標準，規(guī)范物業(yè)服務收費行為。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務費指導價格體系。如《省物業(yè)管理條例》中雖明確了各等級物業(yè)服務的收費范圍，可細化明確規(guī)定在各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的具體標準。
2、未使用或不入住的房屋，“業(yè)主不交納設備運行專項服務費”不合理，也不符合實際，比如：電梯運行服務費。
3、應明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題。
4、房屋公共維修基金的使用問題。按條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。
5、應明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務費。
6、應明確當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，耗費了物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。
7、建議二次供水費由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司上門直接向業(yè)主收取。
8、××市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)承擔，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應服務，就是做了其中一部分，也屬于其工作責任范疇，所以物業(yè)企業(yè)不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。
9、《取消江西省發(fā)改委贛計商價字（2003）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務收費有關(guān)問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。全面恢復物業(yè)服務收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。同時，強化宣傳發(fā)動，引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費理念。
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