商圈調查報告

　　在我們平凡的日常里，報告的用途越來越大，其在寫作上有一定的技巧。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復發？下面是小編收集整理的商圈調查報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

商圈調查報告1

　　商圈也稱交易區域，是指以連鎖門店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。簡言之，就是連鎖門店吸引其顧客的地理區域，也是來店購買商品和服務的顧客所居住的地理范圍。商圈可以分為成熟商圈和未成熟商圈，成熟商圈是指早已形成的比較固定的商業區域，一般不受個別門店開設的影響，未成熟商圈是指尚未成型的商圈，某一門店的進入會對其范圍大小產生一定影響。連鎖店商圈戰略是從連鎖發展全局出發而對商圈進行的總體規劃和部署。商圈戰略可以增強連鎖店的吸引力和擴大顧客群，強化規模優勢，促使超級市場經濟效益的提高。

　　商圈調查對連鎖店的作用

　　第一，商圈戰略有助于超級市場連鎖店網點建設。連鎖店在經營管理上有一定程度的相似性，也存在一定的差異性，針對不同的經營環境規劃出店鋪活動的空間，使各分店既能保持與總店的相同性，又具有自身經營活動的靈活性，連鎖店的開張既能吸引消費者，又能加劇該地區同行業的競爭。商圈戰略有助于連鎖店認清這種協同效應和競爭效應，揚長避短，發揮自己的優勢。

　　第二，商圈戰略有助于連鎖店連鎖組織形式的選擇。從總體上看，超級市場連鎖店商圈應具有總店、分店及分店之間和消費者之間的共性。但是，由于各分店所處的外部環境不同，內部條件又參差不齊，消費者活動空間相差甚遠，從而使連鎖店組織形式的.抉擇成為發展連鎖的難題。商圈戰略根據各分店所處的內外環境條件選擇直營、特許或加盟形式，從而有效地解決這一難題，最大限度地擴大顧客群。

　　第三，商圈戰略有助于連鎖店增強吸引力。超級市場連鎖店必須是經營者去適應消費者，企業的營銷行為是去適應消費者的購買與消費行為。商圈戰略就是要求企業及時了解消費者需求的變化，及時調整自己的經營活動，更好地適合消費者的需求，從而增強企業的吸引力。

　　總而言之，商圈戰略是發展連鎖店的一項基礎性的工作，對于企業如何將目標市場由點擴展到網絡，如何創造發揮規模優勢，增強競爭力等，都具有重要的意義，對于連鎖店的發展起到關鍵性的作用。

　　提前做好商圈調查有利于連鎖店后期的發展，有利于發現不足及時改進。就是一家專業市場調查公司，在商圈調查方面有著豐富的經驗，可以為您的調查提供很多指導。如果您需要了解關于其他方面的調查資訊也可以直接登入查看與咨詢。

商圈調查報告2

　　區域擴張戰略是指網點空間布局戰略，通過調查發現區域擴張戰略模式主要有三種模式：滲透模式、跳躍模式和滲透跳躍結合式。

　　滲透模式

　　指連鎖企業在一個區域內集中資源開店，將可能開設的門店數量盡量開完，再尋找另外的開店區域，以便充分挖掘該區域市場調查潛力，發揮資源整合優勢，降低管理成本和后期服務成本，增大宣傳效果，以達到獲取規模效益目的。

　　滲透模式的具體操作方式有兩種：

　　一種是以一個城市作為目標，集中資源在該城市迅速鋪開網點，形成壓倒性陣勢，以吸引消費者的注意，這種網點布局戰略對消費者相對分散區域性競爭不明顯的便利店、冷飲店尤為適用。

　　另一個操作方式是連鎖企業商圈在考慮網點布局時，先確定物流配送中心的地址，然后以配送中心的.輻射范圍為半徑逐步擴張。這種方式更注重配送中心的服務能力，以求充分發揮配送潛力。配送中心的輻射范圍一般以配送車輛每小時60--80公里的速度，在一個工作日（12小時/24小時）內可以往返配送中心的距離來測算。

　　滲透模式的優勢：

　　可以降低連鎖企業的廣告費用；

　　可以提高形象上的相乘效果；

　　節省人力、物力、財力，提高管理效率；

　　可以提高商品的配送效益，保證及時送貨；

　　可以充分發揮配送潛力，減少總部的投資壓力。

　　滲透模式的風險：

　　采取這一擴張模式，必須等待在一個區域開完計劃的門店數量才進入另一個區域，則連鎖企業要完成在全國的整體布點工作可能需要較長時間。

　　由于這一擴張模式是一個一個區域逐漸進開店，因此有可能其他一些當前值得進入的區域或城市在等待中喪失了最佳機會，讓競爭對手搶占有利地址。

　　跳躍模式

　　指連鎖企業在當前值得進入的地區或競爭程度相對較低的地區分別開設店鋪，即看準一個地方開一家，成熟一家開一家，可以同時不斷跳躍式在各區域開店。連鎖企業采取這種方式擴張主要出于兩種目的，一種是企業希望占領某個大區域市場，先不計成本，不考慮一城一池的得失，而是先考慮整體網絡的建設，對有較大發展前途的地區和位置，先入為主，抑制競爭對手的進入。另一種是希望避開強大競爭對手，先求生存，再求發展。

　　跳躍模式的優勢：

　　可以搶先占領有較高價值的地點，取得先發優勢；

　　企業優先將門店開設在商業網點相對不足的地區，或競爭程度較低的地區，可以避開強大競爭對手，迅速站穩腳跟。

　　跳躍模式的風險：

　　采取跳躍模式的連鎖企業需要充分考慮自己物流配送的能力；

　　在發展初期難以有效整合企業資源，這些可能使連鎖企業陷于戰線過寬帶來的陷阱；

　　如果連鎖企業沒有相應的管理控制系統，容易出現一盤散沙狀況，不利于樹立連鎖企業統一形象；

　　跳躍模式對門店的管理人員要求較高，門店管理人員必須具備較高的能力素質，否則會延長門店經營的摸索期或虧損期。

商圈調查報告3

　　商圈與店鋪的關系

　　1.以店鋪緊密度而言，是集市與分流或錯位與競爭；

　　2.以商業街與步行街而言，是購物瀏覽或大眾休憩；

　　3.以區塊（或整條街)行業別而言，是合理或相輔相成；

　　4.以進入時機而言，是開發期或成熟期或飽和競爭期；

　　5.以店鋪規模大小而定，是自成商圈或單打獨斗；

　　6.以店鋪業態別而言，是必須消費或專程消費或購物消費；

　　7.以歷史的市場檔次而言，是因地適應或引導消費；

　　8.以經營定位而言，是業態不清或定位不明；

　　影響店鋪商圈的因素

　　（1）店鋪的經營特征

　　經營同同類商品的兩個店鋪即便同處一個地區的同一街道，其對顧客的吸引力也會有所差異，相應地商圈規模也不一致。哪些經營靈活，商品齊全，服務周到，在顧客中樹立一種屬寄性質的店鋪，本身并無商圈，完全依靠因其他原因或前往其他店鋪購物而隨機光顧的顧客。

　　（2）店鋪的經營規模

　　隨著店鋪經營規模的擴大它的商圈也隨之擴大，因為規模越大，它供應的商圈范圍越寬，花色品種也越齊全，因此可以吸引顧客的空間范圍也就越大。商圈范圍雖因經營規模而增大，但并非成比例增加。

　　（3）店鋪的商品經營種類

　　經營傳統商品、日用品的店鋪，商圈較經營技術性強的商品、特殊性（專業）商品的店鋪要小。

　　（4）競爭店鋪的位置

　　相互競爭的兩店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。如潛在顧客居于兩家同行業店鋪之間，各自店鋪分別會吸引一部分潛在顧客，造成客流分散，商圈都會因此而縮小。但有些相互競爭的店鋪毗鄰而設，顧客因有較多的比較、選擇機會而被吸引過來，則商圈反而會因競爭而擴大。

　　（5）顧客的流動性

　　隨著顧客的流動性的增長，光顧店鋪的顧客來源會更廣泛，邊際商圈因此而擴大，店鋪的整個商圈規模也就會擴大。

　　（6）交通地理狀況

　　交通地理條件是影響商圈規模的一個主要因素，位于交通便利地區的'店鋪，商圈規模會因此擴大，反之則限制了商圈范圍的延伸。自然和人為的地理障礙，日山脈、河流、鐵路以及高速公路會無情地截斷商圈的界限，成為商圈規模擴大的巨大障礙。

　　（7）店鋪的促銷手段

　　店鋪可以通過廣告宣傳，開展公關活動，以及廣泛的人員推銷與營業推廣活動不斷擴大知名度和影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光顧，隨之店鋪的商圈規模會驟然擴張。

　　現在越來越多的企業都會提前對商圈與店鋪進行調查來檢測其發展的情況，就是一家專業的市場調查公司，在商圈調研方面有著豐富的經驗，可以為您的調查提供很多指導，如果您需要了解更多的調查資訊也可以直接登入查看與咨詢。

商圈調查報告4

　　一、商店位置類型的設計

　　孤立店類型，經規劃的購物中心，自然形成的商業中心，這三種商店位置具有不同的優勢和劣勢，連鎖企業管理者要確定適合自己的門店位置，關鍵是要分析自己的業務類型與哪種地點類型相匹配。

　　（一）孤立店

　　優勢：無競爭對手，租金較低，具有靈活性，開店費用低，能見度高，有選擇和擴大規模的潛力，有利于顧客一站式購物或便利購物。

　　劣勢：如果商店規模不大，不易吸引遠方顧客，商圈較小，廣告費可能較高，在多數情況下，建筑不能租用而必須新建，通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業中心區購物。

　　（二）經規劃的購物中心

　　優勢：協調規劃，商品和服務品種組合合理，擁有完善的設施、髖敝的停車場、各具特色又統一規劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及休閑。

　　劣勢：這些地方通常租金較貴，營業管理易受限制，競爭也較激烈。

　　（三）自然形成的商業中心

　　中心商業區：是一座城市商業網點最密集的購物區，吸引著來自整個市區的消費者，包括所有階層的人。

　　次級商業區：是分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區域，通常位于兩條主要街道的'交叉路口。

　　鄰里商業區：是為了滿足住宅區居民購物和服務方便而自發形成的一個小型商業區，主要由若干個小商店組成。

　　專業一條街：是由若干個經營類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業街。

　　二、商圈地址評估

①選商圈

　　分析該城市各區域的商圈個數、商圈名稱和類型，確定城市核心商圈、次級商圈與輔助商圈。對商圈的成熟度、發展規劃、潛力、輻射范圍、有無競爭對手等情況進行分析，以便選擇符合定位，適合進入的商圈。

　　②選街道

　　分析對所選商圈的街道個數、名稱和類型，對街道條件、人流車流、競爭情況等進行分析。

　　街道條件：街道長度、街道長度、街道寬度、店鋪數量、人流出入口、街道成熟度

　　人流車流：人流量、車流量（早、中、晚）

　　競爭情況：典型競爭門店數

　　吸引情況：有無與所屬行業顧客群產生吸引力的設施或條件

　　③選商鋪

　　選商鋪主要分析兩方面內容：外部評估和內部評估。

　　外部評估：人流量、車流量、門店可視范圍，門前道路寬度、鄰里類型等。

　　內部評估：面積、建筑結構、招牌長度、配套水電條件，租金等。

　　三、商圈選址的原則

　　1.充足的商圈購買潛力：假設在某一地點設立商店，首先確定其商圈，接著計算商圈內人口數，調查周圍消費人群收支型態，有多少金額用于某一商品上，而此商品能或多少。

　　2.商店地點的近便性：選擇一特定地點最主要原因在獲得近便性，讓消費者容易到達。衡量近便性把握三種博雅塔性質的顧客來源，即商店本身創造的顧客、鄰店所創造的顧客，及順道經過的顧客。

　　3.成長的潛力：商店選在商圈內人口和所得增加的地區。

　　4.商業攔截：店址選在消費者住所和其日常購物市場之間，以引誘消費者舍遠求近，或考慮商圈內顧客到達店址的途中，是否有競爭性的商店會將顧客攔截造成顧客流失。

　　5.總合吸引力：同類商店聚集在一起比分散各處能吸引更多的顧客。不同類商店聚集一起，可收到交換顧客的功能。

　　6.兼容性：商店店址需能解決顧客交通不便的因素，又能有效交換彼此的顧客。

　　7.競爭危險性最小：考慮競爭型態及競爭者。

　　8.店址經濟學：分析店址所需成本與收益及地點的效率等因素。

商圈調查報告5

　　連鎖商圈企業的網點擴張路徑主要有四種：自建、并購、加盟、合作。

　　由于這四種路徑各有優勢和風險，企業必須對即將進入市場進行深入研究，結合自身具體情況選擇最適合的路徑。當然，企業也可以在一個時期同時運用四種路徑加速擴張，這需要高超的資源整合能力和運作能力。以下就是做的關于連鎖商圈擴張的路徑的調查資訊，希望對大家能夠有所幫助。

　　1.自建

　　自建路徑是指連鎖商圈企業借助自己籌集的資金，通過對當地市場進行詳細的商圈分析，對備選地址逐一分析優選，確定店址并開設新的連鎖門店，通過自身力量逐步拓展市場。

　　優勢：新的連鎖門店以開始就能按企業統一經營模式運行，迅速走上正軌，有利于商圈企業的一體化管理，公司原有的經營理念和經營模式能不折不扣地貫徹實施；有助于樹立良好的企業形象；由于選址時對當地商圈進行了周密的調查分析，前期的市場調查對新店開業后的經營策略調整有很大幫助。

　　風險：該方式前期投入需要大量資金，企業必須有雄厚資金支持，且對內部資源應用要求較高；發展相對較慢。企業需要對新區域市場有一個了解、認識、把握的過程，當地消費者需要時間了解、接受新的進入者，因而初建的門店需要一個過渡期才能站穩市場。

　　2.并購

　　并購是指連鎖企業采取資本運營的方式，將當地現有的企業收購、兼并過來，再進行整合，使兼并商圈企業融為一體。

　　優勢：通過收購兼并馬來濃縮商圈企業可以共享市場資源、擴大顧客基礎、提高討價還價的實力。容易進入一個新的市場，因為兼并過來的企業就是當地已經存在的企業，熟悉當地情況，了解本地市場，或者已經積累了一定的無形資產，被當地消費者所接受，并購能使總部迅速占領新的市場；可以利用被并購商圈企業的人力資源，如果運作較好，投資成本可以相對減少，而擴張速度也會加快。

　　風險：兼并過來的商圈企業本身的組織結構、管理制度，以及商圈企業文化與母體商圈企業相差較大，還需要對其按母體商圈企業的標準進行改造，有一個磨合陣痛期，這同樣需要成本；尋找合適的被并購企業需要機會，這可能會貽誤進入一個新市場的時機；并購本身及整合被并購企業是一項復雜的工作，需要高超的管理技術和專業知識。

　　3.加盟

　　加盟一般稱為特許經營，是總部將自己所擁有無形資產包括商標、商號、專利和經營管理模式等許可給投資者或加盟商，加盟上按合同規定在總部的統一指導下從事經營活動。

　　優勢：可以節省大量資金投入和時間成本，迅速提高市場占有率；可以節省總部的人力資源和財力，風險小，充分利用加盟者在當下的人緣和經營積極性，可以提高成功率。

　　風險：加盟不能適合所有零售業態和服務行業，這使得該路徑擴張范圍受到限制；管理特許門店難度較大，加盟雙方容易鬧矛盾，總部不能隨意更換店長和工作人員，不利于整體營銷戰略的實施和服務品質的.整體規一；個別加盟店行為或經營失敗會對總部品牌形象造成損害，不利于樹立良好的企業形象。

　　4.合作

　　合作是指連鎖商圈企業與合作意向的伙伴進行多方面合作，包括引入戰略投資伙伴共同開發新市場，包括與合作方結成聯盟體采取復合連鎖的方式進入新市場，包括向合作方輸出管理、輸出人力資源等方式，共同開發某地區市場。

　　優勢：可以利用合作伙伴的人力、財力、物力等資源，減輕總部的投資壓力；可以利用合作方的影響力占領市場，降低投資風險，雙方可以共享顧客資源，相對加盟形式，合作形式更為靈活，店面招牌可以靈活處理，或打上連鎖企業商號，或采用雙商號，合作方式較加盟更容易被雙方所接受，雙方是在平等的位置上謀求雙贏。

　　風險:合作伙伴有權力參與決策，不能獨立決策，不利于統一管理；市場的開拓受到制約，不能按自己開店的一貫模式運作，時間和速度不能控制；合作方式不太穩定，由于其他事情變化，容易導致合作失敗或合作終止。

商圈調查報告6

　　一、概況：

　　上海，中國第一大城市，位于中國大陸海岸線中部長江口，隔海與日本九州島相望，南瀕杭州灣，西與江蘇、浙江兩省相接；上海擁有中國最大外貿港口和最大工業基地，貨物吞吐量和集裝箱吞吐量居世界第一。

　　截至20xx年底，上海全市共轄16個區、1個縣，共108個鎮，2個鄉，99個街道辦事處，3742個居民委員會和1702個村民委員會。常住人口為2380萬，其中戶籍人口1420萬，外來常住人口為960萬！

　　20xx年全國35個主要城市總部經濟發展能力排行榜上海位列第二。20xx年上海實現生產總值（GDP）20101.33億元。

　　二、交通

　　上海市的公交交通，其線路、車輛、載客量均居全國第一。目前上海已形成由鐵路、水路、公路、航空、管道等5種運輸方式組成的，具有超大規模的綜合交通運輸網絡。上海港是中國最大的樞紐港，共有47個客運站，長途班線1611條，可抵達全國14個省市的660個地方。

　　鐵路交通

　　上海三大火車站：上海南站、上海火車站、上海虹橋火車站。上海虹橋火車站是上海最大、最現代化的鐵路客運站。上海虹橋綜合交通樞紐全球范圍首開高鐵與機場融合之先河，是目前全球最大的綜合交通樞紐。上海其它小型火車站：安亭北站，金山北站，南翔北站，上海西站，松江南站，蘆潮港火車站。

　　高鐵：京滬高鐵、滬寧城際高鐵、滬杭高鐵

　　普鐵：京滬鐵路、滬杭鐵路

　　公共交通

　　公共汽車線路數量1000多條，營運車輛1.8萬多輛，日均客運量約780萬人次，承擔著65%的市域公共客運量，是世界上線路最多的城市之一。上海有出租汽車企業270余家，出租汽車近43000輛，旅游包車和租賃車等7000多輛。全行業日均客運量逾300萬人次，約占上海客運總量的25%。此外，上海還擁有全國最長里程的軌道交通系統共十三條，包括地鐵、高架輕軌和磁懸浮線等，營業里程400余公里，居全國首位，已形成初步的網絡格局。軌道交通

　　上海軌道交通全路網已開通運營13條線、291座車站，運營里程達420公里，僅次于北京，里程居世界第二，排在倫敦之前。

　　磁懸浮線路

　　上海已經建成的磁懸浮項目只有上海浦東機場線,共31公里。龍陽路－上海浦東國際機場。20xx年全年軌道交通客運量為6.49億人次，這也是世界上第一條投入商業運作的磁懸浮鐵路。

　　機場港口

　　上海擁有虹橋機場和浦東機場共兩座國際機場。上海空港是東方航空、中國國際貨運航空、中國貨運航空和中國最大的兩家民營航空春秋和吉祥的主要基地。主要的海港有外高橋、吳淞碼頭和洋山深水港。

　　三、商業概況

　　上海素有“美食天堂”、“購物樂園”之稱，擁有世界各國的飲食文化、經典時尚的購物激情和濃郁的商業氣息。中華商業第一街南京路、繁華高雅的淮海路是聞名全國的商業大街，正大廣場、徐家匯的港匯廣場規模巨大，恒隆廣場、美美百貨云集頂級品牌，時尚商品、大眾用品等不勝枚舉。上海傳統的商業布局主要是條狀，上海城市由單核中心向多核心中心發展，上海重要的商圈和商業街市的分布也是呈現中心地向外放射性擴散。隨著地鐵1號線的開通，徐家匯、人民廣場、陜西南路等商圈越來越熱鬧，商業布局開始向塊狀發

　　展。而近年來，地鐵2號線、5號線、輕軌3號線的開通和成熟，使得上海商圈呈現點狀分布。我們現在要介紹的商圈是以百貨商廈為主，其他商業為輔的商圈，而非傳統意義上的大雜燴商圈。

　　四、主要商圈及專業市場

　　目前上海市已成熟的商圈有九個，分別為：南京西路商圈、徐家匯商圈、淮海路商圈、陸家嘴商圈、南京東路商圈、虹橋商圈、五角場商圈、中山公園商圈、四川北路商圈。

　　南京西路商圈

　　上海的國際化程度和高檔品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由東向西被劃分成五個：休閑區、時尚購物區、賓館區、文化和旅游區。南京西路商圈的高端地位，離不開幾大頂級休閑廣場的坐鎮。

　　梅龍鎮廣場內有伊勢丹百貨、大食代美食廣場、環藝電影院及60多家國際中、高檔品牌專賣店。中信泰富廣場內有近百家專賣店，其地下室有恒信鉆石店；底層有國際著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等專賣店；二、三樓有

　　Esprit上海旗艦店及美亞音響旗艦店；四樓有著名的金錢豹餐飲總匯。恒隆廣場內有國際著名品牌專賣店140多家，其中70%的國際頂級品牌均為旗艦店，如路易威登、卡地亞、愛瑪仕、紀梵希、香奈爾等等。久百城市廣場聚集了200多個國際品牌，二線以上品牌占60%以上。金鷹國際購物中心則是南京西路商圈規模最大、品類最齊全大單體百貨之一。金鷹原來的定位是中高檔商場，現要改造升級為高檔商場，目前已有國際品牌GUCCI入駐。

　　南京西路商圈實際上是A+級商圈，因為商圈里國際一線品牌的入駐率非常高，并且集中。

　　商圈商場

　　南京西路商圈內的主要商場有：恒隆廣場、中信泰富廣場、久光、伊勢丹、金鷹。

　　恒隆廣場是浦西第一高樓，中國內地最負盛名的奢侈品商場之一，商場面積5.5萬平方米，與高檔品牌較為集中的中信泰富廣場、梅龍鎮廣場毗鄰，三者相互烘托，使南京西路成為耀眼的"金街"。作為上海的頂級購物場所，恒隆廣場內云集來自世界各地的頂尖時尚品牌，廣場內氣氛安靜，跟徐家匯等商圈大不一樣。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一線品牌都聚集在這里。自20xx年7月開幕以來，恒隆廣場已經成為中國的時尚高地，眾多世界頂尖品牌以在恒隆開設專賣店為榮，其中一些甚至專門將其在中國大陸的首家專賣店甚至旗艦店落戶于此。

　　徐家匯商圈

　　昔日的徐家匯以上海的`文化中心著稱，而今的徐家匯已經成為上海經濟增長最快的商圈，年社會消費品零售總額高達80多億元。目前上海各商圈已經展開爭霸戰，靜安寺南京西路、淮海中路、人民廣場南京東路、五角場、中山公園、浦東張楊路等商圈在上海的興起，對徐家匯商圈的沖擊非常大。雖然與北京西單、南京新街口、成都春熙路等商圈相比，徐家匯優勢都不大，但現在五角場、中山公園商圈、新上海商業城的發展目標，都是再造一個新徐家匯。

　　商圈商場

　　徐家匯的商業以各專業商廈錯位經營為特色，商圈內的商場有：東方商廈、港匯廣場、太平洋百貨徐匯店、匯金百貨、上海六百、匯聯商廈、福特斯等。東方商廈徐匯店目標消費者為白領階層，總面積約為32000平方米，是集購物、休閑于一體的涉外旅游定點商店，經營包括食品、日用百貨、包袋、洗滌化妝品、珠寶、眼鏡、鞋帽、服裝、家居用品等商品品種達6萬多種。商場布局為：1F化妝品、珠寶；2F女裝；3F男裝、男鞋；4F運動系列；5F童裝。

　　港匯購物中心于1999年12月開業，經營業面積7萬余平方米，商場分地上6層和地下1層共7個樓層，整體布局清晰大氣、裝飾風格時尚前衛。商場布局為：B1：大型超市及體育用品、體育服飾專賣店；1F、2F、3F、4F為眾多

　　知名品牌專賣店、旗艦店；5F：設有書店及新潮、時尚服裝飾品和手工制品為主的"服飾街"；6F：專辟金數碼城、高檔餐廳和五星級永華電影城。

　　太平洋百貨徐匯店位于徐家匯商業中心，以年輕人為主要消費群體。商場布局為，B1：超市食品館；F1：仕女名品館、化妝品、女鞋；F2：少女流行館、女鞋；F3：少淑服飾館；F4：名嬡親子館、淑女裝；F5：運動文教館；F6：紳士精品館；F7：家居生活館；F8：家電餐飲館。太平洋百貨集團為臺北太平洋SOGO百貨集團事業之一，太平洋百貨SOGO創立于1988年11月，為一個綜合型的百貨事業體。

　　匯金百貨1998年開業，定位中高端，是上海發展最快的百貨商廈之一。作為一家面積達4萬平方米的中外合作百貨企業，匯金百貨的經營涉及服飾系列、家居用品、飾品、鞋、包等30多種大類，近十萬種商品。商場布局為，1F：化妝品、珠寶、女鞋；2F：少淑女裝；3F：時尚女裝；4F：女職業裝；5F：男裝、男鞋；6F：運動系列。

　　淮海路商圈

　　淮海路商圈自西藏中路起向西至陜西路為止。南北高架又將淮海中路分為東、西二段：東段以商廈與寫字樓結合的商務區為特色，西段以專業特色店中點綴商廈為特點。整條淮海中路定位以吸引本地中、高檔消費群體為主。

　　商圈商場

　　淮海路商圈包括的商場有：百盛購物中心、巴黎春天淮海店、東方商廈、太平洋百貨淮海店、二百永新。其中二百永新為B類商場，定位是大眾消費。百盛購物中心淮海店定位于時尚百貨店，為消費者提供購物、娛樂、休閑等多層次的全方位服務，是淮海路上最具人氣的商業廣場。商場布局為，F1：化妝品；F2：少淑女裝；F3：女鞋、女裝；F4：女職業裝；F5：休閑運動；F6：童裝；F7：數碼、家電。

　　巴黎春天淮海店位于淮海中路商業街、地鐵一號線陜西南路站，定位高檔，交通方便，客流量大，總建筑面積21000平方米。商場布局為，B1：超市、屈臣氏；1F：國際名品、化妝品、珠寶眼鏡；2F：少女裝、男女皮鞋；

商圈調查報告7

　　杭州商業規劃的目標是建成一個現代化、多功能、世界級的商業服務中心，到2010年杭

　　州將打造成為一個現代、開放、繁榮的休閑購物天堂。今后杭州的商業網點將形成1個市級商業中心、3個市級商業副中心、4個區域商業中心和12個區域商業副中心。

　　一個市級商業中心：領袖杭州商業這個最有投資價值的1個市級商業中心，主要指以延

　　安路為中心軸，涵蓋武林、湖濱、吳山三個商圈，東至中山路，西至湖濱路、環城路，南至吳山廣場，北至西湖文化廣場，是杭州市至2010年間唯一的的市級商業中心。

　　據了解，此商業中心建設的總體目標為，繼續提高商業聚集程度，推進網點布局戰略調整，提升商業設施品位，提高新型業態比重，完善服務功能，增強現代氣息，形成高度繁華的現代大都市商業中心。

　　三個市級商業副中心：升值潛力無限

　　三個市級商業副中心分別位于蕭山、余杭、下沙三地。據介紹，蕭山將形成以核心的高品位商圈和以市心路北端為核心的商業群，形成以購物為主、商務為輔的新商圈；余杭的商業中心以北大街為軸，北到邱山大街，南到東西大街，以購物為主；下沙商業中心位于下沙鎮，北到德勝路延伸段，南到艮山路延伸短，將形成與下沙城相協調的現代都市商業中心。

　　目前，這三個板塊商業發展勢頭良好，加之三板塊為杭州的三大副城，升值潛力巨大。蕭山、余杭區中心已經培育出一定的商業氛圍，而下沙的商業還沒有形成氣候。

　　四個區域商業中心：秀滿東南西北

　　慶春東路、濱江、翠苑、拱宸橋東南西北四個區域將構建區域商業中心。據了解，慶春東路區域商業中心位于慶春東路以北，秋濤北路以東，新塘路以西，鳳起東路以南，將形成以購物為主、休閑為輔，與錢江新城品位相匹配的區域商業中心；濱江區域商業中心主要集中在沿錢塘江南岸的濱江大道中段，從高起點出發，形成目標消費層次以高中檔為主，集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的區域商業中心；翠苑區域商業中心處于文一路與文三路之間，東至教工路，西至古翠路，規劃為以購物餐飲為主的區域商業中心；拱宸橋區域商業中心西跨運河至小河路，東至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅區行政中心所在地，規劃為功能比較齊全，業態結構合理，以購物為主、休閑為輔的區域商業中心。

　　十二個區域商業副中心：商機近在眼前

　　城站廣場、之江大道南段新居區、德勝東路地區、半山地區、賣魚橋地區、黃龍地區、西城廣

　　場、錢江新城區、下沙高教園區、濱江高教園區、小和山高教園區和三墩地區要構建商業適當集聚，功能比較完備，業態相對先進的12個區域商業副中心。業內人士表示，規劃中的區域商業副中心目前總價較低，長遠看來，這些區域中心或以學院為依托或為大量住宅區為依托，升值潛力相當大。

　　十一條商業特色街區：各有風情萬種

　　規劃中的十一條商業特色街區分別是：湖濱旅游商貿特色街區、清河坊歷史文化特色街區、南山路藝術休閑特色街區、武林路時尚女裝街區、四季青服裝特色街區、絲綢特色街區(杭州中國絲綢城)、信義坊商業步行街、梅家塢茶文化村、文三路電子信息街區、延安路時尚購物街、解放路時代商業街。這些街區都以一種獨特的業態為定位，具有一定的專業性，并且這些街區大多都有了一定的商業基礎，人氣旺盛，必將會得到更多的關注和商機。

　　此外，一批區級商業特色街，如江干區的天成路休閑服務一條街、上城區的中山中路傳統商業街、拱墅區的臺州路商業步行街、濱江區的濱江餐飲商業步行街、蕭山區的市心路商業街和余杭區臨平的九曲營路步行街等，也將成為投資者關注的焦點。

　　快速路為未來杭城道路交通主骨架

　　杭州市總體規劃提出"以快速路為主骨架，結合主次干路，組成以方格網為基礎，環路加放射線，功能明確、級配合理的城市道路網系統。

　　“一環三縱五橫”城市快速路系統

　　一環：即繞城公路，全長123千米，采用高速公路標準，主要疏解過境車流并對入城交通起分配作用。

　　三縱：由南北向的上塘路-中河路-復興大橋-四季大道，320國道（杭楓線）-石橋路-秋濤路-西興大橋-風情大道，東湖路延伸線-九堡大橋-通惠路組成三縱。

　　五橫：由東西向的石祥路--石大線-海寧東西大道，文一路-德勝路，天目山路--環城北路-艮山路，中興路-機場快速路，原320國道（杭富段）-之江大橋-彩虹大道組成五橫。

　　“十”字骨干貫通城市主要干道

　　以東西線和南北線組成的"十"字線為骨干，形成一個貫通城市各主要客運交通集散點的城市軌道

　　交通網絡。

　　武林商圈：新商業熱點的興起

　　業態特征

　　武林商圈北向跨運河至文暉路，與朝暉大型居住區相鄰，南至鳳起路，東至中山北路，西與武林路時尚女裝街相接，商業業態布置格局就是典型的“U”字型坐北朝南布局。它的朝南開口像一個袋口，也像一個聚寶盆口，既可以吸納來自東西兩端的諸如環城北路、體育場路東西兩端的人流量，也很容易容納來自朝南方向的延安路來的客流量。因此，一直以來武林商圈就是杭州最繁華的商業核心圈，它是杭州商業繁榮的一個象征，也是各大商家的必爭之地。

　　經過多年的發展，現在的武林商圈不僅有積聚相當好的人氣基礎，還具有非常成熟的商業形態，商業集中、交通便捷、基礎設施完善。商圈內居民多具備較強的經濟實力，能夠形成有效的消費。武林商圈內的包容性非常強，涉及的業態也非常廣。高檔購物中心、百貨商場、專業市場、專賣店、便利店都有分布；商圈內還有很多品牌專賣店、特色餐飲連鎖店、咖啡店以及各類飾品店、服裝店。今后商圈內的經營業態將會增加休閑娛樂及時尚消費元素，所以，酒吧、咖啡吧、茶座以及高檔精品店如家居用品店、香水店都比較適合這一商圈的商鋪經營。

　　現狀分析

　　早前的武林商圈主要集中在武林門一帶。 杭州大廈、銀泰、杭百等大型購物商廈雄居武林廣場，連卡佛又為武林商圈的購物檔次提高一層；白馬大廈、華浙廣場、同方財富大廈等商務樓林立，電信、聯通、移動總部也坐落在此，商貿業發達。而白鹿鞋城、華貿鞋城，武林鞋城、百姓鞋城、步步高鞋城等大型鞋城的集中，各大品牌手機專賣店的開放，使得武林門一帶的市場更為繁榮。

　　近兩年來，隨著武林路時尚女裝街兩期工程的完工，武林路從一條普通的小馬路一躍為武林商圈中耀眼的明星。在武林路女裝街，你既可以看到哥弟這樣的大牌，又可以選擇江南布衣這樣的本地品牌服飾。當然，武林路更為吸引人的`，是它的各具風格的林林總總的小店鋪如假日帆船、太陽雨等，它們共同組成了武林路多姿多彩的流行世界。

　　由于生意紅火，武林路的店鋪開始向孩兒巷、龍游路等周邊地區擴展。例如與武林路時尚女裝街區緊密相連的孩兒巷，由于受武林路商業氛圍和火熱人氣的帶動，孩兒巷服飾店鋪和其他小店的生意相當興旺發達。現在，已有幾家不錯的服飾店在經營，如黎人坊、ICI、昔日重來、薰衣草、動靜等店鋪，頗有幾分武林路的風格，儼然是武林路的有力延伸。所以，孩兒巷商鋪所擁有的潛在價值空間也越來越被市場看好，近兩年很可能會成為投資的熱點區域。

　　商鋪行情

　　目前，杭州的旺鋪依然是圍繞著武林商圈，并向外擴散的。由于武林商圈一帶的人氣一直很枉，所以附近旺鋪的地位依舊牢固，而且供求極不平衡，基本處于賣方市場。商鋪售價約為4萬-8萬元/平方

　　米，年租金最高可達7000元/平方米左右，投資回報率約為6-7%，方位稍遜的在4-5%。也有一些相對便宜的商鋪，這些商鋪或位于小馬路或商業氛圍相對較差。其中，孩兒巷商鋪的售價約在2.5萬元/平方米以上，百井坊商鋪售價約為2.2萬元/平方米，附近的白云大廈、同方財富大廈或越都商務大廈，它們的售價約在3萬-3.8萬元/平方米。而目前體育場路商鋪的售價也多高于3.5萬元/平方米，有的甚至要超過5萬元/平方米。

　　發展規劃

　　按照規劃，作為武林中央商務區發展建設的武林商圈，其業態結構將由目前商業30%、商務30%、住宅40%，轉變為商業40%、商務40%、住宅20%，商業發展前景更好，商鋪經營更加有利可圖。由于該地區大型百貨店已相當密集,所以今后要鼓勵發展品牌專賣店、專業店及中小型餐飲業,在西湖文化廣場周邊增加休閑、娛樂及時尚消費設施。規劃期間,將結合地鐵1號線站、地下車庫及武林廣場地下商城建設,以武林商圈為核心,打造武林中央商務區。

　　湖濱商圈：再現繁華

　　業態特征

　　湖濱商圈緊鄰西湖，是“一線三圈”市級商業中心的核心區塊。以旅游休閑、高檔購物為主要消費特色，走高檔化和國際化的商業路線。它的商業定位起點高：國際名品街、特色連鎖餐飲店、休閑消費帶。以后，湖濱不僅專注于國內外知名品牌專賣店、專業店和特色店的經營，而且將引進老字號、茶吧、咖啡吧、酒吧業以及旅游紀念品、古玩、字畫等，這些行業比較適合湖濱的整體商業業態。

　　現狀分析

　　自從兩年前西湖南線開通，還有去年湖濱路商貿旅游特色街和南山路藝術休閑特色街的規劃建立，湖濱的商業氣氛正悄然改變，走向再度的繁華。

　　在新建的湖濱路旁，元華購物中心、解百新世紀、銀泰·利星等高檔購物場所紛紛建立，環境優越，又有必勝客、蔡家食譜、肯德基等店的入駐，購物休閑兩相宜。而且，湖濱商圈最獨特的一點是，它既具有商業氛圍，又有著濃郁的藝術氣息。在杭州規劃的11條特色街中，湖濱商貿旅游特色街區被定位為杭州最主要的標志性商業街，集聚國際知名品牌、旅游商品、高檔休閑餐飲等行業，是以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、娛樂房、休閑角和賓館為主的沿湖休閑觀光區。

　　南山路獨有的藝術文化品位是其最吸引人的地方，中國美院皮影館、名家作品展示、啤酒文化藝術展、書畫作品展、茶吧、酒吧、咖啡吧、美術欣賞，應有盡有，十分具有休閑文化的特色。目前已有多家字苑,南山路上的酒吧、咖啡吧也是一大特色，德納咖啡吧、八度空間咖啡酒廊、卡卡酒吧充滿視覺效果。現在，南山路正力求通過突出“酒吧茶樓、藝術字畫、中西快餐、休閑娛樂”四大功能，體現“悠然南山、藝術情懷”的主題,營造滿足人們時尚和夜間消費、文化休閑需要。

　　平海路將形成以開設中式酒樓、國內風味小吃、中西快餐店,匯聚中國飲食、法國西餐、日本料理、韓國燒烤等為一體的中西風味美食區，

　　延安路則服務于中高檔消費層為主體,除現有大型百貨店外,到處可見國內知名品牌、國際著名品牌,是以專賣店、專業店、老字號商店高度集聚的時尚購物區。

　　商鋪行情

　　湖濱商圈的商鋪供出售的量非常少，不少商鋪僅出售其經營權，其中有些沿西湖的商鋪10年的經營權平均每平方米最高售價13萬元，很多取得經營權的買家多為自營，再出租的很少。雖然價高難求，但有實力的投資者對這里的商鋪還是趨之若鶩。湖濱商鋪的投資回報率約為6-7%。在目前可以購買的商鋪中，西湖國貿中心商鋪售價達到6.8萬元/平方米，元華商城商鋪售價為4.58萬-6萬元/平方米，新湖濱景區的商鋪一般只出售其經營權，擁有此地商鋪的人很少再出手轉讓。

　　發展規劃

　　根據“山水風光，歷史文化，時尚購物，休閑娛樂，觀光旅游”融為一體的要求，作為市級商業中心的核心區塊，湖濱占盡地段及環境之優勢，它的商業發展是大氣的、開放的，市場發展空間非常大。拋開大眾化、共性產品，做具有獨特性的產品經營，湖濱的商鋪才能以特色鞏固其商業基礎，所以，湖濱商圈要積極拓展服務領域,完善服務功能,提升業態品位,將其打造成為領導杭州市場新潮流、新方向的現代都市商業圈。

　　隨著快速軌道交通建設進程的加快，新僑飯店西側，湖濱路與吳山路之間還將出現一個2.5萬平方米以上的地下商業中心，并結合地鐵車站的建設，形成一條集商貿、交通為一體的湖濱地下商業街。可以想象，未來的湖濱商圈，是大型百貨店、國際國內著名品牌專賣店、專業店、“老字號”高度集聚的時尚購物區，同時也是茶吧、酒吧、咖啡屋林立的沿湖休閑觀光區。

　　吳山商圈：發展前景廣闊

　　業態特征：

　　吳山商圈沿延安南路北至解放路，與湖濱商圈相連，南至吳山廣場，東接清河坊街，西鄰南山路藝術休閑特色街區，與武林商圈位居延安路兩頭，遙相呼應。由于靠吳山、近西湖，又具有歷史文化特色，所以它是五大商圈中較有特色的一個。吳山商圈的主要商業特色是旅游購物和休閑娛樂，以老杭州的歷史商業文化內涵為重點，吸引外來旅游人群和本地市民。商圈內有眾多知名品牌專賣店、專業店、特色餐飲店；咖啡吧、酒吧、茶吧等休閑娛樂業以及畫廊、古玩字畫店、旅游紀念品和老字號等業態也比較適合吳山商圈的商業氛圍。它不僅擁有一條仿古商街——清河坊歷史文化特色街區，而且商圈內寫字樓也很密集：涌金廣場、清波商廈、耀江廣廈、元華廣場、西湖定安名都等商務樓相鄰而立既有傳統的商業文化，又有現代的商務辦公，有一種古今交融的感覺。

　　現狀分析：

商圈調查報告8

　　新地標的前世今生

　　坐落在北京東三環上緊鄰國貿的雙井地區，是因CBD商圈的擴張而崛起的外延商圈——向北一公里既是CBD核心地標國貿，南面毗鄰上世紀八十年代初建成的北京老牌純居住型社區——勁松，其得天獨厚的地理優勢而受到商業地產的青睞，日益成為一個頻繁見諸于媒體和廣告的地標商圈。

　　在20xx年以前，雙井地區是集合了北京齒輪總廠、北京重型汽車制造廠、北京建筑機械廠 、北京重型機械廠等工廠的重工業工廠區。20xx年，富力地產投資32億元拿下了廣渠門外東五廠地塊建設北京富力城，這在當時是建國后公開招標的最大地塊。隨后雙井地區的價值逐漸為房地產界所重視，從廣渠門、雙井一直延伸到東四環大郊亭橋一線，陸續開發了富力城、富力公館區、九龍花園、蘋果社區、樂成公館、外企公寓、百環家園、廣渠家園、金港國際、珠江帝景等新樓盤，尤其是貫穿東三環沿線的10號線地鐵在20xx年開通，結合本就理想的地面公交體系，形成了換乘便利四通八達的交通網絡，推動雙井地區商務生活、休閑娛樂隨之升級，對區域外的消費形成了巨大吸引。

　　十年華麗蛻變之后的雙井地區，云集著富力中心、富力雙子座、東環國際大廈、樂成中心、優士閣等甲級寫字樓，尤其是隔三環矗立的富力廣場、樂成中心已然成為新地標與北面的建外soho樓群鼎足而立，購物中心、娛樂場所如UME和麥樂迪以及星級酒店點綴其間。富力城、富力公館區、蘋果社區、樂成公館、外企公寓、首府會、金茂府等星羅棋布的高檔樓盤意味著龐大的消費人群和消費實力，商圈東北角的蘋果社區進駐了今日美術館和眾多藝術品機構。

　　由于消費人群龐大，消費需求強烈、消費力水平高，如今的雙井商圈，無論是社區商業還是商業綜合體，各業態的發展都相當穩健，尤其是零售和餐飲已經成為商圈內的主流，并逐步形成商業亮點。以高檔百貨、精品超市、大賣場、家電連鎖為代表的零售業態，尚留有空白還是存在著重復建設的現象？目前商圈內的零售業態對區域外消費是否能維持持續的吸引？

　　商圈5大零售業態現狀

　　雙井商圈位于CBD商圈的南部，是隨著CBD商圈的發展而崛起的外延商圈。傳統意義上的雙井商圈界定為：百子灣路以南，華威南路和松榆南路以北，東南二環以東，東南四環以西所包括的區域。該區域包括雙井、勁松、潘家園和南磨房的一部分，約12平方公里。

　　貫穿東三環沿線的10號線地鐵開通之后，雙井地區形成以地鐵站為圓心輻射地面的商業和交通網絡。記者就以雙井站為原點，以步行15分鐘的距離，向東南西北各延伸1公里來界定本次調查范圍為：

　　北至百子灣路鐵路閘道處；

　　南至八棵楊中街(與10號線地鐵終點站勁松站的中線)；

　　西至廣渠門外大街富力公館區(未來7號線地鐵站)；

　　東至九龍山(2.95,0.03,1.03%)(西大望與廣渠路交界路口)。

　　在此區域內的地產項目和零售業態(家電連鎖、百貨、超市賣場、便利店等)包括：

　　從調查可以看出，作為住宅與商務混搭的雙井地區，配套設施已經完備，從最早的餐飲、家電、超市等瞄準居家需求而形成的社區商業形態，到如今鱗次櫛比的寫字樓和服務于更多更廣泛人群的大型購物廣場、酒店、文化娛樂設施。

　　(一)高檔百貨“雙城記”

　　隨著分別坐落于三環路兩側富力廣場購物中心和樂成購物中心的全面運營，商圈內高檔百貨業態的環境和品質得到了顯著提升。以富力廣場為例，ZARA、C&A等服裝類快時尚、家電、家具等專賣店和全城熱戀、施華洛世奇、CKJ、G-STAR、Massimo Dutti、港麗餐廳等時尚知名品牌的進駐，拉動廣場近年銷售業績迅速增長。“環境很好，很敞亮，牌子多，逛街、吃飯、看電影，還是蠻方便的。”家住附近的李女士對記者說。

　　(二)超市賣場差異化

　　本次調查數據顯示，目前雙井商圈擁有超市大賣場2家，分別是營業面積12000平方米以上、地理位置明顯，擁有大型停車場的家樂福雙井店和與地鐵站地下貫通的世紀聯華雙井店；此外還有富力blt、樂成BHG這樣的精品超市，和屈臣氏、萬寧等特色超市作為與大賣場差異化的補充。

　　記者在工作日晚7時左右走訪家樂福雙井店，此時店內客流仍然較密集，生鮮、奶制品的促銷也很有吸引力。家樂福收銀員小李表示：在這家店經常能碰到外國人。“他們買的都是生活用品，都是住在附近的人，可能就在雙井附近上班吧。”

　　來自上海的`世紀聯華超市面臨著兩站地之外的外資零售巨頭家樂福超市的競爭。事實上，世紀聯華在超市行業中并無明顯競爭優勢。記者隨機采訪附近寫字樓上班的王小姐，“去的次數不多，收銀臺開的太少，排隊時間長。平時都在離寫字樓更近的7-11買東西，去富力廣場逛街、吃飯。”。

　　(三)家電連鎖搶席位

　　比較引人注意的是，在雙井地鐵站到廣渠路九龍山大約1平方公里的范圍，國內知名的家電連鎖企業內密集開設門店多達5家，包括：大中電器雙井店、大中電器廣渠路店、蘇寧電器[微博](6.19,-0.03,-0.48%)西大望路店、國美電器[微博]雙井店，同時在富力廣場購物中心的5層有蘇寧精品店SUNING ELITE正在營業。門店之間價格戰激烈，每逢節假日各種品牌促銷活動輪番登場。

　　SUNING ELITE的門店經理表示，“這個店的發展和我們的預期還是比較一致的，開業當年就已經能夠盈利了，客戶忠誠度很高，平均每位客人購買商品的數量是蘇寧其他店面的一倍。”

　　(四)便利店百花齊放

　　與傳統的居住型社區相比，雙井商圈內的商業氣息濃郁，與寫字樓和白領生活息息相關的商業配套設施比較齊全。區域內共有4家24小時7-11便利店、35家左右的社區便利店，工作節奏快，需要經常加班的白領可以通過便利店滿足日常生活品的隨機消費，而且在寫字樓周邊或者底商都有機票代理點。

　　(五)家居連鎖是盲點

　　商圈內與高檔社區關系緊密的家居零售業態相對匱乏，只有百安居一家單一品牌的家居賣場，形成了一定的市場空白。不過這與雙井地區交通早晚高峰的擁堵，停車位緊張有很大關系，而且從雙井向東延伸至東四環大郊亭，便有紅星美凱龍這樣的大型家居購物廣場，可能是導致其他家居賣場謹慎進入雙井核心地區的原因。

　　商住混搭的原動力

　　“社區”是一個舶來的概念，西方學者最初將其定義為一種由同質人口組成的具有價值觀念一致、關系密切的富有人情味的社會群體，其可能是處于同一地理區域，也可能不是。引入我國以后，其往往是作為一個地理概念和社會管理工具而存在。社區的人口特征和經濟結構決定了其社區內占主流的價值取向，而這一取向也就決定了什么樣的商業能夠在這一社區內生存。

　　隨著經濟和社會的變遷，北京城市社區布局也不斷調整，雙井就是在這一盤整過程中形成的特征鮮明的新興社區。富力城、蘋果社區、樂成公館、外企公寓等社區均為單價處于35000—40000元/平方米價格區間的高端住宅，入住該區域住宅的業主多為中高收入階層，有著“高收入、高消費、高品位”的共性，對該區域的商業發展提供了穩定的高階層消費支撐。

　　富力viva商業運營中心推廣部的負責人在接受記者采訪時表示：目前富力中心寫字樓入駐率接近100%，有50多家公司進駐，富力廣場出租率也接近100%，有接近200家商戶。富力廣場的消費人群覆蓋了周邊寫字樓上班人群、社區居民，同時因其交通方便，地鐵交通的客流也不容忽視。

　　逐年增長的白領、金領商務人群和外籍人士，相似的學歷、工作和生活背景，決定了其相似的生活方式和需求，更加凸顯出了這一社區的性格和價值取向。消費行為特征可概括為以下4點：

　　1.高檔社區云集，消費客流穩定，

　　2.消費相對高端，商家經營穩定，

　　3.消費人流眾多，消費力水平高，

　　4.業態復合多元，區域活力四射。

　　好前景需瞄準差異化

　　從CBD目前的情況看，無論是從寫字樓本身還是區域的相關配套，以及交通都形成了一定的飽和，密度相當之大。作為一個老牌商圈，CBD區域不斷向外擴，隨著中央電視臺、北京電視臺的東遷，CBD東線已擴展到大望路區域甚至更東邊，北部已基本與燕莎區域相接壤。隨著北京CBD商業地產新供應的斷頓，地處CBD南面的雙井地區滿足了大批CBD外溢的商業需求，已成為目前發展潛力最大的區域之一。

　　理論上講，對于雙井這樣人口密度高的大型商務居住復合區域，多元化的零售業態才能夠更好的適應和把握這一區域內的新一輪商機。從西方發達國家的經驗來看，專業店數量多、分類細，是零售市場的主體業態之一，也是人們追求高品質生活的重要購物場所之一。

　　富力viva的發言人在接受記者采訪時表示：一個商圈無論大小，總是要有一定的豐富度才能吸引消費者，這個豐富度既包含了品類的多樣化，同時也包含了同一品類或同一業態下的多品牌，這樣才能讓消費者有選擇權。不同的消費者有不同的偏好，喜歡不同的購物環境，這就需要商業地產項目不斷了解目標消費群自然屬性及其購買偏好、消費能力的基礎上，調整自身定位，逐步適應市場，滿足消費者需求。以精品超市為例，方便性很重要，富力廣場的blt開業以后業績在逐月提升，而一街之隔的樂成BHG的生意也沒有下降。這也從側面印證了區域內仍有待挖掘引導的消費潛力。目前富力廣場還有個別店鋪在調整中，未來主要會發展一些有設計特色的、個性化的時尚品類。

　　隨著兩廣路的多次拓寬，雙井東南側占地面積為52893平方米，總建筑面積近331276平方米的冠城名敦道的全面入住，預計未來會給雙井地區帶來更多利好，尤其值得一提的是正在建設中的地鐵7號線將為雙井區域進一步促進人流、財富的積聚，獲得更大的動力。

　　商圈內人口和消費水平的提高，個性化、特色化、專業化、方便化需求快速上升，商業物業已形成積聚態勢。在此利好背景下，零售業應瞄準業態多元和差異化下功夫，通過商品和服務定位的差異化，多業態經營，優勢互補，既吸引人氣，又能降低整體經營成本，提高利潤率和抗風險能力，來把握商圈內巨大的發展機遇。

商圈調查報告9

　　商圈是一個地理概念。廣義上的商圈指的是不同業種和業態的零售業者在一個相對集中的區域從事經營活動，而這個區域的范圍就叫商圈。從狹義上來說，商圈是指店鋪能夠有效吸引顧客來店的地理區域。在連鎖經營和許多大型項目（特別是房地產項目）的可行性論證中，商業研究是必不可少的一個重要環節，特別是對商圈內的競爭狀況、業態類型、消費者特征以及經濟地理狀況等深入了解是進一步確定立項和制定經營策略的重要依據。

　　影響商圈的三大要點

　　1.人口調查：人口調查的內容包括該區域的人口數量、人口結構、購買習慣、經濟收入、人流量的大小等。人口數量與人口結構這兩個要點主要是調查該地的消費容量。購買習慣和經濟收入主要是確定銷售的終端與產品的結構。

　　2.競爭品牌。競爭品牌的調查主要以競爭品牌的數量、品牌結構、潛在競爭品牌等要素來進行分析。競爭品牌數量、品牌結構的要素調查主要是調查當地市場是否飽和、競爭是否激烈，如果是同一個行業品牌數量極多、品牌結構比較豐富，那么就很容易吸引顧客的高度聚集，增加整個區域的市場容量，當然這是選擇的重要場所。潛在的競爭品牌的分析，也將預示著未來的市場提升。

　　3.基本費用：基本費用調查的要素主要有：轉讓費、租金、物業管理費、國稅、地稅、水電費、裝修費、人員工資等。

　　影響商圈大小的因素

　　1.商業信譽：信譽好的商店，其商圈規模會比同行業其他商店大。

　　2.經營規模：商店的經營規模越大，商品經營范圍越廣，其吸引顧客的空間范圍也越大。

　　3.商品種類：經營日用品的商店的商圈較小，經營選購品、特殊品的商店的商圈較大。

　　4.競爭商店位置：相互競爭的商店之間的`距離越大，它們各自的商圈也越大。但是，有時相互競爭的商店毗鄰而設，顧客因有較多的選擇而被吸引過去，則商圈也可能會因競爭而擴大。

　　5.顧客流動性：顧客流動性大，顧客商店的來源會更廣，商店的邊緣商圈因此會擴大，從而整個商圈規模會擴大。

　　6.交通地理狀況：商店位于中心商業區或交通便利的地區，商圈規模會因此擴大。

　　7.促銷活動：商店可以通過各種促銷手段擴大其知名度和影響力，吸引更多的邊緣商圈顧客慕名光顧，從而使其商圈規模擴大。

　　現代社會的發展日新月異，商業經營環境變換迅速，商家必須有效地掌握其變動才能生存。利用商圈進行選址分析，能夠使決策更加科學化、直觀化，同時還可以提高決策效率，降低決策風險度。

　　提前做好商圈調查更有利于企業后期的發展，有利于發現不足及時改進。就是一家專業的市場調查公司，在商圈調查方面有著豐富的經驗，可以為您的調查提供很多指導。

商圈調查報告10

　　福州市酒吧市場前景及投資機會研究報告

　　20xx-2022年

　　中商產業研究院 ASKCI Consulting CO.,LTD

　　中商產業研究院簡介

　　中商產業研究院是深圳中商情大數據股份有限公司下轄的研究機構，是國內領先的產業研究咨詢服務機構，是中國專業的第三方市場研究和企業咨詢服務提供商，研究范圍涵蓋智能裝備制造、新能源、新材料、新金融、新消費、大健康、“互聯網+”等新興領域。公司致

　　力于為國內外企業、上市公司、投融資機構、會計師事務所、律師事務所等提供各類數據服務、研究報告及高價值的咨詢服務。

　　自20xx年以來，中商在發展中已不斷成長，迄今為止，中商匯聚了350余名來自不同行業的資深顧問，中商依托自主研發的Askci數據庫和CISource

　　中商情報通對各類數據建立月度、季度、年度持續的信息收集監測，覆蓋近5000多個細分產業市場數據庫，持續更新；中商始終為客戶提供最新最全的行業數據，企業數據、研究報告等高價值咨詢服務。

　　【出版日期】20xx年

　　【交付方式】Email電子版/特快專遞

　　【價 格】紙介版：17800元電子版：17500元紙介+電子：17800元

　　第一章 福州市酒吧行業市場環境分析

　　一、福州市GDP增長情況分析

　　二、福州市社會消費品零售額

　　三、福州市城鄉居民收入情況

　　四、福州市人口規模結構分析

　　第二章 福州市酒吧行業政策環境分析

　　一、酒吧行業管理體制概述

　　二、酒吧行業主要政策分析

　　三、酒吧行業政策變化趨勢

　　第三章 福州市酒吧行業規模分析

　　一、福州市酒吧企業數量分析

　　二、福州市酒吧企業分布情況

　　三、福州市酒吧市場規模分析

　　四、福州市酒吧服務價格分析

　　第四章 福州市重點商圈酒吧市場分析

　　第一節 商圈A

　　一、商圈經濟發展水平分析

　　二、商圈酒吧企業數量分布

　　三、商圈酒吧市場規模分析

　　四、商圈酒吧服務價格分析

　　第二節 商圈B

　　一、商圈經濟發展水平分析

　　二、商圈酒吧企業數量分布

　　三、商圈酒吧市場規模分析

　　四、商圈酒吧服務價格分析

　　第三節 商圈C

　　一、商圈經濟發展水平分析

　　二、商圈酒吧企業數量分布

　　三、商圈酒吧市場規模分析

　　四、商圈酒吧服務價格分析

　　第五章 福州市酒吧排名調研研究分析

　　一、按綜合實力排名分析

　　二、按服務價格排名分析

　　三、按人氣指數排名分析

　　四、按人均消費排名分析

　　第六章 福州市互聯網+酒吧市場分析

　　第一節 “互聯網+”的相關概述

　　一、“互聯網+”的提出

　　二、“互聯網+”的`內涵

　　三、“互聯網+”的發展

　　四、“互聯網+”的評價

　　五、“互聯網+”的趨勢

　　第二節 互聯網+酒吧市場分析

　　一、福州市酒吧電商市場規模

　　二、福州市酒吧線下市場滲透率

　　三、福州市酒吧電商盈利模式分析

　　四、福州市酒吧電商運營案例分析

　　第三節 福州市酒吧O2O市場分析

　　一、酒吧O2O市場發展概述

　　二、福州市酒吧O2O運營模式分析

　　三、福州市酒吧O2O盈利模式分析

　　四、福州市酒吧O2O運營前景分析

　　第七章 福州市酒吧重點企業競爭力分析

　　第一節 企業A

　　一、企業發展基本情況

　　二、企業股權結構分析

　　三、企業經營情況分析

　　四、企業分支機構情況

　　第二節 企業B

　　一、企業發展基本情況

　　二、企業股權結構分析

　　三、企業經營情況分析

　　四、企業分支機構情況

　　第三節 企業C

　　一、企業發展基本情況

　　二、企業股權結構分析

　　三、企業經營情況分析

　　四、企業分支機構情況

　　第四節 企業D

　　一、企業發展基本情況

　　二、企業股權結構分析

　　三、企業經營情況分析

　　四、企業分支機構情況

　　第五節 企業E

　　一、企業發展基本情況

　　二、企業股權結構分析

　　三、企業經營情況分析

　　四、企業分支機構情況

　　第八章 福州市酒吧行業投資環境及條件分析

　　一、經濟發展環境

　　二、人口規模分析

　　三、商圈消費水平

　　四、投資資金規模

　　五、行業經驗分析

　　六、運營成本分析

　　七、人工成本分析

　　第九章 福州市酒吧行業投資機會前景分析

　　一、互聯網助力行業發展變革

　　二、80后消費特點催生新商機

　　三、福州市酒吧市場規模預測

商圈調查報告11

　　一般來說，所謂的商圈是指發生消費行為之際，選擇到該處消費場所分布的范圍。商圈調查關系到餐飲店面開設后的成敗，其重要性不言而喻。

　　現在很多餐飲企業會選擇一些專業的調查公司做一些餐飲商圈選址的調查，例如，就是一家專業的調查公司，在餐飲調查行業有著豐富飛經驗。餐飲商圈調查是一個非常重要的問題，不同類型的商圈、不同層次的商圈，適合于不同的業態和不同的經營方式。餐飲商圈調查是一項比較需要科學態度和科學方法的工作。

　　1.餐飲商圈可以預估商店坐落地點可能交易范圍內的消費人群、流動人口量等，并通過消費水準預估餐飲營業額等消費資料。對餐飲商圈的調查可以幫助凈者明確哪些顧客的類別，力求在保持基本顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群。

　　2.餐飲商圈調查可以幫助開店者了解預定門市坐落地點所在商圈的有點與缺點，從而決定是否為最適合開店的商圈。在選擇店址時，應在明確餐飲商圈范圍、了解餐飲商圈內消費分布狀況及市場、非市場因素的有關資料的基礎上，進行經營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照設計的基本原則，選出適宜的地點，使商圈、店址、經營條件協調融合，創造經營優勢。

　　3.全面的'商圈調查，可以使經營者了解店鋪位置的優劣及顧客的需求與偏好，作為調整商品組合的依據；可以讓經營者依照調查資料訂立明確的業績目標。通過商圈分析，制定市場開拓戰略，不斷延伸，擴大商圈范圍，提高市場占有率。

　　商圈環境分析的重要性

　　商圈的選擇關系著餐飲店消費客層的范圍、輪廓、開店的大小、投資成本的多寡、回收的效益及分店的數量等層面的問題，而且對日后餐飲店經驗的形態、廣告的宣傳、相應的顧客對策等，也互為因果，這些都可說是確定商圈的重點。因此，餐飲店在考慮挑選商圈時，一是要將其和餐飲店品種、價位、裝修規模、檔次聯系起來，確定開店的地點；二是要了解當地風土民情和生活模式的契合性，綜合考慮當地的人口變數及其他一些變數，預測所選地區未來的發展性。

商圈調查報告12

　　現在餐飲行業的競爭是越來越激烈的，為了避免在經營過程中出現一些不必要的損失，因此做好餐飲商圈調查是非常重要的。

　　認為在做商圈競爭評估時必須考慮這樣一些因素：現有餐飲店的數量、現有餐飲店的規模分布、新餐飲店開張率，所有餐飲店的優勢和劣勢，短期和長期變動以及飽和情況等。餐飲店過少的商圈，只有很少餐飲店提供滿足商圈內消費者需求的服務；餐飲店過多的商圈，又有太多餐飲店提供服務，以致每家餐飲店都得不到相應的投資回報。

　　同一區域里，肯定會有不同檔次的各種餐飲店，如何在眾餐飲店中脫穎而出，具備競爭力，并且能夠抵制住別的餐飲店的競爭，謀得一個好的生存空間呢？

　　1.提高競爭力要培養客戶的忠誠度，忠誠度首先你要把客戶放在自己的心上，建立完善的客戶資料，有的分為上門拜訪有的電話聯絡有的短信溝通，人都是講感情的，感情就是你制勝的法寶。逢年過節的短信問候是初級階段，記得客戶的生日并最好送上驚喜是中級階段，而牢記客人的細節進行人性化個性化服務才是高級階段。

　　2.人流量大的地方不一定具有商機，一般人流量集中的地方往往租金昂貴，對于剛剛創業的餐飲店經營者們來說入場的門檻高，壓力過大，競爭過于激烈。除非你選擇的是品牌加盟店或者品牌小吃店，建議首次進入餐飲行業的朋友選擇步行街這類人氣高漲的地段，另外新興的商務寫字樓和剛剛入住的生活住宅小區相對于租金便宜，各項優惠措施幅度大，最主要的是競爭對手少，便于自己發展穩定客戶。寫字樓里的各公司職員和小區里的住戶就是最穩定的消費人群。

　　餐飲商圈調查的重要性：

　　1.商圈調查可以預估商店坐落地點可能交易范圍內的`消費人群、流動人口量等人口資料，并通過消費水準預估營業額等消費資料。對商圈的分析與調查，可以幫助經營者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群。

　　2.商圈調查可以幫助開店者了解預定門市坐落地點所在商圈的優缺點，從而決定是否為最適合開店的商圈。在選擇店址時，應在明確商圈范圍、了解商圈內消費分布狀況及市場、非市場因素的有關資料的基礎上，進行經營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照設計的基本原則，選出適宜的地點，使商圈、店址、經營條件協調融合，創造經營優勢。

　　3.全面的商圈調查，可以使經營者了解店鋪位置的優劣及顧客的需求與偏好，作為調整商品組合的依據；可以讓經營者依照調查資料訂立明確的業績目標。通過商圈分析，制訂市場開拓戰略，不斷延伸觸角，擴大商圈范圍，提高市場占有率。

商圈調查報告13

　　一、商圈戰略有助于超市的管理。連鎖超市在經營管理上有一定程度上的相似性，也存在一定的差異性，針對不同的經營環境規劃出店鋪活動的空間，使各分店既能保持與總店的相同性，又具有自身經營活動的靈活性。商圈戰略有助于連鎖超市了解這種協同效應和競爭效應，揚長避短，發揮自己的優勢；

　　二、商圈戰略有助于連鎖超市組織形式上的選擇。從總體上看，連鎖超市商圈應具有總店、分店、消費者之間的共性。由于各個分店所處的環境不同，內部條件也會有所不同，消費者活動空間就會不一樣。商圈戰略根據各分店所處的內外環境條件選擇直營或特許的形式從而有效地解決這一難題，最大限度地擴大了顧客群。

　　三、商圈戰略有助于連鎖超市增加顧客吸引力。連鎖超市必須是經營者去適應消費者，企業的營銷行為是去適應消費者的購買欲消費行為。商圈戰略就是要求企業及時了解消費者的需求變化，及時調整自己的經營活動。

　　商圈戰略的研究意義

　　商圈與連鎖超市經營活動有著極為密切的關系，無論新設或已設超市，都不應該忽視對商圈的策劃。商圈策劃是新設超市進行合理選址的前提。超市在選擇店址的時候總是希望獲得較大的目標市場，吸引更多的目標顧客，這首先要求經營者明確商圈范圍，了解商圈內人口分別狀況以及市場、費市場因素的相關資料，在此基礎上明確商圈規模、形態、進行經營效益評估，衡量店址的使用價值，按照設計的原則，選定適宜的地點、規模、商品方向，使商圈、店址、經營條件協調融合，創造經營優勢。此外商圈策劃還有助于連鎖超市制定合理的'競爭策略，制定連鎖超市市場開拓戰略，從而加快資金周轉，提高超市的運作效率。

　　商圈戰略對連鎖超市的經營狀況起著總體規劃與部署。商圈戰略可以增強連鎖超市的吸引力和擴大顧客群，強化規模優勢，促使連鎖超市的經濟效益提高。

　　提前做好連鎖超市商圈的調查更有利于超市后期的發展，有利于發現其不足的地方，及時地更改。這樣在后期就不會再人力、財力等方面造成不必要的損失。

　　就是一家專業市場調查公司，在商圈調查方面有著豐富的經驗，可以為您詳細、全面的調查。如果您需要了解關于其他方面的調查資訊也可以直接登入查看與咨詢。

商圈調查報告14

　　零售商圈調研內容

　　1、店鋪所在地區平面圖。以店鋪為圓心，半徑分別為1公里、3公里、5公里范圍內各居委會所轄區、各居民小區、村鎮、各大機關團體單位、學校、各業態競爭店、農貿市場、餐飲業所在地，交通狀況。

　　2、各商圈內居委會所轄區、居民小區、村鎮家庭數、人口數、就業人口數、外來人口數、大致收入水平。——常住人口數、戶數、人口來源、收入水平、就業位置、主要職業、主要購物場所

　　3、新建小區規劃情況、入住率、大致收入水平、未來發展趨勢。

　　4、各商圈內機關團體、學校人數、集體就餐人數、收入水平、以往購物去向。——行業、占地面積、企業性質、職工人數、平均收入、食堂就餐人數、企業效益情況、距離

　　5、各商圈內競爭店、農貿市場、餐飲業營業面積、銷售額、經營品類、基本特征。——業態、營業面積、結構、客流量、客單價、日均銷售額、價格水平、企業性質、經營項目、距離、收銀機、停車場規模、

　　6、店鋪營業面積、現有經營品類、歷史銷售額、各大類所占比重、停車場面積。

　　7、店鋪客流情況、門前客流、車流情況、各時段客流的構成、購買商品構成及大體客單價。

　　影響零售商圈的主要因素

　　1.構成。零售商圈是以商店為中心，向四周擴展與輻射，形成一定商圈范圍。零售商圈可以分為四個層次：核心商圈、次級商圈、邊緣商圈、異地商圈。一般而言，核心商圈占總顧客的55%--70%的顧客，次級商圈占總顧客的55--25%,邊緣商圈是最小的。商店的規模不同，對顧客的吸引力也是不同的。中心商業區和大型商店對次級商圈和邊緣商圈顧客的吸引力是最大的。

　　2.限度。零售引力法則又稱雷利法則指的是具有零售中心的兩個城市，從位于它們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從中間城市到市場的距離的自乘成反比例。該法則主要證實一個城市的人口越多，規模越大，商業越發達，對顧客的吸引力就越大。

　　雷利法則有兩項假定：一是兩城市同樣接近公路，距離的衡量限于主要大道，不包括交叉的小路。二是兩城市的零售能力相同，顧客之所以到人口較多的`城市，由于城市商業設施好，商品品種多等因素的影響。

　　3.飽和度。商圈的飽和度決定是否要開辦新的商業網點，通過商圈飽和度可以確定某一地區的商店是不足還是飽和的。飽和指數計算公式為：IRS=C*RE/RF，C為某地區購買某類商品的潛在顧客人數：RE為某地區每一顧客平均購買源，RF為某地區經營同類商品的商店營業面積：IRS為某地區某類商品零售飽和指數。

商圈調查報告15

　　一、實訓項目的名稱

　　福州市學生街商圈調查

　　二、實訓目的

　　目的：了解學生街的商業結構，總結學生街商圈的發展趨勢。

　　三、實訓過程

　　1、調研對象的確定：主要是學生街商圈內的大學生、其他職業人員、周邊居民以及流動攤點

　　2、調研范圍的確定：倉山學生街，琴海路、首山路和上三路的合圍空間

　　3調研方法：通過現狀勘測、隨機訪問以及上網查閱有關學生街商圈消費與發展的資料，分析學生街商圈的發展動向

　　四、實訓小結

　　（一）、學生街商圈地理位置

　　福州學生街商圈為于倉山區域內，以上三路、程埔路、施埔路為交通要道而構建，核心消費區域包括舊學生街、濱海嘉年華、學生街城市廣場。舊學生街位于福建師范大學倉山校區旁，歷史悠久。一條百來米長的街道兩旁，遍布了幾百家商鋪從吃的穿的用的到玩的，時下最潮的，都能在這里找到。

　　學生街城市廣場位于倉山學生街和福建師范大學的正對面。由福州欣隆盛房地產開發有限公司投資開發，為欣隆盛世2期項目，位于福州市倉山區最中心，商業配套最成熟的地段——上三路北側。學生街城市廣場周邊交通便利，百米范圍內有師大、程埔、對湖、首山路、市體育中心等多個公交車站點，從福州的各個角落均可直接到達，距離白湖亭車站只要約5分鐘的車程，同時，隨著城市建設“東擴南進”戰略的實施，火車南站、汽車南站、城南輕軌等將在未來幾年內都通車使用，并隨著三環通車，前橫、鼓山兩座大橋08年完工，學生街城市廣場的商業價值也將隨著大區域的交通完備加上本身所承載的成熟商業配套而得到更大的提升。

　　福州學生街公交線路

　　126路(肺科醫院→警官學院)

　　124路(三角埕→高橋西路)

　　螺洲專線(福建信息職業學院→省精神衛生中心)

　　87路(省建筑專科學校→森林公園南門)

　　4路(左海公園西門→豐泉集團)

　　50路(幫洲長壽路口→義序機場)

　　83路(省醫大附一醫院→陳紹寬故居)

　　萬福專線(英華學院→金山公交總站)

　　106路(省交通學院（南區）→火車站)

　　113路(洪山西客站→白湖亭)

　　115路（上渡→下院）

　　42路（白湖亭→金山金桔站）

　　K1路（上渡→火車站）

　　20路(福建警察學院→火車站)

　　（二）、學生街主要業態分布

　　學生街商圈定位為休閑商業街城，以“標桿學生街商圈，領航倉山商業未來”的姿態整合倉山核心商業，延承倉山固有的百年輝煌商業歷史，領航未來新都市中心的商機。學生街商圈以學生街廣場為中心，考慮到目前倉山核心商業區

　　域缺少一個具備一定體量、規劃合理的綜合性商業樓盤，經專業商業團隊多次研討，整合學生街城市廣場的產品多樣化優勢，在近3萬平方米的商業體量內規劃了九條街區的獨立產權沿街店面、兩棟綜合商業樓，一條特色半地下步行街、一個開放式內環狀休閑廣場。其中九條商業街區全部沿街，獨立產權；合理規劃為名品流行街、風情美食街、休閑運動街、家居家紡街、特色酷吧街、生活主題街、前衛時尚街、文化用品街、花樣使館街九大休閑主題商業街，為投資者和經營者提供最全面的商業選擇。各街區之間分散有序，業態互補；并通過景觀、周邊環境的融合，圍合成街城的廣場效應。多家大型的專業市場、購物廣場、綜合超市、中高檔餐飲以及品牌零售店以學生廣場為中心呈輻射分布隨著學生街城市廣場的順利建設并開業，與師大學生街、濱海·嘉年華等形成一個全新且更完善、更具價值的學生街商圈，在福州的整體商業中起到舉足輕重的作用。

　　（三）、學生街商圈的市場定位

　　學生街顧名思義其主要的消費者就是學生，以賣各類文化用品，飾品，衣物鞋帽，小商品，生活用品，小吃而聞名福州。學生街商品價格合理，經濟時尚，是一個福州時尚年輕人，學生一族娛樂休閑，節假購物常去的場所之一。由于學生街的消費人群主要是學生一族和一些時尚的年輕人，學生消費有其固有的特征，一方面，學生是追逐潮流的群體，喜歡新奇商品；另一方面，學生消費水平低，賣家所提供的商品應該款式新奇價格便宜才能迎合他們的消費口味。所以，學生街商圈的市場定位應該走低端路線。一些物美價廉的服裝飾品等都很受學生們的親睞。還有就是各色的小吃，是學生們逛街休閑的最愛。走在師大學生街上隨處可見擺著的種攤位，賣服裝的，賣飾品的，賣文化用品的都有至少不下百個，還有各種的專賣店人潮涌動。這些商品的價格普遍都比較低從幾元錢到幾百不等。這既符合學生們的消費喜好而價位又是大部分學生愿意接受的。

　　（四）、學生街商圈的優劣勢學生街商圈的優勢

　　a)首先，倉山學生街商圈歷史悠久有很厚的文化底蘊。現在福州其他地方也有學生街如福州大學的學生街，還有農大也有學生街。而這些學生街的鼻祖其實就是倉山學生街，在許多人的印象里學生街其實就一條，那就是倉山學生街。許多游客都是慕名而來的，這就為學生街商圈的發展做出了巨大的貢獻。

　　b)其次，學生街商圈內分布著許多大學福建省的知名大學。如福建師范大學、福建工程學院、福建交通職業技術學院等。這些大學的存在讓學生街板塊匯集了大量的人氣，再加上師大教師宿舍等高校教師住宅的建設，大批教師的入住，不僅讓這塊區域成為了福州著名的科教文衛中心，更帶來了旺盛的人流。學生是這個商圈的消費主體，每年都有新的學生來大學讀書，這就為學生街商圈的經久不衰提供了保證。學生為學生街商圈的發展提供了源源不斷的`動力，隨著人們生活水平的提供，學生們的消費水平也將有所提高，學生街商圈也會更加繁榮。

　　c)再者，學生街商圈交通發達。不管你在福州的哪個角落，公交路線總能把你送到學生街。四通八達的交通網絡，為學生街商圈的發展載來滾滾的財源和無限的商機。

　　學生街商圈的劣勢

　　a)發展不平衡在這一帶做了詳細調查后發現，舊學生街依然保持熱鬧、擁擠的景象，新學生街卻顯得后勁不足，白天生意清淡，即便是人氣最為旺盛的晚上7點至9點，不少商鋪也是門庭冷落。仔細觀察會發現，新學生街之所以晚上的生意比白天好，主要歸功于這里的“夜市”，那些“兩件衣服50元，一打襪子10元”的攤位前，總能圍著許多學生，一陣討價還價之后便成交了，地攤的生意遠遠的超過了正規的店鋪。

　　b)消費的季節性由于學生街的消費主體是學生，所以學生在校期間這里的生意非常的火爆，每當寒暑假的時候這里的生意可謂是一落千丈。這樣一種波動環境不利于商圈的長期繁榮和發展。

　　c)占道經營污染嚴重夜市是學生街商圈的特色，學生街的繁華也吸引了許多的小攤小販。流動攤點把整條街道占得滿滿的，經常造成人流堵塞。有流動攤點的地方就有污染，所以，學生街商圈除了給人繁華的感覺外就是擁擠不堪污染嚴重了。與東街街口、寶龍等處比起來檔次上差了很多。擁擠的街道，滿地的垃圾注定他不能像東街口那樣走上高端路線。而這些都將限制學生街的進一步發展。

　　d)學生街商圈只能做單一的商業規劃學生街不可能做綜合性的商業街即便倉山未來的發展前景不錯，但就固定以學生為消費主力的學生街商圈來說，不可能實現整合升級。學生街商圈沒有升級的空間，除非這一帶周邊出現高檔社區，吸引一些高消費人群過來，但是，這里是不可能規劃高檔樓盤的。

　　e)租金過高不利于吸引投資現在開發商在推出商鋪時都把價格抬得很高，學生街的商鋪售價從20xx年的2-3萬元/平方米，漲到如今的3-6萬元/平方米不等，投資者未來5-10年的利潤都被賺走了，而隨著市場房價的上漲，這里的商鋪價格也隨之提升。

　　（五）、學生街商圈的發展趨勢隨著福州經濟的發展，新的商業模式將對學生街商圈的經濟模式造成沖擊。“綠色經濟”、“環境”等觀念也越來越深入人心，政府也在提倡綠色城市。如果學生街的夜市不得到合理的整治，街道衛生和消費環境沒有提升的話很難跟上經濟發展的步劃，停滯不前只能被淘汰。不過，學生街商圈也算的上是福州的老牌商圈了，能有今天的發展其中肯定有它存在的價值。其中最重要的應該是它為高校廣大師生的學習和生活提供了便利，是學生們大學生活中不可或缺的一部分。所以，只要有高校在，那么學生街商圈就不會消失。如果在未來的發展中能夠克服商圈本身的劣勢，那么學生街商圈的發展將會更上一個臺階。

　　五、實訓心得體會

　　通過這次的調查實訓讓我看到，學生街的商業區是圍繞高校經濟為核心，以休閑商業為模式，傾力打造集購物、休閑、文化、娛樂、餐飲等為一體的多種組合，具有現代化時尚潮流的商業步行街。以大學生為主要目標的消費者，經營檔次定位不高，以滿足學生生活消費為主要為宗旨，逐步與周邊居民中消費能力較高的消費者為目標。福州倉山區學生街只能滿足與學生的一些日常生活消費，文化氣息不夠，商業氣息取代了文化的需求（從商業消費結構中得到）。學生街的基礎設施不夠，導致了衛生、安全、文明的問題。沒有公共的交流空間，學生的文化交流平臺不能滿足。這些都使得學生街商圈的發展局限在一個狹窄的空間里，要想學生街商圈能更好的發展就需要打破這些局限。

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