企業(yè)營銷策劃書

時間：2021-10-27 10:49:57 策劃書我要投稿

企業(yè)營銷策劃書范文

　　時間過得太快，讓人不知所措，工作已經(jīng)告一段落了，我們的工作將會有更高的難度，更高的工作目標，這時候十分有必須要寫一份策劃書了。那么我們該怎么去寫策劃書呢？以下是小編收集整理的企業(yè)營銷策劃書范文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

企業(yè)營銷策劃書范文

　　企業(yè)營銷策劃書1

　　一、公司介紹

　　本公司位于江蘇省徐州市，主要經(jīng)營與物流企業(yè)相關的各項業(yè)務，如：裝卸、包裝、運輸、配送等。由于自身實力有限加上金融危機的影響，企業(yè)的營業(yè)額不斷下降，實力與競爭力大不如前。為扭虧為盈，本企業(yè)通過對市場的調(diào)查及市場環(huán)境的分析，制定營銷策劃書，對企業(yè)資源進行重新整合與規(guī)劃，重新出發(fā)，爭取在市場中占有一席之地。

　　二、營銷環(huán)境分析

　　傳統(tǒng)運輸、倉儲企業(yè)向第三方物流企業(yè)轉(zhuǎn)變的重要標志，是企業(yè)能否為客戶提供一體化物流服務，是否擁有結成合作伙伴關系的核心客戶，從目前情況看，我國大部分物流企業(yè)仍然主要在提供運輸、倉儲等功能性物流服務，通過比拼功能服務價格進行市場競爭，要改變這種狀況，一個重要方面就是要超越傳統(tǒng)物流服務模式，在服務理念、服務內(nèi)容和服務方式上實現(xiàn)創(chuàng)新。首先，要認清一體化物流與功能性物流在服務性質(zhì)、服務目標和客戶關系上的本質(zhì)區(qū)別，樹立全新的服務理念；其次，要在運輸、倉儲、配送等功能性服務基礎上不斷創(chuàng)新服務內(nèi)容，實現(xiàn)由基本服務向增值服務延伸，由物流功能服務向管理服務延伸，由實物流服務向信息流、資金流服務延伸，為客戶提供差異化、個性化物流服務；同時，要根據(jù)客戶需求，結合物流企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略，與客戶共同尋求最佳服務方式，實現(xiàn)從短期交易服務到長期合同服務，從完成客戶指令到實行協(xié)同運作，從提供物流服務到進行物流合作。

　　（一）國內(nèi)環(huán)境分析

　　我國的現(xiàn)代物流需求雖然存在，但還未達到由需求拉動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度。不少企業(yè)不太了解我國物流市場需求狀況就急于進入物流市場，勢必會給物流企業(yè)帶來巨大風險，使企業(yè)利益受損，同時也不利于中國物流產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。雖然我國現(xiàn)有的物流服務還沒有擺脫傳統(tǒng)的以運輸費、倉儲費為指標的結算方式，但物流企業(yè)在開發(fā)一體化物流項目時，仍應避免與客戶糾纏于就功能性服務收費進行討價還價。要從客戶物流運作的不足切入，與客戶共商如何改進，讓客戶先認識到物流企業(yè)的服務能帶來的好處，再商談合理的服務價格。實際上，客戶因為物流合理化而發(fā)展壯大，物流外包規(guī)模自然會相應擴大，雙方合作的深度與廣度也會隨之增加，物流服務的收益和規(guī)模效益必然會提高，這就是雙贏的合作伙伴關系。

　　（二）徐州市物流現(xiàn)狀及發(fā)展思路與目標

　　1．現(xiàn)狀

　　徐州鐵路地處蘇、魯、豫、皖交匯區(qū)域,物流市場潛力巨大,有較大的市場機遇。轄區(qū)豐富的物流資源,由于一系列主客觀原因,尚未有效開發(fā)創(chuàng)效。為之,必須認真研究,制定對策,把握機遇才能實現(xiàn)鐵路物流業(yè)的發(fā)展。一、徐州鐵路物流業(yè)的現(xiàn)狀徐州鐵路的物流企業(yè)是在鐵路多元經(jīng)營運輸延伸服務項目的基礎上發(fā)展起來的,從業(yè)務性質(zhì)看主要開展了運輸、倉儲、裝卸、配送、代理等項目。從組織結構看,一般有兩種模式,一種是設立總公司,各車務段所在地設立分公司的統(tǒng)管形式,另一種是設立委托各車務段代管分公司的托管形式。從業(yè)務運作看,主要是依賴鐵路壟斷優(yōu)勢地位,依附鐵路運輸資源緊張,提供倉儲、裝卸、配送、代理等服務產(chǎn)品。

　　2.徐州物流發(fā)展的思路與目標

　　針對目前徐州物流發(fā)展的現(xiàn)狀，應堅持“統(tǒng)籌規(guī)劃、政府引導、市場運作”的原則，依托東部產(chǎn)業(yè)基地和消費市場，以提高物流效率和降低社會物流成本為中心，以公路、鐵路、水路為基礎，以信息技術為手段，重點建設物流集中發(fā)展區(qū)和扶持第三方物流企業(yè)，整合物流資源，實現(xiàn)物流的社會化、專業(yè)化、規(guī)模化、信息化、一體化，把徐州建設成為東部重要的現(xiàn)代物流中心。發(fā)展區(qū)域型綜合物流基地、專業(yè)配送中心，保稅物流中心，形成層次分明，運轉(zhuǎn)有序的物流體系，培育成都物流業(yè)的品牌優(yōu)勢和核心競爭力，形成規(guī)模化、專業(yè)化、一體化的現(xiàn)代物流群體，使物流業(yè)成為成都經(jīng)濟的支持產(chǎn)業(yè)之一。同時放寬物流市場準入政策，探索沿海城市發(fā)展物流的新模式，構建連接國際國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的物流快速通道，啟動公共物流信息平臺建設，提高綜合物流效率。

　　目前徐州市物流業(yè)缺少大規(guī)模、高起點、現(xiàn)代化新型物流配送中心，一般的運輸企業(yè)和傳統(tǒng)的物流企業(yè)很難滿足當今經(jīng)濟快速發(fā)展、流通的市場需求。

　　三、公司的市場定位及目標

　　隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，滿足物流客戶的個性化需求已經(jīng)成為物流企業(yè)營銷的重點。企業(yè)營銷戰(zhàn)略的制定要從客戶開始，所以要進行市場細分，選擇目標市場，確定公司的定位。

　　（一）公司定位

　　通過對我國物流市場及徐州物流市場的分析，公司定位于提供一體化的物流服務,在第三方物流的基礎上結合現(xiàn)代電子商務，充分發(fā)揮電子商務的信息化、自動化、網(wǎng)絡化、智能化、柔性化特點與功能，集采購、包裝、裝卸、運輸、儲存保管、流通加工、配送、物流情報等功能要素于一體的物流企業(yè)，建立集物流、商流、資金流、信息流于一體的現(xiàn)代物流企業(yè)。

　　（二）公司的目標

　　公司的目標是：在傳統(tǒng)物流的基礎上，進一步推動現(xiàn)代物流的發(fā)展，以提高供應鏈管理水平為核心，以實現(xiàn)物流資源整合為出發(fā)點，引進信息技術，建立互聯(lián)互通的信息網(wǎng)絡平臺，提供創(chuàng)新服務。

　　同時，通過信息交換平臺，公司將為傳統(tǒng)企業(yè)提供豐富多樣的貿(mào)易整合機會，并使企業(yè)的采購和銷售成本大大降低。任何有物流需求的企業(yè)，都可通過此平臺提交服務訴求，通過平臺進行低成本營銷，拓展業(yè)務和市場，借助網(wǎng)絡媒體的互動性，實現(xiàn)網(wǎng)上宣傳和網(wǎng)上營銷的一體化。從而，最大限度地滿足市場需要。

　　四、營銷組合策略

　　市場營銷組合是指企業(yè)針對目標市場，綜合運用各種可能的市場營銷策略和手段，組成一個系統(tǒng)化的整體策略，已達到企業(yè)的經(jīng)營目標，并取得最佳的經(jīng)濟效益。它是由產(chǎn)品策略、定價策略、銷售渠道策略以及促銷策略組成的，每個策略又有其獨立的結構。企業(yè)在分析市場，選擇自己的目標市場以后，就要針對目標市場的需求，有效而利用本身的人力、物力、資源，趨利避害，揚長去短，設計企業(yè)的營銷戰(zhàn)略，制定最佳的綜合營銷方案，以便達到企業(yè)的預期目標。

　　（一）產(chǎn)品策略

　　產(chǎn)品策略是指做出與企業(yè)向市場提供的產(chǎn)品有關的策劃與決策。產(chǎn)品與服務是營銷組合中至關重要的因素。

　　1. 增設采購、倉儲、物流信息供應等產(chǎn)品線，實現(xiàn)一體化的管理。

　　2. 提供增值服務，如在倉儲服務中，建立高層的自動化倉庫，利用巷道式堆垛起重機和激光引導無人駕駛小車完成物流任務，吸引大型企業(yè)，滿足其要求。

　　3. 物流功能服務向管理服務延伸

　　4. 實物流服務向信息流、資金流服務延伸

　　5. 既要注重長途運輸，又要發(fā)展短途運輸、送貨上門等低值的服務，吸引小企業(yè)。

　　6. 增加倉庫、汽車等的數(shù)量；加強人員素質(zhì)的培養(yǎng)等，通過這種有形商品的合理使用，可以有效的吸引客戶。

　　7. 引進新技術，設計本企業(yè)的物流服務項目，實現(xiàn)物流服務的全面升級。

　　（二）定價策略

　　價格是市場營銷組合因素中十分敏感而又難以控制的因素，它直接關系著客戶對物流服務的接受程度，影響市場需求和企業(yè)的利潤。物流服務的定價策略對物流系統(tǒng)及其所提供的服務具有重要作用，定價策略正確與否將影響物流活動的廣度、深度及其順暢性。

　　（三）分銷渠道策略

　　在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，生產(chǎn)者與消費者之間在地點、時間、數(shù)量、品種、信息、產(chǎn)品估價和所有權等方面存在著差異與矛盾。企業(yè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品，只有通過一定的市場分銷渠道，才能在適當?shù)臅r間、地點、以恰當?shù)膬r格供應給廣大消費者和用戶，從而克服生產(chǎn)者和消費者之間的差異和矛盾，滿足市場需求，實現(xiàn)企業(yè)的市場營銷目標。

　　1．采用廣告、電話、電視直銷等的直接渠道，并利用互聯(lián)網(wǎng)加強網(wǎng)絡營銷。

　　2．經(jīng)紀商，與其建立長期的合作合同，把企業(yè)洽談業(yè)務的環(huán)節(jié)交由經(jīng)紀商負責，集中企業(yè)的精力進行物流服務。

　　（四）促銷策略

　　物流企業(yè)的服務特性使其溝通與促銷和產(chǎn)品的促銷有一定的差別，因此為了進行有效的促銷管理，物流服務促銷必須遵循其特有的原則，進行周密的安排與計劃。物流企業(yè)常使用的溝通與促銷的工具包括人員推銷、廣告、營銷推廣、公共關系等。伴隨著信息技術的發(fā)展和服務理念的演進，物流企業(yè)的促銷將不斷推出新的策略與方法。

　　1．加強企業(yè)推銷人員素質(zhì)的培養(yǎng)，增強其銷售手段的技能。推銷人員要想熟悉本企業(yè)的發(fā)展歷史、經(jīng)營理念、企業(yè)文化、交貨地點、企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營目標、企業(yè)的優(yōu)勢以及未來的發(fā)展等，取得客戶的信任和支持；推銷人員要向顧客詳細介紹物流企業(yè)的服務項目、服務承諾、服務費用、交貨方式、交貨時間、交貨地點、付款條件等，吸引采用本企業(yè)的服務；推銷人員還要幫助企業(yè)收集和反饋市場信息，包括客戶信息、市場供求信息和競爭對手的信息，從而使企業(yè)在競爭中立于不敗之地。

　　2．在企業(yè)成本允許的情況下，加強廣告方面的費用。通過在電臺、電視廣播等視聽媒體做廣告；通過報紙、期刊雜志、印刷品等傳遞廣告；在街頭、建筑物、車站、碼頭、體育場、旅游點等公共場所，活在允許的路牌、霓虹燈等地方張貼廣告；通過郵政直接投遞企業(yè)介紹、產(chǎn)品說明等函件等方式做廣告使廣大的的企業(yè)了解本公司。

　　3．營銷推廣：對選擇本公司服務的企業(yè)予以價格折扣、贈送與企業(yè)相關的小禮品并向其提供服務促銷和展示促銷；對與企業(yè)進行合作的中間商予以現(xiàn)金折扣、特許經(jīng)銷、代銷、試銷和聯(lián)合促銷等策略；對于企業(yè)的推銷人員推出推銷員競賽、紅利提成和特別推銷金等方式調(diào)動起積極性；

　　4．公共關系；處理好與客戶之間的關系，解決好產(chǎn)品的售后服務保護客戶的利益；處理好與中間商的關系，實現(xiàn)互利互惠共同發(fā)展；處理好與新聞界的關系，真誠相待、主動聯(lián)系、促進人際關系，理解尊重、積極配合新聞工作者的工作，虛心接受新聞界的批評；積極參與慈善事業(yè)捐獻，提高社會聲譽；處理好與競爭對手的關系，加強合作，促進物流業(yè)的發(fā)展。

　　五、公司在其他方面進行營銷管理

　　1．信息共享：通過信息平臺的建設，了解各個倉庫以及供應商的貨物狀態(tài)，包括庫存量的數(shù)據(jù)、銷售量數(shù)據(jù)及貨物的走勢情況及企業(yè)的回饋信息。并使各個倉庫了解各供應商的貨物品類，價格情況以及新品的推出，及時了解第一手的產(chǎn)品信息。

　　2．建立企業(yè)自主的網(wǎng)站，將企業(yè)的各種產(chǎn)品服務的信息在網(wǎng)絡上向顧客展示，讓他們進一步了解產(chǎn)品服務，增大顧客使用該公司服務的欲望。同時也可以擴大企業(yè)的知名度，也就是廣告效應，從而擴大營業(yè)額。

　　3．通過信息網(wǎng)，使所有信息共享，增加了透明化，可以及時了解商品的各類信息，減少了不必要的開支。

　　4．在信息平臺的基礎上使用條形碼技術、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)（GPS）、物流采購管理和企業(yè)資源管理等物流管理軟件，并對其實施無縫鏈接和有效整合，以充分滿足客戶日益增長的信息化需求。

　　5．通過信息管理平臺和庫存管理系統(tǒng)進行單品管理，及時了解貨物的動態(tài)。如：貨物當前的狀況、銷售情況、庫存情況和資金（貨款）到位情況，方便作出有效的決策。

　　本企業(yè)在現(xiàn)代經(jīng)濟社會條件下，提出物流服務項目的營銷，必將提升企業(yè)的競爭力，占據(jù)更的市場份額，從而促進區(qū)域內(nèi)物流企業(yè)的改革，促進各物流企業(yè)的發(fā)展，提升整個物流業(yè)的水平。

　　企業(yè)營銷策劃書2

　　一、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策劃現(xiàn)狀

　　20世紀90年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場競爭加劇。湖南省房地產(chǎn)經(jīng)營者在這種大氣候的影響下，必須拋棄“生產(chǎn)觀點”，樹立“用戶觀點”，圍繞用戶的要求作市場營銷策劃。目前湖南省經(jīng)濟發(fā)達的中心城市長沙、株洲、湘潭的房地產(chǎn)企業(yè)形成了市場營銷策劃的初步理念，著手了樓盤的營銷策劃工作。長沙升陽公司根據(jù)“e．c”時代概念的要求，策劃了省內(nèi)外享有盛名的“巴黎香榭”，打造了21世紀長沙新地標。湖南省夢澤園房地產(chǎn)開發(fā)公司為了滿足工薪階層住房的需求，整體策劃了濱湖園林生態(tài)社區(qū)、國家級康居工程智能化示范小區(qū)“夢澤園”，它“以家門口有個美麗的湖”為特色，使大批工薪族俱歡顏。營銷策劃經(jīng)理張恒志組織一班人以傲視群雄的氣魄策劃了湖南CEO官邸社區(qū)——荷塘月色·世博城，在長沙高檔別墅中舉起了一面引人注目的旗幟，滿足了越來越多的成功人士的住房需求。株洲市城市建設綜合開發(fā)公司，為了城市人鬧中取靜，把株洲市賀家土鵝頸洲策劃為業(yè)主首選的天鵝花園、把“土鵝”變成“天鵝”，使其四面環(huán)水，風景幽雅，情調(diào)別致，靜中有景。湘潭市的房地產(chǎn)開發(fā)商提出了“溫馨的住宅，深情的策劃”的順口溜，對商品房進行市場營銷策劃時，以科學性、合理性、創(chuàng)造性、預見性為宗旨，突出“以人為本”，注重環(huán)境功能和質(zhì)量水平，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、衛(wèi)生、安全的居住環(huán)境，同時還結合城市的歷史文化特征和居住者心理，著力策劃具有地方特色和文化內(nèi)涵的樓盤。長株潭三市尤其是長沙市的房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場營銷策劃上已有一定的建樹，是湖南省房地產(chǎn)市場營銷策劃的領頭雁，在不斷引領全省房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃工作。他們還不斷學習省外先進經(jīng)驗，經(jīng)常派相關的專業(yè)技術人員到廣州、深圳、上海、溫州、武漢等地實地學習考察。同時也把知名的市場營銷策劃專家、學者請來指導市場營銷策劃工作，先后特邀特請被媒體號稱為房地產(chǎn)業(yè)“女掌柜”的謝家瑾司長，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副理事長兼秘書長顧云昌教授，中國人民大學教授、博土生導師兼任多家地方政府及多家超級機構經(jīng)濟顧問葉衛(wèi)平先生，《房地產(chǎn)世界》雜志主編、上海房地產(chǎn)策劃專家許仰東先生前來暢談營銷策劃、指點迷津。通過采取“走出去、請進來”的方法迅速提高房地產(chǎn)市場營銷策劃的技能。

　　湖南省長株潭以外地市的房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷策劃處于虛而不實、朦朦朧朧的狀態(tài)，他們所做的營銷策劃是局部的、單項目的、淺顯的、無意識的，往往是單純的價格策劃、廣告策劃，并且分析市場結構和行為——選擇市場機會——制定營銷戰(zhàn)略——部署營銷戰(zhàn)術——實施和監(jiān)控營銷操作的水平停留在低級狀態(tài)。

　　二、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策劃存在的問題

　　1、市場營銷策劃觀念較淡薄

　　多年來，全國各城市房地產(chǎn)年脫銷率一直在30％-40％間徘徊，現(xiàn)實的壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認識到：房地產(chǎn)業(yè)競爭很激烈，粗放型的經(jīng)營已經(jīng)不行了。1995年后，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力和物力進行房地產(chǎn)營銷策劃問題的研究，全國大中城市相繼展開了房地產(chǎn)市場營銷大戰(zhàn)，爾后房地產(chǎn)市場營銷策劃大戰(zhàn)在全國拉開，市場營銷策劃觀念融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中。但由于湖南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沒有受一波一折的沖擊，一直保持平穩(wěn)發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭并不激烈，投資的風險小，因而缺乏危機感、緊迫感，市場營銷策劃的觀念較淡薄，甚至連一些企業(yè)領導腦海里還沒有形成市場營銷策劃的概念。

　　2、市場營銷策劃沒有長遠打算

　　目前，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)樓盤存在嚴重的“跟風現(xiàn)象”，一遇到市場上好的賣點，就不顧實際一哄而上，結果開發(fā)無個性，策劃無創(chuàng)意，樓盤被套。短期行為很普遍，急功近利，缺乏可持續(xù)發(fā)展的基礎和后勁，小區(qū)規(guī)劃只重效益，忽視生態(tài)、環(huán)境、人文、歷史等因素，目前的規(guī)劃對今后小區(qū)的改進和管理帶來的負面影響拋于腦后。在取得短期收效的同時，埋下導致市場混亂的種子，這種營銷策劃無視長期發(fā)展，嚴重影響了與之相協(xié)調(diào)的長期規(guī)劃的實現(xiàn)。

　　3、對市場營銷策劃缺乏理性思考

　　湖南省許多開發(fā)商信奉“兵貴神速”，匆忙作某種營銷決策，然而這種倉促的決策不乏短見和過于迷信他人，熱情追捧流行概念，盲目炒作市場熱點。瘋狂的“歐陸風情”后，又是“綠色概念”、“錯層概念”、“生態(tài)概念”、“智能概念”，沒有深刻地體會市場的涵義，沒有將市場營銷策劃滲透到市場調(diào)整和工程立項中去，致使商品房沒有自身的特色，銷售前景黯淡，資金積淀呆滯，形成惡性循環(huán)。

　　4、缺乏合理的市場營銷策劃體系

　　湖南省房地產(chǎn)企業(yè)盡管在探索組建自己的營銷策劃體系，但人、財、物的保證未完全到位，營銷策劃機構的設置不合理，機構行政化，或?qū)I銷機構歸口于經(jīng)營科，還缺乏營銷策劃人員，對營銷策劃方案實施情況的診斷、評價流于形式。對營銷策劃中出現(xiàn)的重大問題表現(xiàn)得束手無策，調(diào)查預測、市場分析、策略制定、行動方案出臺、營銷費用控制、營銷管理等工作還不成體系，營銷策劃能力低下。

　　5、市場營銷策劃不夠科學規(guī)范

　　湖南省有的開發(fā)商囿于自身的短見，至今輕視營銷策劃，策劃缺乏科學性與系統(tǒng)性。有的開發(fā)商營銷行為不規(guī)范，既不做深入細致的市場調(diào)研，也沒有獨到新穎的營銷思路，以為營銷策劃就是簡單的房地產(chǎn)推銷，這其中有操作上的淺薄，更有心態(tài)上的鄙陋，這對營銷策劃科學化、規(guī)范化很不利。

　　三、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策劃的對策

　　1、強化市場營銷策劃意識

　　湖南省房地產(chǎn)企業(yè)要形成市場營銷策劃的全新理念，強化市場營銷策劃意識，對市場營銷策劃概念、作用要有一個全面的認識。21世紀的最大的競爭是觀念的競爭，觀念的落后是最大的落后，尤其是企業(yè)領導應是觀念追潮的促進派，要大膽改革，敢于實踐，創(chuàng)新市場營銷策劃的方法。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，市場營銷策劃將成為市場營銷的至高境界，對市場營銷的各項工作有機地、整體地安排、部署、協(xié)調(diào)、銜接，做到市場營銷策劃工作周密合理，從而有效地盤活市場，確保產(chǎn)品暢銷。因此，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應在市場營銷策劃工作上多分析與研究，從膚淺粗陋的認識中解脫出來。

　　2、確立全面系統(tǒng)的市場營銷策劃思想

　　房地產(chǎn)企業(yè)應抓好前期策劃，即就是項目選擇和投資決策，項目選得好，市場就會有需求，后期銷售就水到渠成，如果前期投資決策失誤，后期再采取廣告、讓利、促銷等措施，也無濟于事。尤其在市場不景氣時，開發(fā)商應注重市場調(diào)整和前期策劃工作。在業(yè)外人士看來，開盤前無非是一些無關大節(jié)的瑣碎之事，其實開盤成功是實現(xiàn)良好的銷售業(yè)績的重要基礎，開盤前的整合營銷策劃是一種運用整合行為的過程，通過營銷方式、手段的系統(tǒng)化結合，根據(jù)市場進行動態(tài)修正，實現(xiàn)樓盤價值的全程營銷效果。此階段應完成的策劃工作是發(fā)掘項目的最佳賣點，打造個性化產(chǎn)品，做好定價前的市場調(diào)查研究，選擇好定價方法，進行科學合理地定價，策劃好廣告，做好開盤的時間選擇。一般來說房地產(chǎn)項目開盤后一段時間形成一個銷售高峰，在高峰過后，銷售業(yè)績將會明顯下降，此時要注意加強盤后滾動的營銷策劃工作，調(diào)查消費者對品牌的認識與接受程度，發(fā)掘新的細分市場與目標客戶，調(diào)整營銷策略，進行尾盤處理與售后策劃。湖南省大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全面系統(tǒng)的營銷策劃思想，對整體營銷策劃知之不多，憑感覺搞策劃，這樣的.策劃不符合房地產(chǎn)全程策劃的客觀要求。一個完善的商品房營銷策劃包括前期階段、銷售階段、售后階段的全面策劃，只有整合起來策劃，方可使房地產(chǎn)市場營銷策劃充分發(fā)揮作用，否則，營銷鏈不能搭接起來反而被中斷。因此，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)往后應該樹立全面系統(tǒng)的營銷策劃思想，展開全程營銷策劃、整體營銷策劃工作。

　　3、加強時市場營銷策劃的理性思考

　　開發(fā)商經(jīng)過多年的探索，已開始用理性的眼光看待市場營銷的價值，但仍有許多企業(yè)還未從根本上認識房地產(chǎn)營銷的合理內(nèi)涵，在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中未能最大限度地發(fā)揮營銷策劃的作用。營銷策劃是一種貫穿市場意識、連接產(chǎn)前市場與產(chǎn)后市場的一種行為方式，營銷策劃不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，總結出一種如何把樓盤市場推廣的行為方式。開發(fā)商分析樓盤與市場的對接問題，是為了適應市場發(fā)展需要，做好樓盤的市場推廣。營銷策劃是一種主動創(chuàng)造效益的行為方法，是一條基于市場需求之上的“綱”，貫穿房地產(chǎn)定位、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等工作環(huán)節(jié)，它采用市場調(diào)研、銷售技巧等工作來開拓、擴大市場。營銷策劃是一種運用整合效應的行為過程，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一種內(nèi)化行為，是塑造品牌形象的行為手段。營銷策劃是物業(yè)構筑品牌的基礎，樓盤品牌的創(chuàng)立，不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環(huán)節(jié)中追求品牌意識的體現(xiàn)。因此，湖南省一些房地產(chǎn)企業(yè)“匆忙決策”、“盲目開發(fā)”、“追捧時髦流行概念”的做法，實質(zhì)上是對房地產(chǎn)市場營銷策劃缺乏理性的思考，對市場營銷策劃的理解還停留在表面上、現(xiàn)象上，對于市場營銷策劃是貫穿市場意識，有效連接產(chǎn)前產(chǎn)后市場，運用整合效應謀劃營銷方略，更高程度上塑造企業(yè)品牌，主動適應市場、創(chuàng)造效益的概念還很淺薄。針對如此情況，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應進一步加深對市場營銷策劃的理解，從整體上把握住市場營銷策劃的概念與作用，走出適合企業(yè)自身情況的營銷策劃之路，用審視的目光、科學的理念、嚴謹?shù)膽B(tài)度來對樓盤進行周密的營銷策劃，使樓盤給企業(yè)帶來效益。

　　4、建立有效的市場營銷策劃體系

　　市場營銷策劃是一個系統(tǒng)工程，它牽涉到企業(yè)、消費者、社會三者之間關系的處理及利益的分配，包括機會與問題分析、目標確定、策略制定、行動方案設計、營銷費用預算等多環(huán)節(jié)的配套整合，對市場營銷要控制、銜接、調(diào)整與處理，需組建一定的組織機構，配備一定的專業(yè)人員，加強市場調(diào)查、預測與研究，進行市場營銷戰(zhàn)略的可行性設計，開展市場細分、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品定價、銷售渠道選擇及促銷等的營銷活動。房地產(chǎn)市場營銷策劃牽涉的面廣，包含的內(nèi)容多，環(huán)節(jié)很復雜，需要建立市場營銷策劃體系，以保證市場營銷的有效實施。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)市場營銷策劃的要求，結合市場與企業(yè)實際情況，不斷完善市場營銷策劃體系。首先，建立由知識比較全面、營銷技巧老到的人員組成營銷策劃機構，使市場營銷策劃工作有專門的機構來管理，也有專門的人員來具體運作。其次，制定合理的物業(yè)營銷計劃，使各項營銷工作事先得到周密的安排與部署，在時間進度上相銜接，在實施行動上能協(xié)調(diào)，在效果控制、檢查，評價上有具體措施，使市場營銷策劃體系進一步完善。

　　5、從長計議做好市場營銷策劃工作

　　“短期行為”、“急功近利”是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營行為不理性的代名詞，忽視可持續(xù)發(fā)展的要求開展的市場營銷策劃實質(zhì)上無視了長期發(fā)展，這樣的企業(yè)在市場經(jīng)濟的大風大浪中經(jīng)不起考驗。“盲目跟風”的實質(zhì)是缺乏自己的經(jīng)營主張，由于市場信息有時滯性、隱蔽性，信息時常出現(xiàn)失真現(xiàn)象，捕風捉影式的開發(fā)，潛伏的危險較大。不結合市場行情、樓盤具體要求，一哄而上搞開發(fā)，看起來是搶奪市場，追求效益，實質(zhì)上不能塑造企業(yè)的經(jīng)營特色，投資也獲不到理想的回報，企業(yè)也無法實現(xiàn)穩(wěn)定的效益。從歷史營銷的角度來看，開發(fā)商的利益包括目前利益與長遠發(fā)展兩個方面，目前利益一般來說比較直截了當，引人注目；而長遠發(fā)展要用遠見的目光來審視，否則被認為“不現(xiàn)實”、“無刺激”，因而易被忽視。其實長遠發(fā)展應是經(jīng)營者追求的目標，只有長遠發(fā)展，才可經(jīng)久不衰。只追求目前利益，經(jīng)營上就會因缺乏長遠打算而打亂仗，產(chǎn)生短視最后導致“好景不長”，可以說把暫時的經(jīng)濟效益指標當成唯一的追求，開發(fā)商在營銷策劃過程中就易喪失品德，毀滅的日子也就不會太久了。當然，目前利益是長遠發(fā)展的現(xiàn)實需要，沒有目前利益要求長遠發(fā)展也是不可想象的，而長遠發(fā)展應該是開發(fā)商一貫追求的目標，不圖長遠發(fā)展也令人不可理喻。因此，追求目前利益的同時要考慮長遠發(fā)展，考慮長遠發(fā)展的時候不可避開目前利益，但當目前利益與長遠發(fā)展兩者不可兼得時應優(yōu)先考慮長遠發(fā)展。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應冷靜地檢查自身的經(jīng)營方針，樹立科學的效益觀，在市場營銷策劃時權衡好目前利益與長遠發(fā)展的關系，避免“短期行為”、“急功近利”、“盲目開發(fā)”等毛病的產(chǎn)生，從長計議地搞好房地產(chǎn)市場營銷策劃工作，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　6、確保市場營銷策劃科學規(guī)范

　　據(jù)消費者協(xié)會的統(tǒng)計表明，近幾年物業(yè)投拆的個案最多，投拆的內(nèi)容大體為：發(fā)展商挪用工程款，遲遲不交樓，管理系統(tǒng)不完善，宣傳內(nèi)容與事實不符，物業(yè)管理收費高且不合理等，引起這些糾紛的原因是湖南省很多開發(fā)商不深入細致的市場調(diào)研就上項目，急躁冒進，這是市場營銷策劃不科學、不規(guī)范、不理智的表現(xiàn)。隨著我國房地產(chǎn)市場走向成熟，市場營銷策劃將朝著規(guī)范化、科學化發(fā)展。就這一發(fā)展趨勢來說，開發(fā)企業(yè)最需要的是房地產(chǎn)營銷策劃人才和優(yōu)秀的營銷人員，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應加強市場營銷隊伍管理，提高隊伍素質(zhì)，建立健全有關營銷隊伍管理的各項規(guī)章制度，找好營銷主管，遵循營銷人員思想、行為的客觀規(guī)律，發(fā)揮他們的積極性、創(chuàng)造性，注重營銷人員素質(zhì)與業(yè)務的培訓。注重營銷策劃工作各項內(nèi)容的銜接、協(xié)調(diào)，使營銷策劃科學化、規(guī)范化。加強房地產(chǎn)市場的調(diào)查與分析，把握市場機會，規(guī)避市場風險，制定營銷目標、設計策略與行動方案并及時進行實施后的追蹤檢查，以便發(fā)現(xiàn)策劃科學與否。

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