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物業(yè)管理調(diào)查報告15篇
在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，報告的使用頻率呈上升趨勢，我們在寫報告的時候要避免篇幅過長。為了讓您不再為寫報告頭疼，下面是小編為大家收集的物業(yè)管理調(diào)查報告，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)管理調(diào)查報告1
到了一年的年底，也到了一年中該交物業(yè)管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，為什么物業(yè)并沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅(qū)使下，我上網(wǎng)調(diào)查關(guān)于“物業(yè)管理”。
原來，物業(yè)管理是一種服務(wù)，它以物業(yè)為管理對象，以廣大業(yè)主為服務(wù)對象而定位于社會人群。迄今為止，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業(yè)了，也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經(jīng)濟體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物。
一、物業(yè)管理的由來
以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著城市的發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)。“匯宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當(dāng)然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？于是，我調(diào)查了我區(qū)的三個小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。
傳統(tǒng)社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進(jìn)入居住區(qū)的，因此居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費用只具有象征意義，不能平衡物業(yè)公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補，要么由單位組織統(tǒng)一負(fù)擔(dān)。在傳統(tǒng)社區(qū)中，物業(yè)只承擔(dān)了社區(qū)管理的部分職責(zé)，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等，是由政府機構(gòu)（街道及有關(guān)部門）或準(zhǔn)政府機構(gòu)（居委會）來承擔(dān)的（例如：“崇化社區(qū)”）。
而新式社區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對等的市場關(guān)系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區(qū)管理條例》)出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣䥺挝唬瑥那暗墓芾砗捅还芾黻P(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
二、物業(yè)管理的發(fā)展
隨著發(fā)展，便有了“物業(yè)公司”這一類代理管理責(zé)任的企業(yè)，甚至有了品牌。目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時代。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。
例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項目，同時開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實現(xiàn)了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈花木；第一家實行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項目競標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。
到20xx年我國先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達(dá)1200萬平方米的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達(dá)400萬平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說明名牌競爭的'優(yōu)勢，也足以說了國內(nèi)物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī)，并不斷發(fā)展。
我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺監(jiān)控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛(wèi)小區(qū)安全；路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區(qū)的健身設(shè)施有專人維護管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業(yè)管理費是花得不明不白，現(xiàn)在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序、文明祥和的新型社會”，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進(jìn)步。作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展！
物業(yè)管理調(diào)查報告2
一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤及物業(yè)管理現(xiàn)狀
我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個，包括2個高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個商品房小區(qū)，分屬7個開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機組成部分。
但由于受管理權(quán)限和歷史遺留問題的影響，我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復(fù)雜，總的來看，我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類型：一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類小區(qū)修建當(dāng)初開發(fā)商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會造成物管人員的消極怠工，
提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時，只能實行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。
05年后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。
如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六
個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。
二、小區(qū)貫徹落實物業(yè)管理法規(guī)情況
為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進(jìn)一步加強物業(yè)管理、落實物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。
三、小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況
我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務(wù)1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。
四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營情況
目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)光亮·陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負(fù)
責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
五、物業(yè)管理服務(wù)情況
目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。
六、物業(yè)服務(wù)管理費用收取及管理使用情況
目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費用由社區(qū)工作人員收取（基本收不全），用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。
全鎮(zhèn)12個小區(qū)中，只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會，2個高層小區(qū)為新建小區(qū)，暫未成立業(yè)主委員會。剩下的9個小區(qū)均未成立業(yè)主委員會。主要是因為此類小區(qū)自20xx年建成以后，小區(qū)開始引進(jìn)物業(yè)管理模式，由開發(fā)商制定物業(yè)管理人員來管理物業(yè)，，但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低，是的無關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來越嚴(yán)重，對提供的服務(wù)越來越不滿意，
最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。
2、部分小區(qū)物業(yè)管理費收費難。
12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費收取按照重慶市物價局核準(zhǔn)外，其余10個小區(qū)物業(yè)費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強， “花錢買服務(wù)”的意識比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。
征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費用，公共設(shè)施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費用；其他小區(qū)的物管費，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。
3、集資房小區(qū)成政府包袱。
某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候為集資房，業(yè)主沒有購
買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。
4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。
由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的.提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。
八、造成問題的主要原因
1、業(yè)主市民意識不強，業(yè)委會難成立。
業(yè)主自身市民意識不強，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口。“物業(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。
2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
許多小區(qū)當(dāng)時開發(fā)商出售房屋的時候并沒有要求購房者購買大修基金，現(xiàn)在開發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒有繼續(xù)做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)內(nèi)的工程方面的問題，開發(fā)商拿已過保修期的借口來搪塞，不予修補；沒有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進(jìn)行修
物業(yè)管理調(diào)查報告3
一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區(qū)縣經(jīng)濟發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經(jīng)取得了長足發(fā)展，經(jīng)濟實力不斷提高。銅仁的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會調(diào)查活動并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調(diào)查報告的實踐基地。本次社會調(diào)查活動問卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門問卷填寫.
在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析
（一）物業(yè)管理主體方面的`缺陷
1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，
在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多。
2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當(dāng)部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。
3、小區(qū)業(yè)主大會的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會、行使相關(guān)權(quán)利的合理認(rèn)識。
4、尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會，有些公民缺乏權(quán)利意識。在召開業(yè)主大會后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會。
（二）物業(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究
物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。
在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調(diào)查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當(dāng)嚴(yán)重。
其次，對于物業(yè)管理服務(wù)收費方面，缺乏較統(tǒng)一性。
再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；
(三)、居民對物業(yè)管理服務(wù)的評價
在本次調(diào)查問卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評價：見下表：
（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評價）：
總結(jié)評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評價）：
總結(jié)評價 優(yōu)秀 良好 及格 不及格
(四)對發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議
上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實問題，但是必須認(rèn)識到上述認(rèn)識的局限性。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。
1、積極促進(jìn)物業(yè)管理市場性。實現(xiàn)對專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。
2、完善法律程序，實現(xiàn)物業(yè)管理定價的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識。
4、促進(jìn)業(yè)主委員會和業(yè)主大會等業(yè)主權(quán)力機構(gòu)的建立和完善，建立起合理的行使權(quán)利機構(gòu)，以及時和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責(zé)任。
5、發(fā)展群眾性維權(quán)組織，加大社會對業(yè)主保護力。建立起物業(yè)管理協(xié)會，以這會中介主體資格出發(fā)，以發(fā)生應(yīng)有的作用，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展、壯大。
6、促進(jìn)社會性物業(yè)管理行業(yè)的中介機構(gòu)的設(shè)立和發(fā)展，并由政府進(jìn)行授權(quán)管理自己行業(yè)，實現(xiàn)中介機構(gòu)對本行業(yè)的“自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督”等權(quán)利。
物業(yè)管理調(diào)查報告4
一、調(diào)查目的
改革開放以來，隨著我國社會主義市場體制的建立和日趨完善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進(jìn)人們的生活，為人民服務(wù)，為人們熟知，物業(yè)走近一個逐漸完善，逐漸自我提升的過程。進(jìn)入物業(yè)市場，了解物業(yè)現(xiàn)狀，深入物業(yè)實踐，將理論與實踐相結(jié)合，積累經(jīng)驗，總結(jié)知識，了解問題，提升專業(yè)水平，打好專業(yè)基礎(chǔ)，最終服務(wù)物業(yè)，貢獻(xiàn)物業(yè)。
二、調(diào)查對象
天津市開發(fā)區(qū)毆思諾物業(yè)管理有限公司
昌黎分公司管轄小區(qū)——竭石花苑
三、調(diào)查人：常金香
四、調(diào)查時間：20xx年8月21日
五、調(diào)查內(nèi)容
歐思諾物管有限公司，總部設(shè)在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項目。該單位屬于三級資質(zhì)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類型多樣化，集服務(wù)、管理與經(jīng)營一體化。
“竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū)，屬社區(qū)物業(yè)，它是一個環(huán)境優(yōu)美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設(shè)廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱號。內(nèi)部設(shè)備設(shè)施齊全，保安、消防、環(huán)境等管理到位，給人們一個安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當(dāng)日正執(zhí)周末，孩子們在兒童娛樂設(shè)施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋，也有人正向物業(yè)人員反映問題……融入物業(yè)，讓我感受真實的`物業(yè)服務(wù)。
調(diào)查結(jié)果顯示：人們對于這個新興行業(yè)普遍認(rèn)為有較大的發(fā)展空間，小區(qū)負(fù)責(zé)人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度，他還樂觀地表示物業(yè)管理在不久的將來將進(jìn)入一個嶄新的時代。是的，物業(yè)管理自改革開放以來，至今已發(fā)展成為一個擁有2萬多個企業(yè)，數(shù)百萬從業(yè)人員的企業(yè)，它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站、機場、商場、辦公樓等各類不同性質(zhì)的物業(yè)所采用，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)生。
物業(yè)管理是一個涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè)，其管理的對象是物，即已建成的各類地上建筑物，及其附屬物的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地，而物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調(diào)查顯示，在該小區(qū)從業(yè)人員專業(yè)畢業(yè)生，相對比較少，而專業(yè)人員實踐能力相對低下，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區(qū)水平的情況下，加強專業(yè)人員的培訓(xùn)，加大專業(yè)人員數(shù)量是必要的。服務(wù)于物業(yè)，其管理人員必須具有系統(tǒng)地專業(yè)知識，這也是高先生特別提出的一點。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機里設(shè)備、局域網(wǎng)系統(tǒng)等工程技術(shù)方面的知識，同時也需要社會學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、心理學(xué)等各方面知識，也就是說，應(yīng)具備文、理、工等多個學(xué)科交叉的知識結(jié)構(gòu)。同時，更應(yīng)加強理論與實踐的結(jié)合，深入物業(yè)管理實踐，將知識融會貫通，積累實踐經(jīng)驗，反復(fù)學(xué)習(xí)總結(jié)，才能進(jìn)一步提升專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)與技能，從而更好地服務(wù)于物業(yè)。
高先生還認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養(yǎng)物業(yè)人才，是一條可行之道，雙方可以優(yōu)勢互補，給學(xué)生接觸物業(yè)的機會，進(jìn)行經(jīng)驗交流，提高學(xué)生的專業(yè)文化，也可以為企業(yè)帶來一批批優(yōu)秀的專業(yè)人才，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
物業(yè)管理做為一個新生的行業(yè)，在其發(fā)展過程中，也存在這樣那樣的問題和矛盾，諸如環(huán)境衛(wèi)生、安全防衛(wèi)等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問題。物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，要面向問題，解決問題。物業(yè)中存在的問題直接影響著物業(yè)管理的發(fā)展，要看重并及給予解決。諸如法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完善等諸多因素影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理服務(wù)質(zhì)量，已成為業(yè)內(nèi)人士的共識。
通過整個調(diào)查，得出以下結(jié)論：
（1）物業(yè)管理將呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間與速度。
（2）對物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求，同時，也為高校培育學(xué)生提供了方向。
（3）物業(yè)管理存在諸多問題急待解決，要求健力健全法律法規(guī)完善競爭市場，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
總之，在整個調(diào)查過程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個嶄新的未來，作為物業(yè)人，更好地服務(wù)物業(yè)。
物業(yè)管理調(diào)查報告5
一 社會實踐調(diào)查題目：
蘇州居住小區(qū)物業(yè)管理狀況
二調(diào)查小組成員 ( 共2 人 )
系別： 外語系
系別： 建筑系
班級： 英師1201班 班級： 城規(guī) 1202 班
姓名： 李西
姓名： 姚小莫
三 社會實踐調(diào)查目的 ：
相對時間較長的寒假對我們大學(xué)生來說是一個了解社會的好機會。實踐調(diào)查作為每個大學(xué)生的必修課可觀要求我們要了解社會，研究社會，彌補教科書的不足。我們知道書上的知識大都理論性較強，知識真正用到工作中就需實踐調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過這一實踐的過程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問題的能力，還能提高各人的綜合素質(zhì)。
四 社會實踐調(diào)查的意義 ：
小區(qū)物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著小區(qū)居民的居住質(zhì)量與生活環(huán)境，特別是現(xiàn)階段人們生活壓力大，工作繁忙，更希望在自家室外有個安靜，舒適的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購房的一個參考因素。本次調(diào)查的目的是通過對蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調(diào)查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識，所受制約因素，并試圖找到現(xiàn)階段解決小區(qū)物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。
五 社會實踐調(diào)查對象與形式 ：
針對蘇州市區(qū)現(xiàn)在居民的住房條件，我們擬對四個不同層次和形式的小區(qū)進(jìn)行抽樣調(diào)查。
蘇州居住小區(qū)類型 表現(xiàn)特征 代表小區(qū)名稱 抽樣標(biāo)本
老新村 大都建于上世紀(jì)70年代末80年代初，基礎(chǔ)硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、里河新村、南環(huán)新村等 婁江新村
街坊改造小區(qū) 一般是上世紀(jì)90年代至今老街坊經(jīng)改造而成，以造型傳統(tǒng)的新式公房為主 敬文里、打線里、石橋里等 敬文里小區(qū)
古城區(qū)新建小區(qū) 古城區(qū)高檔安全小區(qū)，管理較嚴(yán)格，房屋造型以傳統(tǒng)多層為主，但樓層不高（受園林地帶保護古風(fēng)貌的限制） 華陽里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區(qū)等 華陽里小區(qū)
園區(qū)、新區(qū)樓盤 大都興建時間較晚，樓層較多，設(shè)施齊全，位于蘇州經(jīng)濟最為發(fā)達(dá)的工業(yè)園區(qū)，小區(qū)物業(yè)往往由開發(fā)商自行管理，自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園
調(diào)查形式
①與物業(yè)管理人員交談，咨詢，填寫物業(yè)管理調(diào)查表
②采訪小區(qū)居民，填寫物業(yè)調(diào)查表
③采訪者自己評價小區(qū)環(huán)境，拍照片作記錄。
④電話訪問一些同學(xué)和親友，了解其他小區(qū)的情況，以方便作總結(jié)和比較。
六 社會調(diào)查日程安排 ：
調(diào)查分為四個階段進(jìn)行（共13天）
第一階段：前期準(zhǔn)備確定調(diào)查內(nèi)容，查閱相關(guān)內(nèi)容并準(zhǔn)備問卷（8。6~8。9）
６號 學(xué)習(xí)物業(yè)管理方面的一些簡單的知識，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調(diào)查的地點及有關(guān)部門的聯(lián)系方式。學(xué)習(xí)制定調(diào)查問卷的一般方法。
７號 編輯調(diào)查問卷一 （ 居民 ）部分
８號 編輯調(diào)查問卷二 （物業(yè)管理部門）部分
９號
制定下一步的調(diào)查計劃，復(fù)印相關(guān)證件、材料
第二階段：實地調(diào)查（8。10~8。14）
10 號 致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處，預(yù)約時間。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況并約好時間去他們家里訪問。隨機到蘇州各個小區(qū)參觀，拍照片，收集相關(guān)資料。
11 號 蘇州街坊 敬文里
12 號 蘇州古城區(qū)外圍 婁江新村
13 號 蘇州古城區(qū) 華陽里
14 號 蘇州工業(yè)園區(qū) 新城花園
第三階段：整理資料，概括總結(jié)（8。15~8。16）
第四階段：編輯資料，打印成冊（8。17~8。18）
七 社會實踐調(diào)查論文 ：
敬文里物業(yè)管理
背景
該小區(qū)位于古城區(qū)內(nèi)的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關(guān)部門的建設(shè)規(guī)劃一直在對附近要拆遷整改的房子進(jìn)行改造。
居民調(diào)查報告統(tǒng)計
敬文里居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價一般
敬文里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好
敬文里居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場所較少。
基于上述情況，敬文里居民對小區(qū)的整體普遍評價較好
該小區(qū)的優(yōu)點
1地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫(yī)院、朝陽菜場、敬文小學(xué)、善耕小學(xué)、第三中學(xué)、各種食品店音響店日常用品店也很多。
2省級優(yōu)秀小區(qū)，多次得獎。
3綠化覆蓋面積達(dá)到40％。
該小區(qū)的不足
1由于是街坊改造的，故小區(qū)出入口很多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長驅(qū)直入。給小區(qū)的安全問題造成隱患。
2小區(qū)地形比較復(fù)雜，各幢之間的道路比較彎曲，對于陌生訪客來說，尋找相應(yīng)的樓房比較麻煩。
3晚上路燈比較少
4靠近馬路，噪聲有時比較討厭。
整改建議
1加強保安隊伍的人數(shù)，抬高保安隊伍的素質(zhì)。
2多設(shè)一些指路牌和路燈。
3繼續(xù)進(jìn)行舊的街坊改造計劃，爭取使更多的舊房子得以規(guī)劃，便于管理。要吸取之前改造過程中的經(jīng)驗，揚長避短，合理規(guī)劃 。
4在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環(huán)境，清新空氣，還能消減噪音。
婁江新村物業(yè)管理
背景：
婁江新村位于東環(huán)路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建于上世紀(jì)，整體環(huán)境一般，由于小區(qū)建設(shè)較早，基礎(chǔ)設(shè)施較差，當(dāng)初小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)上留下的一些歷史遺留問題也給小區(qū)物業(yè)管理帶來了一定的困難，居民對小區(qū)物業(yè)與環(huán)境意見頗大。
婁江物業(yè)由蘇州市平江區(qū)萬昌物業(yè)接管。由于建造年代比較早，小區(qū)的一些規(guī)劃上存在嚴(yán)重問題，突出的問題是小區(qū)的大門總共達(dá)到5個，一般小區(qū)大門才2個。這就給小區(qū)安全帶來了難題。小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人對此感覺也很無奈。
居民調(diào)查報告統(tǒng)計
婁江居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動車。
婁江居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。
婁江居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價一般 例 上下高峰時間內(nèi)南門出入明顯堵。
婁江居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。
婁江居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價較差 例 居民休息健身場所較少。
基于上述情況，婁江居民對小區(qū)的整體普遍評價較差
婁江小區(qū)物業(yè)管理的主要突出問題集中在：
1． 小區(qū)的安全存在很大的隱患。
由于小區(qū)大門太多，達(dá)到5個，外來人流較多，給小區(qū)大門的保安工作帶來了困難。婁江小區(qū)周遍外來人口較多，有比部分外來人口就租房于婁江小區(qū)，因此小區(qū)大門值班室的值班人員也很難辨別進(jìn)出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就借機進(jìn)入小區(qū)作案，因為有5個大門，他們的出入難于掌握。
近期小區(qū)已安裝8個攝像頭分布在小區(qū)主干道上，給小區(qū)安全帶來了一些改觀。
2． 小區(qū)的衛(wèi)生狀況不甚理想
小區(qū)現(xiàn)在實行在每個單元（12戶居民）共用一個垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經(jīng)常外溢，散發(fā)出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口，沒有專人看管，維護，因此在自然環(huán)境下破壞較大。小區(qū)70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進(jìn)翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們在翻動過程中往往會把垃圾帶出箱外，給小區(qū)環(huán)境帶來影響。
3． 小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進(jìn)來
這個問題物業(yè)上也很無奈。第一由于小區(qū)進(jìn)出無需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進(jìn)來。第二小區(qū)的大門較多，也難于控制他們的進(jìn)出。物業(yè)人員告知，當(dāng)初為了限制拾荒者進(jìn)來，保安還和拾荒者發(fā)生口角，甚至動手。物業(yè)管理由于沒有執(zhí)法權(quán)，他們只能以勸說的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進(jìn)入小區(qū)的決心。第三部分居民為了他們賣垃圾的方便對拾荒者的進(jìn)來持歡迎態(tài)度，無形中助長了他們的氣焰。現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)已加強了對拾荒者的盤查力度，對他們積極勸說。
4． 小區(qū)缺少公共綠地和景觀
這使得居民沒有公共交流的場所，對社區(qū)文化建設(shè)很不利。小區(qū)中偶爾的公共交往也只局限在小區(qū)的幾個小店門口，居民迫切需要一個寬敞，整潔的小區(qū)環(huán)境。
當(dāng)然，問題還有很多。但婁江小區(qū)自身地理區(qū)位處于外來人員較多處，加之建造時間較早，當(dāng)初的規(guī)劃和現(xiàn)在蘇州市的整體規(guī)劃有些不協(xié)調(diào)，不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個方面的制約，一些問題很難解決。就如小區(qū)大門過多的問題，就屬原先規(guī)劃上的問題。
我們經(jīng)過調(diào)研和總結(jié)得出婁江小區(qū)物業(yè)整改的一些建議
1． 將小區(qū)規(guī)劃情況告之上級，希望小區(qū)能得到重新規(guī)劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區(qū)出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無的建筑，藤出地來搞綠化景觀，為居民營造生態(tài)的小區(qū)整體氣氛。
2． 改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，垃圾實行袋裝化分類管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對 小區(qū)的燈光設(shè)施加以整改，局部添加路燈。小區(qū)主要干道添加指示牌，小區(qū)總平面，在適當(dāng)?shù)胤教砑幼蔚娜诵曰O(shè)施，小區(qū)內(nèi)應(yīng)建公廁一個。
3． 結(jié)合小區(qū)居委會加強小區(qū)居民的社區(qū)意識。硬件上添加宣傳櫥窗，設(shè)立小區(qū)群眾意見箱。軟件上物業(yè)和居委會深入各家，對小區(qū)情況進(jìn)行調(diào)查，征求意見，大家一致營造一個整潔，舒適的小區(qū)環(huán)境，這樣小區(qū)居民不由自主的會有社區(qū)意識，以實際行動維護小區(qū)的各個方面。同時，小區(qū)的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如，居民會自覺抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會進(jìn)來。
華陽里物業(yè)管理
背景：
該小區(qū)屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。位于東北街（第六中學(xué)的對面），建于XX年，共11幢，應(yīng)該來講屬于比較新的小區(qū)，整體環(huán)境比較好，人為破壞的地方很少。全區(qū)占地面積不是很大，共有北面和西面兩個出入口，所以治安比較好。
居民調(diào)查報告統(tǒng)計
華陽里居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好
華陽里居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于占地面積小，處于黃金地段，靠近拙政園，地價較貴，居民休息健身場所較少，沒有專門的醫(yī)療療保健場所。
基于上述情況，華陽里居民對小區(qū)的整體普遍評價較好
該小區(qū)的優(yōu)點
1地理環(huán)境優(yōu)越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學(xué)校，東南面臨近動物園。
2這里的綠化很好，居負(fù)責(zé)人介紹，一年四季都有不同的樹木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長態(tài)勢。
3每家每戶都有專用的停放自行車和機動車的地方，另外還有公用的停車地方。道路暢通，交通無阻。
該小區(qū)的不足
1地方比較小，缺少一些醫(yī)療和保健場所和相關(guān)設(shè)施。
2保安年齡相對大了點
3業(yè)主之間的交流比較少，社區(qū)活動開展不多。
整改建議
1利用部分閑置或多余的資金招募些年青的保安，以便增強小區(qū)的保安人員的隊伍建設(shè)。若是資金不夠，可以向居民們進(jìn)行宣傳，相信為了維護大家的利益，只要有合理的原因和理由，業(yè)主還是會配合的，會適當(dāng)多處一點物業(yè)管理費用的。
2適當(dāng)?shù)卦诠?jié)日舉辦一些活動，增進(jìn)各業(yè)主之間的關(guān)系，加強了解。
新城花園物業(yè)管理
背景
該小區(qū)位于蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大道，毗鄰鄰里中心。小區(qū)共有34幢1575 個住戶，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司管理。最早的房子建于98年（多層樓房為主），99和XX年又新建了一批新的套型的房子（復(fù)合型，高層為主）。居住者大多為白領(lǐng)或以上人員，整體素質(zhì)較高。
居民調(diào)查報告統(tǒng)計
新城花園居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較好
新城花園里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好
新城花園居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好
新城花園居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好
新城花園居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價較好
基于上述情況，新城花園居民對小區(qū)的整體普遍評價較好
該小區(qū)的優(yōu)點
1新城花園物業(yè)服務(wù)的宗旨是"業(yè)主下班，物管上班"。也就是說，無論什么時候，都能找到相應(yīng)的人員為業(yè)主服務(wù)。修理工們頂著炎熱，挨家挨戶地上門服務(wù)，他們無怨無悔。門口站崗的`女保安工作也是一絲不茍，對每一個來訪的車輛都做好相應(yīng)的盤查和發(fā)放通行證的工作。
2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，健身鍛煉的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引著很多居民。大家可以常常見面，話家長，增進(jìn)彼此之間的感情。適合交流的場所很多。
3綠化覆蓋率40％。小區(qū)內(nèi)種植了很多四季常青的植物，自然景觀很漂亮。
4管理有序。各類的收費的標(biāo)準(zhǔn)都明確地貼在櫥窗里，一目了然。保安和修理工都配有對講機，各個類型的工作人員之間的交流比較方便。
5遠(yuǎn)離市區(qū)，噪音較少。
6地理位置好。園區(qū)的道路寬敞，環(huán)境好，靠近鄰里中心，各項配備都有了而且各項活動也比較多，如一年一度的美食節(jié)。
7園區(qū)的管理和建設(shè)理念較先進(jìn)。蘇州的工業(yè)園區(qū)引用了新加坡先進(jìn)的管理和規(guī)劃模式。在幾個附近的小區(qū)周圍建設(shè)有配套設(shè)施完善的鄰里中心，充分實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和共享。
該小區(qū)的不足
1預(yù)留車位不夠，部分自家車沒有地方停靠而占用了有限的人行通道。
整改建議
可以將部分空地劃出露天車位，解決當(dāng)務(wù)之急，但是要合理規(guī)劃場地，不能影響居民的正常出行。但此方法治標(biāo)不治本，強力建議今后規(guī)劃的小區(qū)要提前預(yù)測小區(qū)發(fā)展水平，留好一些空地。
經(jīng)過對幾個小區(qū)的抽樣調(diào)查，我們得出以下結(jié)論
1． 小區(qū)的物業(yè)管理水平受到小區(qū)硬件設(shè)施的影響，一般來說，那些老新村由于建造時間比較早，基礎(chǔ)設(shè)施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區(qū)門衛(wèi)管理水平較低，且年紀(jì)較大。小區(qū)內(nèi)綠化景觀較少。相反 那些新建的小區(qū)，其中包括園區(qū)的公寓，花園小區(qū)，古城區(qū)的封閉式小區(qū)，由于建造時間較晚，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，物業(yè)管理相對容易，物業(yè)和居委會也有條件對小區(qū)的不良狀況進(jìn)行整改。
2． 小區(qū)物業(yè)管理不只是物業(yè)部門的事，它需要生活在小區(qū)內(nèi)的每一戶居民的共同參與。物業(yè)管理只是扦個頭，在具體細(xì)節(jié)的實施執(zhí)行上，都得靠居民大力配合。同時，從另一個方面來說，該小區(qū)的物業(yè)管理水平也受該小區(qū)居民自身素質(zhì)文化水平的高低。在采訪的幾個小區(qū)中，我們發(fā)現(xiàn)，越是高檔的小區(qū)，里面的居民越是配合你做調(diào)查。他們會在小區(qū)內(nèi)找個陰涼的地方和你慢慢談（當(dāng)然，前提是他們有時間）。而在相對低端的小區(qū)，在采訪過程中，我們得知，有些居民為了自身的方便還支持小區(qū)不良行為的發(fā)生。譬如，讓拾荒的進(jìn)來撿垃圾。有些居民自身素質(zhì)不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區(qū)環(huán)境差。
3． 我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)和社區(qū)管委會應(yīng)充分合作才能把小區(qū)物業(yè)搞上去。在小區(qū)物業(yè)管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問題，這些問題本來不應(yīng)該是物業(yè)管理的事，是社區(qū)的事。現(xiàn)在社區(qū)和物業(yè)缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區(qū)物業(yè)水平的一個重要途徑是培養(yǎng)居民的社區(qū)責(zé)任感，即社區(qū)意識。把自己的小區(qū)當(dāng)成自己的家來對待，那么那些問題何愁得不到解決呢。
4隨著人們的物質(zhì)生活的豐富，一些人家養(yǎng)的寵物所造成的噪音、環(huán)境問題也被人們所關(guān)注。
5發(fā)展物業(yè)要有遠(yuǎn)見，要充分考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，人們的需求，如車位問題，現(xiàn)在成為不少上世紀(jì)末發(fā)展起來的小區(qū)的一個破位棘手的問題。配套設(shè)施也應(yīng)該盡量完善，或者留有升級和改造的余地。人性化的管理才會贏得廣大業(yè)主的喜愛
6物業(yè)管理費用上的一些爭議
蘇州物業(yè)費按戶還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過調(diào)查得到的一些較為可靠的數(shù)據(jù)。
小區(qū)名稱 物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn) 每戶年物業(yè)費（若按面積則100平方米）
婁江新村 每戶每年36元
胥江華庭 米／平方/月 1.1元 1320元
新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元
敬文里 每戶每年72元
華陽里 米/平方/月 0.3元 360元
彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元
彩香一村 每戶每年60元
以上大多不包括車位（若業(yè)主沒有專用停汽車場所）的費用。
城區(qū)200余家物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)著大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業(yè)費難收的尷尬。去年9月1日《物業(yè)管理條例》施行以來已有半年多時間，采訪中聽得最多、反響最強烈的話題是"物業(yè)費難收"與"管理不到位繳什么費"。一些老新村，近年也紛紛成立物業(yè)公司后雖經(jīng)改造整治，新村環(huán)境面貌大變，但仍然遭到物業(yè)費難收的尷尬。居民說得最多的是亂停車影響行走，治安問題讓人不放心，自行車失竊現(xiàn)象時有發(fā)生。還有，小區(qū)物業(yè)公司從來未向業(yè)主公布賬目。物業(yè)部門對此也有苦衷，深感無能為力。小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)管理費總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實意地想辦法把問題解決。例如可以與業(yè)主委員會進(jìn)行協(xié)商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關(guān)人士認(rèn)為，物業(yè)管理正在逐步走向市場化，一方面物業(yè)管理部門的服務(wù)要到位，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)；另一方面沒有業(yè)主委員會的要盡快建起業(yè)主委員會，選擇自己中意的物業(yè)公司來管理新村，讓業(yè)主委員會站出來替大家作主。
總之，事在人為，相信在大家的努力下，蘇州居住小區(qū)的物業(yè)定會發(fā)展得越來越好，居民的生活也會因此錦上添花的。
八 社會實踐調(diào)查心得體會 ：
（一）英師1212 李燕青
八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當(dāng)我們走進(jìn)一個個小區(qū)的物業(yè)管理部門時，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區(qū)的瑣事很多 居民紛爭很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問題。如樓江新村，有時候在處理問題時法律和道德會有違背情況。當(dāng)?shù)孛罱乖谛^(qū)的道路邊擺攤，但是，有一戶特困戶，家里就2口人，老爺爺和一個45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里情況特殊，沒有別的經(jīng)濟來源。多年下來，一直這樣，在管理者的通融下過日子。當(dāng)我在路邊親眼看到那個白發(fā)蒼蒼的老伯時，真的很受感觸。大熱的天還是在賣雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復(fù)一日，年復(fù)一年地做著，真的是不容易啊。只有在真正的走進(jìn)社會的過程中，才能深切體會到其中的艱辛。
我們的調(diào)查過程不是那么容易的 ，找到有關(guān)部門大多要實現(xiàn)預(yù)約打電話才行 ，特別是園區(qū)，那邊的管理比較嚴(yán)格，以切都要按規(guī)矩辦事。碰巧的是，遇到一個我們學(xué)校畢業(yè)的學(xué)長在那邊工作。調(diào)查之余更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區(qū)，態(tài)度不是很好。我們完全被拒之門外，連小區(qū)的大門都沒能踏進(jìn)去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調(diào)查。
為了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話給昔日的好朋友，他們對于都很配和我的工作，提供了不少有價值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區(qū)，作為新納入的區(qū)域，有一些小區(qū)規(guī)劃和管理還是很不錯的（可見照片簡介）。雖然我們這個調(diào)查小組只有兩個同學(xué)，而且是跨專業(yè)的，但是仍然能感受到團隊的力量。充分發(fā)揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調(diào)查報告，可以說，它傾注了我們的熱情、心血和友情。
通過這次幾乎是寬專業(yè)的社會實踐調(diào)查，我學(xué)到了很多。不僅是有關(guān)物業(yè)管理的一些皮毛的知識，更重要的是提高了自己在解決和處理問題的能力。與那么多的業(yè)主及管理人員的接觸后，相信在今后的日子里，我一定會努力學(xué)習(xí)，多積累點為人民服務(wù)的本領(lǐng)。為社會貢獻(xiàn)自己的一份微薄的力量！
（二）12城規(guī)（1）班 姚之浩
經(jīng)過這些天的小區(qū)物業(yè)調(diào)查，我對小區(qū)物業(yè)管理的認(rèn)識從感性上升到了理性。以前總會抱怨小區(qū)環(huán)境有多亂，基礎(chǔ)設(shè)施有多蹩腳，并且會把這些不好的現(xiàn)象統(tǒng)統(tǒng)歸結(jié)為小區(qū)物業(yè)沒做好。其實物業(yè)管理是一件全民參與的事。物業(yè)管理部門只是起到一個主導(dǎo)作用。物業(yè)管理部門在小區(qū)中起到了一個大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來維持日常開支，管家的主人要給予管家支持，這點支持不光是口頭上說說罷的，更重要的是主人和管家共同參與家庭里的各項日常事務(wù)。在小區(qū)里，家庭的主人身份責(zé)無旁貸的由小區(qū)居民擔(dān)當(dāng)。譬如說，小區(qū)要搞好衛(wèi)生，必須要求每戶居民都能自覺把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾后，垃圾桶需要居民自覺關(guān)閉好。物業(yè)加大力度安排人員清掃道路，居民就要自覺不亂扔垃圾。再譬如，婁江新村收舊貨人員入境的問題，除了物業(yè)上要嚴(yán)厲阻止拾荒者進(jìn)來，小區(qū)居民更應(yīng)該"不去做那些人的生意"。
另一方面我覺得小區(qū)物業(yè)管理還需要它的同級和上級部門的大力支持和合作。對于一些硬件上的問題，只有通過向上級反映才能得到改善。在同級部門中，小區(qū)居委會要和物業(yè)管理通力合作。物業(yè)上的政策的實施正如上面所說的需要居民的大力配合，需要居民有這種社區(qū)意識，家的責(zé)任感。而那些所謂責(zé)任感，意識的培養(yǎng)是物業(yè)管理的職責(zé)，除了一部分是居民自身的責(zé)任外，還有一部分是應(yīng)該有居委會承擔(dān)起來的現(xiàn)代社會中，居委會應(yīng)該更積極的組織小區(qū)的精神活動，通過活動培養(yǎng)居民的社區(qū)意識。特別是一些老新村，小區(qū)自身硬件較落后，有些早期規(guī)劃和建設(shè)上的問題一時很難解決，更需要當(dāng)?shù)鼐用裼幸环菁业呢?zé)任感參與到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中，并以次來間接的或多或少的彌補硬件上的不足。
以上是這些天調(diào)查和總結(jié)的一些小小的心得體會，可能還有很多問題我們沒發(fā)現(xiàn)，我們的理解和建議也可能很多方面不合理，但我相信，只要我們從此關(guān)心起小區(qū)物業(yè)管理，隨著我們認(rèn)識的不斷加深，我們終究會找出一條解決小區(qū)物業(yè)問題的出路的 。
(完)
九 社會實踐調(diào)查相關(guān)材料（詳細(xì)內(nèi)容見附頁）
1 照片
2 調(diào)查問卷
物業(yè)管理調(diào)查報告6
我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn)，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業(yè)管理。在實習(xí)老師的指導(dǎo)下，我們小組對益陽市的物業(yè)管理市場進(jìn)行了初步的調(diào)查。此次我們主要通過實地實踐調(diào)查、詢問該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問等方式開展。
一、益陽市調(diào)查小區(qū)的基本情況
為了了解益陽市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調(diào)查了梓山苑小區(qū)、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區(qū)，我將逐一進(jìn)行分析。
先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區(qū)（以下簡稱梓山苑小區(qū)）是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟適用房，梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū)，小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽市朝陽開發(fā)區(qū)內(nèi)，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè)。物業(yè)管理費為0.18元/平方米，小區(qū)擁有80東住宅。
該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟適用房，所以建設(shè)密度較高。 2.進(jìn)門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區(qū)創(chuàng)省級文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進(jìn)行管理和清理。
3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少。 4.保安管理不嚴(yán)，小區(qū)對外來人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理，小區(qū)分配有兩個保安室，前門的保安為24小時值班的，后門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。并且只有進(jìn)門口有一個攝像頭，防盜報警系統(tǒng)不到位。
5.綠化設(shè)計較為簡單，不少綠化區(qū)域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區(qū)居民，小區(qū)存在偷竊事件和起火事件，但是物業(yè)公司為給與合理的答復(fù)也未進(jìn)行處理和改善，小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施不齊全，而且已有的設(shè)施未進(jìn)行修繕和維護，以至于消防栓起銹都沒有進(jìn)行更換或者處理。而且小區(qū)內(nèi)僅看到一個生銹了的消防栓。 7.小區(qū)內(nèi)仍存在空置率
8.小區(qū)管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重小區(qū)垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞，沒有進(jìn)行及時更換而且沒有分類，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起
9.沒有統(tǒng)一的安裝空調(diào)的位置，空調(diào)擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對簡陋，機構(gòu)設(shè)置較為簡單，只有設(shè)有主任、副主任、財務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項職務(wù)。
11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會的頭一次業(yè)主大會在八月份召開完畢。
總的說來，該小區(qū)的建設(shè)和設(shè)計均較為不合理，列處于經(jīng)濟適用房當(dāng)中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進(jìn)行及時有效的解決。物業(yè)管理公司本身機制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費還是相當(dāng)?shù)摹ｈ魃皆沸^(qū)的物業(yè)管理費相對于其他小區(qū)來說是相當(dāng)?shù)偷模热缯f，龍洲匯龍苑的物業(yè)管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當(dāng)?shù)鼐用癖硎荆绻飿I(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話，居民愿意增加物業(yè)管理費。
由于小區(qū)建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區(qū)的基本配套設(shè)施、生活設(shè)施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美發(fā)、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內(nèi)還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈，達(dá)到了小區(qū)居民的要求，并得到好評。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜，適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃?xì)夂徒o排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶。一樓設(shè)有應(yīng)答防盜門和信箱。標(biāo)有安全標(biāo)志“學(xué)生出入，車輛慢行”、標(biāo)有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區(qū)內(nèi)有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算干凈。
然后簡單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。
中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區(qū)。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構(gòu)成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格，融合了西方建筑語匯與東方神韻內(nèi)涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設(shè)施應(yīng)有盡有；益陽商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫(yī)院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應(yīng)俱全。
由于該小區(qū)是新建小區(qū)，所以設(shè)施設(shè)備為新的，綠化和小區(qū)設(shè)計布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調(diào)擺放安裝也有很統(tǒng)一。應(yīng)該提示的地方均設(shè)有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實地調(diào)查，小區(qū)內(nèi)沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區(qū)內(nèi)的消防栓也只有兩個，小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個墻上，顯得很不合理。小區(qū)保安不過問小區(qū)人員的出入情況，小區(qū)出入比較不規(guī)范，存在一定安全隱患。
龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區(qū)中心地帶，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽高端商業(yè)動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業(yè)區(qū)，能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對于進(jìn)出的人員會進(jìn)行嚴(yán)格的查控，保安防盜措施和報警系統(tǒng)相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設(shè)當(dāng)中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設(shè)的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設(shè)面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施也很少。
二、我市小區(qū)物業(yè)管理所存在的一些問題
益陽市小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。
總的說來益陽市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問題也不進(jìn)行及時的處理，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的不滿。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進(jìn)一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少，但規(guī)模不一，發(fā)展不夠規(guī)范，仍處于初級市場階段，還沒有普遍實行招投標(biāo)制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，對業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢只搞搞衛(wèi)生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé)，履行自己的責(zé)任。
第二：居民的物業(yè)意識需要進(jìn)一步提高，物業(yè)企業(yè)運營難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識不到位，個別居民仍然覺得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務(wù)”的意識，有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問題，特別是開發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費帶來麻煩。收費困難已成為不少物業(yè)公司運營中的一個難題。幾年來，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào)，使物業(yè)運營成本進(jìn)一步加大，企業(yè)拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓(xùn)，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無法良性發(fā)展。
第三：部分小區(qū)設(shè)施不配套，檢查維修十分不及時。由于歷史的原因，老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。收費率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進(jìn)行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，逐步老化、損壞，隨著時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來越差，嚴(yán)重的話會形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個問題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。
第四：社區(qū)居委會與物業(yè)公司、業(yè)主委員會之間的關(guān)系沒有很好的理順。有的居委會把本身負(fù)擔(dān)的計劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來代替，物業(yè)公司很有怨言。個別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會，部分業(yè)主委員會不是經(jīng)過全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化，不能正確履行職責(zé)和有效代表、維護業(yè)主利益業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
三、針對前面的問題提出的解決方案
（一）加強對物業(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí)，提高對物業(yè)管理的認(rèn)識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂業(yè)，建設(shè)全國最好開發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機會，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的一個新的亮點。區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度，切實加強領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。
（二）充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定。保障業(yè)主委員會能夠正確和有能力的履行職責(zé)。同時為切實保障業(yè)委會的正常運作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業(yè)委會工作的公平性和及時性。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會的意見，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，定期匯報，聽取意見，切實改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度。
（三）進(jìn)一步理順社區(qū)居委會與物業(yè)公司和業(yè)主委員會的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會負(fù)擔(dān)的工作，社區(qū)居委會也要根據(jù)自身職能，協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會、居委會三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。
（四）努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿足小區(qū)居民不同層次消費的需求。其次，進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì)，同時加強對作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，使各企業(yè)真正樹立業(yè)主至上，服務(wù)第一的.理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時值班，及時解決群眾反映的問題。物業(yè)行政主管部門要完善投訴處理制度，對群眾反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。
（五）不斷改善小區(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施。增加投入，加強老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計、投資和建設(shè)的公眾參與方式，充分調(diào)動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設(shè)維護費中拿出一部分、住宅開發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。
（六）做好宣傳，營造良好的社會氛圍。首先應(yīng)該要堅持正確的輿論導(dǎo)向，重點宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。再次，增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對管理規(guī)章、服務(wù)項目以及收費依據(jù)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等，都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識，既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換，又有義務(wù)、責(zé)任的轉(zhuǎn)換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。
四、收獲體會
通過此次實地調(diào)查走訪，我們主要調(diào)查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識。我們了解到益陽市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達(dá)的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實踐調(diào)查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養(yǎng)我們團結(jié)協(xié)作的精神，社會實踐調(diào)查絕大多數(shù)不是一個人所能承當(dāng)?shù)模切栌啥嗳撕献鞯牟拍芡瓿傻摹Ｔ谡{(diào)查過程中，我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人，體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。
物業(yè)管理調(diào)查報告7
近年來，房地產(chǎn)的大力開發(fā)已形成了一個新的經(jīng)濟增長點，大大地改善廠區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問題。
一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀
為了維護住宅小區(qū)消費者的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門，為政府有關(guān)部門制定政策，加強對物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此，根據(jù)計劃，開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調(diào)查，對某某小區(qū)的住戶進(jìn)行了調(diào)查。
本次調(diào)查以問卷和走訪約談的方式進(jìn)行，歷時一個月，對某某區(qū)的500戶人家進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如下：
1、在被調(diào)查的500戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶，占24％，由房地產(chǎn)開發(fā)公司指定的有380戶，占76% 。
2、在500戶中，有386戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會，并享有選舉權(quán)，占77%。有220戶，占44％的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。
3、在500戶中，有331戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀；毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有123戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象，隨意讓陌生人進(jìn)入。
4.有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時；占58%
5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。
6.500用戶對住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評估，結(jié)果是：有112戶，占22％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意，有136戶，占27％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有326戶，占65％的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿意。
二、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題：
在調(diào)查中，根據(jù)業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有：
1治安問題嚴(yán)重：小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生，小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒人過問。
2衛(wèi)生臟、亂、差：有的`生活小區(qū)垃圾沒有定點投放，垃圾沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。
3綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養(yǎng)護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
4改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。
5物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時。
三．對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議
我所調(diào)查的小區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對等的市場關(guān)系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣䥺挝唬瑥那暗墓芾砗捅还芾黻P(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴。
隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時代。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。我建議從如下幾個方面加強物業(yè)管理工作：
1、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。
2、建立經(jīng)常有效的溝通機制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認(rèn)識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。
3、物業(yè)必須嚴(yán)格加強管理，多聽些業(yè)主的反映的意見，及時向上級匯報，解決問題。總之，在整個調(diào)查過程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個嶄新的未來，希望我國的物業(yè)能做的最好！
物業(yè)管理調(diào)查報告8
一、方正縣物業(yè)總體概況
方正鎮(zhèn)線業(yè)物業(yè)小區(qū)143個，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區(qū)），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區(qū)）。有114個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，51個小區(qū)由建設(shè)單位管理，32個小區(qū)由物業(yè)公司管理，有60個小區(qū)由業(yè)主自行管理。有資質(zhì)的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。
（一）、方正縣物業(yè)管理的發(fā)展
方正鎮(zhèn)住宅樓建設(shè)始于19XX年，方正縣建設(shè)銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由于單位組織建設(shè)住宅樓、住戶又為本單位職工，為維護居戶的正常生活，住宅樓建設(shè)單位就組織了一個機構(gòu)—物業(yè)辦負(fù)責(zé)住宅樓公共設(shè)施的運行、費用收繳、維修和管理，初期的物業(yè)管理隨著居民的入住走入了城市建設(shè)的視野。在隨后的20年里，各企事業(yè)單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，采取了誰建設(shè)誰管理的原則。19XX年，興建房產(chǎn)住宅樓，，對外公開銷售，物業(yè)管理也隨之走入居民的日常生活活動中。20xx年，成立了方正縣物業(yè)管理辦公室，隸屬方正縣建設(shè)局，具體職責(zé)是:儀式貫徹落實國家《物業(yè)管理條例》、《哈爾濱物業(yè)管理規(guī)定》，維護業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的.合法權(quán)益，為改善人民的生活和居住環(huán)境起
到保駕護航作用；二是配合各社區(qū)組建業(yè)主委員會，并對所成立的業(yè)主委員會進(jìn)行注冊備案存檔；三是審查申報各物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有資質(zhì)證書、是否合法經(jīng)營，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時，督促業(yè)主委員會為他們進(jìn)行調(diào)解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時督促、組織產(chǎn)權(quán)單位和開發(fā)商或物業(yè)法務(wù)企業(yè)盡快維修。
（二）、物業(yè)管理服務(wù)的職責(zé)
經(jīng)過走訪和調(diào)查，我縣物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容主要包括：
1、物業(yè)公共部位的維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)公共部分包括房屋的承重結(jié)構(gòu)、服務(wù)主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻面、屋面、傳達(dá)室等）；
2、物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)公共設(shè)施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、公用天線、機動車庫、露天停車場、非機動車庫、公共設(shè)施設(shè)備用房、物業(yè)管理用房等）；
3、物業(yè)公用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。
4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；
7、裝飾裝修管理服務(wù)；
8、物業(yè)檔案資料管理。
目前，我縣各小區(qū)采取收取物業(yè)管理費的形式來維護日常物業(yè)管理的各項活動支出，物業(yè)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)項目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同而不同，標(biāo)準(zhǔn)從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業(yè)管理調(diào)查報告9
一、對市場經(jīng)濟條件下的“低收費、零收費”現(xiàn)象的透視與分析
1、價值規(guī)律是市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，價值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價值由生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎(chǔ)。價格圍繞"等價交換價值點w上下波動，是價值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價值規(guī)律的制約。
企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業(yè)管理運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經(jīng)濟運行中一種反常現(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟收入和物業(yè)管理常規(guī)收費之外的經(jīng)濟來源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經(jīng)營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。
縱觀“低收費、零收費”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點是業(yè)主少交或不交管理費，但物業(yè)仍需維修、運行、維護和管理，這說明物業(yè)管理費一定另有來源。或者是房地產(chǎn)開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費午餐”，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費用?這在邏輯上和市場經(jīng)濟條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發(fā)商的動機、目的，開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實踐效果看，由于缺乏保障機制，結(jié)局往往是草草收場。以商業(yè)用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商，那么仍然會產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺，進(jìn)行商業(yè)運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經(jīng)營收入不能彌補，物業(yè)管理正常運行就無法維持，則會引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會不安定因素的產(chǎn)生，這對構(gòu)建和諧社會是有害無益的。
如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個別物業(yè)項目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經(jīng)濟的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會中，社會化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會分工越來越細(xì)，專業(yè)化程度越來越高。一個普通物業(yè)管理企業(yè)，同時涉足多個專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴張和大肆進(jìn)入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業(yè)務(wù)造成強烈的連鎖沖擊。
因此，物業(yè)管理的“低收費、零收費”，既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略，既沒有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)管理市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。
1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對等”一是專業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導(dǎo)業(yè)主對物業(yè)管理基本概念的認(rèn)識，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無，更多關(guān)注服務(wù)價格而非服務(wù)質(zhì)量。同時，由于消費者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會忽視對物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管，造成消費者對物業(yè)管理服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護工作實際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)管理成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護工作，削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防性支出，無形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險的陷阱。
2.“低收費、零收費”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運營鳳險
“低收費、零收費”運作的物業(yè)企業(yè)一個重要的經(jīng)濟理論支撐點是規(guī)模收益正比增長。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟學(xué)辭典》的解釋。“對于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟或規(guī)模不經(jīng)濟。”即生產(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的`擴大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應(yīng)的不一定會上升。作為規(guī)模經(jīng)濟的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟，規(guī)模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán)，但隨之而來的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協(xié)調(diào)機構(gòu)支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協(xié)調(diào)機構(gòu)支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開展多種經(jīng)營，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補管理費不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。
3. “低收費、零收費”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途
當(dāng)一個 “低收費、零收費”物業(yè)管理進(jìn)入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價，很可能會被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因為一旦當(dāng)整個物業(yè)管理行業(yè)的降價成為習(xí)慣，消費者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會是誰的物業(yè)管理費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關(guān)心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因為在低價，甚至超低價上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。
在物業(yè)管理服務(wù)市場上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場的低效率和市場失靈， “低收費、零收費”服務(wù)不受到遏制，不但整個物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)管理服務(wù)消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場嚴(yán)重萎縮甚至消失。
二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量
1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則
從民法的基本原則公平和等價有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)管理“低收費、零收費”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財產(chǎn)等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權(quán)利『應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對等、并按價值規(guī)律的要求進(jìn)行等價交換，取得他人財產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價相適應(yīng)。
合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個物業(yè)管理活動中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)管理費的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利是對等和等價的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費不對等，其有權(quán)追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。
但是在物業(yè)管理“低收費、零收費”中，業(yè)主沒有交納物業(yè)管理費，就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講，物業(yè)管理"低收費、零收費"已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無法保證的。同時，由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價或免費服務(wù)，在相當(dāng)程度上不會顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。
而業(yè)主享受的超低價或免費服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護自身權(quán)益的主動性。
2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定
物業(yè)管理“低收費、零收費”歸根結(jié)底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當(dāng)競爭，違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第11條“經(jīng)營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個方面，一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)管理“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進(jìn)入市場，其動機不能排除是為了搶占市場份額從而達(dá)到排擠對手的目的，二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價格銷售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第11條也對物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴(yán)重背離成本的一種定價方式，以低于戚本的價格銷售物業(yè)管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定。
3.“低收費、零收費”現(xiàn)象違背了《物業(yè)管理條例》的基本精神
《物業(yè)管理條例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費應(yīng)因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對不同類型的物業(yè)、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質(zhì)價相符原則，指物業(yè)管理服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價相符”的物業(yè)管理收費機制，“低收費、零收費”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價，否定了質(zhì)價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業(yè)管理”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價相符的收費原則，使初步培育出來的物業(yè)管理消費觀念，倒退到計劃經(jīng)濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。
“低收費、零收費”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發(fā)，誰建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識空前高漲，而物業(yè)管理消費意識和服務(wù)意識都不到位，物業(yè)管理法律法規(guī)相對滯后，在這樣社會經(jīng)濟面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)管理市場競爭日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現(xiàn)是必然的。
三、“低收費、零收費”的對策思考
1.完善法制建設(shè)
法制建設(shè)是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長足發(fā)展的根本保障，針對我國目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動中的行為。
2.強化行業(yè)自律
行業(yè)自律是市場經(jīng)濟中企業(yè) 誠實信用"原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)管理協(xié)會在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會應(yīng)及時、有效地建立會員強制入會、訓(xùn)誡、通報批評、公開譴責(zé)和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的社會地位和信譽。
3.加強理論研究
物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊伍，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。
4.創(chuàng)新制度設(shè)計
創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。
在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理制度，如類似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計，進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。在物業(yè)管理內(nèi)部，完善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。
5.正確引導(dǎo)輿論
人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來。
物業(yè)管理調(diào)查報告10
近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多，借機關(guān)工委要每名機關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進(jìn)行調(diào)研要求之機，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、 我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
㈠小區(qū)物業(yè)管理的基本情況
物業(yè)管理這個行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要，它關(guān)系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過采取物業(yè)公司申報考核機制、建立專項維修基金制度、成立業(yè)主委員會、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個，有28個小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。
我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書，新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達(dá)100%，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。
㈡住宅小區(qū)的特點
1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設(shè)施方面看，既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等），也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業(yè)形同虛設(shè)。
2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時間較長，遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備；個別小區(qū)還是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
１、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理，也出臺了很多政策和法規(guī)，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導(dǎo)和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。
２、費率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達(dá)到98％，而有的老舊小區(qū)收費率低，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一，收費高的與收費低的相比認(rèn)為不值，不愿主動交費。
3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，有些問題只是個別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的原因是：一是大多數(shù)業(yè)主認(rèn)識不足，新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些，多數(shù)人認(rèn)為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時沒有專門的物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費率低等原因，對小區(qū)棄之不顧，造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象，其業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會更無必要，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，即使有業(yè)主委員會，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個別小區(qū)業(yè)主委員會雖然建立，但運作不夠規(guī)范，管理機制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設(shè)。
4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導(dǎo)性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。
5、無物業(yè)管理的個別住宅小區(qū)物業(yè)維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業(yè)管理中存在的`困難與問題，為了進(jìn)一步加強我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認(rèn)真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利，減少人員的流動性，讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)收費率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時制訂統(tǒng)一的收費標(biāo)準(zhǔn)，提高或變動收費標(biāo)準(zhǔn)時要征求廣大。
物業(yè)管理調(diào)查報告11
物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況
我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目（實施前期物業(yè)管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因
隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責(zé)任意識不強，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
（二）企業(yè)對管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
（三）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套
我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的`老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進(jìn)行維持型管理。
（四）開發(fā)商遺留問題的解決不到位
開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)行驗收，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點問題影響物業(yè)管理正常運作。
1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權(quán)，無法盡責(zé)，只得放任自流。
4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低，調(diào)整艱難，嚴(yán)重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強，主動維護小區(qū)照明設(shè)施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。
（六）現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議
1、加強政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。
在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺更加完善可操作性的實施細(xì)則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權(quán)益；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。
相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。
3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對 這類事件時應(yīng)付的職責(zé)，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對未按規(guī)定報送通報，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。
物業(yè)管理調(diào)查報告12
過去，學(xué)校的物業(yè)一般由學(xué)校的后勤管理部門進(jìn)行管理，但是，近幾年學(xué)校的物業(yè)管理越來越社會化，學(xué)校的管理者認(rèn)識到，在學(xué)校中引入現(xiàn)代化物業(yè)管理，可以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平，保障學(xué)校教學(xué)和科研工作的順利進(jìn)行，創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適方便、文明安全的校園環(huán)境。
學(xué)校作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人的代表，負(fù)責(zé)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行委托、指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行工作。
學(xué)校物業(yè)管理的范圍包括房地產(chǎn)范圍內(nèi)全部教學(xué)、科研、生活房屋及其附屬設(shè)備和公共設(shè)施，并對房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居民環(huán)境進(jìn)行維修養(yǎng)護和管理，承擔(dān)校園物業(yè)的保安、防火、綠化養(yǎng)護、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)等。為了加強校園的物業(yè)管理，我院選擇了點亮物業(yè)管理公司為校園提供物業(yè)，進(jìn)行合理的管理，點亮物業(yè)公司下設(shè)有綜合辦公室、財務(wù)部、工程部、物業(yè)管理部及各項目管理處等職能部門，公司現(xiàn)有管理人員具有多年的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗，操作技術(shù)人員具備豐富的實際工作經(jīng)驗。
點亮物業(yè)管理公司自成立以來，一直致力于科學(xué)規(guī)范的管理，注重親情和諧的服務(wù)，以“客戶為本，優(yōu)質(zhì)高效”為管理服務(wù)宗旨，在多年的物業(yè)管理實踐中，點亮物業(yè)管理公司汲取先進(jìn)的管理服務(wù)理念和科學(xué)的管理模式，逐步建立了完善的質(zhì)量管理體系，并形成了公司獨特的企業(yè)文化和品牌優(yōu)質(zhì)，更得到了廣大客戶的大力認(rèn)同。
點亮物業(yè)管理公司質(zhì)量方針明確，其為：科學(xué)規(guī)范管理、真誠高效服務(wù)。企業(yè)精神可佳，其為：服務(wù)、協(xié)作、誠信、創(chuàng)新。企業(yè)目標(biāo)為：追求卓越，勇創(chuàng)新高，構(gòu)建和諧。點亮物業(yè)管理公司希望自己公司的管理服務(wù)為廣大客戶營造更加優(yōu)美、整潔、和諧的人居環(huán)境。點亮物業(yè)管理公司把握客戶需求，不斷提升企業(yè)綜合能力，實現(xiàn)客戶需求到客戶滿意的轉(zhuǎn)化，成為最受客戶信賴的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，該公司以誠信立本，以規(guī)范為徑，擁開放心態(tài)，與客戶共贏，注重細(xì)節(jié)，力求完美，在速度的范圍內(nèi)做到最好，最有效，積極響應(yīng)客戶意見，落實行動。
點亮物業(yè)管理公司的服務(wù)項目是：
（1）業(yè)主攜帶發(fā)展商簽定的入住通知書，購房合同、身份證、戶口本、車輛行駛證等各種證件的`原件以及主要家庭成員免冠一寸相片各兩張到管理處辦理入住手續(xù)。
（2）管理處向住戶發(fā)放《業(yè)主手冊》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等資料。
（3）業(yè)主填好《業(yè)主基本情況登記表》，登好《業(yè)主公約》和《物業(yè)服務(wù)合同》。
（4）管理工作人員與業(yè)主到現(xiàn)場驗收移交住房，抄水、電底數(shù)，填寫《入伙驗房表》，并雙方簽字，交納相關(guān)費用，管理處發(fā)放鑰匙。
（5）有意使用固定車位者，選取固定車位，交納有關(guān)管理費用。
作為我院的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，點亮物業(yè)管理公司做到了對學(xué)生公寓的管理、教學(xué)樓的管理、設(shè)備的管理、綠化環(huán)境的管理這四個大點，首先是對學(xué)生公寓的管理，學(xué)生公寓的管理包括學(xué)生公寓的安全管理、衛(wèi)生管理、住宿管理，各種公用設(shè)施零星維修工作，學(xué)生公寓家具維修、采購及其管理，學(xué)生床單、被罩的接收、洗滌和發(fā)放等工作。學(xué)生是學(xué)生公寓的使用人，對學(xué)生公寓的管理也包含對使用人的要求。因此我院點亮物業(yè)管理公司就對學(xué)生公寓進(jìn)出樓的來訪人員驗證登記，禁止無證來訪者及推銷商品者進(jìn)入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入時要核實登記。向?qū)W生明確提出安全要求，如不準(zhǔn)在公寓內(nèi)使用電爐子、電加熱器等大功率電器。不準(zhǔn)在公寓內(nèi)亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網(wǎng)線。不準(zhǔn)在公寓內(nèi)吸煙、點蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業(yè)管理公司對學(xué)生公寓禁止的要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)公寓樓外周邊的衛(wèi)生保潔和樓內(nèi)大廳、走廊、衛(wèi)生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門窗等處的衛(wèi)生保潔。住宿管理方面，嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)養(yǎng)寵物，嚴(yán)禁私自留宿外來人員等。
其次是教學(xué)樓的管理，要求教學(xué)樓內(nèi)外的衛(wèi)生保潔，定期修檢電梯設(shè)備，妥善保管電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。
第三是設(shè)備的管理，每天檢查各樓層，注意電線等設(shè)備設(shè)施是否有損壞，同時記錄需維修得電燈、線路，并及時修理，保障電得正常供應(yīng)。
第四是綠化環(huán)境得環(huán)境，點亮物業(yè)管理公司協(xié)助學(xué)校做好了綠化美化得總體規(guī)劃和設(shè)計，美化了我學(xué)院的校園環(huán)境，特別是及時對老化樹木進(jìn)行修枝，保證了學(xué)生的安全，枯死樹立淘汰后，及時補栽了新樹，使校園確保整體協(xié)調(diào)。
點亮物業(yè)管理公司在我院的管理上有其獨特的特點：
（1）管理時段性強，學(xué)校教學(xué)的作息時間很有規(guī)律，同時還有寒暑假。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)學(xué)校的這種特點安排好自己的各項工作計劃。依據(jù)學(xué)校教學(xué)的作息時間，劃分不同的時間段，合理地安排設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護、日常清潔及校園的安全保衛(wèi)工作。
（2）對安全管理的要求很高，學(xué)校的青少年集中的場所，青少年學(xué)生充滿活力，行動敏捷，動作幅度大，在學(xué)校物業(yè)管理實際操作過程中，點亮物業(yè)管理公司考慮到學(xué)生的人身安全問題，對設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護很重視。
（3）物業(yè)管理具有互動性，由于學(xué)生的活撥好動，有些時候會造成學(xué)校設(shè)備設(shè)施的損壞，點亮物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分注意到了這個問題。
我院為加強發(fā)揮學(xué)生的能動性，加強對學(xué)生的引導(dǎo)教育工作，使學(xué)生自然融入我院的點亮物業(yè)管理工作中，并自覺的制止有損于學(xué)校物業(yè)的行為。為此我院點亮物業(yè)管理公司做到了周全的服務(wù)。使學(xué)院物業(yè)十分完美。
物業(yè)管理調(diào)查報告13
目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細(xì)則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現(xiàn)實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決
與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀(jì)輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的.尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。
5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻過低，市場的進(jìn)退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補充管理經(jīng)費不足。
物業(yè)管理調(diào)查報告14
1、源泉小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
調(diào)查提綱：
通過對源泉小區(qū)的住戶和居民進(jìn)行詢問和走訪調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任，衛(wèi)生服務(wù)也相對差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意，基礎(chǔ)設(shè)施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營管理本身有關(guān)。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。
調(diào)查過程及內(nèi)容：
20xx年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查，在達(dá)到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒有設(shè)置電動門等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時候，竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個問題，該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設(shè)施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時的'有人員在流動，于是我們采取了現(xiàn)場隨機調(diào)查詢問的方式，向12名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣，。之后我們對小區(qū)用戶描述的問題和現(xiàn)象進(jìn)行了實地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶的住房內(nèi)，所以有些問題未能進(jìn)行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談，經(jīng)過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內(nèi)容分類如下：
1、該小區(qū)存在的主要問題
2、這些問題存在的主要原因
3、如何正確處理這些問題
主要問題：
經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查和住戶的反映，總結(jié)出以下問題：
1）部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進(jìn)行粉刷
2）小區(qū)沒有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來隱患
3）小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，應(yīng)加強管理
4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素
5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強管理
6）小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理
7）小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強
問題主要原因：
1）該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。
2）該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管理費中無此項目。
3）小區(qū)停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負(fù)責(zé)車輛管理的專職人
員
4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因為該小區(qū)入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應(yīng)的出入人員登記表。
5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因
6）小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因為對進(jìn)入小區(qū)的人員沒有進(jìn)行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因為該小區(qū)沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。
7）造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因為一方面該小區(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。
合理化建議：
1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。
2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費用。
3）可以建立小區(qū)車輛管理制度，對小區(qū)有車的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對每個車輛固定車位，并安排專職人員負(fù)責(zé)。
4）小區(qū)入口設(shè)置電動門，對進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。
5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個位置，安排專門人員及時進(jìn)行處理。必要時可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。
6）在小區(qū)的合理位置開辟一個場所，建設(shè)一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現(xiàn)象。
7）安排保潔員要及時清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性標(biāo)語，并在人員活動多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。
物業(yè)管理調(diào)查報告15
鄧爺爺說過;“真理是檢驗實踐標(biāo)準(zhǔn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，”這也在一定程度上強調(diào)了實踐的重要性，今年是我大學(xué)的第二個暑期生活，也是我第二次進(jìn)綠城物業(yè)實踐，雖然我學(xué)的是法律專業(yè)看似和物業(yè)沒有多大關(guān)系。可是通過這將進(jìn)4個月的實踐生活，讓我明白了法律無處不在，而學(xué)會把我學(xué)過的法律知識運用到生活中對于我們法律學(xué)習(xí)者來說至關(guān)重要。
首先，我簡單的介紹一下物業(yè)公司的運行，物業(yè)管理是一個重要的概念，這是我們深入了解物業(yè)公司的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理(property management)，受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。在這個概念中涉及到了合同，這不得不說明法律與我們接觸到的生活息息相關(guān)。離開了法律。我們的每一項管理工作將很難開展。下面我就針對我在物業(yè)公司的實踐生活與法律聯(lián)系比較緊密的東西與大家分享一下。在實踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子，一個路人從小區(qū)穿過，當(dāng)時風(fēng)比較大，天比較晚。回想起來還下著蒙蒙細(xì)雨。不幸的事情發(fā)生了。路人被從空中掉下來的花瓶砸傷了頭，當(dāng)時小區(qū)內(nèi)的保安都驚呆了，感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話，病人很快被送進(jìn)醫(yī)院，事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有我們想的那么簡單，受傷者的家屬把我們物業(yè)告上了法庭。
我們在查追案子的`時候，調(diào)取監(jiān)控錄像的時候發(fā)現(xiàn)花盆掉落的具體位置并不清楚，由于家家戶戶都中了很多花，而且大家都不知道自己具體種了幾盆花，大家都不承認(rèn)是從他們家掉落的，我們當(dāng)時都想不到解決的途徑，當(dāng)時還有同事問我是法官該如何判案子，我當(dāng)時也不知道怎么回答，后來法院在判案子的時候下達(dá)的結(jié)果是由每家只要種了花的都得賠，我覺得這個案子就處理的很公平。問題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會到物業(yè)與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個月的社會實踐實踐生活中，讓我切切實實的感受到了。我們對待任何工作都要謹(jǐn)慎，認(rèn)真，抱著負(fù)責(zé)人的態(tài)度，我們不用畏懼，一切都要靠事實說話。沒有什么是我們做不好做不到的，只要我們在我們自己的職權(quán)范圍內(nèi)做好工作。問心無愧，我們將來不管從事哪一行，我們都可以做的很好。很出色。在實踐的生活中，也讓我認(rèn)識到了我平時學(xué)習(xí)的不足，不能很好的與實踐想結(jié)合，把所學(xué)的東西運用到實踐中。在以后的學(xué)習(xí)中我會有針對性的來學(xué)習(xí)，我相信我能做的更好。
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